不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)登記需厘清的幾個(gè)問(wèn)題

摘要：不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)指為擔(dān)保同一債權(quán)，而在復(fù)數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的性質(zhì)為多項(xiàng)抵押權(quán)。部分解除共同抵押權(quán)登記時(shí)，無(wú)需重新提交變更主債權(quán)數(shù)額后的借款合同和抵押合同。共同抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)分別登記并進(jìn)行系統(tǒng)關(guān)聯(lián)，其登記簿附記欄可記載關(guān)聯(lián)抵押信息，并采用集成登記、“多物一證”的方式進(jìn)行發(fā)證。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);共同抵押權(quán)登記;多項(xiàng)抵押權(quán);多物一證

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0037-42 收稿日期：2021-03-15

作者簡(jiǎn)介：史意，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

1 研究緣起

2013年3月，甲將其名下的不動(dòng)產(chǎn)A、B共同為乙作抵押并辦理了抵押權(quán)登記。同年9月，又將上述不動(dòng)產(chǎn)共同為丙作抵押并辦理了抵押權(quán)登記。2019年1月，因涉乙借款糾紛經(jīng)法院審理后，債務(wù)人未能履行判決，Q法院拍賣不動(dòng)產(chǎn)A，丁作為競(jìng)買人競(jìng)得該不動(dòng)產(chǎn)。后Q法院要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)：（1）解除不動(dòng)產(chǎn)A上所涉的抵押權(quán)登記及查封登記;（2）將不動(dòng)產(chǎn)A轉(zhuǎn)移登記至丁名下。受理過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)工作人員向Q法院說(shuō)明：因不動(dòng)產(chǎn)A、B作為一個(gè)整體分別為乙、丙做抵押權(quán)登記，故在解除不動(dòng)產(chǎn)A上乙、丙抵押權(quán)登記的同時(shí)，必須解除不動(dòng)產(chǎn)B上乙、丙抵押權(quán)登記，方能辦理轉(zhuǎn)移登記。Q法院遵照修改文書(shū)并加蓋校對(duì)章后，登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)A轉(zhuǎn)移登記至丁名下。

2020年，因涉丙借款糾紛由X法院審理并進(jìn)入執(zhí)行階段，X法院在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)B上的抵押權(quán)被解除，遂向登記機(jī)構(gòu)發(fā)出司法建議書(shū)，認(rèn)為：為了擔(dān)保同一債權(quán)，丙在不動(dòng)產(chǎn)A、B上均設(shè)立抵押權(quán)，但是登記機(jī)構(gòu)只為丙頒發(fā)了一本他項(xiàng)權(quán)證，導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)在收到Q法院的執(zhí)行通知書(shū)時(shí)，要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)B的抵押權(quán)登記一并解除。現(xiàn)丙對(duì)不動(dòng)產(chǎn)B的抵押優(yōu)先受償權(quán)已被X法院生效文書(shū)確認(rèn)，不動(dòng)產(chǎn)B已被X法院查封。如果X法院的法律文書(shū)未對(duì)丙的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，丙將無(wú)法在本案中獲得優(yōu)先受償權(quán);如未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)B進(jìn)行查封，抵押解除后，甲出售或再次對(duì)不動(dòng)產(chǎn)B設(shè)定大額抵押權(quán)，有可能引發(fā)國(guó)家賠償。故X法院建議：一般情況下，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的抵押權(quán)對(duì)應(yīng)一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證，不得與其他不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的抵押權(quán)共用一證。特殊情況下，在辦理“多房一證”手續(xù)時(shí)，應(yīng)向當(dāng)事人充分提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)制作風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)等制式文本。

以本案例為窗口，引發(fā)了對(duì)共同抵押權(quán)登記的性質(zhì)、部分解除、發(fā)證形式等問(wèn)題的探討。即多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)為一個(gè)債權(quán)做擔(dān)保時(shí)，該如何登記，如何發(fā)證，能否部分注銷抵押權(quán)。本文結(jié)合該案例梳理共同抵押中的若干問(wèn)題。

2 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)登記若干問(wèn)題的梳理

2.1 基于多項(xiàng)抵押權(quán)的性質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)可以部分解除

