不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承（或受遺贈(zèng)）登記之我見

關(guān)莉

摘要：簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)繼承登記（或受遺贈(zèng)，以下所述“繼承”均包含受遺贈(zèng)）依據(jù)的歷史沿革，剖析不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承登記的好處及操作難點(diǎn)，提出不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承登記的實(shí)施建議，以期使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠在最大限度降低登記風(fēng)險(xiǎn)的前提下早日將國(guó)家非公證繼承登記政策帶來(lái)的好處惠及全體相關(guān)登記申請(qǐng)人。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);非公證繼承;繼承登記

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0053-55

收稿日期：2020-05-20

1前言

不動(dòng)產(chǎn)繼承登記系不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記大類別下的一個(gè)子業(yè)務(wù)，是一種重要的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記形式。因涉及的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的價(jià)值普遍較大、涉及的不動(dòng)產(chǎn)本身大多體現(xiàn)了一定的年代性和家族情懷、繼承人認(rèn)定較為復(fù)雜等原因，一直屬于不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的難點(diǎn)及熱點(diǎn)問(wèn)題。

在2016年不動(dòng)產(chǎn)登記部門成立前，原房屋登記部門在辦理繼承登記時(shí)，要以申請(qǐng)人出具的繼承公證書或生效法律文書作為登記前置要件辦理登記。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等法律、法規(guī)的出臺(tái)并開始實(shí)施，申請(qǐng)人有了更多選擇：既可以通過(guò)公證及法律途徑提供公證書或生效法律文書辦理登記，也可以選擇“非公證繼承登記”的方式申請(qǐng)登記。

任何一個(gè)新鮮事物能夠登上歷史舞臺(tái)都是時(shí)代的產(chǎn)物，一方面有它的歷史必然性和重要作用，另一方面在實(shí)踐操作中也必須會(huì)遇到各種困難。本文希望通過(guò)追溯繼承登記的歷史沿革，對(duì)非公證繼承登記進(jìn)行全方位解讀與剖析，使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在最大限度降低登記風(fēng)險(xiǎn)的前提下早日將國(guó)家非公證繼承登記政策帶來(lái)的好處惠及全體相關(guān)登記申請(qǐng)人。

2繼承登記依據(jù)的歷史沿革

2.1模糊要求階段

上世紀(jì)八九十年代，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)法律體系建立健全的時(shí)期，彼時(shí)全國(guó)各地在進(jìn)行繼承登記時(shí)并無(wú)太多法律依據(jù)可以遵循和借鑒。1984年10月，《繼承法》正式在我國(guó)實(shí)施，該法第17條規(guī)定：“公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機(jī)關(guān)辦理”。同年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)繼承法〉若千問(wèn)題的意見》中認(rèn)可了公證遺囑的效力優(yōu)先性。基于此，當(dāng)時(shí)大多數(shù)登記機(jī)構(gòu)在辦理繼承登記時(shí)會(huì)建議申請(qǐng)人辦理公證后再做登記，北京房產(chǎn)局更是聯(lián)合司法局下發(fā)了強(qiáng)制辦理公證的通知，明確了公民需要辦理公證的范圍包括繼承公證。

2.2強(qiáng)制公證階段

1991年8月31日，司法部、建設(shè)部聯(lián)合出臺(tái)了《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號(hào)），該通知明確規(guī)定：“繼承房產(chǎn)、應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。至此，我國(guó)登記制度正式開始了把繼承公證書作為繼承登記必要前置要件的階段。此后，2008年《房屋登記辦法》以及2012年《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》的出臺(tái)，也更加明確了公證在繼承登記中的強(qiáng)制性要件要求。

