借力“互聯網+”，賦能REITs發展新模式

張興 孔天成

摘要：隨著我國基礎設施領域REITs正式起步推進，REITs無疑將成為一種更好的金融創新選擇。尤其隨著“互聯網+”時代的到來，房地產行業紛紛“觸網”，互聯網科技必將賦能REITs新發展。探究“互聯網+”為REITs提供便利服務、財富管理、資源共享及產品銷售等方面發揮的正能量，重塑房地產金融新模式。

關鍵詞：REITs;互聯網+;財富管理;資源共享;產品銷售

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0029-33? 收稿日期：2020-06-12

從工業時代到信息時代，互/物聯網以其強大的滲透力深度塑造著人們的日常生活，在網絡飛速發展的時代，衍生出了網絡經濟這種新的經濟形式。網絡經濟借助于“大（大數據）、云（云計算（SMAC））、平（網絡平臺）、移（移動互聯網）、鏈（區塊鏈）等全新的技術”，經濟全球化和信息化的普惠推動者網絡經濟的發展，這些技術集成海量全新的數據信息，網絡經濟發展壯大，萬物互聯，飛速進入運用領域，新經濟呈現蓬勃發展態勢，構建了一種大數據服務新模式。具體到房地產行業，由于大數據、區塊鏈等數據平臺的廣泛應用，區塊鏈資產證券化平臺“聚財鏈”，邁出了區塊鏈技術應用于資產證券化領域的重要一步，正在改變著房地產行業原有的運營規則。“互聯網+”、大數據搭橋，以信息化、智能化、服務化為方向，帶動房地產開發商企業“上云上平臺”，邁入“智慧”時代的房地產，金融科技正重塑傳統資本運營模式。

在全球復雜經濟格局和疫情雙重沖擊背景下，2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，為REITs提供了有效的市場發展機遇和空間，長期以來追尋的REITs之“錨”正以基礎設施公募布局亮相舞臺。當前互聯網經濟作為新業態新模式，新時代新技術深度融合，正在加速驅動在線金融服務，互聯網催生的數字地產、智慧地產、云服務等已為房地產行業發展帶來新的正能量，擁抱互聯網，以“智變”帶來REITs的“質變”，“互聯網+”必將成為房地產投資運營業務開展的重要支撐，這也關系到REITs順應時代房地產經濟未來的發展前景。

1? “互聯網+”為客戶提供更便捷服務

互聯網作為劃時代的工具，推動人類進行新的傳播革命，推動人類進入網絡經濟時代。網絡經濟與房地產經濟互不可分，網絡經濟帶動房地產經濟的飛快發展，房地產經濟也為網絡經濟提供發展平臺，通過網絡數據實現地產信息的共通終歸目的還是為改善民生而服務，使未來的地產資訊服務更加便捷。“開放、平等、協作、共享”的互/物聯網精神正推動著房地產行業深刻變革，信息透明的時代必將改造傳統房地產運營模式，多分布匯集的數據庫讓價值傳輸成本將極大降低，從而實現“讓億萬人民在共享互聯網發展成果上有更多獲得感”。網絡技術的進步與發展已使信息與數據更加便捷、豐富、易得，讓廣大投資者對REITs價值投資操作與經營起來比過去更加容易。美國國家房地產投資協會（NAREIT）、谷歌金融（GooleFinance）、雅虎金融（Yahoo Finance）等，成為了投資者掌握REITs歷史價格、內部人持股情況、收益穩定與否的重要信息來源。互聯網是大數據實現價值的基礎，互聯網大數據價值鏈包括數據采集、流通、儲存、分析與處理、應用等環節，多視角分析與處理讓REITs創造更大價值。

2017年12月召開的中央經濟工作會議特別強調人民的獲得感、幸福感，房地產行業也是如此，能否解決大眾的實際民生問題成為檢驗房地產行業的重要標準，比如居住環境的改善、生活質量的提高，等等。黨的十九大報告明確提出，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，新時代適應供給側結構性改革的要求，我國經濟發展已從數量擴張型向質量提升和結構優化型轉向，房地產開發正從高速增長階段升級為高質量發展階段，對數據的需求也相應變得更高。網絡經濟就是基于網絡尤其是互聯網所產生的經濟活動的總和。在物聯網、云計算等領域具有一定的技術和市場優勢，它表現為經濟主體的生產、交換、分配、消費等經濟活動，以及金融機構和政府職能部門等主體的經濟行為，不僅要從網絡上獲取大量經濟信息，依靠網絡進行預測和決策，而且許多交易行為直接在信息網絡上進行。踏浪逐新，與時代同行。2017年，鏈家研究院適時推出首款針對B端用戶的房地產領域一站式研究和數據服務平臺一一地產大數據產品RealData，依托二手房、新房、租賃等海量大數據庫以及萬億級別客觀真實的交易場景，并整合全房產業鏈的宏觀經濟數據，RealData把城市基礎、市場變化、客戶行為偏好以及集中式公寓等大數據庫囊括其中，讓政府行政機關、房地產開發企業、金融衍生機構等房地產全產業鏈參與者獲得精準決策依據和大數據服務成為了可能。