2.1.1 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的內(nèi)涵和功能

不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)又稱總括抵押權(quán)、聚合抵押權(quán)，指為擔(dān)保同一債權(quán)，而在復(fù)數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)）上設(shè)定的抵押權(quán)。作為共同抵押的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)可以是一個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，也可以是不同抵押人的財(cái)產(chǎn)。其功能主要有二：一是聚集多數(shù)標(biāo)的物的交換價(jià)值以擔(dān)保債權(quán)的清償;二是分散抵押物的危險(xiǎn)。因抵押物常有毀損、滅失或因其他原因致其價(jià)值減少而不能滿足擔(dān)保債權(quán)受償?shù)奈ｋU(xiǎn)，而共同抵押權(quán)的出現(xiàn)恰恰可以降低甚至避免此種風(fēng)險(xiǎn)。在上述案例中，甲將不動(dòng)產(chǎn)A、B作為一個(gè)整體分別為乙、丙作抵押權(quán)登記，即是以同一人的財(cái)產(chǎn)為他人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)。

2.1.2 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的性質(zhì)之爭(zhēng)——單一抵押權(quán)和多項(xiàng)抵押權(quán)

關(guān)于共同抵押權(quán)的性質(zhì)，觀點(diǎn)不一。

觀點(diǎn)一持“單一抵押權(quán)說(shuō)”，認(rèn)為共同抵押的標(biāo)的物雖然為數(shù)個(gè)財(cái)產(chǎn)，但其抵押權(quán)只有一個(gè)，這是多物一權(quán)的現(xiàn)象。一方面，在共同抵押中，數(shù)個(gè)物相互結(jié)合共同構(gòu)成抵押財(cái)產(chǎn)，擔(dān)保同一債權(quán);另一方面，如果數(shù)物屬于多人所有，即應(yīng)使已設(shè)立抵押的多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在變價(jià)后，都用來(lái)清償債務(wù)，而不能僅以某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值來(lái)清償債務(wù)。

觀點(diǎn)二持“多項(xiàng)抵押權(quán)說(shuō)”，認(rèn)為共同抵押將產(chǎn)生多個(gè)抵押權(quán)，一物一權(quán)是基本原則。之所以被稱為“共同”，是就“同一債權(quán)”進(jìn)行擔(dān)保而言的，并不是指僅設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)。尤其是共同抵押可以數(shù)個(gè)物先后作抵押，因此而分別成立各個(gè)抵押權(quán)。

上述案例中，登記機(jī)構(gòu)即采取“單一抵押權(quán)說(shuō)”，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)A、B作為一個(gè)整體為乙、丙作抵押，屬于單一抵押權(quán)。因此，不動(dòng)產(chǎn)A、B為乙設(shè)立的抵押權(quán)登記必須同時(shí)存在、同時(shí)滅失，同理，為丙設(shè)立的抵押權(quán)登記也應(yīng)共生共亡。當(dāng)Q法院要求解除不動(dòng)產(chǎn)A上關(guān)于乙、丙抵押權(quán)登記時(shí)，也就意味著，B上關(guān)于乙、丙抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)一并解除。而X法院采取的則是“多項(xiàng)抵押權(quán)說(shuō)”，認(rèn)為“一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的抵押權(quán)對(duì)應(yīng)一個(gè)他項(xiàng)權(quán)證”，即雖然不動(dòng)產(chǎn)A、B共同為乙設(shè)立抵押權(quán)登記，但是仍然存在兩個(gè)抵押權(quán)：不動(dòng)產(chǎn)A上為乙設(shè)立的抵押權(quán)登記、不動(dòng)產(chǎn)B上為乙設(shè)立的抵押權(quán)登記。之所以被稱為“共同抵押”，是因?yàn)閮烧呔鶠橐业膫鶛?quán)而進(jìn)行擔(dān)保。當(dāng)Q法院要求解除不動(dòng)產(chǎn)A上關(guān)于乙、丙抵押權(quán)登記時(shí)，B上關(guān)于乙、丙抵押權(quán)仍然可以保留。

2.1.3 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)應(yīng)為多項(xiàng)抵押權(quán)

