房地產(chǎn)建筑成本控制分析

李雨潔 嚴(yán)寅

【摘? 要】經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，加速了城市化的進(jìn)程，建筑工程的需求量也逐年攀升。房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂梁柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨飽和，行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力隨之加大。為了緩解這種壓力，企業(yè)開始提高利潤(rùn)以保證在市場(chǎng)中的地位。目前，政府出臺(tái)一系列政策抑制房?jī)r(jià)熱，因此為了增加利潤(rùn)，減少企業(yè)的成本顯得很有必要。傳統(tǒng)的成本控制已經(jīng)不適用當(dāng)下的情形，需進(jìn)一步優(yōu)化。本文就房地產(chǎn)建筑成本控制展開探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);建筑成本;成本控制

引言

盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐放緩，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著強(qiáng)大韌性，持續(xù)向好的趨勢(shì)不會(huì)改變。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，在國(guó)家宏觀調(diào)控背景下，要想穩(wěn)居市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮之中，必須嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本，采取行之有效的措施進(jìn)行有針對(duì)性的管控，保證房地產(chǎn)企業(yè)有良好效益。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

房地產(chǎn)行業(yè)屬高投入、高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入風(fēng)險(xiǎn)很高，許多企業(yè)在決定進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃制訂，經(jīng)常會(huì)憑經(jīng)驗(yàn)或簡(jiǎn)單的市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行操作，大多是在預(yù)算“估值”后就進(jìn)入土地市場(chǎng)搶拍土地開發(fā)權(quán)，對(duì)開發(fā)過程的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等未給予足夠重視。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在沒有做好前期調(diào)研的情況下，就采取種種手段、通過各種渠道，在拿到土地使用權(quán)以后，才開始審視自己的“可研報(bào)告”，這時(shí)才意識(shí)到地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，沒有充分考慮政策調(diào)控、各種突發(fā)事件、原材料上漲、人力成本增加等各種風(fēng)險(xiǎn)因素，不能對(duì)管理成本實(shí)施高效提前預(yù)判和控制，從而導(dǎo)致了項(xiàng)目實(shí)施過程中的合同糾紛、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品質(zhì)量、銷售中介、代理糾紛等不可控問題的不斷產(chǎn)生，處處充滿危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。為此，研究如何在風(fēng)險(xiǎn)可控條件下有效提高合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管控、成本管理能力，為企業(yè)贏得長(zhǎng)足的利潤(rùn)空間，成為每一個(gè)開發(fā)商必然要考慮的重要問題和全新課題。

2.房地產(chǎn)公司成本控制的優(yōu)化措施

2.1堅(jiān)定成本控制管理理念

公司的管理理念在公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中占據(jù)著首要地位，公司經(jīng)營(yíng)理念是公司發(fā)展的核心和宗旨。在保證產(chǎn)品必要功能的前提下合理地降低產(chǎn)品成本，提高科技水平，做到成本降低和提高產(chǎn)品性能并存。為企業(yè)制定發(fā)展決策提供理論基礎(chǔ)。樹立全員成本控制理念，意識(shí)到成本與收益之間的密切聯(lián)系。加強(qiáng)企業(yè)文化。

2.2投資決策階段

投資決策階段是工程成本控制的源頭，這一階段雖然發(fā)生的成本不多，但能有效提高項(xiàng)目的投資效益，工程項(xiàng)目各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對(duì)成本的影響巨大，是成本控制的基礎(chǔ)，直接影響項(xiàng)目各個(gè)建設(shè)階段的成本控制。（1）積極做好投資決策前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，在公司內(nèi)部成立專門的投資部門，制定專門的投資相關(guān)制度，同時(shí)建立投策決策機(jī)構(gòu)，確保投資的科學(xué)決策。（2）切實(shí)做好投資可行性研究報(bào)告：投資的成功與否，除了決策層對(duì)公司本身、市場(chǎng)判斷，建立一套專業(yè)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也非常重要，其可以通過模擬整個(gè)開發(fā)建設(shè)的全周期來推導(dǎo)項(xiàng)目是可行的。①對(duì)目標(biāo)地塊的現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)勘察，營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查研究、分析，通過勘察和營(yíng)銷分析作出精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位。②根據(jù)出讓條件，營(yíng)銷定位，對(duì)目標(biāo)地塊作初步的規(guī)劃方案。③充分考慮項(xiàng)目實(shí)際的各種有利和不利因素，編制切實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程總成本等，以工程投資估算來控制后期項(xiàng)目后期各階段的工程成本。

