房地產收并購業務財務風險管控

魏錚

摘? 要;在“招拍掛”項目有限且價格居高不下的背景下，通過并購模式取得二手土地已經逐漸成為房地產企業拿地方式的主流選擇。相對于“招拍掛”項目而言，并購項目在方案設計、財務稅務處理上更為復雜，面臨的財務風險也較大。因此，房地產企業在并購過程中的財務風險管控至關重要。

關鍵詞： 房地產;收并購;財務風險;資金安全;稅務風險

企業并購是房地產資本運作的主要方式，是房企迅速占據市場、增加土地儲備、快速擴張的重要途徑。房地產企業收并購業務，主要是指企業在向非關聯方企業或個人獲取土地資源的過程中，進行的土地資產收購、股權收購、合并活動。其中，土地資產收購是指公司從某企業或個人購入土地資產的交易。常見資產收購模式有土地使用權/在建工程轉讓、土地使用權/在建工程作價投資。股權收購是指公司從某企業購買其控制的另一家企業的股權，以實現對目標公司控制的交易。常見的股權合作模式有股權轉讓、增資及合并分立。其他合并模式包括企業之間劃轉股權或資產、品牌輸出模式、分地塊合作等。

在房地產企業收并購的過程中，項目情況錯綜復雜，合并架構設計需要考慮法律、財務及后期運營等各方面的因素。從財務角度來說，收并購業務中主要考慮的因素包括或有債務風險、稅務風險以及資金安全風險。

一、房地產收并購過程中存在的財務風險

（一）或有債務風險

或有債務是指只有發生某種難以確定的情況時才會存在的債務，債務的發生與否取決于將來某種不確定的因素。目標公司一旦存在或有債務，特別是在收購方取得目標公司的股權后，就需要先承擔該債務，這顯然會對目標公司的財務運作產生影響。

收并購業務中常見的或有債務類型有：目標公司在前期未取得預售證的條件下給出客戶的團購承諾;應付未付的工程款欠款、利息及合同違約風險;存在重大對外擔保、對外訴訟、行政罰款等潛在債務風險;股東出資不到位，侵占項目公司資產風險;土地權屬來源手續不合法，存在限制、抵押、查封、租賃等權利瑕疵等可能會導致公司利益流出的情形。或有債務事項一旦發生，就會影響企業聲譽，侵蝕經營利潤，造成重大財務風險和經營風險。

（二）稅務風險

稅收是房地產企業支出中僅次于土地、建造成本的第三大支出，收并購過程中的稅收成本也是影響收并購成功與否的關鍵因素。不合理的架構設計及并購方案帶來過高的稅負，可能導致收并購失敗。例如股權合作模式中土地溢價部分無法取得發票，無法進入項目后期稅務清算可扣除成本，導致項目整體運營稅負非常高，進而影響收購價格及收購成本。又如在收購主體的選擇上，未利用盈利公司進行收購，而不能在股權處置時消化溢價形成的投資虧損，導致收購稅負成本較高，影響收購價格。因此，收并購時一定要結合稅務因素，考慮稅負對交易模式的重大影響。

除了在股權交易架構設計過程中要考慮稅收影響外，收并購項目中還面臨一系列常見稅收風險：目標公司在被收購前涉及大額欠繳稅款、滯納金、罰款等重大稅務事項;成本費用真實性存疑，存在虛開增值稅發票或虛列成本風險;稅收安排激進或不合理，如采用核定征收模式繳納稅款;土地相關的成本類票據缺失或合法合規性存在爭議;目標公司歷史進行重大資產重組或處置而產生的稅務風險等。在收并購過程中必須關注上述潛在稅務風險，方可制定出合理的投資決策。

（三）資金安全風險

房地產企業在并購時資金需求量大，很容易因并購交易陷入資金鏈緊張的困境，導致沒有足夠的資金進行后續開發。保證資金安全是房地產企業收并購工作的重中之重。資金安全風險一方面是指企業是否能夠籌集并購所需的資金，以及籌集資金是否會對并購企業的運作產生影響;另一方面是指企業在并購過程中的款項支付方式，房地產企業收并購的不確定性較大，會出現后續股權難以變更、土地難以過戶等眾多不利因素，過早地支付股權轉讓款項，很可能帶來企業營運風險，使并購方陷入被動局面，利益遭受損失。

