有關城市土地一級開發整治投融資模式的探析

鐘東寧

摘要：本文以具體的項目為案例，來論述城市土地一級開發投融資過程中需要遵循的相關原則，又對我國城市土地一級開發投融資模式中存在的問題進行論述，具體來說，城市土地開發投融資中主要存在融資主體不明確、融資方式單一等諸多問題。根據城市土地一級開發投融資模式中存在的問題，在今后的發展中，需要從明確項目開發融資主體、構建城市土地一級融資法律體系、創新城市土地一級開發融資金融產品等三大方面來進行改進，為我國城市土地一級開發的可持續發展提供堅實的保障。

關鍵詞：城市土地;一級開發;投融資模式;提升策略

前言

土地的一級開發作為我國房地產領域中一個十分關鍵的部分，隨著我國經濟的發展和成城鎮化的快速推進，城市土地開發的形式會越來越多樣化。但是，隨著城市土地開發的不斷推進，面臨的問題也會越來越多，尤其是在投資和融資方面出現的問題。為此，本文就以具體的項目來舉例子，針對項目運行過程中，投融資方面存在的問題進行研究，從而根據其存在的問題，提出有針對的，科學合理的策略。

一、項目背景分析

在本文中，就以珠海西部A片區的基礎設施工程項目作為研究的案例。該工程項目是珠海市當地政府與中鐵集團相互合作共同投資開發的一個項目。項目的實施方式、規劃制定、合作原則、利潤收益等多個方面的問題都按照雙方合同的約定來進行[1]。在該項目合作過程中，珠海市政府的主要工作責任就是制定各項規劃、實施土地批準、設計初步的項目建設工作。此外還需要對當地的環境進行評估，水土保持情況進行論證等。而承接該項目的中鐵集團需要負責該項目運行中的資金籌集和分配工作以及項目具體實施的工程建設工作，例如基本的施工地圖設計、施工過程、工程驗收、質量后期保修等等。在投融資方面則主要負責資金的計劃、資金的籌集方式以及對資金運行過程的監督等。為了保障該工作的有效順利進行，就需要構建一套合理有效的投融資模式，這樣不僅可以降低投資成本費用，更加可以保障項目的順利進行。

二、目前城市土地一級開發主要資金來源

（一）國家開發銀行貸款

向國家開發銀行貸款是較為普遍的融資模式。在該模式下，土地一級開發企業在獲得當地政府給予的前期資金會，可與當地政府簽訂土地一級開發協議后，就可以根據開發的項目向開發銀行申請一定比例的貸款。在該模式下有兩個劣勢，第一位最近幾年，伴隨我國對房地產行業的把控，貸款的門檻越來越高。第二，我國開發銀行是我國從事政策性金融融資活動的機構，在貸款中，政府部門參與的運行力度大。

（二）商業銀行貸款

企業也可以利用“分成權”的形式向商業銀行貸款

（三）信托方式融資

在我國，房地產信托計劃的形式主要有三個不同的方面：第一為貸款型信托。第二為股權型信托。第三為土地儲備信托。

（四）私募股權基金

在城市土地一級開發中，政府可以根據當地開發的特點，例如當地經濟發展特點、產業結構的特點、開發企業的特點等因素來確定擬合作的私募股權基金。

以上四種模式是我國城市土地一級開發中的主要融資模式，除了以上四種方式之外，還可以發行公司債券的形式等。具體而言，企業在進行城市土地一級開發過程中，還需要結合我國的房地產相關政策，以及經濟發展形式來選擇合適的額融資方式。

三、城市土地一級開發整治投融資原則分析

（一）合理預測與規劃原則

城市土地一級開發是一項時間很長、耗資巨大的工程項目。在整個項目的進行過程中，需要處理好諸多的環節，例如對于征地進行補償工作、對于拆遷進行補充以及相關基礎設施的建設和完善工作。在每一項工程進行中都需要進行合理的規劃和預測。其次，由于周期較長，回收資金也相應拉長，這就使得城市土地一級開發需要對項目進展的各個方面，例如融資金額、時間、風險等各個方面進行預測和計劃[2]。最后，城市土地一級開發還需要與當地相關的權威機構進行合作，對于項目進展中出現的問題及其可以出現的問題進行及時的整治，對于投資的項目從整體上進行預算，預測出資金回收的周期，融資的成本以及最終的回報等幾個方面，只有實現正確的預測才可以為項目的有效進展提供堅實的基礎。

（二）融資所需要堅實的時間性原則

城市土地一級開發在整個過程中，都需要巨額的資金作為鋪墊，必須要通過有效的融資方式來“供養”整個項目的開發運行。在整個融資的過程中，必然會形成一定程度的融資成本[3]。有了有效的降低融資成本，就需要對融資所獲得的資金進行合理的規劃與預測，且規劃和預測的基礎不僅需要與整個項目活動相關，更需要與項目的運行時間相關。最好的情況就是結合項目的進展情況合理的制定融資期限，這樣既不浪費資金，又可以合理的把控時間。

（三）合理選擇最佳的融資方式原則

城市土地一級開發在整個過程中，會根據不同的項目來產生不同的融資方，而融資方的不同，其融資的成本、融資的難易程度等都會不同。為此，在整個城市土地一級開發的項目進行過程中，都需要結合項目進展情況和具體的資金需要，選擇合適的融資方，選擇合適的融資方式，同時更需要嚴格的來控制融資的成本[4]。

