房地產公司中大型住宅小區項目財務風險防范研究

于玲

摘 要：房地產項目為我國國民經濟的重要組成部分，對我國的經濟建設有著不可估量的作用。中大型住宅小區項目的開發是房地產企業發展的基本元素，具有建設周期長、所需資金數量龐大、市場需求變化大等風險。本文首先概述了房地產公司中大型住宅小區項目的特點，闡述了房地產公司中大型住宅小區項目財務風險的類型，提出了房地產公司中大型住宅小區項目財務風險（現金流風險、投資風險、籌資風險、其他風險）防范對策。

關鍵詞：房地產公司;中大型住宅小區項目;現金流風險;投資風險;籌資風險

房地產公司中大型住宅小區項目有著自身獨特的經營模式，主要表現為投資金額大、負債率高、經營周期長、地域差異大等特點。在前期房地產開發商需要大量的資金，而從開始籌建到最后開盤銷售，中間經過的周期較長。前期大量的資金注入，讓公司負債上升，隨著項目的進行對資金流轉的要求越來越大，財務風險也隨之加大。而一個房地產項目的管理的好壞直接影響著整個房地產項目的成敗，在一定方面上甚至影響一個企業的存在和生存環境。本文具體探討了房地產公司中大型住宅小區項目財務風險防范措施，借此來規避或改善其存在的財務風險狀況。現總結報道如下表。

一、房地產公司中大型住宅小區項目的特點

（一）保值和增值性

土地是房地產企業開發的最重要的原材料，是房地產企業發展的首要考慮的問題。前幾年房地產企業發展迅速，導致供求關系發生了變化，供求失衡，土地的交易價格不斷的形成新的高潮，使房地產項目從生產要素層面具有了保值增值的功能。多數中大型住宅小區項目本身具有人文、地理優勢，也決定了該項目的保值增值性。

（二）建設周期長

中大型住宅小區項目占用的資金量大，在項目的各個階段都需要投入大量的資金和時間，如果資金鏈斷裂將會影響項目的順利進行，從而引發現金流風險的發生。

（三）長期使用性

中大型住宅小區相對于其他商品而言具有長期使用性。因為房屋屬于不動產而且投入資金比較大，一般情況下一個家庭最多需要兩套。再加上它的長期使用性，所以市場上的需求是有限的。

（四）位置的固定性

在地里位置上，房地產項目體現了一定的固定性，房地產企業的商品房的價格與房地產開發所在的地理位置和地理環境有密切的關系，一些內在的變化非常復雜，很多不確定性的因素在里面起著關鍵的作用。相應的，房地產企業有一定的風險性存在。

二、房地產公司中大型住宅小區項目財務風險的類型

（一）現金流風險

現金流風險是指企業在生產經營活動中現鈔的融入與支出在時間上的不一致導致產生的風險問題，具有突發性、和長期隱蔽性等特點。具體的情況是當現金流量出現不一致的時候，容易導致的就是企業的生產經營陷入一定的困境，計劃內受益嚴重下降，企業生產的進度停滯，生產經營無法延續，企業的形象可能受到一定的影響，最終陷入財務困境。比如現金流入量低容易造成短期償債風險，而現金流入高有容易造成資金閑置，因此需要規范企業的資金管理制度，如果可以對資金的運用進行很好的規劃，嚴格控制現金的流入流出，提高資金利用率，既可以控制成本也可以降低財務風險。

（二）投資風險

投資風險是指企業在生產經營活動中，受到國際或者是國內大環境諸多因素的影響以及投資者的投資因素的不確定性，最終導致預定利潤沒有完全達到，從而形成了投資風險。投資風險是一種經營類的風險，通常意義上是對計劃內獲取利益的不確定性，只有在風險和收益相統一的條件下，企業的投資運作行為，才會得到有效的調節。特別是像工程款這類款項，金額大計算復雜，需要通過工程的進度以及財務狀況來決定付款進程，一旦財務部門不能準確把握好成本的控制，不僅會影響到項目的收益，嚴重的會使貸款的償還出現問題，使企業面臨更大的財務風險。

（三）籌資風險

籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性，企業在籌資、投資和生產經營活動各環節中無不承擔一定程度的風險，企業承擔風險程度因負債方式、期限及資金使用方式等不同面臨的償債壓力也有所不同。

