杜邦分析法在企業(yè)財務分析中的應用

韓昕宇

[提要] 近年來，房地產行業(yè)已經進入高速發(fā)展時期，企業(yè)在復雜多變的市場環(huán)境下應當關注財務狀況變化趨勢。本文首先分析國內房地產行業(yè)發(fā)展情況，其次介紹杜邦分析體系，以濱江集團為研究對象，基于2016～2019年財務年報對其進行指標分析，發(fā)現(xiàn)在成本控制、庫存管理、融資渠道等方面存在問題，并提供相關改善意見。

關鍵詞：杜邦分析法;濱江集團;房地產企業(yè);財務分析

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年5月24日

一、我國房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

在社會經濟體制不斷完善背景下，我國房地產行業(yè)緊跟時代在戰(zhàn)略發(fā)展中占有重要地位。根據國家2019年發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據，4個一線城市、35個二線城市的新建房地產產品的銷售價格增長幅度較為穩(wěn)定，二手住宅價格上漲態(tài)勢逐漸緩和。從供給角度看，房屋施工面積同比增長8.8%，體現(xiàn)了房地產保障體系對行業(yè)起到的推動作用。從需求角度看，2019年上半年全國商品房銷售面積同比下降1.8%，既反映了商品房穩(wěn)定的剛性需求，也說明避免投機行為的理念深入人心。然而，房地產企業(yè)也正面臨著一些挑戰(zhàn)。因此，分析解讀企業(yè)近年的財務報告，對于企業(yè)降低決策風險，以及利益相關者根據企業(yè)狀況提升投資效益都具有一定的現(xiàn)實意義。

二、杜邦分析法的指標體系

杜邦分析法從評價經營效益的角度出發(fā)，將多個能夠衡量企業(yè)財務狀況的指標緊密連接，搭建一個對企業(yè)不同會計期間進行綜合分析的指標體系。杜邦分析法從資本獲利能力、資金周轉速率、未來發(fā)展逾期、股東獲益水平等方面入手，以不同年度發(fā)布的財報數(shù)據為基礎來深入分析企業(yè)的整體經濟效益。該體系通過銷售凈利率、資產周轉率、權益乘數(shù)等多個分支指標的乘積結果來詳盡和清晰地展現(xiàn)企業(yè)銷售水平、資本結構和資金流動性等方面的內在聯(lián)系，彌補了單一指標只能從某個特定角度評估財務狀況的局限性，對于房地產企業(yè)整體經濟效益估量的意義尤為重要。

三、杜邦分析法在濱江集團財務分析中的應用

杭州濱江房產集團股份有限公司成立于1996年，主要的經營范圍包括房地產開發(fā)、商品房銷售、室內外裝潢等，公司股票于2008年掛牌交易，是全國民營企業(yè)500強，中國房地產企業(yè)50強。根據2019年末的財務年報數(shù)據，濱江集團資產總額達到1，296億元，實現(xiàn)凈利潤39.73億元，基本每股收益0.52元。本文旨在采用杜邦分析法分析企業(yè)不同會計期間的財務數(shù)據，根據濱江集團2016～2019年發(fā)布的年報數(shù)據，從中摘取出杜邦分析體系下計算以凈資產收益率為核心指標所需的各項財務績效數(shù)據，逐年比較數(shù)據的變化趨勢并找到其原因，以期較為客觀準確地分析濱江集團近年的財務狀況。（表1）

（一）凈資產收益率總體趨勢分析。凈資產收益率將利潤表和資產負債表中的凈利潤和所有者權益加以結合，用以衡量憑借不斷投入資本和企業(yè)累計留存收益獲取利潤的能力。根據表1數(shù)據，2016～2019年濱江集團的凈資產收益率總體上處于先下降后上升的趨勢，2017年同比下降2.62%，2018年降至最低值8.24%，下降幅度達34.81%，2019年凈資產收益率又有所回升，體現(xiàn)了較大的波動性。原因可能是2019年前房價上行趨勢較為明顯，市場需求未能完全釋放，銷售渠道相對較窄，加之房屋生產期間高額的建造成本，導致房地產行業(yè)的凈資產收益率普遍大幅下降。2019年政府要求精準施策，建立房地產市場長效發(fā)展機制，行業(yè)投資收益回暖，濱江集團的積壓存貨得以消化推動了凈資產收益率上升，然而該指標仍然略低于行業(yè)平均值，企業(yè)應繼續(xù)協(xié)調供給關系以獲得利潤空間。

（二）銷售凈利率總體趨勢分析。銷售凈利率反映了企業(yè)在擴大銷售規(guī)模時是否能夠賺取足夠的利潤報酬。房地產企業(yè)在前期工程成本、土地成本、市政工程成本等方面產生較高支出，在此基礎上必須保持足夠的營業(yè)收入才能抵消高昂的成本費用對銷售凈利潤產生的不利影響。分析表1數(shù)據，濱江集團的銷售凈利率在2017年上升到峰值12.43%，處于行業(yè)平均水平，2018年下降到了最低值5.76%，2019年又有小幅度的提升。根據濱江集團財務年報，企業(yè)的營業(yè)收入、營業(yè)成本、期間費用變化會對財務狀況產生不同的影響，因此需要進一步分析這幾項指標與銷售凈利率的聯(lián)系。（表2）

