房地產企業內部控制風險分析及防控策略探討

楊曉倩

摘? 要;房地產行業相對于其他行業資金流量大、面臨的風險多。近年來房地產新政出臺，行業管控愈發嚴格。央地政策齊發，關于房地產行業的資金管控給房地產企業的未來發展帶來了嚴峻的挑戰。隨著樓市價格管控愈加嚴格，房地產企業要想取得更大的經濟效益，從企業內部進行財務控制勢在必行。本文針對房地產企業內部控制的理論及現狀展開分析，并論述房地產企業在內控過程中的問題，重點探討加強內部控制及風險防范的策略，以期促進房地產企業實現可持續發展。

關鍵詞： 房地產企業;內部控制;風險分析;防控策略;探討

一、房地產企業內控現狀

內部控制需要董事會、管理層和公司員工共同參與，為了達到有效的內部控制效果，房地產企業要保證經營、財務會計、法律法規執行的合理性。房地產企業的內部控制需要面向全部門開展，因此在內部控制時需要保證監督機制、信息溝通媒介、控制活動、風險評估和控制環境的協調統一。內部控制的設置只是對經營情況的合理保證，但并不是絕對的保證，因此內部控制并不能達到絕對安全的控制效果，會有一定的風險。目前大部分房地產企業的內部控制制度不夠健全，企業經營管理還存在較多風險。

房地產企業的內部控制涉及的方面眾多。要達到良好的風險防控效果，房地產企業在企業內部的資金管理與運營管理、全面預算與預算考核、采購環節與付款循環、銷售環節與收款循環、工程項目與業務外包、人力資源管理等諸多方面都需要涉及內部控制，因此房地產企業的內部控制工作具有一定的復雜性。

二、房地產企業內控問題

（一）缺乏對內部控制的重視

目前房地產企業在思想認識上沒有對內部控制產生重視，導致房地產企業的內部控制往往流于形式。在思想認識缺失的情況下，內部控制的規章制度沒有得到有效的落實，部分房地產企業的內部控制不能真正落地執行，加上缺少嚴格的監督機制，導致風險防控形同虛設。

（二）企業運營存在較多的風險點

房地產企業在經營過程中存在較多的風險。第一是法律風險，法律風險是指企業的招采行為違反相關的法律法規從而受到處罰，出現聲譽損失以及經濟損失。第二是運營風險，運營風險首先是招采安排不合理，對市場的預測不準確，導致庫存短缺或積壓，影響公司的資源分配;其次是對供應商的選擇不當，招投標或定價機制不科學，導致招采項目價格過高;再次是招采業務審批不當，沒有經過適當的審批或越權審批，導致重大的差錯或舞弊;最后是招采驗收不規范，缺乏對付款環節的審核，導致資金損失。第三是財務風險，財務風險包括招采業務會計核算不合法、不真實、不完整，導致會計信息質量下降。

三、房地產企業加強內部控制及風險防控的策略分析

（一）增強企業的內部控制意識

為了提升內部控制的有效性，房地產企業應當認識到內部控制的重要性。房地產企業具有一定的特殊性，在項目拿地和項目建設中，高成本和高投入導致資金風險較大。沒有經濟效益作為支撐的內部控制都是空談，在進行內部控制時應以落實經濟效益、為所有者提供更高經濟價值為原則，從而優化內部控制方案，處理好工程與效益的平衡穩定，達到穩健運營和可持續發展的目的。

（二）確保內部審計的獨立性，建立完善的內部控制組織體系

想要實現高效的內部控制，就要建立完善且科學的控制組織體系。內部控制及風險防控的組織體系要遵循集團總經理批準、董事會審批后下達部門執行的原則，房地產企業的內部控制需要在全年的基礎上細分到月度進行，出現超標和未達標的問題時提出補救的措施。建立完善的內部控制及風險防控組織體系，是防范風險的前提。

建立完善的公司授權體系，每一項任務的財務支出都要由總經理審批和董事會審核是不現實的。在進行內部控制時應當建立授權機制，授權包括一般授權和臨時授權。房地產企業的總經理要明確各部門的職責權利，并且由運營中心對崗位授權進行評價、審核和修改后，交由總裁審核后下發公司一般性授權文件;處理臨時授權的時候填寫申請表，填寫相關事項，在臨時事件完成以后終止授權。無論是一般授權還是臨時授權，最終都要統一存檔管理。

