解析房地產企業投資風險及管控措施

林中釗

摘要：房地產行業是一個綜合性的行業，改革開放以來，我國房地產企業發展速度不斷加快，但是，在高周轉模式下，房地產企業投資風險也是客觀存在的。文章分析了房地產企業的投資風險成因，闡述了投資風險控制之于房地產企業的重要性，然后提出了房地產企業的投資風險管控措施，希望能對房地產企業有所幫助。

關鍵詞：房地產企業? 投資風險? 管控措施

房地產是我國的支柱產業，近年來，政府的扶持，寬松的融資環境，居民住房需求的不斷增加，良好的市場表現，為房地產企業快速發展提供了有利的條件。但是，在高利潤刺激下，許多企業也將房地產當做了投機工具，紛紛躋身到房地產行業中來。而在國家政策出現變化，居民收入發展速度相對緩慢的情況下，房地產投資風險變得復雜難測。加強投資風險管理，也成為房地產企業必須要關注的問題。

一、房地產企業的投資風險及成因

房地產企業的投資風險主要有政策風險、經濟風險、社會風險。進一步來說，國家經濟體制改革、政策調整、管控力度，會影響國民經濟的結構，也會影響房地產企業的投資融資環境，給房地產企業帶來一定的風險。如國家土地使用政策改革，國家關于土地使用年限的規定、開發商收費和補償規定等，都會影響房地產企業的成本，給房地產企業帶來風險。房地產企業的投資經濟風險主要有市場供求風險和財務風險。其中，市場供求風險是房地產企業與購買者因為交易關系而形成的市場供求風險。在市場供求不斷變化的情況下，如果不了解購買者的需求，盲目擴大投資規模，房地產市場必然會出現供大于求的情況，從而給房地產企業帶來風險挑戰。所謂財務風險主指企業因融資、負債、財務管理方面而帶來的風險。如通貨膨脹，會降低大眾的購買力，加大房地產企業的資金回轉周期，導致企業出現資金鏈斷裂等情況，進而引發資金風險。社會風險主要指城市規劃風險、公眾干預風險。如城市交通規劃、發展方向，許多時候都會給房地產企業的投資和發展帶來影響。房地產企業在用地、舊房拆遷方面，經常會與民眾產生利益糾紛，當糾紛得不到妥善解決時，會給企業帶來一定的損失。房地產企業出現投資風險的原因非常多，主要有融資原因、成本控制原因和管理原因。融資是企業穩定發展的基礎，當融資或者產品積壓過多時，企業在融資方面的難度會不斷加大，為了保持良好的信用，有時候必須依靠其他項目來償還融資貸款，從而導致企業經營困難。成本控制會影響企業未來的收益，如果不重視成本控制或者成本管理不力，企業未來收益會大大減少，企業在投資和發展方面也會迎來許多風險問題。管理是影響企業風險管理的重要因素，內部管理制度不完善，管理方式單一，都會影響企業營業利潤，導致投資風險發生。

二、投資風險管控之于房地產企業的重要性

風險管控是現代企業必須要考慮的一個問題。因為在市場經濟中，風險是無處不在的，要想實現效益最大化，企業必須要有盈利的信心，但是也要有風險防控意識，否則所有努力都有可能被推翻。對于房地產企業來說，企業經營的重要指標就是盈利，而要想實現利潤最大化，必須要加強風險管控。一旦缺少了風險管控意識，企業可能在投資方面會盲目跟風，不切實際的擴大規模，但是一旦風險暴露出來，很容易使企業陷入絕境。因此，房地產企業要想穩定發展，必須要重視和加強投資風險管理，將各個階段的風險管控措施落到實處，做到位，理性投資，提高投資效益。在我國城市建設和國民經濟發展中，房地產起著重要作用。從行業發展的角度來講，加強投資風向防控，借助高質量的產品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建設步伐，帶動整個房地產行業健康發展。投資是企業社會活動的一個重要方面，房地產投資有著積極的社會價值和意義，如房地產企業的投資、運營和發展，不僅涉及到金融、施工行業，還與銷售、設計行業有著密切的關聯。而房地產企業動則上千萬元的投資項目，會促進就業，拉動經濟發展。所以，從社會經濟角度來講，房地產企業如果在投資時，認真考慮國家和城市政策走向，全面考慮市場供求情況，對房價、成本、開發時間、投資規模等進行科學預算，不僅可以確保企業穩定發展，還可以為社會經濟建設出一份力。所以，從各個角度來講，房地產企業的投資風險管理都是一件不容忽視的大事。