筆者贊同“多項(xiàng)抵押權(quán)說(shuō)”，主要基于以下幾個(gè)原因：

第一，我國(guó)現(xiàn)行法律并不承認(rèn)財(cái)團(tuán)抵押權(quán)。“財(cái)團(tuán)”指由企業(yè)的“物的設(shè)備”，如地上建筑物及附屬設(shè)施及其設(shè)備和各種權(quán)利，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等權(quán)利集合而成的各種集合財(cái)產(chǎn)，不僅包括不動(dòng)產(chǎn)，還包括各種動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利。財(cái)團(tuán)抵押權(quán)即指以債務(wù)人或第三人的各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利集合而成一個(gè)財(cái)團(tuán)設(shè)定抵押權(quán)來(lái)?yè)?dān)保債券的優(yōu)先受償。在我國(guó)，盡管可以從文義上將《民法典》第395條即“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物;……（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押”視為財(cái)團(tuán)抵押的依據(jù)，但鑒于目前缺乏與財(cái)團(tuán)抵押相配套的登記制度，也缺乏財(cái)團(tuán)抵押的實(shí)踐，加之有了浮動(dòng)抵押，因此，一般認(rèn)為我國(guó)尚未建立財(cái)團(tuán)抵押制度。財(cái)團(tuán)抵押權(quán)與共同抵押權(quán)最大的區(qū)別在于：企業(yè)財(cái)產(chǎn)一旦組成財(cái)團(tuán)設(shè)定抵押權(quán)，構(gòu)成財(cái)團(tuán)的各個(gè)物或權(quán)利便不得與財(cái)團(tuán)相分離，財(cái)團(tuán)作為一個(gè)法律擬制的整體用于擔(dān)保債權(quán)，相互之間不可切分，屬于一物一權(quán)的例外。而共同抵押權(quán)是由數(shù)個(gè)物構(gòu)成數(shù)個(gè)抵押權(quán)，統(tǒng)一擔(dān)保同一債權(quán)。

第二，“一物一權(quán)原則”和“追加抵押”為“多項(xiàng)抵押權(quán)”提供支撐。“一物一權(quán)原則”指一個(gè)物之上只能設(shè)立一個(gè)所有權(quán)而不能同時(shí)設(shè)立兩個(gè)以上的所有權(quán);另一方面，也是指在一個(gè)物上不能同時(shí)設(shè)立兩個(gè)或者兩個(gè)以上在性質(zhì)上相互排斥的定限物權(quán)。關(guān)于“一物”的認(rèn)識(shí)，一般認(rèn)為，除財(cái)團(tuán)抵押以及建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地的觀念劃分等現(xiàn)象，物權(quán)的客體應(yīng)限于特定的、獨(dú)立的一物，集合物上不能設(shè)定所有權(quán)或其他物權(quán)，物的一部分或物的成分一般也不能成為物權(quán)的客體。“追加抵押”指抵押權(quán)在設(shè)立之初并非共同抵押，嗣后經(jīng)當(dāng)事人的追加變?yōu)楣餐盅旱那樾巍！睹穹ǖ洹返?97條規(guī)定，“第三人加入債務(wù)的，保證人的保證責(zé)任不受影響”，同理，抵押擔(dān)保中也存在此類情形。因此，在先后抵押人并不知曉對(duì)方存在的前提下，雙方雖然成立共同保證，但是并沒(méi)有提供共同保證的合意，如果強(qiáng)行捆綁共同抵押人，將其視為抵押共同體，無(wú)疑違背了抵押人的意思表示。而將共同擔(dān)保其視為多項(xiàng)抵押權(quán)的集合，更符合法理和實(shí)踐需求。

