論精裝修住宅常見滲漏問題及預防

田雷

【摘要】隨著經濟的發展及人民生活水平的提高，加之國家政策的引導，住宅精裝修交付已越來越普遍。然而，現階段交付的精裝修住宅滲漏問題頻發，引起大量投訴和維權。筆者結合項目實際，探討精裝修住宅常見滲漏問題及預防，旨在提高住宅裝修質量，為業主交付質量合格的產品。

【關鍵詞】精裝修住宅;滲漏問題;預防

1、引言

筆者本人2014年進入房地產開發商工作，至今已7年，一直從事房地產開發管理工作，期間參與多個精裝修住宅的交付。以筆者經驗，精裝修住宅常見滲漏問題主要集中在以下部位：①外窗;②外墻;③廚房及衛生間;④地輻熱管道及給排水管道;⑤陽臺;⑥屋面;⑦水暖管井和空調機位。通過對以上滲漏高發的部位采取適當的措施，可以極大減少滲漏的隱患，提高產品的交付質量。

2、外窗

外窗的滲漏主要發生在窗框與結構墻體的間的縫隙，尤其是窗框下部。常用的預防措施是將底部及兩側豎向上翻250mm的縫隙用防水砂漿填實，并在外側涂刷1.5mm的JS防水涂料作為加強防水層。同時，其余縫隙采用優質發泡劑填充，并不允許對發泡劑進行切割，防止雨水通過發泡劑部分連通的微小孔洞緩慢的滲進室內。對于采用鋁模的項目，可采用企口工藝，延長滲透路徑，減少水分存積的隱患。而且，外窗必須按規定做淋水試驗，來檢驗施工效果，提前發現并消除滲漏點。

3、外墻

外墻滲漏主要發生在螺桿眼、施工縫及混凝土結構與砌體結構交接處。螺桿眼要采用摻適量微膨脹的防水砂漿堵實，外側涂刷1.5mm直徑100mm的JS或聚氨酯防水涂料。施工縫及混凝土結構與砌體結構交接處同樣采用聚氨酯防水涂料涂刷作為加強層，降低滲漏隱患。建議開發商在設計階段提前優化，采用全剪力墻外墻，防滲漏效果優良。需要注意的是，所有外墻最上部需做混凝土挑檐構造，阻止雨水通過保溫與墻體間縫隙滲入。

4、廚房及衛生間

廚房及衛生間的滲漏主要發生在管道根部、煙道根部及墻面。管道推薦采用止水節工藝，可有效減輕滲漏隱患。如采用傳統預埋套管，管道與預埋套管間縫隙應進行二次吊洞，第一次吊洞至深度的2/3，第二次吊洞至完成面，避免一次吊洞過厚混凝土有收縮開裂。煙道周邊同樣應采用二次吊洞，且煙道外側應做50mm寬防水臺，防止滲漏后串水。廚房衛生間的砌體墻底部必須施工高度不小于200mm的混凝土導墻，導墻底部必須鑿毛且支模時不允許采用對拉螺桿。防水施工前，對陰角及管道根部進行倒角，半徑不小于50mm。廚房衛生間地面防水應上翻至墻面一定高度，一般不應小于300mm，淋浴區不小于1800mm，洗手池及洗菜池不低于完成面300mm。廚房衛生間門洞處防水應外伸至相鄰房間至少300mm。廚房衛生間應做2道防水，每道施工完成后必須閉水至少24小時，確保無滲漏。閉水應確保最高點水深不低于20mm，并做好水位記錄，防止雖然有滲漏但是沒有明顯漏點的特殊情況出現。

5、地輻熱管道及給排水管道

地輻熱管道及給排水管道滲漏主要發生在管道接頭處。地輻熱混凝土澆筑時管道必須固定牢固，且管道帶壓，便于及時了解管道的情況。交付時二次對地輻熱管道打壓，觀察管道與分集水器接頭及管道自身，確保無滲漏。給水管基本同地輻熱管道。排水管接頭處需使用與管道配套的專用配件，并使用優質的粘結膠粘結。管道包封前，必須按規定要求做管道滿水試驗，觀察管道及接口無滲漏后方可包封并預留檢修口。

6、陽臺

陽臺滲漏主要發生在陽臺門下部與陽臺下部墻體。由于陽臺經常具備洗衣功能且與雨水經常接觸，下部墻體保溫容易潮濕，所以陽臺墻體下部保溫應采用吸水率小的保溫材料，同時在墻體外部涂刷JS防水，上翻不少于陽臺完成面300mm。陽臺門下部整個外墻厚度內應去除地輻熱設置的苯板墊層，全部用防水砂漿封堵密實。地輻熱保護層施工完后，應在陽臺門兩側300mm范圍內涂刷JS防水涂料，防止水分通過陽臺門下部滲到室內。

7、屋面

屋面滲漏具有滲漏點不易查找，維修工程量大等難點，必須采取多種措施避免滲漏。屋面結構板應采用平板振動器加強振搗，并及時進行養護，養護時間應不少于14天。同時，應嚴格控制拆模時間，待結構板強度足夠后方可拆模。屋面附屬結構施工過程中控制荷載堆放，防止屋面板由于局部荷載超過設計值而產生貫通裂縫。所有屋面附屬結構施工縫不允許留在平面，必須上翻處理，上翻應不低于屋面完成面300mm且支模采用止水螺桿。屋面應至少設防2道防水，并需特別注意加強落水口、出屋面管道等細部的處理。防水施工完成后，必須按規定進行閉水試驗，閉水不少于24小時無滲漏后方可進行下一道工序。

8、水暖管井及空調機位

水暖管井和空調機位是經常產生滲漏的部位，但是由于面積小、位置不明顯，經常被忽視。水暖管井和空調機位應設置地漏，管井地面和空調機位內板面找坡順暢，能夠及時排水，保證不積水。水暖管井貼臨室內墻面螺桿眼必須封堵密實，并涂刷JS防水予以加強，防止室內墻面滲漏或返潮。

結語：

綜上所述，精裝修住宅的滲漏及預防是項繁復的系統工作，需要強大的管理能力。開發商必須針對不同滲漏部位采取有針對性的預防措施并嚴格落實，方可減少滲漏的隱患，為業主交付質量合格的產品。

參考文獻：

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