（四）其他風險

利率風險是指在一定時期內，由于利率水平的不確定變動，所導致經濟損失的可能性。匯率風險是指一個組織，一個經濟實體或個人的以外幣計價的資產與負債因外匯匯率變動而引起的價值上漲和下降的可能性，其實質是不確定性。同時房地產企業在生產經營的過程中會面臨許多的不確定性，各類問題有可能會延緩項目的周期，如果問題一直得不到解決，投入的資金在后期銷售過程中不能及時回款到賬，以至于影響后期一系列的款項支付，導致資金鏈斷裂，就會產生財務危機使企業陷入困境。

三、房地產公司中大型住宅小區項目財務風險防范措施

（一）現金流風險的防范措施

企業為了確保正常運作的流動性，確保資金的經營周轉，企業又必須保持相當數量的現金額度。房地產公司可在合理預測現金浮游量的基礎上，最大限度的利用時間差，有效提高現金的使用率，以期縮短現金的周轉時間，最終確保未來具有可預測的持續性，防止企業的經營效率被破壞。項目也需要加強現金預算編制，其是對其他預算中有關現金收支的部分進行匯總，對現金收支差額部分指定平衡計劃。其可以全面的揭示現金流入，流出，余額等內容，有利于現金缺失時制定籌措方案，現金多余時制定利用方案，有利于提高企業現金利用率。

（二）投資風險的防范措施

房地產產業與輕工、化工、建筑、家電、冶金、機械、建材等多個產業密切相關。同時在房地產行業又衍生出新的市場，例如房產中介、物業管理、裝飾裝修等市場。企業應積極改善資金結構，對于投資活動應審慎，必須量力而行，要面向不同的市場進行投資。還可以采取組合投資方式，投資組合的有效性必須建立在對不同投資項目風險與收益的分析基礎之上，以使組合投資達到風險不變收益提高或收益相同風險較低，分散投資的風險。還可以采取組合投資方式，投資者可以根據企業自身的資金狀況進行組合投資，既能讓閑散多余的資金去盈利，又能分散投資的風險。

（三）籌資風險的防范措施

房地產行業的投資屬于高風險、高收益的項目，投資者要提前做好謹慎對待風險的心理準備，利用各種手段和方法，想方設法去規避不必要的風險。房地產公司要建立多元化的籌資渠道，傳統的信貸渠道已不能有效滿足現階段投融資需求。比如股權融資、融資租賃等，可以給企業帶來一定的周轉資金，還可以帶來管理人才，優化企業的財務報表，幫助企業振興，得到相應的固定資產。當前很多中大型住宅小區項目，負債資金占的比重較大，特別是銀行借貸資金和民間借貸部分，從而造成了高額的融資費用和利息，加重了企業的財務負擔，為此要合理確定籌資比例，確定籌資比例并不單純是籌資本身的工作，它會受到企業投資需求總量、結構、償債能力等主導因素的制約。

（四）其他風險的防范措施

中大型住宅小區項目需要分析、選擇創新的營銷策略，進行認真詳盡的市場分析，堅持以“市場客戶第一、客戶至上”的工作理念。強調高質量的售后服務，將企業形象進一步提升，占領更大的銷售市場以確保后期銷售的順利進行。關注房地產市場的信息及時調整房價，在合適的時機按照制定的銷售計劃實現資金的逐步回籠。在項目施工前期，主要是要做好宣傳推廣工作，進入第二年后，在銷售任務比較繁重的情況下，要擴大營銷人員隊伍，提高營銷人員的整體素質。在項目進入掃尾階段時，根據實際情況對營銷人員進行崗位調整，減少不必要的成本開支。

總之，科學管理是現代企業制度的重要內容，房地產公司中大型住宅小區項目財務風險比較大，加強財務風險防范措施是實現企業快速健康發展的根本途徑。

參考文獻：

[1]楊通文.基于舊城改造類房地產住宅開發項目的風險管理研究[D].廣西大學，2019：99-103.

[2]羅來文.住宅項目投資風險及防范研究——以都勻市繽江匯小區為例[J].住宅與房地產，2016（12）：1.

[3]畢志軍.煙臺“通用時代·富逸佳苑”項目財務風險研究[D].中國海洋大學，2015：221-228.

[4]張云鵬.“濱海銀灘”一期住宅項目風險管理案例研究[D].大連理工大學，2014：78-84.

[5]劉穎.渭南市“西海學府花園”建設項目財務風險管理研究[D].中國海洋大學，2013：110-114.

[6]朱航.論房地產企業經營風險與防范對策研究[D].西南財經大學，2013：14-17.

[7]楊強.房地產項目開發過程中的風險及防范措施研究[D].西安建筑科技大學，2008：184-189.

[8]黃玲.基于騰達公司房地產項目財務分析淺議[J].商情（財經研究），2008（3）：22+114.