房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理

游前勇

摘要：在城市化發(fā)展背景下房屋需求率有所上漲，消費(fèi)者不僅關(guān)注房屋質(zhì)量，還對居住環(huán)境提出更多要求，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好管理工作，從項(xiàng)目開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)著手提高管理質(zhì)量，其中財稅風(fēng)險管理是助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)依法運(yùn)營目標(biāo)，增加項(xiàng)目收益，完善管理體系的關(guān)鍵之一，為此受到有關(guān)企業(yè)的廣泛關(guān)注。本文通過探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理方略，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合管理質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);開發(fā);銷售;財稅風(fēng)險

引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需審批項(xiàng)目文件較多，同時有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)類型復(fù)雜、開發(fā)周期長、涉及面廣，涉稅存在復(fù)雜性，通常情況下會先圍繞開發(fā)項(xiàng)目做好前期準(zhǔn)備工作，為制定科學(xué)合理的策劃方案提供依據(jù)，在該項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程中統(tǒng)籌財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，合理調(diào)配項(xiàng)目資源，成本核算需合理、真實(shí)、精確，達(dá)到規(guī)避稅收風(fēng)險的目的。在產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)應(yīng)合理安排稅款，收入核算準(zhǔn)確，提升資金綜合利用率?；诖耍瑸樘岣叻康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理質(zhì)量，探析其開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理必要性、難點(diǎn)及措施顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理必要性

（一）營建依法經(jīng)營氛圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營進(jìn)程中需遵照國家法律法規(guī)，確保其項(xiàng)目開發(fā)行為不會侵害社會、生態(tài)環(huán)境、人民群眾等主體的利益，同時企業(yè)還需依法履行納稅義務(wù)，根據(jù)我國稅收法規(guī)在開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)繳納稅金。通過開展財稅風(fēng)險管理活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)法律法規(guī)約束自身行為，將法治意識滲透在項(xiàng)目開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，營建依法經(jīng)營氛圍，在法治監(jiān)管下推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

（二）提高項(xiàng)目管理質(zhì)量

開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)配人、財、物等資源，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境制定的發(fā)展計(jì)劃，只有開發(fā)項(xiàng)目貫徹落實(shí)，通過推行項(xiàng)目計(jì)劃良性發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在市場上站穩(wěn)腳跟。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中風(fēng)險客觀存在，競爭態(tài)勢瞬息萬變，需做好財稅風(fēng)險管理工作，達(dá)到提高項(xiàng)目管理質(zhì)量目的，主要源于財稅風(fēng)險管理具有貫穿性，在前期統(tǒng)籌項(xiàng)目相關(guān)財稅數(shù)據(jù)信息，對風(fēng)險做出精準(zhǔn)預(yù)判，同時在項(xiàng)目計(jì)劃推行過程中動態(tài)搜集、整合、運(yùn)用財稅數(shù)據(jù)信息，為制定更為合理、可行的財稅風(fēng)險管控對策提供依據(jù)，使開發(fā)項(xiàng)目得以順利落實(shí)。

（三）提升企業(yè)效益

作為企業(yè)來講，一切管理行為的初衷都是為了賺取經(jīng)濟(jì)效益，只有經(jīng)濟(jì)效益可觀，企業(yè)資金鏈才能健康，投入、產(chǎn)出狀態(tài)穩(wěn)定。財稅風(fēng)險管理在財務(wù)管理基礎(chǔ)上延展而來，主要關(guān)注稅務(wù)計(jì)劃實(shí)施進(jìn)程中存在的風(fēng)險，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觸犯稅法的概率，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)管理，通過實(shí)施稅務(wù)計(jì)劃合理安排稅款，正確核算收入，提高資金綜合利用率，最大程度上減少稅費(fèi)，在投入、產(chǎn)出一定前提下稅費(fèi)越低則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益越高，繼而達(dá)到提升該企業(yè)效益目的。

（四）完善管理體系

在企業(yè)管理中風(fēng)險管理極為重要，關(guān)乎其戰(zhàn)略方針制定合理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中涉及契稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種較多，加之項(xiàng)目開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及的審批文件較多，使之財稅風(fēng)險相對較大，為此該企業(yè)針對有關(guān)風(fēng)險加強(qiáng)管理，樹立財稅風(fēng)險管控意識，在開發(fā)及銷售進(jìn)程中做好財稅風(fēng)險管理工作，有效完善企業(yè)管理體系，同時通過規(guī)避財稅風(fēng)險提升競爭實(shí)力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理難點(diǎn)

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理難點(diǎn)

