房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

李薇

摘 要：隨著我國經濟的發展，城市化水平不斷提升，房地產的需求量不斷上漲。隨著近年來房地產市場爆發，大量房地產企業建立，房地產市場之間的競爭也在不斷加大，導致房地產資金一直是威脅房地產企業發展的重要因素。因此本文主要對房地產成本控制進行分析，并對精細化管理提出一定的建議，希望對相關從業者有所幫助。

關鍵詞：房地產 ?成本控制 ?成本精細化

一、房地產成本控制以及精細化管理

隨著當前我國城市化進程加快，房地產企業數量暴增，隨著市場的穩定，房地產企業必須增強對自身成本方面的控制，促進成本的精細化，保證企業實現可持續發展。主要有以下幾個方面的優點：第一，能夠促進房地產資金使用效率，優化房地產成本結構。第二，能夠對成本管理進行細化，從而更好對項目進行控制，提升項目的質量。第三，能夠節約成本，并且加快房地產建筑速度。上述優勢是能夠促進房地產企業實現可持續發展的關鍵所在。

二、房地產企業當前成本控制的突出問題

（一）投資方式不夠科學

當前房地產企業不僅在投資中，在項目建設中依舊留有這樣的壞習慣，在設計環節，對現場情況沒有做出充分調查，很多時候大致了解現場圖紙就開始設計，導致實際施工情況以及工程進度都沒有辦法滿足要求，對房地產企業的發展來說造成了極大的阻礙。

（二）施工現場管理水平較為薄弱

房地產施工是較大的項目，因此在實際施工中存在極多部門以及工作人員，再加上施工人員數量龐大，因此在房地產生產的過程中現場管理的難度相對較高。再加上房地產施工項目中環節眾多，對本身存在極大的管理難度的房地產施工項目造成更大的影響。正是由于這樣的原因，當前的房地產管理存在極大的問題，造成這樣現象的原因除了上述的幾點之外，還包括以下幾個方面：第一，房地產管理人員對工作不夠重視，當前的現場管理中更多傾向于對安全問題進行處理，對施工中存在的房地產企業的現場管控、材料管理、效率管理等都做的不到位。第二，現場管理人員素質參差不齊，房地產項目進行中由于現場人員較為龐大，因此在管理人員的選擇上往往需要大量的工作人員，導致工作人員質量參差不齊。

（三）房地產成本控制體制缺乏適應性

這一點主要體現在房地產企業不能結合房地產企業自身實際發展情況對自身的成本進行控制，成本控制在一般情況下由財務計算得出，但在實際情況下，房地產企業在進行成本控制時控制體系存在一定的缺陷，出現消極怠工、濫竽充數的現象，這樣的現象一旦出現對房地產企業的管理來說會造成非常大的影響。除此之外，在房地產企業的相關成本控制中財務部門沒有對現場情況以及公司內外情況進行充分的調查，也沒有對以往的數據進行對比分析，憑借主觀制定成本控制策略，導致在成本控制的過程中容易出現實用性不強的情況，對整體的工作進展也有一定影響。

三、房地產成本精細化管理與財務管理策略

（一）設計過程控制

在房地產成本精細化管理中首先應該對設計過程進行控制，這樣就能對房地產項目實施整體提供一種有效途徑。在設計過程中需要做到以下幾個方面：第一，施工成本進行全方位的調查分析，其中包括施工現場的情況、材料成本、人力成本等方面，這樣才能制定相應的政策，并且能夠根據現場的反饋，從而對預算進行制定，同時也能有效對配套設施進行預先設計，這樣才能對成本進行有效控制。除此之外，在設計過程控制時也應該對設計人員進行嚴格的要求，對設計的深化方面提出相應的要求，同時對施工成本進行節約，在保證施工質量的同時讓施工成本得到控制。設計人員也應該對現場進行充分的了解，尤其是周圍的環境以及氣候等，在設計時能夠保證依次到位，這樣就能有效減少后期出現返修等情況。至于周圍的垃圾、地形以及居民搬遷等問題，房地產企業應該加強對周圍的調查，從而制定相應的政策，例如垃圾等需要在施工前解決，防止對工期造成影響，而居民搬遷，可以做好協商，避免影響工程進行的事情發生，這樣能夠在一定程度上保證施工進度，降低意外，從而節約成本。

（二）施工過程成本控制

施工過程中的成本管理至關重要，在現場的管理中好的管理能夠有效提升現場工作效率，提升房地產企業經營利潤，在這個階段主要可以通過以下幾個方面加強對成本方面的控制：第一，確定成本控制目標，對可能造成成本浪費的現象進行有效梳理，并且伴隨著梳理結果對成本進行有效控制，在實施的過程中需要注意將成本進行分割，將其分為細致的環節，以此提升控制可行性，讓工作能夠更具有體系化。第二，在開工前需要對圖紙進行審核，并對圖紙可行性進行分析，一旦發現其中存在不合理的地方，或者其中存在難以實施的部分需要采取一定的對策。通過這樣的方式在工程進行之初就對成本進行一定的節約，促進成本控制工作的進行。第三，將工程現場進行分割，并且將現場的管理人員進行劃分，讓管理人員負責范圍進行確定。這樣一旦管理出現問題能夠第一時間進行問責，以此提升現場管理質量。同時現場進行劃分后，在管理上能夠有效減少管理人員的負擔，并且能夠對管理人員進行有效監督，以此加強現場管理工作的進行。第四，對現場的數據進行收集，并且實施動態化管理，對存在問題或者具有隱患的部分及時進行排除，以此促進現場工作的進行。

（三）實施精細化管理

在實施精細化管理中主要應該做到兩個方面：第一是評估精細化管理。在當前的房地產企業中應該重視評估工作，對評估進行精細化管理。在具體實施中可以將工作進行精細劃分，并且對工作效果進行分級，根據等級的不同調整相對應的待遇，通過這樣的方式提升工作人員積極性。除此之外，想要實現精細化管理必須加強監督部門的建設，監督部門主要應該對成本進行核算，并且在核算完成后由上級領導進行簽發，保證成本核算的權威性，并且在成本核算中可以對工作的范圍以及工作效果進行規定，以此落實責任，對違反責任的現象進行觸發。通過這樣的方式能夠有效促進工作人員工作進步，節約工程成本。

第二，核算精細化管理。在當前房地產企業的管理中重視核算精細化，能夠充分發揮成本精細化管理的優勢，促進房地產企業的發展。在個體實施中可以對各個階段的工程成本進行核算，并且建立檔案。

四、結束語

綜上所述，當前在房地產成本管理的過程中精細化是非常重要的環節，尤其是當前國家宏觀調控的力度不斷加大，以往房地產資金顯得較為弱勢，在這樣的背景下，資金已經成為當前房地產的命脈，房地產企業不得不加強對成本方面的管理。只有優化成本、降低預算，房地產企業才能在當前的背景下獲取更多利潤，促進可持續發展。

參考文獻

[1]杜軍鋒.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].知識經濟，2019.