淺談房地產業與國民經濟的可持續發展

楊武承

摘 要：作為國民經濟的“風向標”和“晴雨表”，房地產業已經成為拉動內需、推動經濟增長的關鍵所在。在新一輪的經濟發展中，理清房地產業與國民經濟之間紛繁復雜的相關關系問題，實施穩健的宏觀調控政策，促進房地產業與國民經濟的良性互動，是一個十分重要而迫切的現實問題。

關鍵詞：房地產業;國民經濟;可持續發展

作為國民經濟的“風向標”和“晴雨表”，房地產業已經成為拉動內需、推動經濟增長的關鍵所在。在新一輪的經濟發展中，理清房地產業與國民經濟之間紛繁復雜的相關關系問題，實施穩健的宏觀調控政策，促進房地產業與國民經濟的良性互動，是一個十分重要而迫切的現實問題。

一、我國房地產市場價與量的背離

（一）供求結構矛盾明顯。房價高漲其最本質的原因仍是供需結構失衡所導致的。一方面我國房地產市場保障性住房缺口比較大，廣大中低收入人群的住房需求沒有得到解決，引發消費不足;另一方面，炒房性投機導致市場投機性需求虛盛，從而消費過度。統計數據顯示，目前我國部分城市租售價格比高達1：800，大部分大中城市房價收入比超過6倍，北、上、廣深等城市許多樓盤空置率接近50%，與國際公認的合理租售價格比在1：200-1：300之間，房價收入比在3-6倍之間，商品房空置率在5%-10%之間的標準相比，顯然房地產供應結構不合理。

（二）局部地區房價格上漲過快。當供給小于需求時，價格上漲，反之亦然;貨幣政策寬松，房貸利率與首付均較低，刺激需求增加，房價自然上漲，反之下降。據國家統計局統計，與2017年同月相比，2018年我國70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個，持平的城市有0個，局部地區房價格上漲過快。

（三）我國房地產市場的發展還未走上良性循環軌道。一是房地產業存在社會信用體系不夠健全，信用服務機制較為薄弱，個人征信體系不完善等均使信貸危機風險加大。二是住房保障體系不完善。廉租住房資金保障不到位，覆蓋面較低，經濟適用房開發投資的增幅多年持續低迷。三是房地產經營管理制度法規體系建設進展緩慢。

二、理清房地產業在國民經濟中發揮的重要作用

（一）房地產業在國民經濟發展中發揮基礎性產業的作用

1.房地產業為國民經濟的各行各業提供最基本的物質基礎—房和地。工業、商業、服務業、金融業等各行各業也都需要房屋和與其經濟活動相適應的場地和交通用地，并作為產業部門固定資產的重要組成部分，直接參與價值生產和價值實現的經濟過程。

2.房地產業為勞動力提供生存和發展最必需的條件—住宅和各項配套服務設施。如果沒有住宅及與之配套的文化、娛樂、體育、教育、衛生、公共設施等用地和用房，就沒有相對穩定地勞動力的生產和再生產。

3.房地產業是城市經濟建設的重要物質基礎。現代城市是否具有高效益的經濟活動，往往取決于城市內部的結構是否合理以及城市基礎設施建設完善程度。合理的房地產投資，可以通過需求效應、供給效應促進城市經濟的增長，而過度的房地產投資，則會對城市經濟產生擠出效應。

（二）房地產業在國民經濟發展中發揮先導性產業的作用

據投入產出模型測算，每100億元的房地產投資可以誘發國民經濟各部門的產出286億元，其中誘發建筑業產出90.76億元，高居榜首。據統計，我國每增加一億元的住宅投資，其他23個相關產業就相應增加投入1.479億元，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個。同時，住宅消費還能帶動建材、冶金、化工、家電、裝飾及家具等生活資料消費的相應增長，其比率大約是1：6。

（三）房地產業在國民經濟發展中發揮其他重要作用

1. 房地產業能夠促進國民經濟的發展。據調查，來自土地的收益，一般城市為財政收入的25%，深圳、珠海等地可達40%。1997—1990年期間，美國房地產業對國民經濟的帶動效應系數為1.33;1968—1990年期間里，英國的為1.83。研究表明，中國房地產業的總帶動效應為1.416。可見，房地產業對其他眾多相關產業的帶動效應是非常顯著的。

