新冠肺炎疫情對房地產行業影響及對策研究

麻紅萍

摘要：新冠肺炎疫情自2019年12月以來，快速蔓延至我國其他地區和全球其他國家，已經成為國際關注的突發公共衛生事件。本次疫情將對我國經濟短期造成較大沖擊，對諸多行業產生重大實質性影響。本文聚焦房地產行業，分析了新冠肺炎疫情對房地產行業的影響，并提出了相關應對建議。

關鍵詞：疫情防控;宏觀經濟;房地產市場;延遲效應

一、疫情沖擊性下房地產行業經營現狀

新冠肺炎疫情，是建國以來在我國發生的傳播速度最快、感染范圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件。受新冠疫情影響，我國宏觀經濟運行遭受嚴重沖擊。根據國家統計局公布的數據，2020年一季度我國經濟增速大幅放緩，一季度GDP增速-6.8%，較2019年同期下降13.2個百分點，是1992年我國采用國民賬戶核算體系（sNA）以來的首次負增長。一季度全國固定資產投資同比下降16.1%，分領城看，基礎設施投資下降19.7%，制造業投資下降25.2%，房地產開發投資下降7.7%。長期以來，作為國民經濟支柱產業的房地產行業在GDP中占比較高，所涉及的上下游產業較多，解決就業規模較大，突如其來的疫情，給房地產行業帶來了較大的沖擊，必將會對其他多個行業帶來溢出沖擊，進而影響整個宏觀經濟平穩運行。

受疫情影響，房地產行業進入休眠期，房地產開發企業銷售停擺，房地產市場成交進入冰點。1月下旬，中國房地產業協會向會員單位并全行業發出倡議，暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。據CRIC不完全統計，已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60余個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。部分城市則更為嚴厲，采取了暫停網簽和備案通道等嚴控措施。由于全國大多數地區售樓處關閉、建筑工地停工、土地拍賣暫緩、地產中介停業，房地產行業承受前所未有的巨大壓力。中原地產研究中心統計數據顯示，從今年1月下旬開始，大部分開發商的成交量相比往年春節期間暴跌了95%?？硕鹧芯恐行陌l布的報告顯示，2020年1月份百強房企實現銷售金額5097.5億元，整體業績規模較去年同期下降近12%。春節前后一周的房地產銷售基本接近零。土地市場也延續了2019年以來的低位運行態勢，1月份土地成交量較2019年12月的周期性高峰相比明顯下滑。銷售百強房企拿地銷售也在持續回落，2020年1月拿地銷售比僅為0.27.與2017年最高點差距甚大，反映出多數房地產開發企業拿地態度異常謹慎。2020年2月上半月，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。分區域看，其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%：二線16城25.2萬平，同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。

二、疫情對房地產行業影響分析

在分析疫情對房地產行業的影響是要堅持一個原則，即分析時要區分疫情對房地產行業的短期影響與長期影響。疫情在短期內已經給我國宏觀經濟運行、房地產行業帶來顯著沖擊。疫情期間房地產行業的蕭條經營現狀大家都有目共睹，但短期影響并不等同于長期影響，在分析時不宜將短期影響簡單復制到長期。一般來看，疫情只是一個短期現象，終將過去，疫情對房地產行業長期影響一定會顯著小于短期影響。此外疫情對房地產行業的影響主要取決于其疫情持續時間和相關政策應對力度，因此在分析疫情對房地產行業影響時要考慮房地產行業相關政策對疫情的應對因素。

（一）短期影響

1.對商品住宅供應的影響

從房地產市場供應角度來看，疫情將使房地產投資、土地成交、新開工面積在受到極大抑制，人員、物資、資金流動不暢，商品住宅供應總量將大幅下降。

2.對商品住宅需求的影響

新冠肺炎疫情會使購房需求短期大幅下降，成交量出現斷崖式下跌，但疫情更多是影響購房需求節奏而非總量。這種影響體現為一種延遲效應。即購房需求只會延后，不會消失，疫情過后購房剛需將出現報復性增長，購房需求的短期壓制會在未來較長時間內得到平滑。

3.對房地產企業現金流的影響

疫情下“現金為王”對房地產企業顯得格外重要。從資金流人角度看，受嚴厲疫情防控措施影響，各地售樓處相繼關閉，房地產銷售回款無法實現。在融資性資金流入方面，存量房地產項目正常貸款會延后，新增房地產項目減少會導致無法獲得新增貸款。從資金流出角度看，融資性支出存在約定期限內剛性兌付問題。房地產企業面臨無法履約的還貸風險。此外房地產企業還存在工程款支付壓力。疫情使房地產企業現金流流人和流出缺口加大，房地產企業資金鏈斷裂是當前房地產行業至關重要的問題

4.對房地產企業投資的影響

疫情使房地產企業資金緊張狀況加重，同時受商品住宅供給節奏與數量的變化影響，疫情下房地產企業投資節奏把握的精準度要求相比以往會更高。一般來講房地產開發項目需要2-3年的開發建設周期，開發商在安排項目時間進度計劃時，會設置緩沖期。如果新冠疫情在半年以內能得到有效控制，房地產開發商的投資計劃不會受到嚴重影響。

