解析房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及管控措施

周聆

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)具有投資大、收益高、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，投資活動(dòng)具有不穩(wěn)定性和不確定性。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)工作，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)行情和需求以及國(guó)家相關(guān)政策的了解，對(duì)多種影響因素進(jìn)行科學(xué)分析。基于此，本篇文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及管控措施進(jìn)行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);管控措施

房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)，政府的扶持，寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的不斷增加，良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展提供了有利的條件。但是，在高利潤(rùn)刺激下，許多企業(yè)也將房地產(chǎn)當(dāng)做了投機(jī)工具，紛紛躋身到房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)。而在國(guó)家政策出現(xiàn)變化，居民收入發(fā)展速度相對(duì)緩慢的情況下，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變得復(fù)雜難測(cè)。加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，也成為房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注的問題。

一、投資風(fēng)險(xiǎn)管控之于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

風(fēng)險(xiǎn)管控是現(xiàn)代企業(yè)必須要考慮的一個(gè)問題。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在的，要想實(shí)現(xiàn)效益最大化，企業(yè)必須要有盈利的信心，但是也要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，否則所有努力都有可能被推翻。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)就是盈利，而要想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，必須要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。一旦缺少了風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，企業(yè)可能在投資方面會(huì)盲目跟風(fēng)，不切實(shí)際地?cái)U(kuò)大規(guī)模，但是一旦風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，很容易使企業(yè)陷入絕境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，必須要重視和加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，將各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管控措施落到實(shí)處，做到位，理性投資，提高投資效益。在我國(guó)城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)起著重要作用。從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)講，加強(qiáng)投資風(fēng)向防控，借助高質(zhì)量的產(chǎn)品和有效的管理措施提高自身的盈利能力，可以加快城市建設(shè)步伐，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。投資是企業(yè)社會(huì)活動(dòng)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資有著積極的社會(huì)價(jià)值和意義，如房地產(chǎn)企業(yè)的投資、運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，不僅涉及到金融、施工行業(yè)，還與銷售、設(shè)計(jì)行業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)。而房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)則上千萬(wàn)元的投資項(xiàng)目，會(huì)促進(jìn)就業(yè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)如果在投資時(shí)，認(rèn)真考慮國(guó)家和城市政策走向，全面考慮市場(chǎng)供求情況，對(duì)房?jī)r(jià)、成本、開發(fā)時(shí)間、投資規(guī)模等進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，不僅可以確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，還可以為社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)出一份力。所以，從各個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管理都是一件不容忽視的大事。

二、影響地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政策

在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素中，政策影響是最關(guān)鍵的因素。影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策主要有土地資源、城市建設(shè)與規(guī)劃、稅收和建筑施工等方面的政策。近幾年，國(guó)家對(duì)于土地資源制定了許多相關(guān)政策，加大了對(duì)土地資源的管理和調(diào)控力度，同時(shí)我國(guó)土地價(jià)格逐步升高，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，國(guó)家的稅收政策與投資方的投資收益有著重要關(guān)系，稅收利率較高，會(huì)一定程度降低投資方收益。前幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)社會(huì)造成了一些負(fù)面影響，所以國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加困難，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了更高要求。

（二）企業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的能力也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的重要影響因素。不同的房地產(chǎn)企業(yè)有著不同的融資方式和企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，企業(yè)的項(xiàng)目施工能力、安全保障能力和成本控制能力存在較大差異，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量也有直接關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r以及企業(yè)信譽(yù)度等均十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的工作能力與素質(zhì)和項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也有直接的關(guān)系，因此房地產(chǎn)工作人員要不斷提高市場(chǎng)敏感度，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策和市場(chǎng)行情的了解，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能夠采取科學(xué)有效的防范措施。

（三）資金流通風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本有機(jī)構(gòu)成比重較高的企業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，正常經(jīng)營(yíng)、工程投資、產(chǎn)業(yè)管理都對(duì)資金量有較大需求，同時(shí)，因房地產(chǎn)的行業(yè)特性決定了其具有建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、資金回籠較慢的現(xiàn)象，使房地產(chǎn)企業(yè)受制于資金流轉(zhuǎn)不暢、存儲(chǔ)量不足的風(fēng)險(xiǎn)，可能面臨被兼并的局面，此外，還存在企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)問題，資金流通監(jiān)管不到位，出現(xiàn)破產(chǎn)的可能性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)管控措施

（一）關(guān)注國(guó)家政策，把握投資時(shí)機(jī)

國(guó)家宏觀調(diào)控，經(jīng)常會(huì)引起市場(chǎng)波動(dòng)和金融門檻的變化。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)中的一分子，它在投資、融資方面必須要密切關(guān)注政府關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變更的政策變動(dòng)，對(duì)國(guó)家發(fā)展大方向有一個(gè)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和把握，以規(guī)避許多不必要的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，組建政策分析小組，就政府新出臺(tái)的措施或者即將出臺(tái)的政策進(jìn)行合理評(píng)估，或者與政府部門加強(qiáng)溝通，獲取更多的政策信息，同時(shí)關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整措施，根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向制定針對(duì)性、分散性投資計(jì)劃，以減少投資決策失誤，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。又如，在取得土地使用權(quán)前，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要爭(zhēng)取政府的支持和幫助，要對(duì)國(guó)家土地政策、地方政府的土地管理?xiàng)l例等進(jìn)行評(píng)估，合理進(jìn)行投資預(yù)算，就投資成本、風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的了解。然后，看土地是否具有開發(fā)價(jià)值，并在投資時(shí)做好現(xiàn)金流管理，合理進(jìn)行資源分配，這樣可以提高企業(yè)資金的使用效率，減少可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)可行性研究