第一，前期準(zhǔn)備工作不到位。基于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險較大，影響該市場穩(wěn)定性的因素相對復(fù)雜，如國際局勢、國家政策、生態(tài)環(huán)境等，為此需賦予財稅風(fēng)險管理預(yù)見性，做好前期準(zhǔn)備工作。然而，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立時間長、規(guī)模較大、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，在開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃制定時往往容易忽視前期準(zhǔn)備工作的重要性，在“經(jīng)驗(yàn)論”基礎(chǔ)上展開項(xiàng)目開發(fā)活動，使該開發(fā)計(jì)劃容易出現(xiàn)脫離實(shí)際，風(fēng)險預(yù)判視野較窄，風(fēng)險參數(shù)制定不合理等問題，徒增房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險。第二，過程性管控不到位。房地產(chǎn)市場競爭壓力較大，國家政策、法律法規(guī)及市場環(huán)境不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變，需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅風(fēng)險管理關(guān)注開發(fā)動態(tài)，并及時整合有關(guān)數(shù)據(jù)信息。受傳統(tǒng)風(fēng)險管理理念影響，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕視過程性風(fēng)險管控，財稅風(fēng)險管理方案一以貫之，使有關(guān)方案缺乏靈動性、發(fā)展性、健全性，加之有些企業(yè)稅務(wù)數(shù)據(jù)信息分析能力較低，無法充分利用有關(guān)信息，影響其風(fēng)險決斷成效，降低開發(fā)環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理質(zhì)量。

（二）銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理難點(diǎn)

第一，銷售環(huán)節(jié)證件、財會信息管理不當(dāng)。在大數(shù)據(jù)時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銷售相關(guān)數(shù)據(jù)信息不斷增多，只有統(tǒng)籌相關(guān)數(shù)據(jù)信息才能為銷售收入核算提供支持，及時、準(zhǔn)確核算銷售收入，降低該企業(yè)偷逃稅款風(fēng)險發(fā)生概率。受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息管理能力較弱，數(shù)字化管理系統(tǒng)建設(shè)滯后等因素影響，銷售環(huán)節(jié)財會信息、證件管理不夠妥當(dāng)，降低該環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理質(zhì)量。第二，銷售資金利用率有待提高。在完成銷售任務(wù)后從收益中刨除稅收部分，剩余利潤用于再分配，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)效率得以提高，避免出現(xiàn)資金閑置消極現(xiàn)象，通過資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)對沖財稅風(fēng)險。然而，當(dāng)前有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在資金周轉(zhuǎn)效率較低問題，徒增稅務(wù)核查風(fēng)險，擴(kuò)大資金流出缺口，不利于該企業(yè)創(chuàng)產(chǎn)增收。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理措施

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理要點(diǎn)

為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅風(fēng)險管理更加科學(xué)有效，可從以下幾個方面出發(fā)加強(qiáng)管理：第一，通過頂層設(shè)計(jì)將財稅風(fēng)險管理納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理范疇，在管理制度、計(jì)劃、原則、標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)中予以體現(xiàn)，使該企業(yè)財稅風(fēng)險管理氛圍更優(yōu)，管理目標(biāo)明確，為提高財稅風(fēng)險管理質(zhì)量奠定基礎(chǔ);第二，推行配套管理制度，使風(fēng)險管控有據(jù)可依，如《房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅風(fēng)險管理評價標(biāo)準(zhǔn)》等，指引財會工作者、管理人員、各部門員工找準(zhǔn)財稅風(fēng)險管控立足點(diǎn)，肩負(fù)財稅風(fēng)險管理責(zé)任，同時根據(jù)該企業(yè)財稅風(fēng)險特點(diǎn)調(diào)整管理制度，使該企業(yè)財稅風(fēng)險管理行為更加科學(xué)有效;第三，培育優(yōu)秀人才，有效解決管理問題。財稅風(fēng)險管理事項(xiàng)由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，在財務(wù)管理理念指引下，財會工作者不僅需完成本職工作任務(wù)，還需具備管理能力，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險加強(qiáng)管理，參與到該企業(yè)經(jīng)營活動中，運(yùn)用財務(wù)數(shù)據(jù)信息及工具發(fā)揮財務(wù)管理職能優(yōu)勢，同時在工作中創(chuàng)新進(jìn)取，拓寬財稅風(fēng)險管理路徑，繼而落實(shí)財稅風(fēng)險管控目標(biāo)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理措施

第一，做好前期準(zhǔn)備工作，重視開發(fā)項(xiàng)目策劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需率先研究、學(xué)習(xí)、遵守與自身運(yùn)營相關(guān)法律法規(guī)，熟悉新時代稅收管理?xiàng)l例，避免在開發(fā)項(xiàng)目策劃進(jìn)程中觸犯法律徒增財稅風(fēng)險。在此基礎(chǔ)上取得相關(guān)證件，針對證件及有關(guān)資料歸檔保存，為項(xiàng)目開發(fā)及清算期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向政府及職能部門調(diào)閱證書、文件提供便利。其中，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、發(fā)改委立項(xiàng)批文、施工許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、人防建設(shè)審批文件等屬于證書、文件資料;建設(shè)工程施工合同、審計(jì)合同、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、勘查合同、設(shè)計(jì)合同、測繪合同、監(jiān)理合同等屬于合同類資料;策劃方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖、可行性研究報告、預(yù)算審計(jì)報告、環(huán)境評估等報告屬于其他類資料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)財務(wù)制度在“開發(fā)成本-取得土地使用權(quán)所支付金額”中記入支付所得土地使用權(quán)價款、國家規(guī)定繳納稅費(fèi)，如土地登記費(fèi)、契稅等，入賬時確保出讓合同、土地使用權(quán)證、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）票據(jù)、銀行付款清單、契稅票據(jù)等審核準(zhǔn)確無誤，了解政府事后返還土地價款是否存在未列入收入總額問題，若土地開發(fā)分期分批，需按照建筑面積（占地面積）根據(jù)法律法規(guī)、稅務(wù)部門管理規(guī)定明確成本計(jì)算分?jǐn)偡椒??？赡苌婕捌髽I(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅及契稅等計(jì)算。