2. 房地產業能夠優化消費結構。安信證券的研究報告表明， 2017年海南、陜西、云南等省份，商品房銷售額與社會消費品零售總額均同步快速增長，呈正相關關系。綜合來看，房地產市場繁榮的財富效應，對建材、家電消費的帶動作用可能要遠遠大于這種擠出效應。

3. 房地產業能夠提高就業水平、實現農村勞動力轉移。按照每億元住宅投資與施工面積1（億元）：16.7（萬平方米）測算，若新增500億元住宅投資，就可以增加8390萬平方米的施工面積需要從業人員167人，由此推算，可以安排就業人員140萬人。

三、對房地產經濟實行宏觀調控的必要性

1. 房地產資源優化配置的需要。從供求方面看，我國各地延續2016、2017年因城施策的調控風格，在需求端繼續深化調控的同時，更加注重強化市場監管，在供給端則發力住房供給結構調整。如2018年1-11月，全國房地產總體上供給增長、成交平穩，短期庫存水平更趨合理。

2.加強房地產業在國民經濟中的重要地位和作用的需要。房地產在國民生產總值中所占的比重將日益提高，地位不斷上升。2008年為4.61%，2009年為5.43%，2011年為5.76%，2017年為6.51%，2018年上半年為6.87%。對比美國2015年房地產業占GDP的比率為12.5%，我國房地產業上升空間較大。

3. 加強對房地產“特殊產業”宏觀管理的需要。一方面，房地產投資能夠更有效率地促進我國GDP的增長，但它的劇烈波動也會導致GDP增長的不穩定。另一方面， GDP增長對于房地產投資增長具有顯著的正向關系。

4. 保證我國房地產經濟健康、協調發展的需要。我國房地產目前不成熟主要表現在：一是發展不穩定。房價虛高，超出了剛性需求的承受能力。二是發展不平衡。東部快速，西部緩慢。三是競爭無序，市場運行不規范。四是房地產供給結構的不合理、銀行信貸的過度支持，房地產價格秩序混亂。五是經營活動缺乏經驗，操作不規范。

四、房地產業與國民經濟協調發展的對策與措施

（一）平衡部門經濟與國民經濟的關系，明確產業定位。

1.要優化國民經濟結構，正確處理和協調房地產業與國民經濟各部門之間的關系。既要繼續推進房地產業的發展，更要考慮其與整個國民經濟發展之間的協調。既要重視改變地方政府在區域經濟發展過程中過分依賴房地產業的狀況，更要規范地方政府在房地產業中的施政能力。

2.要保持房地產業投資的合理規模，根本上切斷房地產業引發經濟泡沫的途徑。要加強金融體系的監管，逐步規范房地產業貸款在銀行貸款總額中的比例，積極拓寬房地產開發企業的融資渠道，并加快發展金融衍生產品，以化解房地產投資所帶來的系統性風險。

3.要改變房地產業的粗放型發展模式，加快形成并推進房地產業集約型發展的創新模式。從全行業來看，要更加注重“環境、文化、科技、環保”的先進理念，本著“房子是用來住的”，以人為本、節能省地的原則發展我國的房地產業。

（二）進一步完善房地產業宏觀調控。

1. 要加強和完善我國房地產業宏觀調控的運作體系。需要進一步提升地方政府在宏觀調控中的自覺性和主動性，完善稅收、信貸等方面的配套措施，規范房地產業宏觀調控運作體系。

2. 要創造條件建立更加完善的房地產業宏觀調控機制，形成更完善的市場資源配置體系、市場傳導機制和經濟運行機制，調整轉變為較完善的“自控機制”。

（三）平衡市場機制與住房保障的關系——構筑住房領域民生安全網。

1.加快推進住房保障和供應體系建設。要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。要加強頂層設計，建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。

2. 要從深層次根本化解住房商品化、市場化與住房保障之間存在的矛盾。要堅持民生優先，科學編制土地供應計劃，優先安排保障性住房用地;要重點發展公共租賃住房，加快建設廉租住房，實施各類棚戶區改造;要運用政策措施吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營。

（四）協調房價與收入的比例關系。一是保持城鎮居民可支配收入的持續增長，增加中低收入者的收入。二是穩定和控制商品住宅價格過快上漲。三是大力發展住房二級市場，積極增加住房供給量，降低房價共享改革成果。

（五）完善土地政策。一方面，強化政府土地批租管理，規范審批行政劃撥用地，從協議出讓向招標拍賣轉變;另一方面，建立城市土地儲備制度和規范土地交易行為。

（作者單位：中共易門縣委黨校，云南 玉溪 651100）