解析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及管控措施

林中釗

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)綜合性的行業(yè)，改革開放以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度不斷加快，但是，在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)也是客觀存在的。文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)成因，闡述了投資風(fēng)險(xiǎn)控制之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管控措施，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 投資風(fēng)險(xiǎn)? 管控措施

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來，政府的扶持，寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的不斷增加，良好的市場表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了有利的條件。但是，在高利潤刺激下，許多企業(yè)也將房地產(chǎn)當(dāng)做了投機(jī)工具，紛紛躋身到房地產(chǎn)行業(yè)中來。而在國家政策出現(xiàn)變化，居民收入發(fā)展速度相對(duì)緩慢的情況下，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜難測。加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，也成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)及成因

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步來說，國家經(jīng)濟(jì)體制改革、政策調(diào)整、管控力度，會(huì)影響國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)，也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資融資環(huán)境，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。如國家土地使用政策改革，國家關(guān)于土地使用年限的規(guī)定、開發(fā)商收費(fèi)和補(bǔ)償規(guī)定等，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有市場供求風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，市場供求風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)與購買者因?yàn)榻灰钻P(guān)系而形成的市場供求風(fēng)險(xiǎn)。在市場供求不斷變化的情況下，如果不了解購買者的需求，盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，房地產(chǎn)市場必然會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況，從而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主指企業(yè)因融資、負(fù)債、財(cái)務(wù)管理方面而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如通貨膨脹，會(huì)降低大眾的購買力，加大房地產(chǎn)企業(yè)的資金回轉(zhuǎn)周期，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂等情況，進(jìn)而引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要指城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。如城市交通規(guī)劃、發(fā)展方向，許多時(shí)候都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的投資和發(fā)展帶來影響。房地產(chǎn)企業(yè)在用地、舊房拆遷方面，經(jīng)常會(huì)與民眾產(chǎn)生利益糾紛，當(dāng)糾紛得不到妥善解決時(shí)，會(huì)給企業(yè)帶來一定的損失。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的原因非常多，主要有融資原因、成本控制原因和管理原因。融資是企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)融資或者產(chǎn)品積壓過多時(shí)，企業(yè)在融資方面的難度會(huì)不斷加大，為了保持良好的信用，有時(shí)候必須依靠其他項(xiàng)目來償還融資貸款，從而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難。成本控制會(huì)影響企業(yè)未來的收益，如果不重視成本控制或者成本管理不力，企業(yè)未來收益會(huì)大大減少，企業(yè)在投資和發(fā)展方面也會(huì)迎來許多風(fēng)險(xiǎn)問題。管理是影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要因素，內(nèi)部管理制度不完善，管理方式單一，都會(huì)影響企業(yè)營業(yè)利潤，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

二、投資風(fēng)險(xiǎn)管控之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

風(fēng)險(xiǎn)管控是現(xiàn)代企業(yè)必須要考慮的一個(gè)問題。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)中，風(fēng)險(xiǎn)是無處不在的，要想實(shí)現(xiàn)效益最大化，企業(yè)必須要有盈利的信心，但是也要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，否則所有努力都有可能被推翻。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)經(jīng)營的重要指標(biāo)就是盈利，而要想實(shí)現(xiàn)利潤最大化，必須要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。一旦缺少了風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，企業(yè)可能在投資方面會(huì)盲目跟風(fēng)，不切實(shí)際的擴(kuò)大規(guī)模，但是一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，很容易使企業(yè)陷入絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，必須要重視和加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，將各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控措施落到實(shí)處，做到位，理性投資，提高投資效益。在我國城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)起著重要作用。從行業(yè)發(fā)展的角度來講，加強(qiáng)投資風(fēng)向防控，借助高質(zhì)量的產(chǎn)品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建設(shè)步伐，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。投資是企業(yè)社會(huì)活動(dòng)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資有著積極的社會(huì)價(jià)值和意義，如房地產(chǎn)企業(yè)的投資、運(yùn)營和發(fā)展，不僅涉及到金融、施工行業(yè)，還與銷售、設(shè)計(jì)行業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)則上千萬元的投資項(xiàng)目，會(huì)促進(jìn)就業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)如果在投資時(shí)，認(rèn)真考慮國家和城市政策走向，全面考慮市場供求情況，對(duì)房價(jià)、成本、開發(fā)時(shí)間、投資規(guī)模等進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，不僅可以確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還可以為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)出一份力。所以，從各個(gè)角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理都是一件不容忽視的大事。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管控措施

（一）關(guān)注國家政策，把握投資時(shí)機(jī)