由表2可知，企業(yè)2016～2019年的凈利潤變化趨勢與銷售凈利率基本一致。2017年營業(yè)收入同比下降29.19%，原因是當時出臺了房地產緊縮政策影響了房屋產品的銷售量，企業(yè)通過下調房屋生產數(shù)量來壓縮營業(yè)成本。2018年為拓寬銷售渠道提高了行政管理人員、銷售人員、施工現(xiàn)場管理人員的薪資，由此產生過高的期間費用導致了凈利潤的下滑，2019年房地產政策適當放寬，市場投機現(xiàn)象相對減少，在這雙重因素下企業(yè)的凈利潤得以回升。企業(yè)應在職工薪資方面加強成本控制以保持足夠的經營業(yè)績。

（三）資產周轉率總體趨勢分析。資產周轉率體現(xiàn)了企業(yè)投入資產的流轉速度，反映了對資本的利用效率和發(fā)掘潛力。由表1可知濱江集團2016年的資產周轉率為近四年的最高值，2017年下降幅度為40.48%，原因可能是房屋產品銷售量下滑使得存貨大量積壓，而房地產具有存貨在總資產中占有較大比重的特性，導致了濱江集團資本結構十分不平衡。2017～2019年資產周轉率波動幅度較小，這是因為企業(yè)在提高去庫存能力的同時開展新產品建設，存貨總額增長率保持穩(wěn)定，濱江集團在未來幾個會計年度應當在存貨儲量方面有所把握以保證擁有充足的現(xiàn)金流。

（四）權益乘數(shù)總體趨勢分析。權益乘數(shù)通過企業(yè)的資產總額和股東投入資本的關系來反映債權人權益的風險性。從表1可得，2016～2019年濱江集團的權益乘數(shù)呈直線上升趨勢，相比2016年，2019年該項指標增長幅度高達92.09%，表明負債明顯提升，其原因是供給關系的正常化推動了較高的產品銷售數(shù)量，為企業(yè)帶來了大量預收款項，企業(yè)在戰(zhàn)略轉型期，嘗試運用財務杠桿以進行新樓盤的開發(fā)，然而過多的產品訂單導致企業(yè)憑借現(xiàn)有融資方式可能無法保證按時交貨，仍需較多流動性很強的資金才能保持生產的穩(wěn)定性，房地產企業(yè)銷售周期較長的特點也會為企業(yè)債權人的權益帶來風險。

四、濱江集團經營業(yè)績改善建議

通過在杜邦分析體系下分析濱江集團2016～2019年的財務指標，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務狀況仍然存在一些問題，主要是凈利潤值不高、成本費用增長過快、資本結構不平衡、資金鏈斷裂風險較高。相關建議如下：

（一）開展互聯(lián)網營銷新模式。房地產商品由于其特殊性，消費者購買的決策期往往很長，且對線下交易的要求也比較高，現(xiàn)有的直播賣房等新渠道也僅僅提高了看房效率。企業(yè)應當與主流電商平臺開展密切合作，利用平臺數(shù)據充分了解消費者的購房心理和需求，以新興電子商務技術為基礎，精準推送迎合受眾的房地產，優(yōu)化看房體驗，由傳統(tǒng)的經營方式向線上線下的融合經營方式轉變，帶動房地產商品銷量的增長以提高企業(yè)的經營業(yè)績。

（二）加強成本管理控制。房地產企業(yè)的營業(yè)成本費用主要分布在土地征用、前期工程、基礎設施建設等階段，濱江集團一方面可以通過并購優(yōu)質企業(yè)、積極配合住建部和政府實施的房地產優(yōu)惠補貼政策來降低獲得建設用地的成本費用，與萬科、綠地等龍頭企業(yè)合作建房以獲得先進的成本管理經驗;另一方面企業(yè)可以把降低原材料采購成本作為新的利潤著眼點，把生產階段所需的各類資源的采購渠道和價格進行詳細比較，按照區(qū)域采購集中化的原則，盡可能在采購目標成本上獲得優(yōu)勢。

（三）降低庫存商品壓力。房地產企業(yè)的存貨在總資產中占據比例較大，資產結構平衡性不強，濱江集團應當把握在市場中的定位，制定合理的銷售策略，對于已經積壓較長時間的房產庫存，可以適當壓低價格盡早出售，以克服房地產商品前期投入成本高、回款速度慢的特性。還需要企業(yè)不斷完善客戶信用評估政策，盡早識別可能出現(xiàn)財務風險的應收賬款，敦促業(yè)務員與房地產消費者開展催款商榷流程，或者把賬齡長、風險高的應收賬款轉移給其他金融機構以提高資金的使用效率。

（四）合理拓寬融資渠道。2019年以來，房地產市場的回暖使濱江集團獲得了大量的訂單，從資產負債表中預收款項的大幅提高可以看出現(xiàn)存資金比較緊缺，單一的籌資方式難以滿足現(xiàn)有的生產需要，企業(yè)可以探索嘗試各渠道之間比例，積極協(xié)調融資方式，避免過度依賴銀行長期借款，積極與非銀行的地方金融機構接洽，同時地方金融機構對于企業(yè)本身的發(fā)展狀況有更深入的了解，兩者合作可以有效地降低融資風險和融資成本，從而達到最優(yōu)融資結構。

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