2.3自由選擇階段

2015年3月1日，由國(guó)務(wù)院頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式在我國(guó)開始實(shí)施。2016年1月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》頒布并實(shí)施。其中第14條規(guī)定：“因繼承、遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書”。同年5月30日，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》發(fā)布，該規(guī)范1.8.6條詳細(xì)規(guī)范了非公證繼承的申請(qǐng)材料、受理及審核要點(diǎn)、詢問(wèn)事項(xiàng)等。同年7月5日，司法部發(fā)布《關(guān)于廢止<司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》（司發(fā)通[2016]63號(hào)）。至此，時(shí)隔25年，公民辦理繼承登記時(shí)不再被要求強(qiáng)制公證，可以根據(jù)需要選擇公證、法律訴訟或是申請(qǐng)非公證繼承。

3非公證繼承登記的好處與操作難點(diǎn)

3.1非公證繼承登記的好處

一是節(jié)約登記申請(qǐng)人成本。眾所周知，各地公證機(jī)構(gòu)在辦理公證時(shí)會(huì)按當(dāng)?shù)卣邔?duì)所需公證的不動(dòng)產(chǎn)收取一定的費(fèi)用。在強(qiáng)制公證的情況下，這筆費(fèi)用顯然要算在登記申請(qǐng)人的頭上，這與目前國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)所倡導(dǎo)的按件收取、能減則減、能免盡免的政策理念顯然是相悖的。因此，申請(qǐng)人選擇非公證繼承的方式辦理繼承登記，第一個(gè)好處就是將會(huì)省去一筆不小的公證費(fèi)用。

二是化繁為簡(jiǎn)。在強(qiáng)制公證時(shí)代，申請(qǐng)人在辦理繼承登記時(shí)，首先需要先去公證機(jī)構(gòu)辦理公證并取得公證書后再到登記部門申請(qǐng)登記。那么在繼承登記過(guò)程中，一方面可能會(huì)由于前置的公證流程消耗大量時(shí)間;另一方面由于公證與登記分屬不同部門，申請(qǐng)人可能會(huì)在公證和登記過(guò)程造成重復(fù)提交材料等情況。而非公證繼承登記，實(shí)際是將原公證部門處理繼承公證的職能和登記部門的登記職能整合到一個(gè)部門，這對(duì)于申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一個(gè)門、提交一套材料即可完成登記，顯然更為方便快捷。

3.2非公證繼承登記的操作難點(diǎn)

非公證繼承登記對(duì)于登記申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，既方便又省錢。但對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，卻面臨著不大不小的挑戰(zhàn)。

首先，增加了登記機(jī)構(gòu)的登記風(fēng)險(xiǎn)。繼承權(quán)確認(rèn)本身就是一個(gè)專業(yè)性較強(qiáng)、工作量大、具有潛在權(quán)屬爭(zhēng)議的工作。而登記機(jī)構(gòu)在此前處理繼承登記業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)申請(qǐng)人繼承權(quán)的確認(rèn)都是依據(jù)公證書和生效法律文書來(lái)判定的，在處理非繼承登記過(guò)程中，不論是專業(yè)能力、業(yè)務(wù)嫻熟度還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，都有待提升。而《物權(quán)法》又明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)因自身原因?qū)е洛e(cuò)誤登記是有賠償風(fēng)險(xiǎn)的。因此，如何防范登記風(fēng)險(xiǎn)是最重要的操作難點(diǎn)之一。

其次，對(duì)登記機(jī)構(gòu)的人員配置提出了更高要求。由于繼承權(quán)的確認(rèn)涉及到的法律知識(shí)非常廣泛，尤其是遇到一些復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題更是需要謹(jǐn)慎對(duì)待。登記機(jī)構(gòu)每天面對(duì)的登記業(yè)務(wù)有上百種，業(yè)務(wù)量很大，登記人員精力有限。因此，最好是有一支經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的隊(duì)伍專門處理涉及到非公證繼承登記的業(yè)務(wù)，以便在保證登記質(zhì)量的前提下提高登記效率。

4非公證繼承登記實(shí)踐操作建議

如前文所述，既然非公證繼承在實(shí)踐操作中存在諸多難點(diǎn)，那么在實(shí)際工作中如何操作才更合理呢？筆者歸納各地經(jīng)驗(yàn)做法并結(jié)合相關(guān)法律政策提出如下建議。

