不動產撤銷登記辦理初探

楊春祥　程相英　賀兆成

摘要：在不動產登記工作中，時有遇到當事人持法院出具的房屋買賣合同無效的判決書及協助執行通知書向登記機構申請撤銷登記，也有因申請人提供虛假材料導致登記結果錯誤、利害關系人申請撤銷產權登記，或登記機構行為失當造成錯誤登記需要自我糾錯做撤銷登記的情況?；诖?，提出一些個人看法。

關鍵詞：不動產;撤銷登記;糾錯;利害關系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0047-49 收稿日期：2021-03-02

作者簡介：楊春祥、程相英、賀兆成，日照市不動產交易登記中心。

1 相關法律規定

不動產統一登記制度實施前，住建部印發的《房屋登記辦法》規定，司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記。原國土資源部印發的《土地登記辦法》和統一登記后的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）及《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）都沒有設立撤銷登記業務類型，在《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）中也沒有對撤銷登記的表述。由此登記機構在根據法律文書做撤銷登記時，往往陷入兩難境地，按要求辦，沒有明確適用的登記類型;不按要求辦，容易被法院判定為不履行協助執行義務的行為。按照《民事訴訟法》規定，法院可處罰款，拘留負責人，并可提出紀律處分建議。

撤銷登記的目的是恢復原權利人對產權的歸屬，有登記機構采用了變更登記、轉移登記或撤銷登記等類型實現了登記簿權利歸屬的變化，但筆者認為以上業務類型均不合適。根據《細則》規定，權利人因姓名、名稱等變更申請變更登記并不涉及物權歸屬的變化，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等原因申請的轉移登記須繳納有關稅費，也不符合撤銷登記的要求，而注銷登記則是因產權消滅、放棄權利等辦理的業務，辦理結果將使涉案不動產物權處于無主狀態，顯然與撤銷登記的要求相去甚遠。但如果將撤銷登記認定為對登記簿記載錯誤事項的修正，則可以選擇更正登記。根據《規范》對更正登記操作的具體要求，更正登記可對登記簿記載的權利主體予以更正，從辦理結果上可實現撤銷登記的目的，故有必要對登記簿錯誤以及更正登記的適用作一分析。

2 登記簿錯誤類型劃分

不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，是物權歸屬和內容的根據。《物權法》將不動產登記簿錯誤表述為“不動產登記簿記載的事項錯誤”，一些不動產登記機構理解為只有在登記過程中錄入有誤，造成登記結果與申請材料不一致的方可認定為登記簿錯誤，如果登記過程操作無誤，卻因登簿后法院判決登記原因無效，造成登記簿記載事項與新的事實不一致，也不能認定為登記簿錯誤。筆者認為，從理論上講，錯誤是相對于正確而言的，只要是登記簿記載的內容和實際情況不符的，都應認定為登記簿錯誤，不應僅限于登記行為瑕疵導致的錯誤。從不動產登記的法律規定和實踐看，不動產登記實為不動產物權的公示方式，登記結果可能與實際不符，如以與群眾密切相關的轉移登記為例，不動產轉移雙方當事人意思表示的產權轉移合同是物權變化的根本原因，如果法院或仲裁委員會的生效法律文書裁決合同無效，則登記原因無效，登記結果便與實際權利歸屬不符，將由此導致登記簿記載權利主體錯誤。

按照登記簿記載事項的性質可以將錯誤分為權利事項錯誤和非權利事項錯誤，權利事項錯誤包括物權主體記載錯誤、記載了不存在的物權、權利限制事項記載錯誤登記;非權利事項錯誤包括不動產的坐落等自然狀況錯誤以及權利人姓名、名稱記載錯誤等。按照登簿時間前后可分為初始錯誤和嗣后錯誤，初始錯誤是在登簿前存在的錯誤，初始錯誤包括權利人名稱、身份證號碼等錄入錯誤，也包括申請人提供虛假材料導致的登記結果錯誤等等;嗣后錯誤是指在登簿時事項正確，但在登簿后因新的法律事實導致的登記簿記載事項與實際情況不符，如前文所述的法律文書導致的登記簿權利事項錯誤。

對于登記簿記載事項錯誤的修正途徑，在不動產統一登記前，原土地、房屋登記機構都有規定。原住建部《房屋登記辦法》規定可依據生效法律文書通過撤銷登記恢復登記簿記載權利信息，原國土資源部《土地登記辦法》則規定通過兩種更正登記方式恢復權利：一是國土資源行政主管部門發現登記簿錯誤的，在報經人民政府批準后進行更正登記，涉及權利歸屬的，應當對更正登記結果公告。二是利害關系人可以持土地權利人書面同意更正的證明文件申請更正登記。

