物業服務企業成本管理存在的問題與對策研究

胡選蓮

摘 要 目前物業行業進入門檻低，競爭日益激烈，因物業服務費價格受政府限價的制約，物業收費標準多年不變，各種資源價格日益上漲。要想在物業行業長期生存發展，必須加強成本管理，提升管理效能。但是，物業服務企業對成本管理重視程度不夠，又受到經營方式和管理模式的影響，使得物業服務企業的成本管控不到位。針對成本管理的重要性，本文主要從成本管控方面提出了提升戰略成本管控思想，優化企業組織結構，強化成本分析，加強保障措施等對策。

關鍵詞 物業企業 成本分析 成本管理

一、物業服務企業成本管理及其現狀

（一）物業服務企業成本的概念

物業服務企業成本是指物業服務企業從事物業服務活動過程中發生的各項成本費用。主要包括：項目人員的工資、社保、福利費等人工成本;物業公共設施設備（電梯、消防、供配電系統、弱電系統、給排水系統、二次供水等）的日常運行、維護成本費用;物業管理區域清潔衛生費用（清潔耗材、垃圾清運、外墻清洗、化糞池清掏等）;物業管理區域綠化養護成本費用（綠植、綠化工具、農藥化肥、四害消殺）;物業管理區域秩序維護成本費用（秩序耗材、消防耗材等）;辦公費用（辦公用品、辦公耗材、網絡電話等）;物業服務企業固定資產的折舊和無形資產的攤銷;物業共用區域、電梯、車位等公眾責任保險費用;物業管理區域舉辦的節假日社區活動費;分分攤的總部的管理費;經業主同意的其他成本費用。

（二）物業服務企業成本管理現狀

物業企業屬于勞動密集型企業，技術含量比較低，進入的門檻不高，基層員工較多，所占比例大。物業收費標準多年不變，因此物業服務企業主營業務收入是相對固定的，但隨著經濟的發展，各種資源價格日益上漲，物業服務企業的利潤空間越來越低，如何有效提升管理效能，降低成本費用，提升經營效益，是物業企業長期發展的首要條件。

二、物業服務企業成本管理存在的問題

（一）物業企業的成本管控思想不統一

有的物業項目負責人更注重項目的現場管理，服務的品質和業主的滿意度，對成本管理不重視，也不擅長。有的項目負責人未向基層員工傳達成本管控思想，未做到項目上下思想一致。

（二）組織成本偏高

對于物業服務企業而言，組織成本管理占物業服務成本的比重較大，但從實際情況分析來看，很多物業服務企業并沒有意識到組織成本管理的重要性。一方面，企業組織機構設置的合理性不夠，項目負責人的管理權限集中度不夠，各個管理層級比較混亂，層次不夠分明，崗位設置不夠精細化，人員安排有部分重疊的現象，不但增加了人工成本，也影響了企業整體的運行效率。據統計，人工成本占整個物業服務成本的70-80%，遠遠超過了其他成本費用的比重。另一方面，物業服務企業管理層的專業素質參差不齊，管理層決策的制定水平有限，難以形成統一的管理層決策，或者即便形成了統一的管理層決策也沒有得到有效落實，嚴重影響了成本管控工作的實施效果。

（三）地域分散，不利于成本管控

目前大多物業企業負責的各個物業項目往往地域位置分散，不利于集中管理，缺乏完善統一的管控措施。或者即使有了統一的管控措施，因地域分散，各地區所處的環境不一，各項目負責人往往只考慮本項目的管控措施落實不到位也嚴重了影響成本管控。

（四）物業企業的成本管控落實不到位

因缺乏成本管控的激勵機制及相關的考核結果運用，使有的物業項目負責人在成本管控落實執行力不夠，或者落實的深度不夠?；蛘咴谪瀼貓绦谐杀竟芸卮胧r，沒有把成本管控的實施要求作具體安排，未落實到人。

三、改進物業企業成本管理的對策

（一）提升戰略成本管控思想，落實全面預算管控責任

1.充分認識成本費用的預算控制的重要性。加強成本費用預算的審核，重點審核成本費用總額占收入比同比是否有上升，營運成本增速與營業收入增速相比較，合理安排各項成本費用開支，使企業資金效果得到最大程度的發揮。

2.充分認識成本費用預算執行的重要性。結合全面預算管理，理清各項成本費用的管理部門，落實部門責任，在各個成本費用發生點建立成本費用控制責任制，定崗，定人，定責，并對成本費用的形成過程進行監督，建立考核激勵機制，提高控制的實際效果。

（二）優化物業企業的組織結構

對于物業服務企業而言，優化組織成本可以從以下幾個方面入手：一是做好管理層的結構優化，精簡管理層級及對應的管理人員，對于原來按地域和項目劃分的管理層級，更改為按工作性質劃分，設置獨立的管理機構，實現職權的高度集中，以利于管理決策的制定與統一;二是組織機構的設置，應采用垂直的管理結構，確保信息傳遞及時、高效，從而提高成本控制的工作效率和管控效果;三是應該將人員培訓工作放在重要的位置，加強員工專業能力的培訓，加強員工職業素質的培養，強化管理決策的執行能力，以此來降低企業的組織成本。

