房地產(chǎn)糾紛中的法律風險及其防范分析

關鍵詞 房地產(chǎn)糾紛 商品房預售合同 房屋買賣合同 商鋪使用權轉讓合同 風險防范

作者簡介：張玲悅，北京市盈科（東莞）律師事務所，副主任，高級合伙人，研究方向：房地產(chǎn)。

中圖分類號：D922.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.203

房地產(chǎn)交易市場的活躍，不可避免引發(fā)糾紛，實務中這些常見問題到底如何處理，又如何防范？

一、 房地產(chǎn)糾紛中的典型法律風險

結合在近年來工作實務，常見房地產(chǎn)糾紛大致能夠分為下列幾種，其雖然各有不同，但提前了解有助于防范和化解風險。

（一）新房（一手）商品房預售常見糾紛問題

1.商品房預售合同糾紛中因商品房廣告宣傳而發(fā)生糾紛的案例較為常見

在惠州某臨海區(qū)域，一房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在對外宣傳廣告中聲稱其開發(fā)的項目物業(yè)擁有可戶戶觀海、享有2公里私家海灘、配海上婚禮臺、游艇碼頭、甚至按3000元/m2的標準進行裝修、引進豪華酒店品牌進行運營管理等。交付時，買受人發(fā)現(xiàn)并沒有海上婚禮臺、游艇碼頭以及2公里私家海灘等對房屋價值有重大影響的配套設施，也沒有按承諾去委托豪華品牌酒店進行統(tǒng)一運營管理。因此，買受人認為，該開發(fā)商最終所交房屋以及所安排的托管服務與原宣傳、承諾嚴重不符。同時認為，該行為直接導致涉案房產(chǎn)價值及升值空間大幅降低，為維護自身利益，訴請開發(fā)商支付違約金。法院經(jīng)審理認為，該開發(fā)商在銷售廣告中就上述宣傳存在失實之處[1]。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是該開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。故，法院判決該開發(fā)商應當承擔相應的違約責任。然，考慮到該地區(qū)房價上漲因素及廣告宣傳可能對消費者權利造成的實際影響，法院酌情按房價的5%來確定某開發(fā)商應承擔的違約金。

上述案件是商品房銷售中典型的因開發(fā)商在廣告宣傳中的問題引發(fā)的違約責任;此類糾紛的違約金，往往因合同無約定，而由法院酌情認定。因此，在不同的案件中，會出現(xiàn)違約金的支持比例不一致的情況。

2.商品房銷售中的委托合同糾紛是商品房糾紛中常見的另一種糾紛

該類糾紛往往因商品房銷售中引入電商平臺或其他策劃代理公司而引發(fā)與三級市場即中介方的合同糾紛。具體為：房地產(chǎn)經(jīng)紀公司轉介客戶予電商平臺報備后到開發(fā)商現(xiàn)場進行看房甚至交易完成后，卻出現(xiàn)中介與中介之間以及中介與電商平臺/開發(fā)商之間撞客現(xiàn)象導致不能結算傭金的情況。此時，由于客戶認定規(guī)則往往由電商或開發(fā)商擬定，會出現(xiàn)不同甚至不合理的認定規(guī)則，從而引發(fā)中介集體維權要求開發(fā)商支付血汗錢之現(xiàn)象。

3.商品房預售合同糾紛中的不能全面及時履行交付、權屬登記是第三種常見糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)周期通常會有2-3年時間，期間，若資金鏈未能及時跟上或與承包方之間合同糾紛導致在建設過程中工期延期;或者因開發(fā)商未能及時繳納稅款等導致遲延辦證之情形，根據(jù)買受人與開發(fā)商的合同約定，若開發(fā)商不能全面、及時履行上述義務通常會引發(fā)批量訴訟，導致被判令支付違約金之情形[2]。