二、房地產企業收并購財務風險管控思路

（一）提高財務盡職調查質量，合理約定規避風險

為提高財務盡職調查質量，各公司需依據專業勝任能力成立盡職調查小組，按規定程序開展盡職調查工作。明確盡職調查方法，加強風險意見審核，不斷完善追溯機制，對未發現重大債權債務問題、給公司利益帶來損失的人員及時給予合理的處罰，嚴格開展盡職調查工作。

對于標的資產所在公司債權債務復雜、成立時間較久的情況，需借助專業機構，如會計師事務所，對企業資產負債情況進行核查，對或有事項等進行謹慎的判斷，確保公司賬務清晰、資產負債如實反映。通過人民銀行征信系統的信息查詢功能，了解目標公司的歷史負債和目前對外擔保的情況，以便在確定對價時制定出合理的決策。

想要有效控制風險，除了要進行專業、翔實的盡職調查以外，還需要注意合作協議的簽訂，在合同或合同附件中盡可能詳細地披露收購時點雙方認同的債務情況，并通過合同條款約定其他或有負債全部由合作方承擔;在遇到不能避免的風險時，盡量預留對應金額的股權轉讓款或其他款項壓后支付。

（二）進行翔實的稅負測算，清晰界定交易性質

在股權交易架構設計過程中要進行翔實的稅負測算。首先，應充分了解各種模式的稅負情況和收購利弊，進行全周期稅負測算。例如，在資產收購階段資金成本增加，稅負高，但后期運營階段稅負較低，股權收購階段稅負低，但溢價部分無法稅前扣除，導致后期運營階段稅負較高。因此，對股權交易架構的稅務影響分析需要涵蓋項目的整個生命周期，包括投資、運營、退出。其次，在測算過程中若由于業務模式、國家政策等條件的不確定性，導致存在不同稅務處理方式的，應基于不同業務模式情形分別對稅款進行測算分析。最后，要積極爭取稅收優惠，例如企業可以選擇資產劃轉形式，爭取劃轉環節所得稅或者契稅的免稅優惠，使之滿足劃轉免稅所需的條件。在申請優惠的過程中，對于合理商業目的的解釋尤為重要。

股權轉讓與資產轉讓等交易形式對稅負的影響巨大，因此在簽訂收購協議時，應該清晰地界定股權轉讓或資產轉讓的性質。尤其是對于目標公司主要資產為土地、商業地產等情形，應避免界定模糊引發的稅務機關要求按照非股權轉讓形式繳納稅款的風險。收購協議中避免出現“一切稅費由XXX方承擔或繳納”的字眼，而是要求各納稅義務人按照稅法規定自行承擔其納稅義務。被并購方為個人或非中國居民企業的，并購方應依法履行代扣代繳義務。

（三）保障資金安全支付，明確雙方權利義務

要保障資金安全支付，在股權合作模式下，可先以履約保證金的形式支付款項給合作方，待工商變更完成之后，土地不動產證順利變更至項目公司名下時，再將履約保證金轉為股東投入。在資產收購模式下，對于地方政府關于目標地塊開發至投資總額25%后方可轉讓的強制性限制，收購方可以借款的形式投入開發建設資金，同時要求被收購方提供足額擔保，轉讓完成后該借款沖抵應付轉讓價款，確保對投入資金的全面管控。

要管控資金風險，需在合作協議中明確合作雙方的權利和義務。首先，明確目標公司的開發資金解決方案，在項目資金不足的情況下履行對融資的配合、擔保、使用、增信義務;如果項目公司融資不足或無法融資，要明確投入股東借款的比例，尤其是在一方資金投入不足的情況下，另外一方使用墊資計息方式。其次，對盈余資金的調配和管理，也要在提高資金使用效率的基礎上，保障合作雙方的利益及資金安全。對于非己方財務操盤項目，要及時開立共管賬戶，做到有效監管，注意擔保、墊資及資金沉淀問題。

三、結語

房地產企業在收并購的過程中會面臨眾多財務風險及不確定因素，在收并購前，財務人員必須進行充分的投資盡職調查、專業投資測算，并簽署詳細的《合作開發協議》，設定未來轉讓條件及雙方權利義務，制定科學的風險防范措施，避免和化解一系列財務風險。

（作者單位為河南碧桂園置業有限公司）

參考文獻

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