城市建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的探討關(guān)鍵研究

毛紅文

摘要：當(dāng)前隨著城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與城市發(fā)展有著密切的聯(lián)系，但是房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃也會違背城市發(fā)展的有序性，影響城市的空間布局。本文將從城市建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理方面進行分析，提出相應(yīng)的措施。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè);房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃;探討

城市建設(shè)是一定時期內(nèi)的城市發(fā)展計劃和各項建設(shè)工作的綜合發(fā)展，城市建設(shè)是在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，對城市的合理布局，完善城市的各項基礎(chǔ)設(shè)施。城市中房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃注重的是對多種資源的組合使用，為人類提供居住和工作的空間，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃需要十分注重提高房地產(chǎn)的資源配置效率，完善城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)。

1 城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的關(guān)系

當(dāng)前隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市建設(shè)也得到進一步發(fā)展，城市中的住房需求量不斷增加，人們對住房的質(zhì)量需求也越來越高。在當(dāng)前城市建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃能夠有效改善城市面貌，提高居民的生活環(huán)境，也能夠進一步促進城市的可持續(xù)發(fā)展。（1）在城市建設(shè)過程中，城市未來發(fā)展理念能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃，對房地產(chǎn)業(yè)進行有效調(diào)控，通過對城市建設(shè)進行整體布局，確定城區(qū)的范圍和性質(zhì)，也能夠為房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃提供相應(yīng)的依據(jù)。另外，在城市建設(shè)的過程中，會對城市的性質(zhì)、人口分布和可擴范圍進行詳細調(diào)查分析，能夠為城市房地產(chǎn)的規(guī)劃投資提供相應(yīng)的參考依據(jù)。城市建設(shè)中需要對城市地段進行規(guī)劃，而城市地段也與房產(chǎn)價值有著一定的關(guān)系，城市建設(shè)主要是站在城市整體發(fā)展方向上提出一些強制性的規(guī)定，能夠進一步促進房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定增長，避免存在過度開發(fā)的現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃對城市建設(shè)有著一定的促進作用，而且房地產(chǎn)開發(fā)中對各種建筑材料、施工技術(shù)等的應(yīng)用能夠促進城市的創(chuàng)新發(fā)展，促進城市社區(qū)文化建設(shè)，有利于城市的規(guī)劃完善，也是帶動城市投資和消費，促進城市經(jīng)濟的快速發(fā)展。

2 城市建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃存在的問題

2.1 房地產(chǎn)規(guī)劃方面存在的問題

在城市建設(shè)的過程中，城市規(guī)劃市民知情較少，而且城市規(guī)劃缺乏透明度，甚至存在沒有做好詳細規(guī)劃就將土地讓給開發(fā)商，讓其進行開發(fā)，忽視了城市規(guī)劃的合理性和整體性。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)方面存在的問題

沒有充分考慮城市中的景觀特色，在當(dāng)前城市化建設(shè)的快速發(fā)展過程中，城市中的一些特色景觀也在逐漸消失，主要是房地產(chǎn)開發(fā)沒有與當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史有機結(jié)合起來，相關(guān)的歷史建筑和環(huán)境也受到侵害，導(dǎo)致原有的歷史建筑風(fēng)格與當(dāng)前的環(huán)境格格不入，也不能達到協(xié)調(diào)。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，一些傳統(tǒng)的街區(qū)逐漸消失，文物建筑開始被拆除，導(dǎo)致城市失去了原有的特色。（2）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模較大，房屋空置較多，在當(dāng)前城市房地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)過程中，存在較多的空置房，很多的商品房存在供大于求的現(xiàn)象，商品房滯銷現(xiàn)象比較嚴重。房地產(chǎn)業(yè)過高追求利潤，導(dǎo)致質(zhì)量存在很多問題，房地產(chǎn)商片面追求利潤，通過各種方法提高房屋容積率，而且為了獲取更多的利潤，開發(fā)的強度不斷提高。特別是近年來城市化進程的快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)商為了獲取更多的經(jīng)濟效益，不惜以犧牲自然環(huán)境為條件，獲取更多的經(jīng)濟利潤，忽視了建筑工程的質(zhì)量和整體風(fēng)格，不能與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展特色有機結(jié)合起來。