可行性研究是投資決策的一個(gè)關(guān)鍵依據(jù)，投資者在投資決策前，要運(yùn)用技術(shù)學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等知識(shí)，結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)，在國(guó)家政策、政府法規(guī)條例等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和運(yùn)行趨勢(shì)，市場(chǎng)資源的分布狀況和政府的優(yōu)惠措施等內(nèi)容，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析、客觀論證和綜合評(píng)價(jià)，由此判斷投資項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)影響和環(huán)境影響等是否合理。在投資之前，首先是資金獲取。就房地產(chǎn)的盈利狀況和投資成本而言，應(yīng)當(dāng)要以我國(guó)銀行信貸及資金利率相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)來(lái)判斷，估算出房地產(chǎn)投資的可行性。與此同時(shí)，要選擇最優(yōu)房地產(chǎn)投資設(shè)計(jì)方案，控制成本預(yù)算，預(yù)估實(shí)際情況變動(dòng)造成的預(yù)算超支風(fēng)險(xiǎn)。其次，要考慮的內(nèi)容就是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程。在建設(shè)初期階段到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全程中，首先要關(guān)注的是項(xiàng)目安全管理，其次是質(zhì)量、進(jìn)度，包括施工全程中成本依據(jù)，是否實(shí)際與預(yù)算差距太大，都要嚴(yán)密把控。可行性研究通常是一種概算，因此研究階段的精準(zhǔn)度對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)起到?jīng)Q定性的防范作用。

（三）做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資組合工作

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，收益不同，風(fēng)險(xiǎn)也不同，為有效管控房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，可以對(duì)多種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合投資。投資方在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組合投資時(shí)，可以對(duì)類型相差較大的項(xiàng)目進(jìn)行組合，當(dāng)其中某個(gè)類型的項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，確保另一個(gè)項(xiàng)目的投資能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而最大程度地保證投資收益。投資方在對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇組合時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行全面調(diào)查，了解施工企業(yè)和項(xiàng)目相關(guān)企業(yè)的發(fā)展情況，保證投資項(xiàng)目的可靠性。資金充足的投資方在進(jìn)行組合投資時(shí)具有較大的優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)不同類型項(xiàng)目的投資，不僅能夠保證企業(yè)資金的流動(dòng)性，也能實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

（四）構(gòu)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)價(jià)體系

凡事都有兩面性，雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目中機(jī)遇很多，但企業(yè)對(duì)其所含有的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)更加重視。政府對(duì)于房地產(chǎn)政策的相關(guān)變革自然會(huì)使企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有一定的警惕性，并且在資金的使用以及管理方面有較為正式的流程。信息時(shí)代，信息要素傳播、處理以及反饋等功能速度更加快速，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能積極利用外部和內(nèi)部的信息，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)決策環(huán)節(jié)到來(lái)不利影響。而在知識(shí)時(shí)代，這些環(huán)節(jié)體現(xiàn)的都并不明顯，主要體現(xiàn)的便是其對(duì)于資本的不確定性。

（五）提高對(duì)保險(xiǎn)的重視程度

在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，投資方為了避免企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，保證投資收益，通常采用購(gòu)買保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。投資方可針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目購(gòu)買不同類型的保險(xiǎn)，從而有效降低投資造成的損失，不僅實(shí)現(xiàn)投資方資金的流動(dòng)循環(huán)，也保證投資方各項(xiàng)工作能夠順利開展。對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇，不同的投資方針對(duì)不同類型的投資項(xiàng)目有著不同的挑選規(guī)則。資金較為充足的投資方可以選擇大型的保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，保證對(duì)項(xiàng)目起到有效的保險(xiǎn)作用。資金較少的投資方也要根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇保險(xiǎn)公司，避免因保險(xiǎn)公司的問題出現(xiàn)無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)那闆r。投資方對(duì)保險(xiǎn)公司的規(guī)模、行業(yè)信譽(yù)度以及賠償金額等情況進(jìn)行了解，保證購(gòu)買保險(xiǎn)的科學(xué)性和有效性，降低投資方的投資損失。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)投資環(huán)境也將更加規(guī)范和嚴(yán)苛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈，投資風(fēng)險(xiǎn)的加大也擺在了投資趨利者的眼前。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的影響投資進(jìn)程和結(jié)果的一個(gè)重要因素，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，不僅對(duì)企業(yè)本身有著重大影響，而且對(duì)資本市場(chǎng)以及社會(huì)穩(wěn)定也有著重大意義。

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