4.商品房預售合同糾紛中往因宏觀調控政策引發(fā)糾紛而導致合同不能履行為第四種常見糾紛

近年來，多地為了穩(wěn)定經(jīng)濟，促進房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，打擊惡意炒房，落實“房住不炒”的精神，相繼出臺相關宏觀調控政策，以維護房地產(chǎn)交易市場的秩序。比如：出臺了限購令、限貸令。如深圳最新出臺政策，離婚人士無論是深戶還是非深戶，首付比例都大幅提高。當商品房買賣合同的買受人以貸款方式支付尾期房款的，在合同訂立后，由于其本人或家庭已經(jīng)存在一定數(shù)量的房屋或者多筆房貸未結清，受限購甚至限貸政策的影響，將可能無法通過按揭貸款購買房屋甚至不再具備購房資格。此時，買賣合同因不可歸結于一方的因素而引發(fā)合同履約與否的風險，各方是否有權解除合同甚至要求相對方給付違約金？司法實務處理中，《認購書》或《商品房買賣合同》訂立后，因新政策的出臺而導致不能貸款從而繼續(xù)履行合同的，買受人可依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定請求解除合同，并要求出賣人退回收受的房款本金、利息。倘若，非因上述宏觀調控政策影響，而因買受人自身征信、流水等導致交易不能的，則買受人往往會承擔違約責任，具體以《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的約定為準。

（二）二手房交易常見糾紛問題

1.房屋買賣合同糾紛是二手房糾紛中常見法律糾紛之一

房屋價格上漲還是下跌往往成為履約與否的風向標。二手房買賣案件中，賣方以房屋價格上漲拒不出售之情況時有發(fā)生，而有能力一次性付款的買方，往往在訴訟或仲裁中選擇繼續(xù)履行合同并要求對方按合同約定支付遲延履行的違約金[3]。

2.二手房因被司法查封引起執(zhí)行異議之糾紛是二手房交易中甚感糟心的糾紛之二

買受人許某向賣方黃某購買二手房，許某支付完首期款并代賣方黃某清償銀行抵押款后，黃某交付了房屋卻沒有過戶，被異議人邱某是另案申請執(zhí)行人，其對登記在賣方黃某名下的該物業(yè)進行了查封。于是買受人許某作為案外異議人向執(zhí)行法院提出了異議，請求終止對該查封房屋的執(zhí)行，然該執(zhí)行異議被駁回。于是買受人許某通過執(zhí)行異議之訴向一審法院提起訴訟，請求停止對涉案物業(yè)的強制執(zhí)行，并解除涉案物業(yè)的查封。一審法院審查后認為，本案執(zhí)行異議爭議的焦點在于案外人許某所提供的證據(jù)能否在案件之中證明其享有涉案房產(chǎn)并足以排除法院強制執(zhí)行的民事權益以及買受人許某對房屋未能及時辦理過戶手續(xù)是否存在過錯。法院所能支持的不動產(chǎn)異議理由為：在法院查封前簽訂合法有效的買賣合同并合法占有該不動產(chǎn);以全額支付購房款，或按照法院要求交付執(zhí)行剩余價款;非買受人自身原因尚未辦理過戶登記手續(xù)四個條件。被異議的一方堅持認為房屋未交付以及未及時辦理過戶是案外人過錯造成。本案之中，案外人許某認為其在涉案物業(yè)查封前已經(jīng)簽訂有效的買賣合同，對已經(jīng)支付價款提供直接證據(jù)并就未支付的部分能按照法院要求進行提存;雖然房屋沒入住但實際已經(jīng)交付之事實進行了舉證;對未辦理登記手續(xù)非因案外人自身因素進行了舉證。一審法院經(jīng)審理，支持了案外人許某的異議請求，認為執(zhí)行法院不得執(zhí)行涉案房屋。二審亦予以維持該判決。二審后，委托人許某向執(zhí)行法院提交了生效文書，法院解除了對該房屋的查封，許某將余下未付款項按執(zhí)行法院的要求進行扣劃后，被查封的房屋順利完成過戶。

