不動(dòng)產(chǎn)順位抵押權(quán)與抵押權(quán)變更的應(yīng)用

摘要：對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押順位抵押權(quán)主體進(jìn)行分析，采用比較和例舉的分析方法。結(jié)合抵押權(quán)變更的特點(diǎn)，認(rèn)為在實(shí)務(wù)中，順位抵押權(quán)主體上一般情形是不同的主體，但也不限于順位抵押權(quán)人是同一抵押權(quán)人，順位抵押權(quán)設(shè)立應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人之間的抵押擔(dān)保法律關(guān)系而決定。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);順位抵押權(quán);重復(fù)抵押;抵押權(quán)變更

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0043-46 收稿日期：2021-02-03

作者簡(jiǎn)介：金富強(qiáng)，永康市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

不動(dòng)產(chǎn)順位抵押權(quán)，依字面理解是抵押當(dāng)事人在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)，該物上已經(jīng)有擔(dān)保物權(quán)的存在，兩者在設(shè)立時(shí)有優(yōu)后順位。其本質(zhì)是抵押物的重復(fù)抵押，只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，對(duì)抵押物的變價(jià)款抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償?shù)捻樜弧Ｒ虼耍Q為“抵押權(quán)人之順位權(quán)”。順位抵押權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)中，相當(dāng)普遍。但在不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，對(duì)順位抵押權(quán)的認(rèn)識(shí)不徑相同，有的認(rèn)為，順位抵押權(quán)只存在于不同的抵押權(quán)利人之間;也有的認(rèn)為，同一抵押權(quán)利人可以設(shè)立順位抵押權(quán)。筆者認(rèn)為：在實(shí)務(wù)中，順位抵押權(quán)主體上一般情形是不同的主體，但也不限于順位抵押權(quán)人是同一抵押權(quán)人，順位抵押權(quán)設(shè)立應(yīng)由抵押人與抵押權(quán)人之間的抵押擔(dān)保法律關(guān)系而決定。

1 順位抵押權(quán)的產(chǎn)生和發(fā)展

由1988年最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見〈試行〉》第115條規(guī)定可知，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人就抵押物已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效。由此可知，對(duì)抵押物重復(fù)抵押是有限的認(rèn)可。即，抵押人再抵押需抵押權(quán)人同意，否則無(wú)效。反言之，抵押權(quán)人同意，重復(fù)抵押有效。第115條第2款規(guī)定了抵押物清償債務(wù)的優(yōu)先受償順序，這是順位抵押權(quán)產(chǎn)生的規(guī)定。

1995年《擔(dān)保法》第35條第2款規(guī)定：財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。對(duì)抵押物重復(fù)抵押和再次抵押作了界定。即，對(duì)重復(fù)抵押予以了否定評(píng)價(jià)，對(duì)抵押物價(jià)值余值的再次抵押則予以肯定。2007年《物權(quán)法》第199條規(guī)定了同一抵押物上的抵押權(quán)受償順序，肯定了抵押物可以重復(fù)抵押。2021年實(shí)施的《民法典》繼承了《物權(quán)法》的規(guī)定，同樣肯定了抵押物重復(fù)抵押有效。

從上述可知，順位抵押權(quán)發(fā)展是對(duì)抵押物重復(fù)抵押認(rèn)可的過(guò)程，從起初的有限認(rèn)可，到全面否定，再到肯定評(píng)價(jià)。其間規(guī)定的法律規(guī)則是對(duì)主體不同的抵押權(quán)人之間順位權(quán)的處理規(guī)定。

2 順位抵押權(quán)的主體不限于不同主體

順位抵押權(quán)主體之間是不同的權(quán)利主體，這一點(diǎn)勿容置疑。《民法典》第414條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)可以向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押。可見，順位抵押權(quán)主體是不同的主體。