2? “互聯網+”信息技術已成為財富管理的重要聚焦點

習近平總書記在2018年5月28日中國科學院第十九次院士大會、中國工程院第十四次大會上的重要講話中曾指出：“世界正進入以信息產業為主導的經濟發展時期。我們要把握數字化、網絡化、智能化融合發展的契機，以信息化、智能化為杠桿培育新動能” “要推進互聯網、大數據、人工智能同實體經濟深度融合，做大做強數字經濟”。2019年3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時首次提到“智能+”全新的概念，數字化、網絡化、智能化不僅是新一輪科技革命的突出特征，也是新一代信息技術的聚焦點。從“互聯網+”到“智能+”，以互聯網為代表的信息技術作為一種新型的服務渠道，在金融服務領域的廣泛應用推動了網絡金融業的快速發展，正在給社會帶來一場嶄新的革命，它不僅可以通過金融機構方便、快捷和經濟地向消費者和客戶提供各種傳統的金融服務來加速了經濟的發展，而且還可以借助這種新興的交易渠道，提供新型的以網絡為基礎的金融產品和服務，動搖了傳統的經濟增長方式。在網絡經濟形態下，網絡成為房地產企業價值鏈上各環節的主要媒介和實現重要場所，也是各家房地產企業在積極尋求發展新路徑，切實打破數據孤島，在“轉型化”中構建更多的以“客戶為中心”的互聯網產品，新興消費金融機構借助互聯網和科技手段建立信息大數據平臺，為機構投資者和私人投資者提供優質服務。

隨著大數據技術的深入應用，非結構化數據逐步成為一種信息資產。“互聯網+”在經濟、社會生活等各行各業獲得廣泛應用，借助信息技術不斷釋放出數據流動性。據《中國互聯網發展報告》統計，2017年、2018年我國數字經濟總量分別達到27.2萬億元、31.3萬億元。網絡數字經濟正深刻影響著客戶投資行為，線上轉移投資偏好成為大勢所趨，結構性變化在于互聯網已經和多種商業相結合，網絡已擔負起了房產交易支付、借貸、投資、財富管理、數據分析等多維功能。財富管理領域應用“互聯網語言”，通過為客戶提供多元化的財富產品，因“互聯網+”業務的較低邊際成本優勢，客戶越來越愿意將其投資決策托付給“互聯網+”平臺經濟運行的模式，成為了新時代盤活巨量低洼值的物業優質資產的商業模式。可以預見，現在是“互聯網+”，未來可能是“人工智能（AI）+”，科技迅猛發展正改變經濟發展模式，這在一定程度上也為“互聯網+REITs”（“e-REITs”）創新經營方式提供了范式，如圖1所示。

3? “互聯網+”實現了網絡資源共享

黨的十九大繪制了新時代中國特色社會主義發展新藍圖，其中對邁向網絡強國建設新時代提出了一系列重大問題并做出戰略部署，彰顯黨對互聯網建設重視與認識的深化。今天的世界也是網絡化的世界，信息社會正在一定程度上改變著供需格局，特別是數據資產服務于產業，實現產融結合，依靠信息驅動的經濟增長規模報酬遞增將難以估量。國家“互聯網+”行動計劃實施以來，商貿物流、資金流通、交通通訊等根服務器無不和物聯網、互聯網、智能網緊緊聯系在一起，網絡影響力無處不在，滲透到人類社會方方面面，網絡正影響、引導、塑造著世界。

目前互/物聯網已成為一個在全球范圍內遍布的資源信息網絡，其分層結構域名管理信息系統可以統一地確定網絡上的每一個結點。網絡技術的應用改變了經濟體系中信息的分配方式，企業必須相應地積極適應和利用這種新技術，促進適應新常態下企業經營理念、經營組織、經營模式的變革，這已成為新時代所有企業重要的發展營銷策略。“互聯網+”網絡營銷作為新的營銷方式和營銷手段實現企業營銷目標，網絡營銷具有信息交流自由、開放和平等;信息交流費用相對低廉;信息交流渠道既直接又高效等獨特的特征。“互聯網+”時代通過信息在線化服務客戶，迎合客戶的個性消費需求，也大大減少了信息不對稱的現象。