（三）商業(yè)地產(chǎn)常見糾紛

自2011年開始，出現(xiàn)了較多商鋪使用權轉讓合同引發(fā)的糾紛，即名為買賣實則為租賃合同糾紛的案件成為一種新的常見糾紛。

買受人蘇某某與某投資公司簽訂了租賃合同，約定該商鋪的租期從2015年1月1日-2033年1月1日，共20年，租金的支付方式為蘇某某在簽約當日向該投資公司支付總租金的六成，而剩余四成則在簽約后一年內分期支付。蘇某某在簽約結束后，支付了剩余租金，該投資公司也按約將商鋪交由蘇某某使用。在合同訂立時，蘇某還就該商鋪的使用與某商業(yè)經(jīng)營管理有限公司簽訂《委托經(jīng)營合同》，約定蘇某某將案涉商鋪委托給該公司經(jīng)營。

該商鋪所有人對此事知情且無異議，但自2015年起，該投資公司與該商鋪所有者均以各種理由要求蘇某某退出商鋪，各方亦經(jīng)多次協(xié)商無果。

另，商鋪所有者向法院起訴要求解除與該投資公司的物業(yè)租賃合同書，法院院作出的民事判決書判項之一為確認解除。后蘇某起訴至法院要求解除與該投資公司的租賃合同即商鋪的使用權轉讓合同。法院認為，此案涉商鋪與該投資公司的租賃合同已由法院判決確認解除，該項目租賃合同無法繼續(xù)履行，蘇某某有權要求解除該項目租賃合同。合同解除后，當事人已經(jīng)履行或者已經(jīng)部分履行的，當事人可以請求恢復原狀，即恢復到訂約前狀態(tài)，買受人訴請該投資公司退還租金，法院予以支持。

上述案件，主要是以買使用權的方式一次性支付一定的轉讓款項，委托第三方公司經(jīng)營管理，由第三方公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理。目前，此類商鋪涉案糾紛亦不斷涌現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)糾紛法律風險的防范

一是作為開發(fā)商，及時審查購房者的資格并如實告知，是避免糾紛最常規(guī)的入口。

二是作為購房者，提前了解當?shù)胤康禺a(chǎn)的購房政策，包括宏觀調控政策。在購買商品房的過程中，建議清楚明確約定，當貸款不能審批通過時，是否有能力履約以及不能履行的處理方案。

特別提示，作為二手房的買受人或商鋪使用權的買受人，建議先查清楚產(chǎn)權狀況并確認產(chǎn)權清晰后，再進行交易。

三是作為中介公司，在代理開發(fā)商項目時，建議在與開發(fā)商或策劃代理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議時，明確約定（1）合作期內傭金結算的標準（含金獎）等重要條款;（2）客戶轉介規(guī)則，包括有效客戶的界定、爭議客戶的處理（含撞客、異議期、最終判定），避免在帶看成交后，遭遇電商或開發(fā)商以客戶為其自有客戶為由而啞巴吃黃連有苦說不出的經(jīng)歷。

四是誠信履約。作為開發(fā)商，誠信履約乃是市場主體的安身之本，作為降低法律風險的主要方式，宣傳廣告中要如實、客觀描述，避免因夸大或虛假宣傳引發(fā)違約糾紛甚至行政處罰;同時，還應加強項目進度的進度監(jiān)控，加大風險管理，保證全面、及時、誠信履約[4]。

作為房屋買賣的一方當事人，亦需要切實信守承諾，避免因房屋糾紛引發(fā)司法問題進而影響個人征信甚至其他更嚴重的法律后果。

三、結語

筆者相信，隨著市場的發(fā)展和交易的活躍，交易糾紛不可避免發(fā)生時，提前做好常見糾紛的了解，有助于化解風險，減少糾紛。

參考文獻：

[1]王成榮.房地產(chǎn)糾紛中的法律風險及其防范[J].法制與社會，2019（35）：49-50.

[2]杜本明.房地產(chǎn)糾紛高發(fā)的化解[N].江蘇經(jīng)濟報，2019-12-04（B03）.

[3]張慶運.房地產(chǎn)糾紛中處理行政與民事交叉問題的正當程序[J].科技經(jīng)濟導刊，2018，26（31）：213+203.

[4]林琦.房地產(chǎn)糾紛的成因與解決原則的思考[J].法制博覽，2018（30）：260.