多個(gè)抵押權(quán)的效力順序處理規(guī)則為：抵押權(quán)已登記的，按登記時(shí)間先后確定清償順序;登記的抵押權(quán)先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比債清償。但針對(duì)同一權(quán)利主體項(xiàng)下，抵押物的重復(fù)抵押沒(méi)有明文禁止的規(guī)定。如，同一抵押物為相同債務(wù)人“借新貸還舊貸”的再次抵押，或者同一抵押物為不同債務(wù)人同一時(shí)間提供再抵押，等等，這些問(wèn)題都涉及抵押物再次抵押的問(wèn)題。

那為什么抵押權(quán)人想辦理順位抵押呢？

（1）從當(dāng)事人內(nèi)部分析，是抵押權(quán)人（銀行）的格式合同造成。因?yàn)橹鱾鶛?quán)合同中對(duì)抵押條款格式化，限制了抵押條款的變更。若需要變更抵押權(quán)擔(dān)保的內(nèi)容，或?yàn)樾略龅谌藫?dān)保，只能重新簽訂主債權(quán)合同。

（2）從外部強(qiáng)制力的限制影響看，抵押物被司法、行政等部門查封，觸發(fā)債權(quán)確定的發(fā)生。在司法行政限制解除后，如債務(wù)人借新貸還舊貸中，抵押當(dāng)事方需求抵押物重新抵押。

（3）國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升，抵押物的價(jià)值處于上升的空間，變現(xiàn)的價(jià)值遠(yuǎn)大于設(shè)立抵押擔(dān)保時(shí)的貸款價(jià)值，在充分發(fā)揮物的效用下，抵押物在同一主體權(quán)利人項(xiàng)下有再次抵押的需求。

（4）抵押登記制度的法規(guī)宣傳不足，造就抵押權(quán)人利用慣性思維，在不注銷舊抵押權(quán)前，先登記新的抵押權(quán)，來(lái)規(guī)避物權(quán)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

以上原因，造就了同一主體項(xiàng)下順位抵押權(quán)的強(qiáng)烈需求。同一主體項(xiàng)下順位抵押權(quán)，有些情形只需辦理抵押權(quán)變更即可，有些情形可辦理順位抵押權(quán)。當(dāng)然辦理抵押權(quán)變更，需要債權(quán)方（銀行）對(duì)抵押合同更加靈活的管理，在合法合規(guī)及管控風(fēng)險(xiǎn)之下，與抵押人達(dá)成一致表示。下文所舉抵押權(quán)變更的例子中，均默認(rèn)銀行對(duì)主合同中“抵押條款”的內(nèi)容合同化，即單獨(dú)形成抵押合同，特此說(shuō)明。

3 同一主體的順位抵押權(quán)可以通過(guò)抵押權(quán)變更達(dá)到物權(quán)擔(dān)保

依《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）的有關(guān)規(guī)定，可以通過(guò)變更抵押合同的各類擔(dān)保事項(xiàng)，或?qū)⑿庐a(chǎn)生的債權(quán)納入原抵押合同擔(dān)保范圍內(nèi)，或?qū)鶆?wù)履行期限變更，如此只需辦理抵押權(quán)變更登記，而不必再辦抵押權(quán)順位登記。即，抵押合同與債權(quán)合同相分離，有助于融資貸款業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，也有助于理順同一主體抵押權(quán)順位的登記。

抵押權(quán)變更登記規(guī)范了順位抵押權(quán)。根據(jù)《細(xì)則》第68、72條的規(guī)定了抵押權(quán)變更登記的情形有：

（1）抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱變更;

（2）被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額或最高債權(quán)數(shù)額變更;

（3）債務(wù)履行期限或債權(quán)確定期間變更;

