房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問題探討

摘 要：我國國民經(jīng)濟的重要組成部分之一是房地產(chǎn)行業(yè)，金融政策的調(diào)整對該行業(yè)的影響尤為重大。銀行只有積極的推出世行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展又沒有太大風(fēng)險的金融產(chǎn)品，才能保障該行業(yè)的資金安全，才能讓該行業(yè)有能力和機會去響應(yīng)國家的宏觀調(diào)控。為了能讓房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展，文章就如何創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的金融業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，提供了一些觀點。

關(guān)鍵詞：金融創(chuàng)新;房地產(chǎn)金融;思考

一、 引言

伴隨著國家經(jīng)濟發(fā)展和宏觀政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)下逐漸開始尋求轉(zhuǎn)變，只有這樣，才能保證其在未來能平穩(wěn)地發(fā)展下去。房地產(chǎn)發(fā)展的主要核心就是轉(zhuǎn)變發(fā)展的方式和方向，通過對國家經(jīng)濟環(huán)境的關(guān)注，我們知道，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)能夠幫助房地產(chǎn)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

二、 房地產(chǎn)金融的特點和概念

通俗地說，房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)行業(yè)正在或準(zhǔn)備開展一個項目，因為房地產(chǎn)行業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的行業(yè)，因此，在進(jìn)行項目時就需要籌備大量的資金，房地產(chǎn)金融指的正是籌備資金來發(fā)展房地產(chǎn)項目這一過程。具體地說，這一過程包括以下三個方面：籌備資金、計算和使用。細(xì)一點來講，房地產(chǎn)金融指的是房地產(chǎn)行業(yè)對資本市場金融和房地產(chǎn)信貸進(jìn)行金融的總稱。眾所周知，房地產(chǎn)金融具有以下幾個特點：第一，差異大。中國地大物博，富人遍布。房地產(chǎn)行業(yè)也是遍布全國，但是每個地區(qū)由于地區(qū)差異都會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)之間存在差異，這也是為什么有的地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)冷清，有的地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)火爆。第二，抵押差異。對于一些知名的大公司來說，他們可以靠著自己公司的名氣直接籌備到大量資金，甚至都不需要抵押物;但是對于那些小公司來說，籌備資金就比較困難，甚至部分公司都籌備不到資金，也就沒法開展房地產(chǎn)行業(yè)。第三，額度高。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性導(dǎo)致人們要想開展項目就需要大量的資金，普普通通的一個項目就可能需要幾千萬到幾億的資金，這筆錢對于絕大多數(shù)人來說都是很難一下子拿出來的。

三、 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融的作用

（一）分散與轉(zhuǎn)移風(fēng)險

當(dāng)我們開始創(chuàng)新房地產(chǎn)金融時，就代表我們走上了“減少資金流失和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)金融開展項目時遇到的各種風(fēng)險”的道路。目前來說，人們無法在“風(fēng)險和房地產(chǎn)金融是否存在聯(lián)系”這個問題上有一個合理的答案。比如：部分研究者認(rèn)為開展房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能夠有效地抵制風(fēng)險的產(chǎn)生。舉例來說，2008年曾發(fā)生的金融海嘯，在此次事件中，許多民營企業(yè)都靠著對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新規(guī)避了此次風(fēng)險，這些民營企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的現(xiàn)象也得到了眾多研究者的關(guān)注，他們對創(chuàng)新金融有了更大的爭執(zhí)和懷疑。當(dāng)然，在這十多年的發(fā)展中，研究者研究表明，金融創(chuàng)新不僅能夠轉(zhuǎn)移部分金融風(fēng)險，更可以有效地抵制一些風(fēng)險的產(chǎn)生，在對風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移后，也就能極大的降低金融創(chuàng)新過程中房地產(chǎn)行業(yè)因價格或信用等級低可能帶來的風(fēng)險。

