淺談區域規劃與房地產經濟發展的關系

摘要：本文首先對區域規劃的發展展開了相應的概述，其次探討了區域規劃對房地產經濟的影響，最后針對房地產經濟發展的措施進行了相應的論述，希望對有關單位與部門產生一定的參考意義。

關鍵詞：區域規劃;房地產;經濟發展;關系

中圖分類號：F2992文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）13-0109-02

一、引言

房地產作為一個支柱行業，在我國國民經濟發展中占據著無可忽視的地位，同時在某種程度上對我國社會經濟的發展起著相當大的作用。從某一角度來講，國民經濟與社會的發展與房地產經濟的發展是密不可分的，在實際工作中，必須合理開發我國的土地資源，并切忌破壞生態環境，立足于我國社會的總體可持續發展戰略目標，合理規劃我國的市場經濟形式，使其能夠保持可持續高質量發展。

二、區域規劃的發展概述

1區域規劃概述

區域規劃是為達到一定區域領域中國民經濟建設與土地應用的整體部署。中央政府頒布的區域發展規劃，不僅包含產業優惠政策，最為主要的是為地方政府打開了土地開發引資的渠道。區域規劃帶起了地方城市房地產企業的發展。對于房地產行業來說，與區域發展規劃是互相配合，兩者是分不開的。區域發展一定要找到先導產業，充分顯現帶動功能，房地產就在其中扮演著十分重要的角色。為了促使產業轉型升級，對經濟結構進行調整，中央政府陸續頒布了多項區域規劃，首要目的是幫助地方經濟快速發展。伴隨區域規劃的落實，區域規劃為地方經濟的發展提供了新的發展動力。在區域規劃頒布落實之后，國家與地方的投資項目就會以較快的速度跟進，這十分有助于地方經濟的發展，然而此種效果并不是立刻能見到的。有些地區城市的區域規劃導致房價出現上漲的情況，從而出現非常多的較為嚴重的問題。過分炒房會出現泡沫經濟，從而對地方經濟的健康發展產生制約作用。此種現象的出現導致政府認識到適宜規劃和增強管理是區域規劃的最為重要的任務。

2區域規劃發展趨勢

區域規劃，源自于西方城市規劃、工業與礦產業區的規劃。在工業革命之后，因為大量企業涌現出來，讓越來越多的人逐漸走向城市中，造成城市出現了非常多的問題，如失業、貧困等。此種改變導致資本主義生產和地方經濟出現發展不平衡的問題。第二次世界大戰之后，區域規劃逐漸開始在各個地區實施。西方國家首先從不同角度進行了種類不一樣的區域規劃，增強了國家對國民經濟的宏觀調節與控制，使得區域之間發展不平衡的現象有所減輕。當今在西方國家區域規劃早已成為區域經濟發展的首要舉措。由于我們國家經濟體制革新進程的加快，已經從過去的計劃經濟逐漸轉化為社會主義市場經濟，政府在經濟資源上所占的份額最大，這些經濟資源既包括土地、礦山和森林，還包括財政收入、人才等，再加上政府是最大的投資方，政府的經濟作用是區域規劃的制度根本。區域規劃已經是市場經濟的配置功能，是優化市場配置不可缺少的條件之一[2]。

三、區域規劃對房地產經濟的影響

區域規劃在激發地方經濟以前，最先啟動了本地的房地產市場。當今大部分炒房的人員均踩著區域規劃訂立的時間，進入有關地區的房地產市場。炒房人員不但把國家級區域規劃當做投資的機會，同時也不會忽視地鐵線路投資建設方案等小規劃，從這一角度體現了區域規劃對地區房地產市場具有顯著的帶動功能。

1導致房價上漲

區域規劃不但對本地的基礎建設起到了改善作用，同時也使得房地產價格上漲的速度加快，并且此種影響是長時期存在的。區域房地產內在價值的提高，能夠吸引更多外部資金進入，對本區域的開發十分有利。然而，最近這些年以來，有些區域房屋價格由于區域規劃而增幅過大，這不可置疑的是對將來發展的預支，值得引起政策制定人員的關注。2009年11月，國務院批準了《關于調整天津市部分行政區劃的請示》，準予撤掉天津市塘沽區、漢沽區、大港區，設置了天津市濱海新區行政區。在之后的三個月，濱海新區房價漲幅大于50%。僅2010年1月和2月兩個月，一共賣出了一萬余套房屋。2010年1月份，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》發布出來，海南房地產和土地價格逐漸呈現上升的趨勢[3]。

2區域規劃與房地產的不合理關系

區域規劃是房地產行業一直穩步發展的根本，不可成為短時間內投資炒作的對象。倘若在某段時間對房地產價格進行瘋狂炒作，最終會出現房地產價格泡沫，這樣就會使得區域復興大打折扣。從理論上來說，區域性發展規劃當做一種帶動經濟發展的工具，能夠在短時間吸引一些要素進入，從而很快催育出資本聚集效應。然而，區域性發展規劃若發展成人們賭運氣的憑證，這就極易與現實違背，陷入概念性炒作中。而房地產當作資本增值和發展的第一選項，會最先被拖進。從最近這些年很多地區發展的實際情況來看，區域經濟的發展與房地產、基礎設施建設等具有直接的關系。所以，區域性發展規劃就等同于房地產業發展。若無法轉變此種聯系，就會產生無法預料的后果。