（4）抵押權(quán)順位變更等情形。

針對(duì)同一權(quán)利和義務(wù)人，抵押當(dāng)事人可以通過(guò)變更抵押協(xié)議，為新產(chǎn)生的債權(quán)提供擔(dān)保。而不需要債務(wù)人重新還款，這樣減輕了債務(wù)人的還款壓力，也更大地發(fā)揮物的價(jià)值，達(dá)到抵押物的“物盡其用”。當(dāng)然，抵押權(quán)變更對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，需其他抵押權(quán)人書面同意。但要注意，最高額抵押權(quán)變更登記僅限于主債權(quán)未確定的情形，或出現(xiàn)債權(quán)確定的情形，依《民法典》第422、423條規(guī)定，最高額抵押權(quán)不能辦理變更登記。

如工商銀行的“房抵分期”業(yè)務(wù)，抵押人購(gòu)買商品房時(shí)已經(jīng)辦理了按揭抵押，現(xiàn)抵押人為再次消費(fèi)融資的需要，銀行亦有放貸的需求。新產(chǎn)生的債權(quán)合同，需要抵押物再次抵押物權(quán)擔(dān)保。這是同一債權(quán)債務(wù)的民事法律關(guān)系下，又產(chǎn)生同一抵押擔(dān)保的民事法律關(guān)系。也就是說(shuō)，同一主從合同法律關(guān)系下的抵押登記，提供抵押權(quán)變更協(xié)議，申請(qǐng)抵押權(quán)變更即可。

再比如“借新貸還舊貸”的業(yè)務(wù)中，如新舊抵押人相同，辦理抵押權(quán)變更登記即能保障新貸債權(quán)。依法釋〔2020〕28號(hào)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第16條的規(guī)定：主合同當(dāng)事人協(xié)議以新貸償還舊貸，債權(quán)人請(qǐng)求舊貸的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持;債權(quán)人請(qǐng)求新貸的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，按照下列情形處理：（1）新貸與舊貸的擔(dān)保人相同的，人民法院應(yīng)予支持;（2）新貸與舊貸的擔(dān)保人不同，或者舊貸無(wú)擔(dān)保新貸有擔(dān)保的，人民法院不予支持，但是債權(quán)人有證據(jù)證明新貸的擔(dān)保人提供擔(dān)保時(shí)對(duì)以新貸償還舊貸的事實(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外。主合同當(dāng)事人協(xié)議以新貸償還舊貸，舊貸的物的擔(dān)保人在登記尚未注銷的情形下同意繼續(xù)為新貸提供擔(dān)保，在訂立新的貸款合同前又以該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)為其他債權(quán)人設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，其他債權(quán)人主張其擔(dān)保物權(quán)順位優(yōu)先于新貸債權(quán)人的，人民法院不予支持。

由此反向理解，同一主從法律關(guān)系下，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變更抵押權(quán)，為新貸提供物權(quán)擔(dān)保的，在原舊貸的擔(dān)保責(zé)任范圍內(nèi)，該抵押權(quán)變更的效力優(yōu)先后順位抵押權(quán)人。因此，抵押權(quán)人不必再新設(shè)順位抵押權(quán)，再注銷舊抵押權(quán)。相同道理，若已經(jīng)存在多個(gè)順位抵押權(quán)人，“借新貸還舊貸”若設(shè)立順位抵押權(quán)后（設(shè)立抵押時(shí)，抵押權(quán)人已經(jīng)明知該抵押物已經(jīng)存有其他抵押權(quán)人），再注銷原抵押權(quán)，將使原抵押權(quán)喪失優(yōu)先權(quán)。

因此，抵押權(quán)變更登記規(guī)范了同一主從法律關(guān)系的順位抵押權(quán)，有利地減輕債務(wù)人的融資壓力，降低交易成本，保障抵押權(quán)人的利益，符合同一財(cái)產(chǎn)上多個(gè)抵押權(quán)產(chǎn)效力順序規(guī)定的規(guī)則。當(dāng)然，同一抵押權(quán)人的順位抵押權(quán)也存在例外。