（二）帶動經(jīng)濟發(fā)展

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也推出了許多新的金融產(chǎn)品。這些金融產(chǎn)品不僅能為企業(yè)帶來高昂的利潤，還能為大眾帶來一定的便利，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的多元化產(chǎn)品，這些產(chǎn)品完全符合當(dāng)代人們的需求。可以看見的是，房地產(chǎn)行業(yè)確實為經(jīng)濟的繁榮發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在大眾的支持和理解下也能夠發(fā)展的越快越好。比如，通過出售住房抵押證券，房地產(chǎn)行業(yè)可以快速地融資，這既能在一定程度上提高人們購房的償還能力，還能有效地減少購房者每月的還款壓力。在這種情況下，購房者的資金有了合理的配置，也就擁有了更多的資金去投資其他項目，就能從側(cè)面帶動國家經(jīng)濟的提升。這也正是2008年金融風(fēng)暴發(fā)生后，眾多國家推動金融創(chuàng)新的目的與原因。

四、 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工作中目前存在的問題

（一）產(chǎn)品缺乏科學(xué)性

眾所周知，現(xiàn)階段我國沒有先進(jìn)的技術(shù)，這就導(dǎo)致從技術(shù)上難以滿足金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系的多元化和多樣性發(fā)展，因此，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新出的金融產(chǎn)品只能靠量來取勝，無法通過金融產(chǎn)品的科學(xué)性來贏得人們的支持。各種產(chǎn)品之間沒有過大的差異導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)所創(chuàng)新出的金融產(chǎn)品種類單一，獨特性不足。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)在創(chuàng)新金融產(chǎn)品的過程中還有一定的缺點，例如，與房地產(chǎn)金融中信貸功能相關(guān)的貸款產(chǎn)品存現(xiàn)期較短。目前我國大多數(shù)有關(guān)房地產(chǎn)信貸的產(chǎn)品都在一到兩年之間，很少有超過兩年的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，資金的周轉(zhuǎn)時間有限，資金問題充分影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）資金規(guī)劃不合理，不利于金融創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新因資金籌備的方式落后而變得過于艱難。現(xiàn)階段，我國真正關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的人并不多，大多數(shù)人都不怎么看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，這就使得投入在房地產(chǎn)行業(yè)的資金不多。因為資金問題，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新也就變得相對落后，尤其是基金、房地產(chǎn)股票等，最嚴(yán)重的就是有關(guān)房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)。我國銀行目前在房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債資金高達(dá)80%，壓力十分大。也正是因為這種情況，導(dǎo)致我國的國有銀行也面臨著難以周轉(zhuǎn)資金的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的金融發(fā)展也就更為困難，與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)本身具備的高風(fēng)險特征就讓人們更是不想去參與，這也是限制房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的問題之一。

（三）市場發(fā)展的平衡性低，難以創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融

目前，在房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展中，大致分為兩個級別，其中，市場發(fā)展比較迅速，但是信任度卻不高;至于二級市場，其發(fā)展速度緩慢且發(fā)展的程度也不高。這也是我國房地產(chǎn)金融市場難以吸引較多投資者和消費者的原因之一，也正是因為投資者少，才導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展只能依靠銀行的資金供給，資金的難以籌備也限制了房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。

五、 創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融的策略

（一）把握宏觀政策

只有把握中央和地方的宏觀調(diào)控，并結(jié)合當(dāng)?shù)亍⒆陨淼奶厣e極開展房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新，才能真正地引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)走向正確道路，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展中擁有目標(biāo)。

（二）提高風(fēng)險防控

銀行既要注重風(fēng)險的防控，也要全力創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。銀行的終極目標(biāo)就是將風(fēng)險的防控和金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新能有機結(jié)合起來。在此過程中，銀行只有建立出完善、科學(xué)的防控體系，才能從“事前風(fēng)險防范、事中風(fēng)險監(jiān)測、事后責(zé)任約束”等多方面做到全面管控風(fēng)險。

（三）提高金融產(chǎn)品創(chuàng)新的科學(xué)性

金融創(chuàng)新的發(fā)展因產(chǎn)品的種類少而受到限制，為此，房地產(chǎn)行業(yè)理應(yīng)花費更多的心思在產(chǎn)品的創(chuàng)新上。為了能吸引更多的人投資者來促進(jìn)金融產(chǎn)品和股票、基金的發(fā)展，就需要房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新出新的產(chǎn)品。同樣的，對房地產(chǎn)貸款問題來說，也可以適當(dāng)?shù)匮娱L貸款期限來籌集一定的資金。只有加大對產(chǎn)品的推廣和宣傳，才能快速有效地解決資金周轉(zhuǎn)困難的難題，才能夠創(chuàng)造出適合房地產(chǎn)金融發(fā)展的條件。