5.對房地產企業銷售的影響

疫情會使房地產企業短期銷售大幅下滑，同時會帶來無法按期交付的風險。受疫情影響，項目在預售合同期內無法竣工交付，出現合同違約風險，引起購房者投訴，導致房屋買賣雙方矛盾加劇，給社會穩定造成一定影響。

（二）中長期影響

2016年以來，我國房地產市場調控進入新一輪緊縮周期，在新一輪調控下，房地產短期調控與長效機制銜接將更為緊密，明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，不將房地產業作為短期刺激經濟的手段。強調因城施策，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善長效管理調控機制。

1.對政府土地供應影響

受疫情影響，短期內政府會減緩對土地供應。從中長期來看，政府土地供應總量不會大幅下降，從維護房地產市場健康持續穩定發展角度看，政府進一步加大土地供應總量，穩定土地價格，維持土地市場平穩。從緩解財政壓力角度看，政府也會適時調增土地供應總量。

2.對房地產金融影響

2019年房地產貸款、債券、信托融資全面收緊，房地產融資亂象得到整頓。受當前疫情影響，穩健的貨幣政策會適度寬松，房地產企業融資壓力會適度緩解。財政政策逆周期調控力度會加大，關于房地產契稅補貼、人才購房補助可能出臺。限購限價可能會在部分地區適度松綁。但總體來講，房住不炒和長效機制仍是主基調，對房地產不會有較大的刺激政策出臺。從中長期發展來看，穩預期、防風險、降杠桿，加強房地產融資與信貸管理，仍是當前及未來較長時期內房地產政策大趨勢。

三、新冠疫情與非典疫情下房地產行業比較分析

（一）經濟大環境不同

在內部環境方面，2001-2007年問，我國經濟正處于高速上升期，非典疫情并未改變我國經濟增長趨勢。當前，我國經濟進入新常態，經濟增速換擋回落，從高速增長轉為中高速增長，經濟存在較大的下行壓力。在外部環境方面，2001年，中國加入WTO，中國出口快速增長。當前，反全球化力量不斷上升，貿易摩擦不斷，中國出口增速已顯著下滑。

（二）房地產行業政策環境不同

2003年8月12日，《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》將房地產業定位為國民經濟發展“支柱產業”。而當前中國房地產進入“房住不炒”階段，房地產業定位為社會重要基礎的民生產業。盡管2020年初因城實策強化，流動性小幅緩解，但總體上房地產行業政策環境相比非典時期更為嚴格。

（三）房地產市場發展階段及市場體量不同

2003年“非典”正處于98“房改”初期，住房條件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放。目前，中國戶均住房已超過1.1套，城鎮人均住宅建筑面積已達到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。市場體量也遠大于2003年，2003年全國商品房銷售規模僅3.2億平方米，2019年達到17.2億平米，是2003年的6倍。

（四）疫情影響的廣度和深度不同

2003年非典期間，疫情在中國、加拿大、德國、新加坡、美國、越南等少數國家傳播，全球非典確診病人8000余人，死亡700余人。截止4月21日，新冠疫情已蔓延到全球200多個國家和地區，全球新冠肺炎確診病例247萬，累計死亡超過17萬人，新冠疫情影響的深度和廣度遠超非典疫情。

四、應對房地產行業受疫情沖擊的政策建議

新冠肺炎疫情對房地產市場沖擊很大，給房地產行業帶來損失已不可避免。基于房地產行業龐大的上下游產業鏈條以及與經濟的關聯性，這將給整個宏觀經濟帶來不利的影響。保持房地產市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。應加大政策支持力度，穩定房地產行業發展。同時，房地產企業應加強內功，在資金能力、投資能力、營銷能力等方面下功夫，實現企業可持續發展。

（一）加大政策支持力度

適當調整房地產短期調控措施，支持剛需和改善型需求。調整住房金融政策，加快按揭貸款資金發放，給予住房按揭貸款一定利率優惠。適當調整土地出讓金的繳納方式，穩定開發投資。降低土地競買保證金比例，延長土地出讓金繳納時間，緩解房地產企業資金壓力。

（二）加大回款與融資

疫情下，房地產企業現金流安全問題顯得更加迫切。要抓住存量項目銷售與回款，增加經營性現金流入。探索多種融資渠道，增加融資性現金流入。同時，控制經營性現金流出，統籌融資性現金流出。

（三）探索多種銷售渠道

積極推動5G、VR等新技術在房屋銷售領域的應用，加大力度促進房屋銷售。拓展線上服務，打造線上銷售展示平臺與引流平臺，搭建網上房交會。對于需要現場選房、看房的情況，可以按照對購房者進行分類分組，在避免人員集聚的情況下，推動銷售的有序進行。

（四）抓準投資節奏

疫情對房地產企業投資節奏精準度提出了更高的要求。房地產企業要在保證現金流安全的前提下，積極運用科學工具提高投資策略精準度。加大對土地、客戶、市場研究，抓住市場機遇，實現精準投資。

（五）推動技術革新

進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。受此次疫情影響，人們對美好生活的需要將會更加強烈，綠色和健康住宅升溫難免。房地產企業要進一步推動綠色建筑等技術革新，提供功能更加合理、質量更加優良、環境更加舒適的住房產品。