4 同一抵押權(quán)人順位抵押登記的例外情形

根據(jù)上文的分析，一般情況下，順位抵押權(quán)人是不同民事法律主體，同一主體的抵押不會(huì)產(chǎn)生順位。但抵押物已經(jīng)存有多個(gè)順位抵押權(quán)人下，其中某抵押權(quán)人增加了抵押人的擔(dān)保責(zé)任的，在不影響后順位抵押權(quán)人的利益下，只能辦理順位抵押權(quán)。這就是同一主體順位抵押權(quán)的例外。

舉例說(shuō)明，甲乙丙公司按2：2：6份額共有一處不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，商定用該不動(dòng)產(chǎn)作抵押擔(dān)保，分別向丁銀行借款2000萬(wàn)元，其中甲借款400萬(wàn)元，兩個(gè)月后乙借款400萬(wàn)元，半年后丙借款1200萬(wàn)元。甲乙丙公司共有不動(dòng)產(chǎn)為甲公司向丁銀行借款400萬(wàn)元，并辦理了抵押權(quán)登記，對(duì)乙丙借款的抵押登記如何辦理？

筆者認(rèn)為，該類型抵押業(yè)務(wù)只能通過(guò)辦理抵押權(quán)順位來(lái)辦理。因?yàn)閭鶛?quán)合同是主合同，抵押合同是從合同，主從合同關(guān)系緊密聯(lián)系。抵押人與抵押權(quán)人簽訂的抵押合同形成的抵押擔(dān)保法律關(guān)系雖然相同，但由于主合同的法律關(guān)系不一樣，此類抵押有別于債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人均相同的抵押權(quán)變更。因此，雖然抵押擔(dān)保關(guān)系相同，但主債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系不同，而且主債權(quán)合同產(chǎn)生的時(shí)間不同，原抵押權(quán)設(shè)立當(dāng)時(shí)，沒(méi)想會(huì)發(fā)生增加新債務(wù)人的情形。在為新債務(wù)人乙丙擔(dān)保時(shí)，該抵押登記只能辦理順位抵押。

再如，上例中假設(shè)為丙提供抵押擔(dān)保時(shí)，已經(jīng)存在有順位抵押權(quán)人戊債權(quán)金額600萬(wàn)元，此時(shí)抵押物為甲乙擔(dān)保的800萬(wàn)元債權(quán)，兩項(xiàng)抵押擔(dān)保債權(quán)共計(jì)1400萬(wàn)元，甲通過(guò)變更抵押權(quán)將債權(quán)數(shù)額擴(kuò)大到2000萬(wàn)元，損害了后順位抵押權(quán)人戊的利益，甲優(yōu)先戊的受償債權(quán)為800萬(wàn)元而非2000萬(wàn)元。因此，抵押物為丙擔(dān)保1200萬(wàn)元的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理順位抵押權(quán)。即使是抵押擔(dān)保關(guān)系相同，也只能辦理順位抵押權(quán)登記。

在最高額抵押擔(dān)保中，抵押物被查封，發(fā)生了債權(quán)確定的情形，在查封的不動(dòng)產(chǎn)被解除限制的情形下，債權(quán)人用“借新貸還舊貸”的抵押登記問(wèn)題。此時(shí)應(yīng)依《細(xì)則》第73條辦理確定最高額抵押權(quán)的登記（筆者認(rèn)為此時(shí)為一般抵押權(quán)），再視有無(wú)其他順位抵押權(quán)人的情形申請(qǐng)抵押權(quán)變更或順位抵押權(quán)。

綜上所述，順位抵押權(quán)主體上不必拘泥于僅發(fā)生在不同主體之間，根據(jù)業(yè)務(wù)的需求可以是同一主體。在同一主從法律關(guān)系下，沒(méi)有其他順位抵押權(quán)人時(shí)，一般可以通過(guò)變更抵押權(quán)來(lái)變更擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任，但影響他人利益的，只能通過(guò)辦理順位抵押權(quán)，促進(jìn)資金融通和安全，發(fā)揮“物盡其用”的效用。