不動產統一登記后，相關的法律法規針對登記簿錯誤設立了更正登記業務類型，但登記簿權利歸屬事項錯誤是否可適用更正登記并沒有明確界定。自然資源部不動產登記中心《不動產登記暫行條例實施細則釋義》舉例中闡釋了利害關系人可申請的更正登記內容，其中的權利權屬狀況一項，“某甲認為登記簿上記載為某乙的房屋應當歸屬于自己，從而申請更正”。《規范》規定“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記”，據此，利害關系人只要有充分證據證明登記簿記載事項錯誤，包括權利歸屬等，均可申請更正登記，通過更正登記業務實現撤銷登記目的。

3 權利事項更正登記的業務辦理

更正登記從發起主體可分為依申請更正登記和依職權更正登記，依申請更正登記由權利人或利害關系人發起，由于更正登記請求權在性質上屬物權性的請求權，涉及權利主體更正的，只能是實際權利人也就是利害關系人申請?！段餀喾ā泛汀都殑t》規定了利害關系人更正登記簿權利事項錯誤的兩種途徑：一是登記簿記載權利人同意的更正登記。如果利害關系人和登記簿記載權利人對于物權的歸屬和登記簿記載的錯誤事項沒有爭議，登記機構可以根據登記簿記載權利人的書面同意即可推定登記簿權利主體記載事項錯誤，受理利害關系人申請的更正登記。二是利害關系人未獲得登記簿記載權利人同意的更正登記。當事人對權利的歸屬存在民事爭議，登記機構無法判定利害關系人是否享有真正的更正登記請求權，需要利害關系人申請法院、仲裁委員會或其他有權機關先確認其不動產物權，然后向登記機構提交生效的法律文書等能夠證實申請更正登記。

對不動產登記機構依職權更正登記的，《細則》也規定了兩種方式：一是不動產登記機構發現并通知當事人，當事人當事人同意并申請的更正登記。二是當事人不配合，登記機構經公告后直接辦理的更正登記，此辦理模式可理解為依職權更正登記。在實際工作中，按照不動產登記一般程序劃分，還有依囑托登記，即法院、檢察院等有權機關出具囑托文件辦理的登記，其中涉及登記簿錯誤的，也可以理解為不動產登記機構的依職權更正登記。

依職權更正登記涉及不動產物權歸屬的，將對不動產物權的名義權利人造成妨害，所以有必要嚴格設置依職權更正登記的適用范圍和程序、要件。根據不動產登記簿權利事項錯誤的原因，筆者認為，依職權更正登記可分為以下兩種類型辦理：一是申請登記的材料正確，但登記機構的行政行為失當造成登記簿權利事項錯誤，如權利主體名稱、類型、期限等錄入有誤，錯誤的記載產權或設定了查封、抵押等限制條件。該種情況，無論是登記機構通過內部質量檢查發現的錯誤還是當事人提出的申請，登記機構依據申請資料充分證明的確登記行為失當造成了登記錯誤的，通過依職權或依申請更正登記進行自我糾錯，是對行政行為的規范完善，并不涉及不動產物權的轉移而影響到物權真實權利人的權益。但應當注意，必須要通知當事人申請，只有在當事人不配合的情況下，登記機構才能在公告15個工作日后依法更正。二是申請人提交的產權轉移合同無效、提供虛假資料等登記原因錯誤造成登記結果錯誤，登記機構囿于實質審查能力難以在受理時審核材料的真實性，也不具備在登簿后通過行政程序認定申請材料效力的權力，尤其是在當前登記崗位準入寬松、從業人員法律素養和專業能力尚需提高的，依職權更正登記的適用范圍、登記流程尚需進一步完善的情況下，不易賦予登記機構過多的自由裁量權，否則，將會更多的增加登記風險，損害權利人的合法權益，破壞不動產物權登記的公示效力。故此，在未獲登記簿記載權利人同意的情況下，須由司法機關、仲裁委員會出具生效法律文書確定物權的歸屬，但法院、檢察院等有權機關直接出具囑托文件要求登記機構予以更正的，登記機構可以直接依職權更正登記。

總之，為更好地保護群眾的合法權益，維護司法權和行政權的權威，在當前沒有明確的撤銷登記業務類型的情況下，不動產登記機構在加強專業水平提升的同時，應積極與法院、仲裁委會員等部門溝通協調，爭取在法律文書對產權的歸屬方面予以確認，以更好的適用更正登記業務類型。同時，也建議在制定《不動產登記法》、修訂《條例》時，能夠考慮設立明確的撤銷登記業務類型，以便地方登記機構業務辦理。