與此同時，我國要盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)金融的發(fā)展體系和發(fā)展法規(guī)，只有這樣，才能充分有效地將房地產(chǎn)行業(yè)帶上健康發(fā)展的道路。為了能讓更多的人買到屬于自己的房子，為了能有效地提高人民的生活質(zhì)量和生活水平，就需要房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合國家與行業(yè)的實際情況，解決房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)或即將面臨的問題。

在國家完善房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展的體系時，國家監(jiān)管部門也要充分落實相關(guān)條例，只有在一定程度上能夠限制貸款人和開發(fā)商，才能讓他們在開展房地產(chǎn)項目時立足于法律;當(dāng)查到有開發(fā)商制作出違法行為時，要嚴(yán)懲不貸，徹底追查所有的負(fù)責(zé)人。

（四）合理規(guī)劃資金

針對我國國內(nèi)房地產(chǎn)金融資金規(guī)劃不合理的問題，可以借鑒其他國家成功的經(jīng)驗來彌補。當(dāng)然，要想合理的規(guī)劃好房地產(chǎn)的資金，也不能忘記要結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況。為了緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的現(xiàn)象，國家房地產(chǎn)金融的相關(guān)部門可以建立貸款房地產(chǎn)的擔(dān)保協(xié)會，以此來推動房地產(chǎn)金融的發(fā)展。畢竟我國國民的生活水平還是一般，雖然目前來說我國國民的經(jīng)濟收入在持續(xù)上漲，但基層公民的人數(shù)卻占據(jù)著極大部分。此外，房地產(chǎn)行業(yè)也可以通過和其他行業(yè)的聯(lián)手合作，來推動自己行業(yè)的發(fā)展，例如和保險業(yè)合作推出房地產(chǎn)的保險，來適當(dāng)?shù)亟档头康禺a(chǎn)可能帶來的風(fēng)險。這不僅能何理的規(guī)劃資金的使用，還能推動金融的創(chuàng)新發(fā)展。

（五）金融市場結(jié)構(gòu)要科學(xué)優(yōu)化

保障房地產(chǎn)金融良性發(fā)展的基礎(chǔ)時推動各級市場的發(fā)展。通過推動各級市場的發(fā)展，各級市場發(fā)展起來后，房地產(chǎn)行業(yè)自然就水漲船高。當(dāng)然。國家不僅要注重一級市場的發(fā)展，也不能漏掉對二級市場的發(fā)展。上述分析表明，我國過于重視一級市場的發(fā)展，這導(dǎo)致二級市場的發(fā)展是不夠的，在發(fā)展的過程中，一級市場和二級市場之間的差距也在逐漸拉大。只有優(yōu)化金融市場的結(jié)構(gòu)，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新的良性持續(xù)發(fā)展，才能讓一級和二級市場各司其職，共同發(fā)展。比如，二級市場負(fù)責(zé)發(fā)展證券業(yè)務(wù)，一級市場負(fù)責(zé)發(fā)展信貸業(yè)務(wù)。讓一、二級市場能合理分工，不僅能推動房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，還能夠有效地降低一、二級市場之間的差距。

六、 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)金融隨著社會的發(fā)展逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的中心。為此，國家相關(guān)部門理應(yīng)為了加快房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展而做到時刻關(guān)注市場經(jīng)濟發(fā)展的形式。要想有效的改善房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，就需要在金融創(chuàng)新的過程中，做到以下幾點：注重產(chǎn)品的科學(xué)性、合理規(guī)劃資金的使用、科學(xué)優(yōu)化金融市場。只有這樣，才能將房地產(chǎn)行業(yè)帶上良性持續(xù)發(fā)展的道路上。

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作者簡介：張路通，陜西廣播電視大學(xué)。