物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境及對策探討

鄭穎瑜

[摘 要]隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間的不斷壯大，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也逐步走向成熟，物業(yè)服務(wù)企業(yè)越來越重視企業(yè)的經(jīng)營管理問題。預(yù)算管理是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，是提高企業(yè)競爭力和價值最大化的有效措施，是推動物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要手段。但是，我國物業(yè)公司的發(fā)展歷程較短，在全面預(yù)算管理方面還存在一些問題。文章從物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義和作用出發(fā)，分析了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行全面預(yù)算管理的必要性及過程中面臨的一些困境，根據(jù)筆者在物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)算管理的一些實踐經(jīng)驗，探討了如何加強和改進企業(yè)預(yù)算管理的相關(guān)對策，并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，更好地做好物業(yè)公司預(yù)算管理工作，希望能為物業(yè)公司的預(yù)算管理工作提供參考。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)服務(wù)企業(yè);全面預(yù)算管理;經(jīng)營管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.24.082

近10年房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)也進入了一個快速發(fā)展階段，如今物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)根據(jù)市場管理的需求走向了產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路。這促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步從原先的粗放型管理向精細型管理轉(zhuǎn)變，而加強企業(yè)的內(nèi)部管理是提升企業(yè)競爭力的有效手段。在企業(yè)的各項管理中，為了有效利用和控制公司在經(jīng)營過程中的收支，做到計劃性、前瞻性和有序性，全面預(yù)算管理的重要性就凸顯出來。關(guān)于物業(yè)企業(yè)在一年或一定期間內(nèi)對各項經(jīng)營業(yè)務(wù)活動、財務(wù)計劃等全方面的總體預(yù)測就是全面預(yù)算，包含經(jīng)營預(yù)算和財務(wù)預(yù)算兩方面。根據(jù)對物業(yè)企業(yè)內(nèi)部外部環(huán)境的分析結(jié)果，配置相應(yīng)的資源，對物業(yè)企業(yè)下一年度或未來一定時期的經(jīng)營和財務(wù)等制訂一系列詳細的計劃。把計劃通過各類詳細的數(shù)字、表格體現(xiàn)出來，預(yù)算具有全員性、各部門參與的特征。

1 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義和作用

1.1 有利于實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)目標

預(yù)算管理是一種有效的控制機制，預(yù)算給實際工作制定了一個目標和界限，并且宣導(dǎo)到各位預(yù)算執(zhí)行主體了解到自身的目標以及怎么執(zhí)行預(yù)算，預(yù)算執(zhí)行的最終結(jié)果與績效考評掛鉤，力求起到自我制約和自我鼓勵作用，從而更好地實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營目標。

1.2 有利于整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項資源

預(yù)算的制定有利于整合優(yōu)化各項資源，可以節(jié)約一些內(nèi)部的交易成本，提高資源利用的效率。預(yù)算管理體系的數(shù)據(jù)中，結(jié)合本部門上一年度財務(wù)收支情況和本年度預(yù)算收支變化因素，科學(xué)衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)和實物，對現(xiàn)有的資源進行合理的調(diào)度和分配，有利于高效利用資源。

1.3 有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全程控制和管理內(nèi)部經(jīng)營活動

預(yù)算管理可以規(guī)范業(yè)務(wù)流程，對業(yè)務(wù)執(zhí)行情況進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中存在的偏差，提高物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部控制機制和提高經(jīng)營效益。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，作為全面預(yù)算管理機制的主要組成部分，成本、收入、費用等方面，相關(guān)數(shù)據(jù)可以充分反映出上述各方面的問題。在企業(yè)的經(jīng)營過程做好事前預(yù)測、事中控制和事后分析相結(jié)合，有效的控制企業(yè)的成本、費用，降低生產(chǎn)成本，切實提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

1.4 有利于健全物業(yè)服務(wù)考評機制

預(yù)算的制定有利于健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)的績效考評，根據(jù)預(yù)算的執(zhí)行對員工進行激勵與獎罰，做到有據(jù)可依，員工工作的積極性和責任心也得以提高;預(yù)算管理的過程，預(yù)算指標往往可以量化工作績效，預(yù)算編制完成并審批通過并全員下達后，預(yù)算中的各項指標是員工績效考評的基礎(chǔ)。通過預(yù)算目標與預(yù)算執(zhí)行情況對比分析，預(yù)算執(zhí)行偏差超過規(guī)定范圍的，劃清和落實經(jīng)濟責任，并與經(jīng)營者和職工的利益掛鉤，使經(jīng)營者、職工和企業(yè)形成統(tǒng)一的責任共同體，并可通過一定的獎懲措施激勵員工的工作積極性。

