新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控建設(shè)與風(fēng)險防范研究

龐保營

【摘 要】在我國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境偏緊，調(diào)控機制不斷完善，行業(yè)集中度不斷提高的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行精細(xì)化管理，加強內(nèi)部控制體系的建設(shè)與完善，進而達(dá)到有效防范風(fēng)險的作用。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)控管理方面存在著內(nèi)部控制環(huán)境不健全、內(nèi)控風(fēng)險評估不足、缺乏有效溝通渠道、內(nèi)部監(jiān)督乏力等問題，導(dǎo)致內(nèi)控制度不能有效的防范內(nèi)外部風(fēng)險。本文針對上述問題，提出了幾點改進措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)控建設(shè);風(fēng)險防范

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，市場政策環(huán)境偏緊，以及我國對房地產(chǎn)調(diào)控機制不斷完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)上漲乏力。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，龍頭企業(yè)憑借自身優(yōu)勢，搶占土地和市場，使得中小房企舉步維艱。在當(dāng)前新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多內(nèi)外部風(fēng)險，比如土地政策風(fēng)險、金融政策風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟變動導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險等外部風(fēng)險，內(nèi)部控制環(huán)境不健全、評估不足等內(nèi)部風(fēng)險。為了保證良好經(jīng)營，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進行精細(xì)化管理，加強內(nèi)部控制建設(shè)。良好的內(nèi)部控制可以對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范具有促進作用。因此，在行業(yè)集中度不斷提高而增速減緩的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強內(nèi)部管理，完善內(nèi)部控制體系，進而有效防范企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理現(xiàn)狀

1.內(nèi)部控制環(huán)境不健全。內(nèi)部控制環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)控管理的基礎(chǔ)，良好的內(nèi)部控制環(huán)境有利于內(nèi)控順利實施，減少風(fēng)險的發(fā)生。但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)存在諸多問題。一是治理結(jié)構(gòu)不完善。房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了“三會四權(quán)”機制，但是董事會的成員一般是企業(yè)第一大股東提名，獨立性不足，再加上監(jiān)事會的監(jiān)督職能很難發(fā)揮作用，董事會決策也就成了董事長一人決策。特別是拿地決策，缺少科學(xué)的投資論證和內(nèi)控流程，直接影響企業(yè)的生命周期;二是權(quán)責(zé)分配不合理。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部機構(gòu)時，未考慮企業(yè)戰(zhàn)略、集權(quán)還是分權(quán)，導(dǎo)致內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置的層次過多，進而使得上下溝通不順暢。而且房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門存在不相容崗位由一人擔(dān)任的現(xiàn)象或者重要崗位沒有定期休假制度和輪崗制度。甚至出現(xiàn)關(guān)鍵職能缺位;三是人力資源政策不完善。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，對人才的綜合性能力具有較高的要求，在執(zhí)行內(nèi)部控制時，需要懂得金融、市場、工程、資本等知識，而且還需及時了解我國的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的人才培養(yǎng)體系，對人才重視度不高，管理方法缺乏戰(zhàn)略性，這就使得企業(yè)在進行內(nèi)部控制管理時缺乏綜合性的人才。

2.內(nèi)控風(fēng)險評估不足，未建立風(fēng)險預(yù)警機制。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重點發(fā)生了轉(zhuǎn)移，由傳統(tǒng)的保證資產(chǎn)安全、記錄準(zhǔn)確轉(zhuǎn)為風(fēng)險管理與防范，內(nèi)部控制與風(fēng)險管理應(yīng)實現(xiàn)有機結(jié)合。再加上房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險問題也較其他行業(yè)尤為顯著，這就使得企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)尤為重要。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制風(fēng)險評估存在許多不足。一是風(fēng)險評估體系不完善。房地產(chǎn)企業(yè)將內(nèi)部控制與風(fēng)險管理相互分離，各自為政，在實行內(nèi)部風(fēng)險評估時忽略了以風(fēng)險為導(dǎo)向，評估效果不佳。再加上沒有風(fēng)險預(yù)警機制，甚至沒有建立“儲-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”八階段健康體檢，不能快速識別風(fēng)險，也不能清楚、快速的了解風(fēng)險的性質(zhì)、類型等信息，不利于企業(yè)及時防范風(fēng)險。二是內(nèi)控評估定位偏離內(nèi)部控制目標(biāo)，房地產(chǎn)在進行內(nèi)控評估時，將重點放在了對內(nèi)部控制制度執(zhí)行是否有效，而忽略了對內(nèi)控設(shè)計是否合理的評估，導(dǎo)致評估的深度不夠，使得很難發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中存在的風(fēng)險。三是對于評估中發(fā)現(xiàn)的問題整改不到位，導(dǎo)致同樣的問題反復(fù)出現(xiàn)，極大的降低了內(nèi)部控制對風(fēng)險的防范作用。