2.3設(shè)計(jì)階段

對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，需要設(shè)計(jì)人員從經(jīng)濟(jì)角度、技術(shù)角度進(jìn)行綜合分析，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行全面規(guī)劃。設(shè)計(jì)質(zhì)量與工程項(xiàng)目的整體執(zhí)行效益有直接關(guān)聯(lián)，設(shè)計(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用也會(huì)影響項(xiàng)目成本的整體水平。研究表明，設(shè)計(jì)階段產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響程度可以達(dá)到75%以上。基于此，在對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)控制時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)人員的溝通，積極推行限額設(shè)計(jì)，減低設(shè)計(jì)成本，為預(yù)算以及結(jié)算方案的合理編制提供基礎(chǔ)，提升成本控制的事前效益。

2.4施工階段

房地產(chǎn)企業(yè)全面概預(yù)算管理應(yīng)以戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，目標(biāo)是促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)從項(xiàng)目意向開始，就要對(duì)整個(gè)開發(fā)周期投入成本及利潤(rùn)編制預(yù)算方案，項(xiàng)目資金的預(yù)算方案。（1）企業(yè)應(yīng)建立以投資主體牽頭的全面概預(yù)算管理的組織構(gòu)架，建立完善的概預(yù)算編制制度，明確編制原則、程序、方法、成本和利潤(rùn)計(jì)劃。（2）企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助，推行專業(yè)化預(yù)算管控，并制定標(biāo)準(zhǔn)化概預(yù)算方案，提交投資方、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東大會(huì)集體討論，綜合各方面意見后科學(xué)審核批準(zhǔn)。（3）進(jìn)行全面預(yù)算的考核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立公平公開的概預(yù)算執(zhí)行考核獎(jiǎng)懲制度，概預(yù)算一經(jīng)審核批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)執(zhí)行不到位或者嚴(yán)重超概、超預(yù)算的要認(rèn)真對(duì)待，審慎分析研究，嚴(yán)肅考核制度的落實(shí)，要本著公平公開原則，對(duì)預(yù)算執(zhí)行人或單位做到獎(jiǎng)罰分明。對(duì)于失職、瀆職或者以權(quán)謀私的行為必須追責(zé)問責(zé)，嚴(yán)重的要立刻提交司法處理。

2.5竣工階段

工程竣工后，竣工結(jié)算的審核是工程成本控制的最終環(huán)節(jié)，對(duì)于項(xiàng)目最終利潤(rùn)的確認(rèn)、盈虧平衡有著重要作用，因此要按合同進(jìn)行最終嚴(yán)格的結(jié)算審核，鎖定工程成本。（1）通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇技術(shù)力量強(qiáng)大、信譽(yù)度高的第三方工程造價(jià)咨詢單位作為項(xiàng)目的最終審計(jì)單位。在工程項(xiàng)目竣工后，或者具備結(jié)算條件后，通過對(duì)施工過程的設(shè)計(jì)變更、簽證變更、影像記錄、隱蔽工程、巡查記錄等，嚴(yán)格按照制定的審計(jì)報(bào)告審核流程完成最終審核定案等工作，同時(shí)做好對(duì)各審計(jì)項(xiàng)目成果的考核。（2）建立第三方復(fù)審制度：為更好地控制審計(jì)過程中的不合規(guī)現(xiàn)像，杜絕人為操作等行為，企業(yè)內(nèi)部建立第三方復(fù)審的制度，所有施工合同均在初審后進(jìn)行第二輪復(fù)審，方可最終出具審計(jì)報(bào)告。（3）根據(jù)合同要求，在施工完成后要求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，按合同和開發(fā)公司的要求提交竣工結(jié)算書，以更短的時(shí)間完成最終的竣工結(jié)算審計(jì)。（4）建立結(jié)算審計(jì)考核機(jī)制：項(xiàng)目竣工后，施工單位經(jīng)常存在報(bào)結(jié)算不及時(shí)，高估冒算，串通審計(jì)人員等現(xiàn)象，以不合理的手段提高結(jié)算價(jià)，因此需為施工單位、第三方審計(jì)人員、開發(fā)公司管理人員建立考核機(jī)制，施工單位不按期提交結(jié)算書的，應(yīng)根據(jù)合同進(jìn)行處罰，對(duì)第三方和開發(fā)公司人員未按制度和合同執(zhí)行、審核的，應(yīng)給予處罰，對(duì)嚴(yán)格按規(guī)章制度辦事的，應(yīng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

3.結(jié)語

綜上，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)單位為保證企業(yè)利益，須在工程項(xiàng)目建設(shè)之初樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂埔庾R(shí)，創(chuàng)新管理理念，將成本控制理念貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)始終，即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段到竣工結(jié)算階段，從各階段的細(xì)節(jié)處落實(shí)成本管控措施，提高成本管控的針對(duì)性。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理者還應(yīng)從大局出發(fā)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，利用多元化成本控制措施，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位成本管控的實(shí)效性。

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