國家宏觀調(diào)控，經(jīng)常會(huì)引起市場波動(dòng)和金融門檻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的一分子，它在投資、融資方面必須要密切關(guān)注政府關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的政策變動(dòng)，對(duì)國家發(fā)展大方向有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)測和把握，以規(guī)避許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，組建政策分析小組，就政府新出臺(tái)的措施或者即將出臺(tái)的政策進(jìn)行合理評(píng)估，或者與政府部門加強(qiáng)溝通，獲取更多的政策信息，同時(shí)關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整措施，根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向制定針對(duì)性、分散性投資計(jì)劃，以減少投資決策失誤，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。又如，在取得土地使用權(quán)前，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要爭取政府的支持和幫助，要對(duì)國家土地政策、地方政府的土地管理?xiàng)l例等進(jìn)行評(píng)估，合理進(jìn)行投資預(yù)算，就投資成本、風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的了解。然后，看土地是否具有開發(fā)價(jià)值，并在投資時(shí)做好現(xiàn)金流管理，合理進(jìn)行資源分配，這樣可以提高企業(yè)資金的使用效率，減少可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）把握社會(huì)動(dòng)向，優(yōu)化投資組合

前面說過，政府城市規(guī)劃方案，公眾購房能力、金融利率，都有可能會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理中，要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，關(guān)注城市發(fā)展動(dòng)向，做好投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。如根據(jù)政府規(guī)劃，在投資決策前，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)即將購買地段的自然屬性、居民情況、部門部門的地塊使用章程展開調(diào)查，對(duì)于那些不合格的土地，居民情況復(fù)雜，遷移和補(bǔ)償難度較大的地段，要放棄，同時(shí)及時(shí)調(diào)整投資計(jì)劃，避開不利因素。投資組合和投資模式也是影響企業(yè)投資效益的重要因素。投資組合又稱多樣化投資，多樣化投資可以避免企業(yè)“將所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所以，為了提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化投資方法、投資組合，以提高投資效益。如面對(duì)熱門投資，企業(yè)不要盲目跟風(fēng)，而是將有限的資金放在多個(gè)項(xiàng)目上，分散風(fēng)險(xiǎn)?；蛘甙凑胀顿Y項(xiàng)目的資金情況，合理安排資金流向、流量，按比例合理分配房地產(chǎn)、股票債券、存款資金，以提高企業(yè)的收益。

（三）加大成本控制，防控投資風(fēng)險(xiǎn)

成本是房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的根本。對(duì)于許多企業(yè)來說，成本控制有時(shí)候比投資、擴(kuò)張更為重要。對(duì)于投資規(guī)模大、資金流轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)期較長的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)要想正常運(yùn)行，必須要重視成本控制。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要以身作則，重視成本管理，引導(dǎo)全員樹立成本控制的正確認(rèn)識(shí)。但是，有章可循，才是確保企業(yè)成本管理成效的關(guān)鍵。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要建立成本控制部門，健全成本管控規(guī)章制度，由專業(yè)部門就企業(yè)投資成本、運(yùn)營成本等進(jìn)行調(diào)研、規(guī)劃，并在技術(shù)研究、設(shè)計(jì)方案修改的基礎(chǔ)上，找到最佳投資方案，以節(jié)約、降低成本。然后，在日常管理中，將成本管理落實(shí)到具體的負(fù)責(zé)人，核定審批職權(quán)范圍，將管理制度落到實(shí)處，并實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，以減少浪費(fèi)，避免出入太大的預(yù)算誤差。如針對(duì)投資費(fèi)用，企業(yè)要立足于預(yù)算考核制度，將投資費(fèi)用的支出情況與預(yù)算計(jì)劃結(jié)合起來，采取有效措施減少資金在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的沉淀，以增加企業(yè)收益。

（四）采取各種措施，縮短投資周期

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高周轉(zhuǎn)狀態(tài)。在高周轉(zhuǎn)模式和狀態(tài)下，企業(yè)必須要加快資金的流動(dòng)性，否則，資金流轉(zhuǎn)周期太長，必然會(huì)引起企業(yè)收益出現(xiàn)波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)難以為續(xù)。所以，在高周轉(zhuǎn)模式，房地產(chǎn)企業(yè)必須要采取有效措施縮短開發(fā)周期，避免企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，避開投資風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)企業(yè)可以借助與合作伙伴（銀行、建筑商）的簽訂合約，使合作對(duì)象某些易變的、可能會(huì)影響投資效益的因素固定下來，有減少投資風(fēng)險(xiǎn)。又如，為了降低融資和人事成本，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能多地爭取到金融、政府部門和保險(xiǎn)企業(yè)的支持，與一些企業(yè)建立良好的合作關(guān)系，以找到可靠地合作伙伴轉(zhuǎn)移、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，在資金流轉(zhuǎn)緩慢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)施一些優(yōu)惠政策，打開樓盤銷售死結(jié)，以縮短投資周期，提高項(xiàng)目回報(bào)率。

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資風(fēng)險(xiǎn)是無法徹底避免的，投資風(fēng)險(xiǎn)也是一把雙刃劍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，采取有效措施把握、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，以提高成本費(fèi)用的回報(bào)率、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)市場競爭力提高和穩(wěn)定發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

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作者單位：融僑集團(tuán)股份有限公司