淺析房地產開發階段的設計管理與成本管理的關系

摘要：從前期土地獲得、工程規劃的審批、設計規劃、工程招投標再到最終的竣工驗收及投入使用、后期維護等等，房地產開發會經歷一套完整而又繁雜的流程，其中設計階段是整個開發過程中單項成本投資最少。房地產總開發中，70%的費用規劃為建安成本，而設計費用一般僅占整個建安成本的1.5%～2%，但是此過程中設計所提交的成果對成本的控制影響最大，所產生的造價成本基本能占到項目總成本的70%～90%。

關鍵詞：精裝設計階段;開發流程;成本控制

我國房地產行業目前競爭非常激烈，各種性質的地產公司在全面參與到競爭的同時，都在尋找自己的一套開發流程。雖然各家公司有著不同的成本管理理念及控制方法，但是普遍關注的焦點均為如何控制成本，提高經濟收益。對于未來的房地產開發，住宅精裝修交付是必然趨勢，成本管理中的精裝修工程是整個開發成本的管控的重中之重，而依據目標成本所展開的設計階段更是整個建設項目開發的關鍵步驟。

1 解析設計在前期開發階段的作用

房地產企業的前期開發過程中，最重要的就是項目定位，而項目定位決策通常有三大要素：

1.1 定位，即項目形象的整體分析，對于產品、客戶以及整個銷售市場的定位等。

1.2 定案，總體包括建筑總圖、精裝戶型、各類建筑單體、外立面、景觀、配套、展示樣板段等。

1.3 定價，指銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等。

根據以上三大要素，需要各個崗位部門各司其職，作為設計而言，重點參與及配合的就是定案部分。此部分主要由建筑設計專業牽頭，其主要任務就是依據政府部門的城市總體規劃、分區規劃及控制性詳細規劃等要求，再結合已經制定好的適合本項目的定位報告，進行強排方案^[1]的初步設計工作，除建筑物、構筑物的初步設計圖紙以外，還要進行日照及周圍現狀建筑的相關影響分析、設計說明以及技術經濟指標的填寫等等。

2 解析精裝設計提前介入的重要性

現如今的房地產行業，精裝修房發展的趨勢呈現利好走勢，但就近期而言，仍處于發展初期，各方面的發展還不算成熟，各大地產在精裝出售的一系列流程中還未具有一套成熟的流程，故而在此階段就難免會存在缺陷和不足。

2.1 戶型平面布局

室內設計專業是一門綜合性較強的學科，房地產的大批量住宅精裝設計管理區別于小業主自行設計裝修工作，專業涵蓋面廣，需與建筑、結構、空調、智能化等等各專業進行綜合協調。建筑師在前期做強地排方案時，為了滿足各類規范及用足經濟指標，所確定的戶型存在一些功能障礙，各空間的尺度比例也無法考慮的很完善，所以，室內精裝設計首先需進行平面布局優化，補足戶型內部空間的斜接、對比及統一等相關的先天缺陷。所以在了解戶型的可變結構后，根據實際情況確認墻體處理方案，上下水管的位置，電線走向等來優化戶型平面布局。當遇到戶型的弊端給未來銷售帶來障礙后，為提升產品的品質，則會考慮調整建筑結構設計的圖紙優化工作。再此過程中，若開發進度較快或是精裝修設計在建筑土建施工之后的，則必然會給現場帶來大量的設計變更和簽證。 故而會經常出現以“為了配合項目整體精裝驗收”、“為了提升項目品質”等等開頭的建筑、結構、機電的設計變更出現，以上均會涉及戶內二次砌墻、管井的優化調整。

戶型平面布局圖是精裝修設計方案確定的前提，也是精裝修施工圖的最初依據，若平面布局圖在前期建筑進行強排方案的時候不能做到提前介入，則必然會因為戶型調整等問題帶來后期的施工土建改造。若因為承重原因，帶來無法整改的情況，則會給銷售帶來很大的難度，更加會阻礙流動資金的回款。例如左下圖平面布局所示，在建筑設計時，僅考慮中西廚的功能性，造成中廚面積過小，但客戶的體驗性就相對較差。在精裝介入后，綜合設計師及業主訪談后，決定優化方案，調整中西廚的平面布局（如右下圖），但發現在原建筑平面布局中，中西廚之間的墻體為承重墻，無法進行現場的二次砌筑，所以在已完工的一棟單體內，只能按照原有的平面布局進行裝飾。而后期為提升項目品質，修改原有建筑圖，重新審圖蓋章，并通過變更單的形式下發施工單位，及時進行調整，但這一些列的操作，還是變相增加了很多成本。也給無法修改的那一棟單體增加了銷售難度。

2.2 精裝修風格

相比于毛坯房，精裝交付項目呈現給客戶的是一個成品，功能布局及硬裝一旦完成，小業主進行二次改造升級的難度系數就較大，這就給項目精裝設計風格定位的準確性帶來了很高的要求。如果風格太過另類，只能讓小部分的客戶接受，則必然會給銷售帶來很大的障礙。房地產的資金來源主要就是銷售房產產生的收益，如果不能受眾于大部分的客戶，勢必會給快速回籠資金方面帶來一定的障礙。在營銷團隊的銷售過程中，為了不斷迎合市場需求的變化，營銷團隊往往會提出風格調整及優化意見，這對原本就需平衡設計價值和市場需求的精裝設計管理工作增加難度。精裝設計團隊若能在項目定位階段提早介入，參與并進行詳細的市場調研、客戶群體描摹、方案比選等，不斷平衡設計與銷售市場，對精準的做出符合市場定位的設計產品起到很大的作用，同時也能減少后期不必要的成本輸出。