（三）保證內部控制的客觀性，完善內控運行機制

房地產企業需要完善內部控制手冊，針對運營中出現的問題，及時反饋，加以整改。反饋分為日常反映、周報反映和緊急重大問題臨時反饋。沒有發現問題時企業也要出具內部控制運營報告，并且不定期抽查。總經理審核周報，相關部門整合內控運行報告交由內控委員評估報告，針對報告進行動態的整改。房地產企業涉及的業務范圍較廣泛、周期較長，內控風險較為復雜，涉及的方面包括法律與風險管理、計劃考核與管理控制、財務控制管理、固定資產管理、費用支出控制、銷售支出款項、工程招標與預算等方面。

以財務管理控制為例，財務部需要真實地反映公司年度財政，對公司銷售、成本等起到指導和控制作用。年末根據部門的費用年度預算、分項目公司的收入和成本預算制定下年度的全面預算草案。預算草案應當由各部門進行討論和規劃，交由總經理審批，并上報集團董事會審批。財務部要對每個月的財務計劃進行動態的分析，在每個月月末向總經理上報當月情況。

（四）保證內部控制的公正性，強化內部控制審計監督機制

為了確保公司內部控制及風險防控的有效性，房地產企業應當完善自我約束機制，確保公司的廉政建設和紀律嚴明。內部控制監督人員專人專崗，以確保企業商業機密不被泄露。

監督人員的主要工作內容和權限如下：第一，資料查閱權，包括預（決）算報告、工程立項報告、預算書、財會資料等相關文件;第二，調查取證權，包括內部審計控制相關的資料和文件;第三，監督檢察權，監督檢查的范圍有會計憑證、賬簿、甲方施工日志、工程項目分部內部控制制度的效果、現場用料等;第四，違紀行為制止;第五，違規處罰，針對出現重大內部控制風險的部門負責人，有必要進行解釋調查，出現違規操作和違法亂紀導致內部控制失靈的問題，應當追究責任，出現報表污損、涂改或者內部控制計劃和實際出入較大的問題，監督人員有權提出整改意見并且監督實施改進。

（五）完善企業內部信息系統

房地產企業的施工項目較為分散，施工的范圍很廣，這就導致房地產企業整體管控效率難以提升。因此，要完善房地產企業內部信息系統，加強對施工過程中環節與步驟的整合，提高企業的運營效率與管理效率，實現集中化管理的目標。建立完善的信息系統，對房地產企業施工過程中的每個項目的成本進行監督，完善預算體系，提高材料和設備的使用效率。通過信息系統，可以明確施工進度的具體情況，及時發現存在的問題，從而優化內部控制的效果，增加房地產企業的整體優勢。

（六）加強對企業重要風險點的控制

房地產企業要落實對重要風險點的控制。第一，要加強對法律風險的控制，在開展各項生產經營活動的過程中，要學習房地產企業涉及的相關法律法規，積極和相關部門溝通，避免遭受處罰。第二，要加強對運營風險的掌握，首先要合理安排招采計劃，相關人員需要準確地預測市場的趨勢，避免庫存短缺或庫存積壓的現象，合理分配企業的各項資源;其次，要加強對供應商的選擇和與其的談判，選擇恰當的招采方式，制定科學的定價機制，確保招采項目的性價比，避免舞弊風險;再次，在招采業務開展過程中要健全審批機制，避免越權審批導致的各項差錯或舞弊;最后，要加強采購驗收與付款審核工作，避免資金損失。第三，控制財務風險，需要提高財務人員的專業素養，明確財務人員的責任，促使財務人員按照相關規定開展各項核算工作，確保會計信息真實、合理、合法，從而提高會計信息質量。

四、結語

房地產企業的內部控制制度應當覆蓋公司的各個部門，每個層級職務與工作要求要規定清晰。相關人員按月上報、及時匯報工作，保證在內部控制下公司的運營和收支處于動態的平衡。為了保證內部控制的有效執行，應當建立完善的內部控制制度和組織架構，將內部控制落到實處，不斷提升企業的風險管理水平。

（作者單位為綠地控股集團房地產事業一部）

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