（三）強化成本分析

1.建立成本費用控制信息反饋系統。結合年度財務分析及預算執行情況分析，定期開展成本費用分析。主要分析各項成本費用較上年同期以及預算增減變動情況及原因，尤其對變動較大的費用項目進行重點分析。并將成本費用控制情況，尤其是成本費用控制標準與實際發生額之間的重大差異，及時反饋給企業決策層。

2.制定重點成本費用項目管控措施。圍繞企業經營目標，對營運成本、銷售費用、管理費用、財務費用、人工成本的各明細項目，按成本費用形態進行分類梳理，分析研究各項成本費用管控重要節點，制定重點成本費用工作方案，抓住成本費用降壓的突破點。

（1）人力成本管控。設置一崗多責，嚴格控制用工人數，結合崗位性質，逐步將秩序、工程崗全部外包或派遣，企業減少一定比例的用工風險，并節余一定人工成本。合理設置基本薪酬與績效薪酬的比例，明確崗位職責，制定明確的考核目的，在不增加成本的前提下使用工資發揮更大的作用，細化管理工作指標，按照預算有效的控制各部門每月人力成本。每月成本超出的對主管責任人在績效考核予以適當的扣減，對于項目人力成本的節約部分可提取適當比例獎勵給部門，由部門自主安排，用經濟手段調動員工勞動積極性，對員工按有效勞動分配，減少無效分配，提高積極性。嚴格貫徹國家政策、法規，發揮人道主義精神，克服困難吸納殘疾人就業，響應政策的同時，完成殘保金減免，減輕企業稅收負擔。

（2）工程維修費用的管控。加強維修、整改項目的維修計劃和維修成本預算，編制成本計劃，確定目標成本。首先，選擇科學先進、經濟合理的方案，合理進行維修、維護、整改、改造。區域人員聯動，合理安排人員工作，搞好現場調度和協作配合，做到人員利用最大化。其次，正確規范的使用設施設備，加強設施設備日常維修保養工作，提高其完好率和使用效率。實行日常維修費用的定額管理，制訂各周轉材料、工程維修耗材的定額指標，節約開支。再次，做好物資的驗收及節約使用的相關措施，做好報廢物資的回收利用，杜絕浪費。結合降低成本措施，提出有效合理的技術節約方案，在保證各類工程質量的同時降低工程質量成本，避免返工而產生的損失。最后，加強安全施工措施，確保安全施工，減少事故損失。加強技術管理，鼓勵技術革新，努力提高設備完好率，降低各類支出成本。

（3）能耗的管控。首先，照明設備的能耗控制。照明在保證正常照明的情況下，適當減少燈的數量，改節能燈為功率小亮度更明顯的LED照明燈具。對室內公共照明安裝計量設備，計量用電情況。服務中心依據項目所處階段，制定小區室外公共照明每月開啟、關閉時間表，報項目經理審核后，由專人具體操作執行。小區內其他常用照明設施，項目經理也要指定專人制定嚴格運行時間表，組織專人操作執行。電梯設備間養護、巡查時，工作完畢后關閉照明燈具。配電房、發電機房等設備房照明能耗。減少長亮燈數量，改造照明燈具點亮方式。其次，水系景觀、景觀照明運行能耗。水系景觀、景觀照明除重要節日（如元旦、春節、五一、國慶等）、活動及檢修維護等情況下，日常時間不得開啟運行。水系水體更換。水系水體更換原則上按照以下周期進行更換。如有特殊情況經服務中心經理許可后，方可進行更換。原則上每月進行1次水體更換，具體更換周期可由環境主管，依據水體實際維護情況適當延長，更換時采用潛水泵將要更換的水用于沖洗地面。最后，綠化能耗。綠化澆灌的頻率要根據一年四季不同的季節、氣候的變化不同而不同。例如梅雨季節就可以減少綠化灌溉的次數，節約水資源。水沖洗地面及綠化澆灌前，應提前關注天氣變化注，利用雨水進行戶外地面清潔、綠化補水和綠化灌溉。避免在相關工作完成后，出現雨水天氣的情況，而造成水資源的浪費。綠化澆灌時，應選擇早晚溫度較低時進行，同時對灌溉情況進行實時判斷，加強巡查，避免灌溉水量過度，造成水資源的浪費。

（四）保障措施

1.加強學習交流。企業將重點圍繞降本增效來開展內部培訓，積極組織所有小區物業項目參加骨干培訓，對各項成本習性共性進行系統的學習，再對各地區各項目的成本特點進行分析，對成本控制效果顯著的項目要進行經驗交流。各物業項目也要加強自主學習，樹立大局意識、主人翁意識，積極探索適應自身成本管控的方式方法，相互交流學習。

2.加強監督考核。定期對各物業項目成本管控情況進行檢查，進行通報，并不定期對成本控制過程進行抽查，及時糾正整改。將成本管控情況進行評比和考核，考核結果與各個項目負責人月度，季度及年度的績效考核掛鉤。

四、結語

成本管理工作對于物業服務企業實現戰略目標，達到經營成果起著非常重要的作用。物業服務企業需要在自身的發展過程中，不斷優化組織結構，創新成本管理的方式方法，完善成本管控的相關制度。在強化核心優勢、提升物業服務品質的同時，牢記成本意識，采取各項措施將降本增效貫徹到日常經營管理中，分析成本構成，優化成本結構，深挖降本潛力，降低營運成本，提升經營效益。

（作者單位為四川麗港物業服務有限公司）

參考文獻

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