3 城市建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理措施

3.1 注重通過法律手段和行政手段進行調(diào)控

在城市建設(shè)的過程中，相關(guān)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)規(guī)劃方面的政策和法律條文很多，但是執(zhí)行工作不到位。因此，針對相關(guān)法律條文的執(zhí)行需要建立相關(guān)的監(jiān)管系統(tǒng)，構(gòu)建一支強有力的執(zhí)法監(jiān)管隊伍，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃方面的問題進行監(jiān)督管理，監(jiān)管相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)是否按照相關(guān)的法律法規(guī)執(zhí)行。例如，建立完善的監(jiān)管制度、專家評審制度和網(wǎng)上監(jiān)督制度等，促進決策的民主化，杜絕任何的暗箱操作，有效維護城市規(guī)劃的權(quán)威性。同時在房地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)方面，需要始終強化市場監(jiān)管，及時查處各種違法違規(guī)行為，及時對整個房地產(chǎn)經(jīng)紀狀況進行調(diào)控，合理規(guī)劃城市土地項目，抑制各種不合理的需求。

3.2 遵循科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)原則

社會科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本，全面、可持續(xù)發(fā)展的原則，這也是建設(shè)社會主義和諧社會的根本方針。在當(dāng)前城市化建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃需要遵循科學(xué)發(fā)展觀，實現(xiàn)城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展，注重兩者之間的協(xié)調(diào)。一是城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃需要按照城市建設(shè)的要求進行規(guī)劃，做好合理開發(fā)，不宜過于重視短期的發(fā)展效益，損失城市的長遠發(fā)展，同時在環(huán)境效益和社會效益方面達成一致性，要聽取有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃專家的相關(guān)建議，要注重城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的協(xié)調(diào)性和一致性，促進城市的和諧發(fā)展。

3.3 促進城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的相互結(jié)合

在城市建設(shè)的過程中，針對房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃，需要健全規(guī)劃管理體系，改進相關(guān)的技術(shù)和方法，確保開發(fā)規(guī)劃工作的適用性，積極探索出城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的新形式，對城市的建設(shè)工作不斷調(diào)整和完善，及時適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種新情況和新問題，增強城市規(guī)劃的應(yīng)變能力，促進房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的質(zhì)量和水平。另外，需要發(fā)揮地價對房地產(chǎn)開發(fā)的積極作用，提高整體的協(xié)調(diào)效益，及時調(diào)整規(guī)劃決策，減少規(guī)劃中的各種失誤，不斷創(chuàng)新城市的運行機制，發(fā)揮城市規(guī)劃建設(shè)的重要作用。

3.4 提高規(guī)劃管理方面的效率

在城市化建設(shè)的過程中，社會、經(jīng)濟和生態(tài)三位一體的城市規(guī)劃和設(shè)計是促進城市可持續(xù)發(fā)展的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃需要考慮到開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)商的實力和誠信度等。同時通過建立城市管理信息化體系，提高對城市規(guī)劃管理的效率，推動數(shù)字化技術(shù)在城市規(guī)劃中的有效應(yīng)用，減少房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃方面的行政審批手續(xù)，有效提高規(guī)劃管理的效率。

3.5 運用聯(lián)合開發(fā)模式解決公共服務(wù)與配套設(shè)施營運問題

在城市建設(shè)的過程中，城市規(guī)劃滯后都會造成房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃中配套設(shè)施的欠缺，不能達到有效的社會經(jīng)濟效益。因此，需要運用聯(lián)合開發(fā)模式，將房地產(chǎn)開發(fā)與交通有機聯(lián)系起來，實現(xiàn)對公共設(shè)施建設(shè)的融資和統(tǒng)一規(guī)劃，促進房地產(chǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃和合理布局，為城市的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。另外，城市軌道交通建設(shè)與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的融資互動，通過混合的土地利用方式，能夠?qū)崿F(xiàn)新老城區(qū)的有效連接。針對自行配套的社區(qū)，需要鼓勵開放化經(jīng)營，充分利用各種社會資源，實現(xiàn)可持續(xù)化經(jīng)營。

3.6 注重對監(jiān)督體系的建設(shè)

在城市化建設(shè)的過程中，需要建立起房地產(chǎn)開發(fā)商、社區(qū)居民和公眾參與的城市規(guī)劃管理制度，在進行詳細規(guī)劃之后需要公開展示，同時城市規(guī)劃工作還可以通過召開座談會、聽證會的方式對各種重大異議進行論證，及時對規(guī)劃草案進行修改和完善，展示有關(guān)規(guī)劃方面的成果，及時與社區(qū)組織建立密切的聯(lián)系，增強市民對城市建設(shè)的認同感，進一步推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，在城市建設(shè)的過程中，城市建設(shè)與房地產(chǎn)規(guī)劃都是會存在一定的矛盾，但是兩者還是需要密切配合，協(xié)調(diào)處理好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，注重通過房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃提升城市發(fā)展的整體效益，滿足城市發(fā)展的各種需求，促進房地產(chǎn)項目的合理開發(fā)和利用。

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