第三，單一抵押權(quán)的意義——“分?jǐn)倱p失說(shuō)”，缺乏法理依據(jù)且不具備可操作性。之所以堅(jiān)持“單一抵押權(quán)說(shuō)”，是因?yàn)橛械膶W(xué)者認(rèn)為，既然各個(gè)財(cái)產(chǎn)都是抵押的財(cái)產(chǎn)，在共同抵押人無(wú)約定的情況下，抵押權(quán)人不能任意就某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)受償，而應(yīng)同時(shí)拍賣各個(gè)標(biāo)的物，并按照相應(yīng)比例分別受償，這符合公平原則，也減少了一個(gè)抵押人以其財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任后再向其他抵押人追償方面所面臨的困難。筆者認(rèn)為，“分?jǐn)倱p失說(shuō)”脫離了實(shí)際生活，并無(wú)法理依據(jù)，因?yàn)樵诠餐盅喝司鶠榈谌饲覠o(wú)約定的前提下，抵押人之間并無(wú)相互分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿。債權(quán)人有權(quán)自由選擇先后或者同時(shí)行使全部抵押權(quán)，其債權(quán)獲得充分滿足后，全部抵押權(quán)歸于消滅，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的抵押人有權(quán)向債務(wù)人追償，但是無(wú)權(quán)向其他抵押人進(jìn)行追償。另外，強(qiáng)令債權(quán)人必須同時(shí)實(shí)現(xiàn)多個(gè)抵押權(quán)，增加了債權(quán)實(shí)現(xiàn)的成本，實(shí)無(wú)必要。上述案例中，在實(shí)現(xiàn)乙的債權(quán)時(shí)，Q法院之所以只就不動(dòng)產(chǎn)A進(jìn)行拍賣，就是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)A拍賣所得價(jià)款足以清償乙的債權(quán)，而無(wú)需就不動(dòng)產(chǎn)B再行拍賣。共同抵押登記與普通抵押登記無(wú)異，其本質(zhì)是分別在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，只不過(guò)用分別設(shè)定的抵押權(quán)共同擔(dān)保同一債權(quán)而已。正基于此，我們認(rèn)為，共同抵押權(quán)登記是可以部分解除的。在上述案例中，當(dāng)Q法院要求解除不動(dòng)產(chǎn)A上為乙、丙設(shè)立的抵押權(quán)登記時(shí)，并不影響B(tài)上為乙和丙設(shè)立的抵押權(quán)登記。若拍賣不動(dòng)產(chǎn)A后，乙的債權(quán)得以清償，那么B上為乙設(shè)立的抵押權(quán)自然會(huì)滅失，而為丙設(shè)立的抵押權(quán)仍然存在;若乙的債權(quán)未獲完全清償，那么B上為乙、丙設(shè)立的抵押權(quán)仍有其存在的意義。

2.2 共同抵押權(quán)部分滅失時(shí)，無(wú)需重新提交借款合同和抵押合同

部分解除共同抵押權(quán)登記的過(guò)程中，有的登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為，既然部分解除共同抵押權(quán)登記，那么主債權(quán)獲得了部分清償，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)重新提交變更主債權(quán)數(shù)額后的借款合同和抵押合同，方能辦理抵押權(quán)的解除登記。筆者認(rèn)為，此種觀點(diǎn)有失偏頗。

2.2.1 抵押權(quán)的從屬性

抵押權(quán)為就抵押財(cái)產(chǎn)賣得價(jià)金優(yōu)先受償自己債權(quán)的權(quán)利，故必須從屬于債權(quán)而存在。如無(wú)債權(quán)，則無(wú)抵押權(quán)可言，債權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。概言之，抵押權(quán)的存在、轉(zhuǎn)移和消滅，均應(yīng)從屬于債權(quán)。上述登記機(jī)構(gòu)的做法恰恰是顛倒了從屬性的對(duì)象，從部分抵押權(quán)的消滅倒推主債權(quán)的部分消滅，有誤認(rèn)主債權(quán)具從屬性之嫌。

2.2.2 部分抵押權(quán)的滅失有多種原因，而不僅僅包含清償

部分抵押權(quán)解除存有多種原因，如：部分清償、部分抵消、部分提存、部分免除、混同等等。典型的混同過(guò)程中，部分抵押人與債權(quán)人歸于同一人時(shí)，主債權(quán)數(shù)額并不會(huì)發(fā)生變更，剩余的部分抵押權(quán)人仍然就全部債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。又如在部分免除的過(guò)程中，如果抵押權(quán)人免除第三人（非債務(wù)人）的抵押責(zé)任，并不導(dǎo)致主債權(quán)數(shù)額的減少。可見(jiàn)，發(fā)生上述情形時(shí)，抵押權(quán)可以部分解除，但這并不導(dǎo)致主債權(quán)數(shù)額的減少，自然也就無(wú)需提交變更主債權(quán)數(shù)額后的借款合同和抵押合同。

2.2.3 區(qū)分抵押權(quán)的設(shè)定和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