3.缺乏有效的溝通渠道。信息與溝通效果直接影響到信息能否在企業(yè)及時、真實且順暢的傳遞。隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，信息在內(nèi)控管理中也越來越重要，只有及時準(zhǔn)確的掌握各方信息，才能保證管理者做出適合本企業(yè)的正確決策。但是企業(yè)缺乏高效收集信息的渠道，由于信息集成平臺缺失導(dǎo)致企業(yè)信息溝通不暢。主要表現(xiàn)在：首先上下級縱向溝通不暢。部分房地產(chǎn)企業(yè)的上下級溝通還是采用上級對下級下達(dá)命令，下級向上級定期報告的方式。上級對下級下達(dá)命令這種自上而下的溝通方式由于缺乏對命令的講解和溝通，帶有強制性、層級性，導(dǎo)致信息容易被曲解和遺失。下級向上級定期報告這種自下而上的溝通方式時效性不足，而且管理層對報告之外的事項給予的重視不足，導(dǎo)致溝通受阻。其次，部門間的橫向信息溝通不暢。為了快速整合企業(yè)信息，充分利用集團資源快速發(fā)展，諸多房企成立了“集團運營中心”，但在實際業(yè)務(wù)中，運營總對地產(chǎn)行業(yè)八條專業(yè)線業(yè)務(wù)的把握不同，匯總整合信息輸出匯報到總裁或董事會決策層時，可能存在誤解或歪曲。再加上總裁或董事會時常缺少對各專業(yè)線的親自過問，對企業(yè)整體經(jīng)營情況掌握就會存在誤解。另外，房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間的信息溝通一般集中在做預(yù)算時，其他日常經(jīng)營中溝通較少且不及時，導(dǎo)致各部門間不能實現(xiàn)資源共享，不利于企業(yè)風(fēng)險管理。

4.內(nèi)部監(jiān)督乏力，增加了內(nèi)部管理風(fēng)險。有效的內(nèi)部監(jiān)督是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)控制目標(biāo)的重要途徑，也是進行各項經(jīng)營活動的基礎(chǔ)保障。但是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督存在許多問題，一是由于我國房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)不健全，導(dǎo)致內(nèi)部監(jiān)督管理乏力。二是內(nèi)部審計缺乏獨立性，缺乏權(quán)利對等，監(jiān)督職能較差。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計主要以財務(wù)審計為主，經(jīng)過內(nèi)部審計后并不能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險管理上的漏洞，使得內(nèi)審的監(jiān)督職能效果不理想。三是內(nèi)部監(jiān)督執(zhí)行不到位。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對內(nèi)部控制執(zhí)行的監(jiān)督，沒有建立問責(zé)和懲罰機制，即使不執(zhí)行內(nèi)部控制制度也不會受到懲罰，導(dǎo)致內(nèi)部控制流于形式，影響內(nèi)控預(yù)期效果，不能有效防范企業(yè)風(fēng)險。

三、構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系，有效防范企業(yè)風(fēng)險

1.健全內(nèi)部控制環(huán)境。一是完善治理結(jié)構(gòu)，首先應(yīng)在董事會中增加獨立董事和外部董事的人數(shù)，增強董事會的獨立性;實事求是地構(gòu)建適合自己的內(nèi)部控制體系：包括企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略控制、組織架構(gòu)設(shè)計、人力資源控制、資金活動控制、采購業(yè)務(wù)控制、資產(chǎn)管理控制、銷售業(yè)務(wù)控制、研發(fā)設(shè)計控制、工程項目控制、全面預(yù)算控制、信息系統(tǒng)控制等。其次，充分發(fā)揮監(jiān)事會的監(jiān)督職責(zé)，減少企業(yè)風(fēng)險發(fā)生。二是房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部組織機構(gòu)時，應(yīng)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前所處的內(nèi)外環(huán)境，確保設(shè)立的組織結(jié)構(gòu)可以有效協(xié)調(diào)各層級的關(guān)系，增強各層級間的溝通，進而提升管理效能。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實現(xiàn)有效的職責(zé)分工，提高企業(yè)運行效率。三是構(gòu)建科學(xué)的人才管理機制，一方面房地產(chǎn)企業(yè)在選拔人才時，應(yīng)選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略和發(fā)展目標(biāo)的人才;另一方面應(yīng)加強培訓(xùn)，增強員工對企業(yè)的認(rèn)同感。