三、城市土地一級開發整治投融資管理存在的問題

（一）缺少明確的融資主體

地方政府作為土地管理的只要執行者，還需要與當地國土資源部門合作，統一進行協同工作。但是，目前在我國的多數地區，對于城市土地資源開發沒有明確規定融資主體，各個地區具有不同的表現形式。在當下情況下，出現的主要問題就是，由于缺乏明確的融資主體，就會導致資源償還的追責一方缺失，這樣就直接導致很多資金提供企業不愿意參與到城市土地一級開發項目的運行過程中。

（二）融資渠道較為單一

目前，在我國的多數地區，對于土地一級開發的融資途徑主要有自有儲備資金、政府財政撥款、向銀行貸款這三種形式[5]。但是，由于城市土地一級開發的所需資金較多，導致前兩種資金融資缺少，為此還依舊是以銀行貸款為主。這樣由于融資渠道的單一性，就會出現了一系列的問題。具體如下幾個方面所示：

1.提高了銀行經營的風險

一般情況下，融資方會將土地儲備作為抵押來向銀行來貸款，但是往往城市一級土地并沒有出讓權，在法律上就缺乏相應的法律執行效力，這樣就會給銀行帶來一定的財務風險。

2. 提升了城市土地一級開發的成本

城市土地一級開發是一項時間較久，投資規模巨大的項目。雖然可以向銀行進行貸款，但是卻需要向銀行支付高額的利息，這就無形中提升了項目開發的成本。

3. 提高了城市土地一級開發的不確定性。

不同銀行根據不同的項目所提出的貸款條件是不同的，除此之外，還會受到當地經濟、國家宏觀政策的影響。以上很多因素的不確定都會導致城市土地一級開發中的不確定性。

四、城市土地一級開發整治融資渠道的拓展策略

（一）明確項目開發融資主體

以上提出的諸多問題都是由于城市土地一級開發的融資主體不明確導致的。為此，在未來的城市土地一級開發整治過程中，就需要對其進行明確。具體而言，可以通過公示的方式，讓更多的社會群眾了解城市土地一級開發融資主體，同時更加需要加大宣傳的力度和效果，讓投資方可以通過較多的途徑來了解融資主體，從而為相關的貸款管理工作的進行提供堅實的基礎和依據[6]。

（二）構建城市土地一級融資法律體系

通過研究相關文獻和我國的相關法律法規，可以發現我國至今為止都未出臺任何有關城市土地一級開發融資管理的法律法規。當前現存的市場主要就是以房地產開發貸款機構的相關規定來作為依據和參考的。但是，在市場多元化的今天，更加需要制定明確而嚴格的額融資法律來對城市土地一級開發融資模式進行監督和管理。具體而言，通過相關法律的完善可以對目前市場上的主要融資模式和相關環節進行規定，使其運行更加規范化。例如在組織形式方面、資產的組合方面、流通轉讓等多個方面。通過相關法律法規的完善可以讓更多的相關受益者都可以做的有法可依，行為更加的規范化。最后，通過出臺城市土地一級開發融資法律法規可以讓更多投資者的利益獲得保障，可以為城市土地一級開發工作更加的完善。

（三）創新城市土地一級開發融資金融產品

為了有效的解決以上幾個方面的問題，金融機構需要根據項目自身的情況來對資金的需求、投資回報周期等多個因素進行分析。向社會推出相應的金融產品。例如，根據我國信托投資平臺出臺的相關規定，土地信托融資在2001年的時候，出臺了一系列的土地開發融資金融產品，例如為城市土地一級開發聽債券發行、私募股權基金等多種不同類型的金融產品。以上金融產品的進行，可以使得某些項目以較快的速度獲得資金，從而在很大的程度上降低了開發的成本。

結語

綜上所述，目前隨著我國城鎮化程度的不斷深入發展，城市開發的強度會越來越高，城市土地一級開發如何獲得更加有效的融資方式是最為主要的問題，多元化的融資途徑不僅可以降低融資的風險，保障項目的順利進行，更加可以促進融資的規范化進行。而目前上，我國城市土地開發市場上融資方面主要面臨的問題就是缺少明確的融資主體、融資渠道較為單一兩個大方向的問題。為此，在今后的發展中，需要從明確項目開發融資主體、構建城市土地一級融資法律體系、創新城市土地一級開發融資金融產品等三大方面來進行改進，為我國城市土地一級開發的可持續發展提供堅實的保障。

參考文獻：

[1]楊清可，段學軍，金志豐，王磊，王雅竹.長三角地區城市土地開發強度時空分異與影響機理[J].資源科學，2020，42（04）：723-734.

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[6]陶娟，吳箐，楊忍.城市土地再開發產權處置與利益分配機制研究——基于深圳市三個案例的實證[J].中國國土資源經濟，2020，33（04）：56-62.

[7]柯楠. 長江中下游六省一市城市土地開發強度差異的時空特征及影響因素研究[D].華中師范大學，2019.

作者姓名：鐘東寧 出生年月：1980年7月

性別：女

學歷：本科 籍貫：廣東省鶴山市 民族：漢

研究方向：土地儲備、城市更新改造

廣州市越秀區土地開發中心，廣東省廣州市，510000