第二，做好開發(fā)過程中的管理工作，賦予財稅風(fēng)險管理實(shí)時性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金投入多、周期長，對該企業(yè)籌資能力提出更高要求，籌資渠道主要有投資者投入、關(guān)聯(lián)企業(yè)借入、關(guān)聯(lián)個人借入、非關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人借入、金融機(jī)構(gòu)貸入等，該企業(yè)可在“短期借款”中記入貸（借）資金額度，入賬時根據(jù)銀行進(jìn)賬單、貸款（借款）合同明確還款期限，確保項(xiàng)目開發(fā)資金鏈健康穩(wěn)定。其中，投資者投入成本相對較低，在實(shí)際操作中借款涉及票據(jù)問題，使之利息費(fèi)用、計(jì)稅金額存在差異，根據(jù)財稅〔2008〕121號文件要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳稅額計(jì)算實(shí)際支付利息不應(yīng)超出規(guī)定比例、稅法及有關(guān)條例要求計(jì)算部分。在清算土地增值稅時不單獨(dú)扣除不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的部分，以低于房地產(chǎn)開發(fā)成本10%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。根據(jù)工程決算報告、結(jié)算報告、工程合同、工程造價審計(jì)等報告做好開發(fā)成本核算工作，同時動態(tài)關(guān)注設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等費(fèi)用以及裝修工程、水電工程、土建等工程支出成本，提高財務(wù)入賬管理有效性，為及時管控財稅風(fēng)險提供依據(jù)?？赡苌婕岸惙N包括企業(yè)所得稅、土地增值稅及土地使用稅等。

第三，做好財稅風(fēng)險管理評價工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營特點(diǎn)、競爭優(yōu)勢、管理制度等因素對其財稅風(fēng)險管理結(jié)果均存在一定影響，需該企業(yè)樹立自省反思意識，明晰財稅風(fēng)險管理中存在的問題，根據(jù)其經(jīng)營發(fā)展切實(shí)需求予以調(diào)整，使之管理對策更加合理。基于此，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅風(fēng)險管理需重視評價，針對開發(fā)項(xiàng)目財稅風(fēng)險管理結(jié)果進(jìn)行復(fù)盤，結(jié)合實(shí)際洞悉管理風(fēng)險，以突出該企業(yè)競爭優(yōu)勢為先導(dǎo)優(yōu)化財稅風(fēng)險管理體系，使該企業(yè)財稅風(fēng)險管理更具發(fā)展性、有效性、合理性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)財稅風(fēng)險管理措施

第一，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有關(guān)證件并歸檔保存，為后續(xù)項(xiàng)目清算工作提供支持，其中工程竣工驗(yàn)收備案表、商品房預(yù)售許可證、分戶房產(chǎn)證、公共配套設(shè)施移交證明等屬于證件類資料，房地產(chǎn)銷售合同、面積測繪報告等屬于其他類資料;第二，及時、精確核算銷售收入，做到按期納稅，規(guī)避財稅風(fēng)險，其中實(shí)物收入、貨幣收入、視同銷售收入、工程款抵頂?shù)仁杖雽儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售取得收入，需該企業(yè)明確銷售方式，針對各類銷售收入做出具體規(guī)定，例如合同簽署、單據(jù)轉(zhuǎn)移、入賬節(jié)點(diǎn)、收款方式等，使之稅費(fèi)計(jì)算繳納流程更為清晰;第三，提高資金綜合利用率，及時確認(rèn)銷售收入，降低該企業(yè)財務(wù)核查風(fēng)險，為管理層調(diào)配資金提供依據(jù)，使該企業(yè)在健康的資金鏈支持下能夠提高財稅風(fēng)險管理質(zhì)量。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)展開財稅風(fēng)險管理活動具有營建依法經(jīng)營氛圍，提高項(xiàng)目管理質(zhì)量，提升企業(yè)效益，完善管理體系等積極意義，為此該企業(yè)需做好管理規(guī)劃工作，關(guān)注開發(fā)及銷售環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險，在打造健康資金鏈基礎(chǔ)上提高自身財稅風(fēng)險管理質(zhì)量。

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