2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理的困境

2.1 存在思想認識的誤區(qū)

各部門參與度不夠，很多部門和員工會覺得僅僅是財務(wù)部的工作，大大地降低了作為預(yù)算管理的重要意義。首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理層對預(yù)算管理認識存在不足，狹義地認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅服務(wù)于小業(yè)主和項目的管理，傳統(tǒng)管理經(jīng)驗影響，對經(jīng)營管理的意識沒有新的高度。其次，物業(yè)企業(yè)的各部門及全體員工，都應(yīng)參與到預(yù)算管理過程中來，不可將預(yù)算管理狹義地理解為部門管理。預(yù)算管理也不只是財務(wù)部門的事情，而是企業(yè)全面的綜合的涉及全員的管理。

2.2 預(yù)算管理體制不夠健全

對于物業(yè)企業(yè)尤其是集團性企業(yè)，管理跨度比較大，如果沒有一個良好的機制很難強化協(xié)調(diào)好公司的管理。預(yù)算管理通過制度來代替管理，是一種非常有效的制度管理。構(gòu)建健全的預(yù)算管理體系，不僅有助于強化企業(yè)內(nèi)部控制，提高經(jīng)濟效益，而且有利于經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

2.3 預(yù)算執(zhí)行結(jié)果偏差大，預(yù)算控制執(zhí)行不到位

在實施預(yù)算管理過程中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際的執(zhí)行結(jié)果與預(yù)算目標偏差較大，主要的原因有以下三點：其一，指標分解下達落實不徹底，未將指標逐層分解，逐層落實，未形成完整的預(yù)算執(zhí)行責任體系。其二，不重視預(yù)算執(zhí)行分析，當預(yù)算與實際出現(xiàn)偏差時，容易忽略主觀原因，更愿意從客觀因素著手分析。其三，激勵機制不完善，很難提高員工積極性。

2.4 預(yù)算管理信息平臺不完善

物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有統(tǒng)一的預(yù)算信息平臺，大多使用手工表格編制預(yù)算，工作量大，上下傳遞周期長，給預(yù)算管理工作帶來很多困難;相較于傳統(tǒng)的Excel表格編制預(yù)算，需要手工編制、匯總、分析等，工作強度大，工作效率低，預(yù)算執(zhí)行結(jié)果數(shù)據(jù)很難第一時間呈現(xiàn)給各部門。預(yù)算電子表格在上、下級來回處理時，數(shù)據(jù)獲取的時效性較差，效率過低。越來越多的物業(yè)公司需要在信息技術(shù)平臺中建立預(yù)算模塊。

3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面預(yù)算管理困境的對策

3.1 建立全員預(yù)算管理模式

預(yù)算管理應(yīng)是一個全員參與的過程，加強對各部門員工的培訓(xùn)和宣導(dǎo)，把預(yù)算管理真正落實到各環(huán)節(jié)每位員工;編制主體支持深入到各個管家網(wǎng)格，做到 “全員工、全層級、全過程”的預(yù)算管理。通過系統(tǒng)實施建立全面預(yù)算管理體系，使集團上上下下認識到全面預(yù)算管理的重要性和必要性，提高全面預(yù)算管理執(zhí)行能力;強化集團各部門及分公司參與度，強化各部門橫向溝通。加強各組織配合，實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)信息共享，統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑，保障數(shù)據(jù)的一致性，提高預(yù)算編制的準確性。從而推動各級員工對預(yù)算觀念認識的轉(zhuǎn)變，樹立正確、科學(xué)的全面預(yù)算管理理念。

