常州市養老地產發展模式的研究

馬兵 楊愛珍

【摘? 要】常州市受到經濟產業結構和自然資源等多種因素的約束，不能盲目地發展養老地產。論文探討了三種養老地產的發展模式，對居家型養老地產發展模式、異地度假型養老地產發展模式、相關設施共建互利配套式地產發展模式進行分析比較，以探索確定符合常州市實際情況的養老地產發展模式，并對常州市養老地產發展提出一定的具體措施與建議。

【Abstract】Changzhou City is restricted by many factors such as economic industrial structure， natural resources and so on， so it can't develop pension real estate blindly. This paper discusses three kinds of development modes of pension real estate， analyzes and compares the development mode of home-based pension real estate， the development mode of remote vacation pension real estate， and the development mode of mutually beneficial supporting real estate with co-construction of related facilities， so as to explore and determine the development mode of pension real estate in line with the actual situation of Changzhou City， and puts forward some specific measures and suggestions for the development of pension real estate in Changzhou City.

【關鍵詞】人口老齡化;養老產業;發展模式

【Keywords】aging of population; pension industry; development mode

【中圖分類號】F299.23;D669.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）10-0139-03

1 引言

中國已經步入老齡化國家的行列，老年人的人口數量增長迅猛，老齡化程度在逐步加深，老齡化的形勢將會越來越嚴峻。2017年末，60歲及以上的老年人口有24090萬人，占總人口的17.3%。而常州市2017年老年人占總人口的比重為23.10%，常州市老齡化形勢同樣已經十分嚴峻。“在哪里養老，誰來養老”必然會成為一個全民關注的社會性大問題。對可持續性發展的養老模式的探索必然會成為一種趨勢。目前，國內養老地產起步較晚，與發達國家的相對成熟養老地產相比還是有一定的差距。近年來，常州市武進區內由江蘇九洲投資集團有限公司和江蘇亞邦投資控股集團聯合打造的江蘇金東方頤養中心已經推出。另外，常州市金壇區人民政府牽手龍城旅游控股集團、雅居樂集團在金壇東方鹽湖城簽約，三方將一起投資180億元，聯手加快升級打造以休閑、養生、養老、度假為主題的“東方鹽湖城·國際養生城”。

2 養老地產發展模式分析

養老地產發展模式不能盲目跟進，應當以地產為載體，符合市場商業化運行規律，既不能完全依靠政府福利性質的養老院，也不能依托民間慈善機構捐助來進行，可持續的可靠發展模式如要以盈利的方式進行良性循環。同時，必須以遵循市場規律和房地產市場的開發與運行的基本原則為前提。

2.1 居家型養老地產發展模式

中國人的傳統養老觀念根深蒂固，養兒防老的思想已經滲透人心。據調查數據顯示，超過90%的老人還是希望能在家庭養老，希望能和自己的孩子生活在一起享受天倫之樂的同時，也希望自己在有能力的情況下與子女一同分擔對下一代照顧的壓力。此外，由于年齡差異導致父母與子女雙方生活習慣與思想觀念都會有較大差異。因此，普通的居家養老方式容易導致一些家庭矛盾特別是婆媳關系的處理問題顯得有些困難。民間也常流行一句話叫做父母與孩子的居住距離最好是“一碗湯”的距離，言外之意就是父母做好一碗湯后送給孩子家喝時還是熱氣騰騰的為最佳距離。居家型養老也是結合我國傳統思想觀念且容易被雙方所接受的一種較好的模式。

這種養老模式一旦確定，即可從源頭上進行管理。例如，在普通住宅開發設計初期即可植入養老概念。首先，可以在普通小區內規劃設置適當比例的專門的老年住宅，此部分住宅在設計時參考老年住宅設計相關標準與參數，并考慮住戶的實際購房能力設計小戶型的一居室或者兩居室即可，使得老人和子女能有共同購房的能力和意愿;其次，政府鼓勵開發商對一些高端小區推出親子戶型，在同一套房子里面既能有相互聯系的生活空間，又能有相對獨立的活動區間。既可以讓父母和子女互相照顧又盡量減少相互之間因為生活習慣的差異而導致矛盾產生。當然，此戶型肯定會比較大，需要購房者具有較強的經濟實力，政府可以嘗試讓此部分戶型在購買時降低首付比例，購房貸款還款由父母和子女按比例共同分擔。

居家型養老地產發展模式符合我國國情，相對常州市經濟發展水平較高的地方有一定的可行性。目前，市場上也有一些開發商推出相關親子概念戶型，如A+B戶型，只是因為目前受到居多因素的影響暫時還沒有大面積地推廣開來，是否能受到市場的關注與認可還需要進一步完善相關制度的保障措施。此種居家養老地產發展模式能較好地解決政府部門在面對養老問題時人員服務十分匱乏的窘境，相對而言最大限度地節約了人力成本。

2.2 異地度假型養老地產發展模式

受到目前經濟發展水平和諸多因素的影響，也有一部分人轉變了傳統的養老觀念，老年人在對子女的照顧上顯得力不從心而尚且身體和經濟情況都能允許的情況下，也會考慮不和子女居住在一起，而是走出戶外回歸自然，希望過著閑云野鶴般的自在養老生活。異地度假型養老模式既可以購買產權房獲得房產的形式進行推廣，也可以已長租方式進行推廣。這種方式不僅可以帶動老年消費市場，同時，對旅游度假地區而言，在傳統節假日時期，子女也可以看望父母與父母小聚，既可以達到度假放松的目的，又能達到常回家看看的目的，讓父母體會到了團圓相聚的歡樂。以此為契機，有開發商就看到了蓬勃發展的商機。以常州市為例，常州市金壇區人民政府與龍城旅游控股集團、雅居樂集團在金壇東方鹽湖城簽約，三方將共同投資180億元，著力聯手加快升級打造以休閑、養生、養老、度假為主題的“東方鹽湖城·國際養生城”。