3 解析精裝設計管理中的成本控制風險

當一個項目進行設計啟動后，開發商會根據定位要求，給出一個合理的目標成本，設計單位則根據開發商的要求進行限額設計，設計過程的推進也會慢慢明確項目的主要成本，設計階段的節約才是真正意義上成本管理控制。在項目前期決策基礎上所明確的設計方案尤為重要，準確性的高低也將直接決定后期實施過程中成本的多少以及實施整個項目成本管理控制的難易程度。

目前一些還不成熟的房地產開發商的設計管理會比較依賴于設計師的設計手法及理念，而就目前，一些設計單位也只負責技術的把控，對于成本控制并不重視。如果沒有規定限額設計，片面的追求高標準的精裝設計效果，則會造成工程超資現象。并且設計師的成本控制的概念和具體掌握成本控制的能力較為薄弱，尤其在設計及施工分離的情況下，更會出現費用超支的現象。

首先，材料的選擇不僅影響最終方案的落地效果，還影響整個項目成本。石材的品種、成品類的木飾面、潔具五金、墻紙的種類等等，品種檔次的不同決定了設計效果和價格的差異。設計師為了設計效果，往往會選擇一些進口材料，或是特殊造型及性能的材料，進口材料的出現，除了單項成本過高以外，還會出現后期精裝大貨供貨及施工難度增加的情況，若在維修期內，出現大量的損壞，還會使得維修難度增加。當然為了控制成本，有些開發商會選擇在后期的精裝大貨中，用國產材料進行仿替，有些國產的替代仿造無可厚非，但是有些則會給設計效果大打折扣，質量把控失誤后還會在施工階段甚至是后期維修階段存在大量的返修工作。綜合來看，若設計師選材錯誤或是不符合定位要求，則開發成本就會在無形中不斷增加。這就要求在精裝管理過程中，嚴格把控材料及產品選型，對材料及產品的價格、性能、施工工藝、后期存在的風險點等都要一一梳理，對一些敏感點更是要細細研究，在條件允許的情況下，制作施工樣板，盡量避免在大貨施工階段因選材問題而導致的返工、返修，使整個項目自始至終都在控制范圍。

其次，設計師對于現場的施工工藝，還會存在一定的疏漏，這就要求設計管理人員，綜合考慮。比如石材的分割及鋪貼，設計師考慮觀感，廠家及工人考慮切割及運輸難度，工程師考慮現場鋪貼及后期斷裂等等，綜合各方意見，找尋最優方案，這樣不僅能夠讓設計效果更佳，還會減少石材的損耗，這也在一定意義上降低成本的損耗。這些的最優方案，需要不斷地根據工程經驗以及日常對材料及施工工藝的研究。精裝修施工是戶型產品能否完美呈現給客戶的關鍵工序，而精裝修施工圖又是施工的前提，雖說設計有時無法避免的會出現理想化，有些施工節點在環境惡劣的現場無法完成，但是盡可能的在設計階段梳理風險點，前期研究好施工工藝，就能有效的避免在施工過程中不斷出現的返工情況，也能有效控制返工所帶來的成本費用增加。

精裝交付的項目不應該是土建結構封頂后，開發商再邀請相關單位完成設計及施工的產品，而必須從最初就讓精裝設計和配套產品體系介入到整個的產品研發過程中。這也是房地產進入產業化的重要體現，直觀上說就是開發商應與精裝修相關配套產品體系在建筑設計階段就共同參與，相互配合直至竣工完成。設計階段是整個項目開發已經實施而未施工的階段，為避免不必要的設計變更率的產生，減少在施工過程中的返工所增加成本造價，應重視設計深化，在圖紙沒有實施之前，就需對設計進行反復研究及嚴格把控，一旦設計階段造價失控，則會給后續施工過程中的成本控制帶來較大的負面影響。而精裝修設計管理也是一個不斷學習的過程，只有不斷地汲取經驗，在設計管理過程中及時提出風險控制點，才能在設計階段盡可能的借助設計院提出較為完美的方案。

從精裝修設計的提前介入到在精裝修施工圖設計的制作，這一系列的設計管理影響著成本控制，縱觀整個開發過程，看似不起眼的設計費用，卻能直接影響施工成本，從而間接的對整體的開發成本造成重大的影響。在精裝交付項目實施過程中，設計管理者需對每一項環節進行有效的把控，這樣才能確保最終效果的呈現。為客戶提供更為舒適、環保、合理的使用空間的同時，才能真正提升公司形象，也能增加精裝設計管理的意義，讓此項管理動作成為地產開發工程中不可或缺的一部分。

作者簡介：姓名：武霞（1992.05--）;性別：女，民族：漢? 籍貫：江蘇省常州人，學歷：本科，畢業于揚州大學;現有職稱：助理工程師;研究方向：項目管理。

^[1]最高盈利強度排布建筑總圖