3區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因

在部分區域中，若獲得某項規劃批文以后，本區域的房地產市場已經沸騰起來，各個途徑的資本均進入到市場中，價格也就逐漸上升。海南島房地產泡沫主要是因為此種錯誤的感覺引起的。官方提供了非常多的有關特區建設的扶持政策，最終那里卻轉變成了房地產投資的地方，對于大資本來說，在那里倒賣土地，而對小資金而言，就瞄準了房地產價格進行炒作。實際的產業并沒有發展起來，大部分資本均在其中鉆空子。在流動性漩渦的影響下，土地、房屋的價格就會受到較大的影響，使其與現實不符，在此種狀況下，最終得不到預期的結果。其中也涵蓋了海南等獲得規劃批文的地區，在面對如此機遇的時候，也面臨著一定的威脅。即使已經過去了很多年，“概念性炒作危機”也一直存在。即使部分人覺得，當前的市場已經不是過去的開始狀態，不會發生之前一樣的情況。但筆者覺得，只要有這樣的規劃，就肯定還會發生流動性漩渦。這主要是由于當今的中國市場并不缺乏流動性。在如今，整個國家甚至國際資金均在朝著這些區域進入，這對于各個打算起步的區域所產生的影響是十分顯著的[4]。

四、房地產經濟發展的措施

1整合多方資源，合理規劃

在通常狀況下，房地產經濟發展離不開能源與土地資源，因為大部分資源均是不可再生的，因而倘若在開發的過程中缺乏對資源進行科學合理的規劃，就極易發生資源浪費的情況。針對此種情況，相關部門就要對各個方面的資源進行整合運用，做好開發前的規劃工作。

2減少資源的浪費和損失

在房地產開發過程中，首先要有可以利用的合理的土地資源，因為我們國家土地資源并不是取之不盡的，若要在有限資源基礎之上使房地產經濟實現長期發展，就應當合理使用土地資源，把土地資源的價值充分發揮出來。在現實開發的時候，房地產單位切實重視生態環境保護工作，不管是住宅用地還是商業用地，都應當開展科學規劃，在確保居住感受和空間的基礎上，逐漸提升土地使用效率。因為人們對土地資源過分開發利用導致土地可開發使用面積逐漸減小，此種情況對房地產經濟的發展是十分不利的。所以相關人員應與市場發展規律相融合，逐步提升土地資源使用效率，更好地開發土地資源的殘余價值。并且還要打擊哄抬物價的情況，對土地資源的定價進行規范。

3保護生態環境

可持續發展觀念從根本上來說就是要做好自然生態環境的保護工作，生態環境和房地產經濟之間的關系十分密切。在對房地產進行開發的時候，必須在保護生態環境的基礎上，合理開發與使用相應的資源。另外，還要安排專人對環境作用進行調查和規劃，對生態標準進行分析，實現房地產經濟與生態環境共同發展，進而促使房地產經濟得到長期穩定的發展。

4加強市場調控和監管

市場經濟發展要與市場的調節、監督與管理相結合，這就好比政府的“一雙手”。房地產經濟的穩定發展也需要由政府進行調節與控制。為了加強市場調節控制與監督管理，可以從如下幾個方面開展工作：第一，政府要逐步對房地產經濟每一項規范和制度進行完善，對開發與建設環節的審批程序進行簡化，防止與控制一些暗箱操作行為的發生，對現有的亂收費與哄抬物價行為進行制止;第二，對房地產經濟有關法律規范進行完善，為房地產經濟發展創造一個健康的市場環境;第三，與區域發展情況相結合，致力于房地產經濟與市場規劃工作。這樣才能使環境、經濟與效益達到共同發展的目標。

5加強城市規劃的調控作用

城市規劃在房地產經濟開發中不但具有指導的功能，還具備調節控制的功能，然而如今規劃調控市場工作做的還不是很好，也可以說部分地區是為了得到更多的效益，而使房地產開發制約著規劃，所以，應當對市場進行調節與控制，增強規劃的引導調節控制功能。第一，對于政府單位來說，應從理念上對城市規劃做出改變。規劃并不是千古不變的，應在主體構造不發生改變的狀況下，提高規劃制定的靈活性。并且，做好法制建設工作，制定合理的懲罰舉措和管理方式。對各個管理單位的職責進行合理的分配，保證規劃的落實情況以及之后的發展，監督管理好房地產市場。另外，伴隨市場的改變，并根據國家政策的整體方向，對地方政策進行調整。第二，讓城市的居民參加到城市規劃建設工作中去。在政府制定重要決定以及發布有關政策時要盡量召開聽證會，多聽取市民的想法。在城市規劃的方案公布之后要讓市民對其進行投票。第三，在進行房地產開發的時候，應對土地供給情況進行控制，提前對土地情況進行調查，做好城鄉規劃。同時還應節省使用土地，不可因為“面子工程”而出現土地資源浪費的現象。從根源上對商品房的開發數量進行控制，對經濟適用房的建設標準進行合理的規定，不可只為了建設商品房，而將樓市價格抬高。第三，政府單位應對規劃進行審查與批準，監督開發商是不是根據規劃以及國家有關法律來開發房產。

五、結語

從上述分析得知，區域規劃與房地產經濟發展具有十分緊密的聯系，兩者相輔相成，共同作用。假如在區域規劃的影響下出現了經濟泡沫現象，這就需要深入分析區域規劃與房地產經濟之間的關系，通過區域規劃防控相關問題。

參考文獻：

[1]魏星辰區域規劃與房地產經濟發展的關系探討[J].現代經濟信息，2017，（19）：372～372

[2]李肖松房地產經濟與市場經濟發展的協調探究[J].生產力研究，2015，（12）：82～85

[3]周銀山房地產經濟對中國國民經濟增長的作用[J].技術與市場，2016，23（07）：357～358

[4]陳樹蘭我國房地產經濟發展現狀與趨勢探討[J].住宅與房地產，2018，（16）：1～1

作者簡介：

李萍，供職于山東省臨沂市蒙陰縣自然資源和規劃局。