對房地產開發經營管理的認識與思考

焦汝賢

摘要：伴隨著國內經濟社會水平的不斷提升，極大的帶動了我國房地產開發企業的發展。房地產企業要想提升自身的競爭力，就要不斷提高經營管理水平，提升企業的抗風險能力。本文先對房地產開發企業經營管理中存在的問題進行探討，并進一步研究改善房地產開發經營管理工作質量的措施。

關鍵詞：房地產開發;經營管理;認識與思考

引言

通過加大經營管理力度，可以提升企業產品的質量，這對于房地產開發行業來說亦是如此。但是，就目前房地產開發企業的經營管理工作來說，依然存在著很多問題，這些問題嚴重的阻礙了房地產行業健康的發展。因此，對于房地產開發企業來說，要積極尋求相關問題的解決對策，提升企業的經濟效益與社會效益。

1新時期房地產企業經營現狀分析

在經濟新常態趨勢下，我國結構性矛盾和體制機制弊端依然存在，只有科學調整和深化改革經濟結構，才能實現經濟的健康穩定發展。經濟發展的新常態，不僅是多方面因素綜合考慮的結果，還是經濟發展的科學分析，標志著以下內容。一是發展理念的轉變，不再只片面追求GDP，而是強調保護環境與以人為本，堅持從民眾的根本利益出發，促發展、謀改革。二是產業結構從制造業向服務業轉型，凸顯服務業在經濟結構中的重要作用。三是經濟增速的變化，其慢慢回落到中高速增長區間，實現經濟的可持續發展。目前城市化的加速和經濟的快速發展，加上相關拉動內需政策的實施，為房地產行業的發展提供了良好的條件，但也導致房價過快上漲、結構性問題、局部過熱等，使房地產行業的兩極分化及內部集中化趨勢明顯，增加了房地產項目開發的難度，加大了企業發展的壓力和風險。

2房地產開發企業經營管理中出現的問題

2.1成本控制意識不強

如今看來，房地產企業雖然處于高速發展的狀態，但其實內部管理中仍然存在很多問題。如果企業內部不做出相關的措施而任由其發展，則會阻礙企業的健康發展。例如，房地產企業的成本控制意識不強。一方面，基于幾年前成本較低，利潤高的房地產現象，導致很多房地產企業減少了對成本控制的重視程度。以至于后來在進行房地產規劃時，只是單純地做了成本核算，缺少應有的前期策劃，使成本管理的作用得不到有效發揮。另一方面，房地產開發期間的成本和利潤之間也存在一些問題。房地產商的管理者在與施工方和供應方進行合作商談時，往往都是認為自身花費的成本越少，企業的利潤就會最大化，不會去顧及施工方和供應方的成本利潤問題。很多時候就會造成對方在施工過程中偷工減料，濫竽充數，致使工程質量大打折扣。而后續的維修等等，對房地產企業來說也是很大的經濟開銷。

2.2企業的財務部門沒有發揮最大作用，缺少相關的成本管理制度

房地產企業內部的財務管理存在很多問題，制約了成本管理的正常有效進行。在進行成本控制管理時，財務部門忽略了與其他部門的配合。對于成本管控內容來說，財務部門是很重要的一個環節，但是如果缺少了與其他部門的配合，只是獨立地做財務監管，很難真正的解決成本管理的問題。此外，有關房地產企業的相關成本管控制度不夠健全，管理者的管理行為不規范，這些問題也阻礙了成本控制的更好進行。有些房地產企業缺少成本管理制度，使成本控制缺少管理標準。就算有的企業擁有成本管控制度，也沒有真正落實到實際工作中去，只是做些表面工作。外加企業管理人員的相關專業知識不完善，導致了成本控制管理行為不規范，僅僅憑著自身感覺進行管理公司成本而已。

3房地產開發項目經營管理的認識與思考

3.1做好項目成本的控制

通過做好經營管理過程中的成本控制工作，可以有效的提升房地產開發企業的經濟效益。因而，開發商要做好項目開發設計階段的成本控制工作，一方面，開發企業要具備整體觀、系統觀、大局觀，并且要對設計階段進行嚴格的成本控制與監督。在進行房地產項目的開發設計工作時，盡可能的選擇那些有著良好信譽的設計單位，同時還要確保建筑工程的設計質量滿足居民目前的使用、居住要求。另一方面，要做好項目實施過程中的成本控制與監管。這一過程中，要最大限度的降低一些不必要的開支，提升造價控制的質量與效果。

3.2注重前期的市場調研

首先，房地產開發企業要對擬建項目做出準確的市場定位，并且按照市場的不同需求進行項目產品的研發。房地產開發企業要對國家以及相關地區的法規、政策進行了解，掌握當地政府對于房地產企業的政策取向。如果項目建設過程中能夠得到當地政府的通力支持，那么項目開展起來將會十分順利。另外，企業要對自身的發展情況以及企業特點進行分析，在進行深入的市場調查的前提下，對于相關項目的消費群眾進行了解，充分尊重消費群體對于居住環境、設施等方面的需求，同時要將這些要求展現在工程項目中。此外，企業還要對周圍開發的樓盤進行分析，通過提升設計、管理、銷售工作的質量，來提升企業的經濟效益。

3.3做好房地產開發項目的質量管理與合同管理

一方面，房地產開發企業要對相關項目進行充分的了解，同時還要制定出具體的、可調整的項目計劃，這樣一來可以充分發揮開發商對于項目開發設計單位的監督作用，進而確保項目的開發建設質量。另一方面，企業要做好合同的管理。首先，企業要對國家政策、行業發展狀況以及相關的建筑材料、設備等方面進行了解。其次，在合同的制定工作時，要注重合同的優化與管理，提升合同的完整性和合法性，這可以為相關經濟糾紛的處理提供依據。

3.4加強品牌建設

隨著居民生活水平的不斷提升，人們更加注重品牌的影響力。對于房地產企業來說，要注重自身品牌的建設，提升企業的核心競爭力。一方面，要對項目進行科學的策劃與宣傳工作，這一過程中要注重媒體廣告的真實性。另一方面，要注重自身開發經驗的積累，積極打造像萬科地產、綠地地產等強勢品牌。

結束語

隨著房地產行業競爭壓力的不斷提升，房地產開發企業要做好日常的經營管理工作，不斷完善管理程序、做好市場調研、注重品牌建設，進而提升企業的競爭力與知名度。

參考文獻

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（天津萬科房地產有限公司?天津?300192）