2.以風(fēng)險為導(dǎo)向提高內(nèi)控風(fēng)險評估，建立風(fēng)險預(yù)警機制。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，提高內(nèi)控風(fēng)險評估水平，建立以風(fēng)險為導(dǎo)向的內(nèi)控管理制度，將風(fēng)險管理與內(nèi)部控制有機結(jié)合。其次，應(yīng)將風(fēng)險點與控制點相結(jié)合。對內(nèi)部控制評估除了關(guān)注內(nèi)控的執(zhí)行還應(yīng)關(guān)注內(nèi)控的設(shè)計，根據(jù)內(nèi)部控制評估發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，查找內(nèi)部控制制度中是否有相應(yīng)的控制點，若是沒有，對其進行及時補充。通過將控制點與風(fēng)險點結(jié)合的方式進行內(nèi)控評估不僅可以有效的防范風(fēng)險，同時還滿足經(jīng)營管理的需要。然后，合理利用評估結(jié)果，加強對內(nèi)控缺陷的整改。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對內(nèi)控評估發(fā)現(xiàn)的問題進行及時整改，堅持“邊評邊改”原則。為了保證內(nèi)部控制評估工作取得實效，加強整改力度，可以將整改情況與個人績效考核掛鉤，一定程度上不僅可以激勵員工也可以形成約束。最后，構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警機制。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境情況，針對內(nèi)控管理相對薄弱的環(huán)節(jié)，運用定量與定性等方法對風(fēng)險進行量化和預(yù)測，快速識別突發(fā)事件，根據(jù)事件的性質(zhì)、類型等信息建立應(yīng)急機制，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

3.構(gòu)建暢通的內(nèi)部信息溝通渠道。首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)，當(dāng)前企業(yè)進行風(fēng)險管理、內(nèi)控建設(shè)等都需要大量的時效強、準(zhǔn)確性高的信息，依靠傳統(tǒng)人工收集是行不通的，必須借助信息軟件實現(xiàn)信息有效傳遞與溝通。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視信息化建設(shè)。其次，建立網(wǎng)絡(luò)化溝通渠道。隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可以構(gòu)建專門的信息溝通平臺，在自上而下的溝通過程中，上級在平臺上除了下達(dá)命令，還應(yīng)當(dāng)對其命令進行解釋，可以以文件形式也可以以視頻形式，保證員工了解內(nèi)控制度，清晰的知道其所承擔(dān)的職責(zé)和扮演的角色。在自下而上的溝通過程中，在信息溝通平臺上需設(shè)置保護措施和激勵機制，增強員工溝通的主觀能動性。基層員工更加清晰企業(yè)日常經(jīng)營中存在的風(fēng)險，掌握的信息也比較準(zhǔn)確，因此通過設(shè)置保護措施和激勵機制促進基層員工能主動上傳溝通信息。對于橫向溝通，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過信息系統(tǒng)，構(gòu)建共享機制。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)都具備一定的信息系統(tǒng)，但是各系統(tǒng)間聯(lián)動較弱，每個系統(tǒng)都提供了大量的信息，但是由于沒有實現(xiàn)共享，每個系統(tǒng)形成了“信息孤島”，導(dǎo)致管理者所獲取的信息不全面，不利于內(nèi)控管理，不利于風(fēng)險識別與防范。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該借助大數(shù)據(jù)、智能化軟件，進而實現(xiàn)資源共享。

4.完善內(nèi)部監(jiān)督，強化執(zhí)行力度。首先建立內(nèi)部監(jiān)督機制，通過完善的內(nèi)部監(jiān)督機制，對企業(yè)經(jīng)營活動制定監(jiān)督計劃，確保內(nèi)控高效實施。其次，強化內(nèi)部審計監(jiān)督職能。內(nèi)部審計機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制的重要組成部分，因此，應(yīng)提高內(nèi)部審計機構(gòu)在公司的地位，增強內(nèi)審機構(gòu)的功能，定期對本企業(yè)的內(nèi)控執(zhí)行情況進行監(jiān)督，并做出有效評價。而內(nèi)部審計機構(gòu)人員應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，正確認(rèn)識內(nèi)審的職責(zé)，進而實現(xiàn)有效監(jiān)督。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立外部監(jiān)督機制，比如通過聘請注冊會計師等專業(yè)機構(gòu)對企業(yè)內(nèi)控設(shè)計與執(zhí)行有效性進行全面評估、評價，形成評價結(jié)論，出具評價報告，通過評價對內(nèi)部控制有效性進行提升，幫助企業(yè)查找問題，完善企業(yè)內(nèi)部控制。

參考文獻

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[2]余柏舟.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的幾點思考[J].財會學(xué)習(xí)，2019，（16）：218+220.

（作者單位：青島天一仁和房地產(chǎn)集團有限公司）