三維權籍調查在不動產登記中應用研究

劉振斌

【摘 ?要】自不動產登記暫行條例實施以來，隨著登記的不斷深入，傳統意義上基于二維模型的權籍調查管理的弊端逐漸凸顯，對于城市化建設中地下空間、地上空間以及空間分布復雜化的高層空間無法達到精細化、準確化、直觀化的管理。本文主要闡述目前二維權籍調查存在的瓶頸，探究三維權籍調查在未來不動產登記中如何應用。

【關鍵詞】權籍;三維調查;不動產登記

引言

《不動產登記暫行條例實施細則》自2016年1月1日實施以來，國內開始全面實行不動產登記工作，但是基本都是基于傳統的二維地理空間開展的不動產權籍調查和登記工作。不動產權籍調查是不動產登記的基礎保障，也是不動產登記依賴的數據支撐。不動產權利的確立，建立在不動產基本單元，不動產基本單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。隨著我國城市現代化建設的高速發展，地下空間的開發利用日益廣泛，比如地下商場、地下停車場、地鐵軌道、地下管線等;其次，地上建筑物結構也更加復雜。傳統意義上的二維空間權屬登記調查已經不足以滿足房屋、土地利用復雜化的現狀。而三維權屬調查，除了具備傳統二維權屬調查的空間位置屬性，更具備空間維度，能夠立體直觀的表現不動產單元以及復雜不動產單元之間的空間關系，能夠全面推進不動產登記有二維平面調查模式到三維立體的調查模式轉變。

1.傳統不動產權屬調查存在的問題

目前我國的不動產登記大多數都是基于二維GIS的平面管理系統，不動產權屬調查僅是局限在對空間地理位置和權利基本屬性信息的調查。對于宗地，更多的是對宗地的四至、界址點、界址線、權利人等信息調查;對于樓幢，調查內容包括樓幢的空間位置、坐落、占地面積等信息;對于樓盤表中具體房屋的調查，更多地是對房屋建筑面積、套內面積、分攤建筑面積、所在單元、所在層等屬性信息的調查，不具備空間屬性信息。導致在不動產權屬調查過程中，無法對地下空間、房屋登記等具體不動產單元形成一個直觀地、可辨識的調查結果，由于這種模糊和不確定性，導致不動產登記過程中無法準確判斷登記單元的空間位置，因此無法從根本上杜絕重復發證、進錯房間等登記錯誤的發生。

對于地下商鋪、地鐵車輛段、市政道路及綠地、商業住宅、停車場等，無法通過傳統的權籍調查真實、直觀地顯示樓盤表信息。傳統二維地理信息描述已經不能滿足高速發展的建設用地使用權分層業務需求。傳統的權籍調查，無論是宗地、房屋、宅基地等都是以二維地理信息圖紙和相關參數進行調查和管理的。但是由于地下空間的拓展與運用，相關的二維地理信息顯得力不從心，單純以傳統二維表格、圖片、文檔等進行調查登記，很多地細節無法進行有效管控，特別是在三維位置和邊界上不能進行精準測量。

筆者認為傳統不動產權籍調查存在的問題可以歸納為以下三點：

（1）缺少對地上、地標、調下空間的地理實體與產空間的統一管理，缺少對產權空間的三維表達。

（2）不動產平面管理模式無法刻畫不動產的三維空間特性和產權的立體特性;

（3）不動產管理的三維權利空間不明晰。

①開發商的“偷面積”，規避政府法規，增加業主負擔;

②公共區域權屬不明確，開發商重復公攤、重復收費;

③房產權利和義務不明，造成非法裝修與改造問題等。

2.三維權籍調查方法

將已有的二維地籍、不動產樓盤表等數據成果集成到三維GIS中，可以更直觀、更準確的反應不動產及周邊地物現狀，滿足對復雜空間權利的不動產權籍調查管理和不動產登記需求。這里以權籍三維調查體現建設、三維建模方式選擇、三維調查內容幾個方面來說手不動產權籍三維調查方法。

2.1權籍三維調查體系建設

權籍三維調查體系建設應該包括軟硬件支撐層、數據管理層、數據服務層和展示應用層。

2.2三維建模方式選用

三維建模方法包括人工交互建模、現代測繪技術建模、施工數據建模等多種手段，不動建模手段的優缺點不同。

不動產傳統調查中積累了大量的房屋平面圖、宗地紅線圖、分層分戶圖等數據，且都是CAD成果，因此不動產權籍三維調查中三維模型的建立優先選擇基于CAD數據的建模方式，成本更低，建模效率和建模成果的完整性更高。

2.3權籍三維調查主要內容

不動產權屬調查的目的是獲取不動產單元的權利人、權利類型、權利性質、權利范圍、土地用途等基本信息。 二維的不動產權屬調查僅需調查平面范圍內的邊界信息，但三維的不動產權屬調查則需要調查三維空間范圍的邊界信息。 調查空間對象由界址點、界址線、界址面擴充至界址點、界址線、界址面和宗地體。調查內容中的東、南、西、北四至，擴充為東、南、西、北、上、下六至。

3.結論與展望

不動產權籍調查由傳統的二維轉為三維調查，及其重要，能夠最大層面解決目前二維權籍調查面臨的調查平均問題，同時從三維權籍調查系統架構建設、三維建模方式和三維調查重要內容進行了闡述，為今后的三維權籍調查奠定了一定的基礎理論。三維建模作為三維權籍調查的物理支持，如何依賴現有的數據資源，創建一種自動化水平高、效果好、速度更快的建模手段，是未來三維權籍調查的一個重點方向。

參考文獻

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