近年來傳統的企業業務運營紛紛向互聯網轉型，利用互/物聯網平臺開展業務活動，創新企業發展范圍經濟（Economy of Scale）路徑。信托公司通過互聯網和其他公共網絡所提供的網絡金融業務幾乎涵蓋了金融產品服務業的各領域。可以說，網上金融產品發展正在改變房地產金融服務業的競爭生態和市場版圖，房地產金融市場服務正走向多元化，“互聯網+”網絡資源以即時可查詢的靈活方式而大受投資者青睞。

同樣如此，REITs借助互聯網這個媒介可實現私人投資者和投資機構之間的投資與融資的有效對接，互聯網REITs投資產品可以串聯起投資者、房地產企業和互聯網平臺等多方面的利益，投資者根據自己的興趣和需求，選擇不同的投資產品進行多樣化投資，既讓投資者購買互聯網REITs產品獲得增值服務和相應的投資收益，也極大刺激投資者投資需求的釋放，有助于緩解存量社會資金投資渠道狹窄問題。因此，在研究領域建立有效的合作關系或伙伴經濟（We Economy），借助互聯網大數據平臺，融合地產交易平臺數據，聯合各地產商的內部信息資源，創新資產管理模式，采取“多渠道聚集、一站式分發”的模式，向合作地產商端口提供來源可靠、內容安全的優質內容源，把互聯網大數據平臺上“內容池”完全打通共享，真正實現“1 + 1 > 2”的合作機制，盤活閑置存量資產，讓資產釋放出新的增長潛能，迸發更多數字化紅利，讓“互聯網+”催征起航REITs更大地發展空間。

4? “互聯網+”產品的銷售

互聯網作為新型的服務渠道，20世紀80年代發展起來的有限專業網絡（restricted proprietarysystem）正在被全面開放的互聯網系統所代替，大量的電子交易系統（electronic communication net-works）成為了投資機構柜臺交易的標配。在“互聯網+”大數據時代，價值的實現已不再是單純依靠人直覺感知的智慧判斷行為，而是一種依據科學數據的行為。當今互聯網與各種產業緊密關聯，如何順應新時代潮流，實現房地產銷售與互聯網有序對接，也是當下值得深入研討的一個命題。尤其在線購物而誕生的互聯網產品市場愈發火爆，我國微信、支付寶等網付經營模式在交易柜臺上的交易量飆升，互聯網產品已經嵌入到在線購物服務的各個交易環節。隨著金融產品物理網點持續跟進的廣覆蓋，“互聯網+”產品銷售已成時下購物延伸服務中的重要一環。如“萬達穩賺I號”和“高和-阿里巴巴-中投保私募REITs”作為互聯網REITs私募典型代表，其利用當時互聯網金融監管寬松的環境和互聯網金融流動性強的優勢，按照指定塊大小把商業地產物業資產進行有效“小塊分割”，然后通過互聯網金融對接中小投資者再進行發行，是除交易所證券化之外的另一種資產證券化的實踐探索，創造了中國互聯網金融產品應用于商業地產領域的首個案例。

黨的十九大提出建設網絡強國、數字中國、智慧社會，推動互聯網、大數據、人工智能和實體經濟深度融合發展，在創新引領、共享經濟等領域培育新增長點、形成新動能。在線產品網站、電商平臺、互聯網金融機構、網上支付銀行等各路“選手”均已登場亮相，產品銷售陣勢越發活躍，“互聯網+產品+金融”的產業格局正在形成。如目前中國多家銀行推出了租賃住房試點綜合服務方案，探索多渠道市場化手段發展住房租賃業務的新模式，引領住房租賃市場的發展成為了銀行業的新戰略，積極向社會傳導住房消費新理念并給予便利的住房租賃金融服務。

“互聯網+”時代讓企業與客戶的關系發生深刻變革，客戶可借助網上的檢索工具（Search）迅速找到所需精準的商品信息，而開發商可利用互聯網主頁（HomePage）和電子郵件（E-mail）進行產品推廣，“互聯網+”預先打包的服務正趨向為客戶量身定制的解決方案。基于云計算的虛擬化（SDN/NFV），快速部署網絡資源來滿足客戶偏好需求，信托機構與時俱進，及時跟進網絡化傳播媒介質的發展趨勢，遵循“了解你的客戶”（knowyour customer）原則，知彼知己，強化客戶關系。在提供銷售服務之前，通過個性化定制服務，網絡金融投資機構亟需加強“部門建設”（sector build-ing），對于REITs投資開展有針對性識別客戶群體間的信息，了解客戶群體的資金狀況和風險承受能力，以降低獲客成本，留住客戶才是王道。