三、房地產企業的投資風險管控措施

（一）關注國家政策，把握投資時機

國家宏觀調控，經常會引起市場波動和金融門檻的變化。房地產企業作為市場中的一分子，它在投資、融資方面必須要密切關注政府關于房地產經濟體制變更的政策變動，對國家發展大方向有一個準確的預測和把握，以規避許多不必要的風險。所以，在經營管理中，房地產企業要樹立風險意識，組建政策分析小組，就政府新出臺的措施或者即將出臺的政策進行合理評估，或者與政府部門加強溝通，獲取更多的政策信息，同時關注國家產業結構調整措施，根據政府產業結構調整方向制定針對性、分散性投資計劃，以減少投資決策失誤，有效規避風險。又如，在取得土地使用權前，房地產企業一方面要爭取政府的支持和幫助，要對國家土地政策、地方政府的土地管理條例等進行評估，合理進行投資預算，就投資成本、風險有一個全面的了解。然后，看土地是否具有開發價值，并在投資時做好現金流管理，合理進行資源分配，這樣可以提高企業資金的使用效率，減少可能存在的風險。

（二）把握社會動向，優化投資組合

前面說過，政府城市規劃方案，公眾購房能力、金融利率，都有可能會成為房地產企業投資風險的成因。所以，房地產企業在運營管理中，要提高風險意識，關注城市發展動向，做好投資風險預防和控制。如根據政府規劃，在投資決策前，房地產企業要對即將購買地段的自然屬性、居民情況、部門部門的地塊使用章程展開調查，對于那些不合格的土地，居民情況復雜，遷移和補償難度較大的地段，要放棄，同時及時調整投資計劃，避開不利因素。投資組合和投資模式也是影響企業投資效益的重要因素。投資組合又稱多樣化投資，多樣化投資可以避免企業“將所有雞蛋放在一個籃子里”，提高企業的抗風險能力。所以，為了提高抗風險能力，房地產企業要優化投資方法、投資組合，以提高投資效益。如面對熱門投資，企業不要盲目跟風，而是將有限的資金放在多個項目上，分散風險。或者按照投資項目的資金情況，合理安排資金流向、流量，按比例合理分配房地產、股票債券、存款資金，以提高企業的收益。

（三）加大成本控制，防控投資風險

成本是房地產企業生存發展的根本。對于許多企業來說，成本控制有時候比投資、擴張更為重要。對于投資規模大、資金流轉周轉期較長的房地產企業來說，企業的生產經營活動要想正常運行，必須要重視成本控制。所以，房地產企業的各級領導要以身作則，重視成本管理，引導全員樹立成本控制的正確認識。但是，有章可循，才是確保企業成本管理成效的關鍵。所以，房地產企業要建立成本控制部門，健全成本管控規章制度，由專業部門就企業投資成本、運營成本等進行調研、規劃，并在技術研究、設計方案修改的基礎上，找到最佳投資方案，以節約、降低成本。然后，在日常管理中，將成本管理落實到具體的負責人，核定審批職權范圍，將管理制度落到實處，并實施獎懲制度，以減少浪費，避免出入太大的預算誤差。如針對投資費用，企業要立足于預算考核制度，將投資費用的支出情況與預算計劃結合起來，采取有效措施減少資金在生產經營活動中的沉淀，以增加企業收益。

（四）采取各種措施，縮短投資周期

房地產企業是典型的資金密集型企業，如今，我國的房地產行業已經進入了高周轉狀態。在高周轉模式和狀態下，企業必須要加快資金的流動性，否則，資金流轉周期太長，必然會引起企業收益出現波動，導致企業難以為續。所以，在高周轉模式，房地產企業必須要采取有效措施縮短開發周期，避免企業資金鏈出現斷裂，避開投資風險。如房地產企業可以借助與合作伙伴（銀行、建筑商）的簽訂合約，使合作對象某些易變的、可能會影響投資效益的因素固定下來，有減少投資風險。又如，為了降低融資和人事成本，房地產企業要盡可能多地爭取到金融、政府部門和保險企業的支持，與一些企業建立良好的合作關系，以找到可靠地合作伙伴轉移、分擔風險。此外，在資金流轉緩慢的情況下，房地產企業要實施一些優惠政策，打開樓盤銷售死結，以縮短投資周期，提高項目回報率。

綜上所述，對于房地產企業來說，投資風險是無法徹底避免的，投資風險也是一把雙刃劍。因此，房地產企業要提高風險意識，采取有效措施把握、控制投資風險，以提高成本費用的回報率、規避投資風險，為企業市場競爭力提高和穩定發展提供基礎保障。

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作者單位：融僑集團股份有限公司