4.1加強(qiáng)登記機(jī)構(gòu)自身隊(duì)伍建設(shè)

一是可以聘請(qǐng)法律顧問(wèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)以解決常見問(wèn)題和疑難問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，定期開展內(nèi)部專項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn);二是可以與公證部門建立常態(tài)化溝通機(jī)制，邀請(qǐng)公證人員為登記人員做現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo);三是可以在不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立一支獨(dú)立且專業(yè)的隊(duì)伍專職負(fù)責(zé)非繼承公證登記業(yè)務(wù);四是可以開展獨(dú)立的的非繼承公證業(yè)務(wù)會(huì)審機(jī)制，以最大限度降低登記風(fēng)險(xiǎn)。

4.2積極建立不動(dòng)產(chǎn)登記保險(xiǎn)制度

積極建立不動(dòng)產(chǎn)登記保險(xiǎn)制度，為登記人員購(gòu)買保險(xiǎn)也是降低非繼承公證登記風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。雖然我國(guó)保險(xiǎn)制度起步比較晚，不動(dòng)產(chǎn)登記保險(xiǎn)制度發(fā)展相對(duì)較慢。但仍不乏南方一些城市早有探索實(shí)施，如張家港、蘇州等地。各地可根據(jù)自身情況積極建立符合自身需要的不動(dòng)產(chǎn)登記保險(xiǎn)制度。

4.3探索繼承公證業(yè)務(wù)外包等多元化服務(wù)方式

鑒于原負(fù)責(zé)繼承權(quán)確認(rèn)的公證部門本身已經(jīng)具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，并在長(zhǎng)期實(shí)踐中總結(jié)出了一整套實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如何既能讓原有經(jīng)驗(yàn)繼續(xù)充分發(fā)揮作用，又符合現(xiàn)行政策需要，也是實(shí)現(xiàn)非公證繼承登記的一個(gè)解決思路。如廣州、浙江等地有些地方已經(jīng)采取了將繼承公證通過(guò)政府招標(biāo)購(gòu)買方式外包給專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的方式，這顯然為我們打開了一種全新的思維模式。這種方式既能起到節(jié)約申請(qǐng)人公證費(fèi)的目的，也降低了登記機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，能否實(shí)施還是要考慮各地的財(cái)政狀況和實(shí)際情況。

5結(jié)語(yǔ)

國(guó)家任何政策的提出與修改，一定是經(jīng)過(guò)反復(fù)論證得出的重要結(jié)論，必定是從大局考慮最符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的重要舉措。正如非公證繼承登記的提出，既體現(xiàn)了我國(guó)將“放管服”改革推行到底的勇氣，也體現(xiàn)了政府為減輕申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)所做的努力。

作為政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)，面臨的困難與挑戰(zhàn)是暫時(shí)的，得到的益處卻可能是永久的。如何在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，在保證自身安全的前提下，通過(guò)多種途徑確保國(guó)家政策所要達(dá)到的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)才是我們?yōu)橹Φ姆较颉Ｏ嘈挪粍?dòng)產(chǎn)非公證繼承登記經(jīng)過(guò)前一階段的磨合和實(shí)踐，今后一定會(huì)越走越順。

參考文獻(xiàn)：

1.張春梅.新形勢(shì)下繼承登記之于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的思考.中國(guó)房地產(chǎn).2018.07

2.張婷婷周雪.南京不動(dòng)產(chǎn)登記便民窗口率先在公證機(jī)構(gòu)設(shè)立.中國(guó)房地產(chǎn).2019.31

3.王晶.關(guān)于房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證的思考.中國(guó)市場(chǎng).2017.18

4.陳品祿.化繁為簡(jiǎn)以民為本——淮南市不動(dòng)產(chǎn)非公證繼承收效顯著.中國(guó)房地產(chǎn).2019.11