不過此種養老方式受到的限制條件也比較多。第一，配套設置會相對比較困難，例如，在度假區的醫療服務配套設置需要專門配備，第二，對老年人消費能力有較高的需求，一方面度假模式的休閑養老往往與高端消費相對應;另一方面建筑成本中對本身建筑材料的選擇要求較高，要考慮對環境的適宜性，所以會導致市場相對容量有限，對一些景區的管理壓力也會相對較大。相對于常州市本地的度假風景區而言，溧陽天目湖比較合適，山水森林資源豐富，也是難得的天然氧吧，從多元化的養老模式入手具備一定的可行性。

綜合分析，此種養老模式是多元化養老服務中的一種方式，只適合特定的部分老年人需求，只可作為一種輔助養老模式推廣。

2.3 相關設施共建互利配套式地產發展模式

近年來，養老地產項目與幼兒園、學校或者相關醫療機構等配套設施建設在一起。緊密聯系學校和醫療機構是將養老地產與教育和醫療資源捆綁在一起，借助其獨特的資源條件來發展養老地產項目，有利于項目的持續性發展并促進項目商業化盈利能力的提高。

學區房的概念深入人心，促進了一大批學區房性質的地產項目發展，矚目焦點是孩子將來的教育問題，借助教育資源發展養老地產讓兒童可以上學的同時，在老年人身體條件允許的情況下也可以接送孩子以減輕子女上班勞累后的壓力。如果與一些非寄宿制學校建設在一起，還可以白天讓孩子接受教育，放學后老年人同樣可以利用校園的優勢，進行一些文娛活動或者相關業余愛好學習，既最大限度地合理利用相關資源，又實現了老年人對物質與精神的雙重要求，對提高老年人的生活品質非常有利。如果能進一步推動老年人與小孩子一起開展活動，可以讓其感受到少年兒童的朝氣蓬勃，在消除孤單寂寞的同時更能保持一顆年輕活力的心。

醫療設置設備是基本需求，老年人的身體狀況自然是會不如之前，各種疾病開始出現，給予老年人全方位的體檢，以及治療康復和療養都是非常有必要的。在“社區+醫院+地產”模式中以開發商為主體，政府和專業醫療機構輔助，將三者融合起來，對于尤為重視和關心身體健康的老年群體具有巨大優勢。使這些曾經為社會作出貢獻的老年人，安享健康的晚年也是一種社會意識和社會責任的表現。

在常州市武進區，由江蘇九洲投資集團有限公司和江蘇亞邦投資控股集團聯合打造的江蘇金東方頤養中心就是在社區內部引入常州市第二人民醫院金東方院區，小區一經推出受到的關注度極高，銷售情況亦是異常火爆。

這種與相關設施共建互利配套式地產發展模式具有較大規模，配套完善，對于開發商的投入資金量較大以及對其資源整合能力和運作能力要求較高，如果能從政策層面上給予一定的扶持，可能會取得比較好的效果。這種模式比較適合養老地產的成熟期，也不失為未來養老地產發展的一個方向。

3 其他具體措施與建議

常州市常住人口數量471.73萬，并在持續增長，老齡化呈現加速發展趨勢，對養老產品和服務市場需求遠遠大于供給，養老產業有極大的發展空間和發展機遇。市中心區域可利用的土地資源較為有限，養老地產成本很高，最終需要入住老人為其買單，養老住宅成本價格較高，制約其快速發展。而養老地產選址方面，要綜合考慮居住環境、生態條件、交通狀況等方面的因素。目前，已經建成在售的養老地產項目在選址方面考慮養生、健康、兩代居等較多，從老年人的自身實際需求來選址。常州市養老地產發展建議重點考慮金壇區茅山風景區與溧陽天目湖風景區為主要發展地區，以武進區西太湖地區為輔助發展地區。

常州市老年產業發展還不成熟，“無產業標準、無知名品牌、無專業行業分類、無成型商業渠道、無專業交易市場”的養老產業現狀，為養老地產發展提供了目標和方向。在養老地產項目的實際建造過程中，注重適合老年人的房型、無障礙設計、相關配套設施等。市政府加大資金扶持力度，投資已經建成小區以配套相關設備設施，對將建小區從設計圖紙審核入手引導建設相關配套設施。完成建設之后開發商為老年人提供多樣性、多元化的支付方式。實際運行中，建議常州市對以房養老方式進行試點，如對養老支付方式的積極探索，為老年人居住養老地產提供了新的突破口。在居住養老地產費用方面，積極探索新方法為老年人解除后顧之憂，例如，提供購買養老保險產品，讓一些壽險企業開始嘗試一些新的方式供老年人選擇，在退休之后就居住在其提供的養老地產里。除此之外，市政府應謀劃和完善多元老地產發展體系，構建養老地產風險防范機制和提供相應的法律保障等，為企業的聯合行動和市場化運營保駕護航。

4 結語

養老地產發展模式的選擇絕不是一蹴而就的事情，目前，國內養老地產發展尚且不成熟，無論是理論研究還是實例分析印證，對于常州市養老地產發展暫且都不能提供較好的發展經驗，而且養老地產項目發展涉及的范圍大，涉及土地、金融、建造、運營、物業管理等多方面的配合。但是全社會老齡化加劇的發展趨勢已經十分明朗，多方面的足夠重視才能盡量解決這一社會問題。在養老地產發展的過程中難免會遇到各種難題，甚至是阻礙，但是社會發展的腳步不會停歇，歷史前進的車輪不會停止，期待未來從理論和實踐層面對養老地產發展模式做進一步研究。

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