3.2 優(yōu)化預(yù)算管理體系

根據(jù)企業(yè)自身特點、經(jīng)營規(guī)模大小等建立全面預(yù)算管理體系架構(gòu)， 明確各部門職責范圍和授權(quán)各層級的批準程序，對預(yù)算過程中的業(yè)務(wù)權(quán)責進行劃分。全面預(yù)算管理決策機構(gòu)、工作機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)三個層面構(gòu)成全面預(yù)算管理組織體系，完善預(yù)算管理體系制度， 使企業(yè)全面預(yù)算管理的實施有據(jù)可依。對預(yù)算期內(nèi)的重大影響事項進行綜合考慮， 并結(jié)合企業(yè)過去幾年的經(jīng)營數(shù)據(jù)， 制定科學(xué)有效的符合本企業(yè)特征的預(yù)算管理體系。企業(yè)各個層面各個部門共同制定預(yù)算，提高企業(yè)預(yù)算可行性;加強預(yù)算過程控制、及時進行預(yù)算分析，如果發(fā)生重大的不可預(yù)期的環(huán)境或業(yè)務(wù)變化，出現(xiàn)編制的預(yù)算與實際業(yè)務(wù)產(chǎn)生偏差時，應(yīng)及時上報集團總部，對實際情況進行詳細說明，提請審批通過后按規(guī)定進行預(yù)算調(diào)整;完善企業(yè)全面預(yù)算管理。物業(yè)公司項目眾多，為了更好地明確權(quán)責劃分，各項目分開制定預(yù)算，成本控制，績效考核，對各個項目的運行進行全方位的跟蹤，項目預(yù)算作為全年預(yù)算的基本單元，是物業(yè)公司整個集團全年預(yù)算逐步分解的結(jié)果，項目預(yù)算管理以單個獨立的項目進行各項合同簽訂、成本費用申請審批，預(yù)算的執(zhí)行和控制，績效的考評和管理。

3.3 加強預(yù)算管理控制，改善預(yù)算考核與激勵機制

預(yù)算考核工作對企業(yè)各部門工作成績進行評定，預(yù)算獎罰工作對提升員工工作熱情起到了積極作用，有利于企業(yè)的發(fā)展，加強預(yù)算管理控制，改善預(yù)算考評與激勵制度，制定相關(guān)的考評和獎懲制度，使得預(yù)算管理工作真正發(fā)揮其作用。各部門的年度或階段性預(yù)算列入部門年度或階段性工作目標考核書中，公司將考核各部門的預(yù)算完成情況。定期對預(yù)算完成情況進行統(tǒng)計分析，對存在執(zhí)行偏差的部分提出預(yù)警并制定相關(guān)措施，將損失降到最低。逐步完善預(yù)算考評和獎罰機制，將預(yù)算的編制和完成情況納入績效考核制度中，預(yù)算考評結(jié)果全員享受和分擔，把責任分擔到每一個員工肩上，各個部門積極控制各項預(yù)算成本支出，合理地獎勵和懲罰，人人自覺的執(zhí)行預(yù)算。

3.4 完善預(yù)算管理信息系統(tǒng)，建立科學(xué)的信息化反饋平臺

信息系統(tǒng)在預(yù)算管理中起著重要的作用，信息系統(tǒng)可以將預(yù)算管理的各個模塊規(guī)范到系統(tǒng)中，把業(yè)務(wù)及財務(wù)數(shù)據(jù)與相關(guān)合同做到有效銜接及共享，因而選擇一套適用本企業(yè)的ERP 系統(tǒng)非常重要;開通預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析、績效管理等功能，在信息技術(shù)平臺中增加預(yù)算管理模塊，實現(xiàn)信息化管理。預(yù)算編制模塊建立兩個用戶，一個用戶作用是預(yù)算編制，對各類預(yù)算報表進行編寫編制、上報、申請調(diào)整預(yù)算等;另一個用戶起到預(yù)算管理的作用，主要對預(yù)算指標的最終下達、指標的分解以及預(yù)算的匯總、審批。預(yù)算執(zhí)行模塊在預(yù)算執(zhí)行過程中如有出現(xiàn)偏差，可以及時提出預(yù)警，并反饋至相應(yīng)的執(zhí)行部門。預(yù)算分析模塊對預(yù)算數(shù)和預(yù)算執(zhí)行數(shù)進行分析對比，這為預(yù)算執(zhí)行部門對當期預(yù)算完成情況提供了良好的參考決策。

4 結(jié)論

綜上所述，對預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際運用中的一些困境進行探討，并提出了相關(guān)優(yōu)化的對策，希望在預(yù)算管理工作中能為物業(yè)服務(wù)公司提供一些有用的參考意見。進行有效的預(yù)算管理是每個物業(yè)企業(yè)都在探索的問題，物業(yè)決策提供有效的依據(jù)，更好地發(fā)揮全面預(yù)算管理的作用，促進物業(yè)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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