抵押權(quán)登記設(shè)立后，登記機(jī)構(gòu)無(wú)能力也無(wú)義務(wù)審查實(shí)體權(quán)利的存在與滅失。如《民法典》第409條第2款規(guī)定，“債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但是其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外”。實(shí)踐中，共同抵押權(quán)人免除債務(wù)人的抵押責(zé)任時(shí)，雖然參照上述規(guī)定，其他擔(dān)保人免除了部分擔(dān)保責(zé)任，但是免除后的主債權(quán)數(shù)額并不需要在登記簿上予以體現(xiàn)。有的觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不將變更后的主債權(quán)數(shù)額體現(xiàn)在登記簿上，擔(dān)保人在履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，豈不是承擔(dān)了責(zé)任范圍外的債務(wù)？筆者認(rèn)為，首先，抵押權(quán)具有不可分性的特性。即擔(dān)保債權(quán)于未受全部清償前，抵押權(quán)人可以就抵押物的全部行使其權(quán)利的特性。債權(quán)的每一部分由抵押物全部擔(dān)保;抵押物的每一部分擔(dān)保債權(quán)的全部。抵押物即使經(jīng)分割或部分消滅，各部分抵押物或余存的抵押物，仍為擔(dān)保全部債權(quán)而存在;擔(dān)保債權(quán)即使經(jīng)分割、部分清償或因其他事由而部分消滅，抵押權(quán)仍為擔(dān)保各部分債權(quán)或余存?zhèn)鶛?quán)而存在。正是基于不可分性的存在，登記機(jī)構(gòu)無(wú)需要求申請(qǐng)人提交變更主債權(quán)數(shù)額后的借款合同和抵押合同，因?yàn)檫@并不影響抵押物就剩余債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保的特性。其次，在上述條款中，法律已經(jīng)賦予擔(dān)保人以抗辯權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中，擔(dān)保人完全可以該條款提出抗辯意見(jiàn)，要求減少擔(dān)保責(zé)任的范圍。最后，登記機(jī)構(gòu)遵循依申請(qǐng)登記的原則，在申請(qǐng)人沒(méi)有要求變更主債權(quán)數(shù)額的前提下，強(qiáng)行要求申請(qǐng)人提交變更主債權(quán)數(shù)額后的借款合同和抵押合同，有僭越職權(quán)之嫌。

同理，在部分債權(quán)清償、抵消等原因至部分抵押權(quán)滅失時(shí)，主債權(quán)數(shù)額的變化并不需要同時(shí)在登記簿上予以體現(xiàn)，其他有效抵押人只需在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中提出主債權(quán)減少的抗辯意見(jiàn)。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的登記、發(fā)證方式

2.3.1 共同抵押權(quán)應(yīng)該分別登記，并進(jìn)行系統(tǒng)關(guān)聯(lián)

鑒于不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)登記的性質(zhì)屬多項(xiàng)抵押權(quán)，各抵押權(quán)應(yīng)該分別登記。在追加擔(dān)保的情況下，登記機(jī)構(gòu)并不知曉該抵押權(quán)為共同抵押權(quán)，后手抵押人進(jìn)行登記時(shí)，自然是參照單個(gè)抵押權(quán)進(jìn)行登記，無(wú)需贅述;在同時(shí)抵押的情況下，雖然目前登記機(jī)構(gòu)采用關(guān)聯(lián)坐落一并選擇數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的方式進(jìn)行系統(tǒng)操作，但這并不能否認(rèn)該共同抵押權(quán)是數(shù)個(gè)抵押權(quán)集合的本質(zhì)。主要原因有二：第一，共同抵押登記中，各個(gè)抵押的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上均單獨(dú)記載了抵押信息，與單獨(dú)抵押登記所記載的信息并無(wú)不一致之處;第二，關(guān)聯(lián)數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一設(shè)立抵押權(quán)是抵押時(shí)間一致性的需要。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果將不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)登記默認(rèn)為多項(xiàng)抵押權(quán)，那么容易導(dǎo)致抵押權(quán)順位的錯(cuò)亂，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)登記要求同時(shí)間進(jìn)行登記，但如果是多項(xiàng)抵押權(quán)登記，就存在先后順序之分。筆者認(rèn)為，該觀點(diǎn)混淆了“多物一保”和“一物多保”的關(guān)系。“多物一保”即本文探究的共同抵押，是多個(gè)物為一個(gè)債權(quán)做擔(dān)保，而“一物多保”指一個(gè)物為多個(gè)債權(quán)作擔(dān)保，在此情況下，方生抵押權(quán)順位的情形。在共同抵押的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)中，如果每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)僅設(shè)立了該共同抵押權(quán)，自然不存在“順位”之說(shuō);只有在共同抵押權(quán)中的不動(dòng)產(chǎn)另設(shè)其他抵押權(quán)，才能產(chǎn)生“順位”的概念。在此種情況下，為了防止共同抵押物先后抵押產(chǎn)生時(shí)間差，從而出現(xiàn)其他限制處分的情形，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)采用關(guān)聯(lián)坐落方式同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)，以保持抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的一致性。

2.3.2 不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的設(shè)立可以采用“多物一證”的方式

《民法典》第216條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。第217條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”，該規(guī)定與原《物權(quán)法》無(wú)異，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書(shū)的作用體現(xiàn)于其記載的內(nèi)容之中。有鑒于此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的設(shè)立可以采用“多物一證”的方式。首先，不同于登記內(nèi)容記載的固定性與嚴(yán)肅性，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬證書(shū)的發(fā)放方式有較大的意思自治空間。申請(qǐng)人可以選擇就每一個(gè)抵押權(quán)單獨(dú)發(fā)證，也可以選擇就共同抵押的情況集成在一本權(quán)屬證書(shū)上進(jìn)行發(fā)放，這并不會(huì)產(chǎn)生與登記簿不符的情形發(fā)生，在實(shí)質(zhì)內(nèi)容上亦不影響登記的公示效應(yīng)。其次，相較于“一物一證”“多物一證”不僅更為全面的為市場(chǎng)交易主體提供參照信息，而且在更大程度上降低了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，促成了交易的發(fā)生。最后，提升了登記效率。實(shí)踐中，抵押人用上百甚至上千個(gè)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，如果不允許申請(qǐng)人選擇“多物一證”的方式，很難想象在發(fā)證環(huán)節(jié)將會(huì)耗費(fèi)多少人力物力。文首案例中，法院提出“一物一證”的建議，在形式上解決了部分抵押權(quán)需要注銷的需求，有可取之處。但這并未觸及問(wèn)題的核心，無(wú)異于揚(yáng)湯止沸。而在肯定“多物一證”方式的前提下，明確部分抵押權(quán)注銷時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換不動(dòng)產(chǎn)登記證明，才能達(dá)到釜底抽薪的效果。

2.3.3 現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)共同抵押權(quán)的登記、發(fā)證方式的改進(jìn)

第一，共同抵押信息記載于附記欄。鑒于“多物一證”有更多可取之處，將共同抵押信息記載于登記簿，從而在形式上保持登記簿與登記證明的一致性，成為成為登記機(jī)構(gòu)可改進(jìn)的地方之一。在《〈不動(dòng)產(chǎn)登記簿〉的樣式、使用和填寫(xiě)說(shuō)明》中，并未涉及共同抵押登記信息的記載方式，但在項(xiàng)下“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)登記信息”中明確，“附記欄”可以填寫(xiě)需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其他事項(xiàng)登記情況的進(jìn)一步說(shuō)明的信息。基于此，筆者認(rèn)為，對(duì)于共同抵押權(quán)的信息，如其他共同抵押物的坐落、建筑面積等等可以一并記載于“附記欄”，以更好的發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記公示效應(yīng)，保持登記簿與登記證明的統(tǒng)一。

第二，集成板不動(dòng)產(chǎn)登記證明的啟用。原國(guó)土資源部就不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)使用和填寫(xiě)說(shuō)明分別制定了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)〈單一版〉的式樣、使用和填寫(xiě)說(shuō)明》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)〈集成版〉的式樣、使用和填寫(xiě)說(shuō)明》。其中，單一版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)可以記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利，如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及林木所有權(quán)等。集成版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)主要適用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有多個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)或一戶擁有多個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況。可見(jiàn)，上述填寫(xiě)說(shuō)明所指向的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，并不涉及抵押權(quán)、地役權(quán)類的不動(dòng)產(chǎn)登記證明。鑒于不動(dòng)產(chǎn)共同抵押登記的“同一性”。建議參照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)〈集成版〉的式樣、使用和填寫(xiě)說(shuō)明》設(shè)計(jì)集成板不動(dòng)產(chǎn)登記證明，將設(shè)立共同抵押的所有不動(dòng)產(chǎn)登記于該證明，這樣既能體現(xiàn)“多項(xiàng)抵押權(quán)”的本質(zhì)，發(fā)揮登記公示效應(yīng)，又能節(jié)約登記資源，提高登記效率。