新規(guī)發(fā)威、地區(qū)樓市過熱？誰“導(dǎo)演”了房貸受限風(fēng)波

孟凡霞 馬嫡

北上廣深的房貸動(dòng)向一直牽動(dòng)市場神經(jīng)。近期，關(guān)于“滬廣深地區(qū)多家銀行房貸被曝暫停”的消息，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

1月26日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)銀行批貸基本正常，不過，也有部分銀行因額度分配等問題，放款節(jié)奏有所放緩。房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”的全國統(tǒng)一政策下，卻出現(xiàn)了分城差異，是占比“踩線”的銀行受“新規(guī)發(fā)威”的影響，還是部分交易活躍地區(qū)的個(gè)例現(xiàn)象？后續(xù)銀行房貸額度是否會(huì)有所收緊、銀行還會(huì)受到哪些影響，也受到市場的關(guān)注。

北京部分銀行房貸放款節(jié)奏放緩

近期有媒體報(bào)道，受房地產(chǎn)貸款“兩道紅線”影響，上海、廣州、深圳地區(qū)有銀行房貸發(fā)放放緩甚至有多行出現(xiàn)停貸的情況。就北京地區(qū)情況如何，1月26日，記者采訪多家銀行和貸款中介了解到，北京地區(qū)銀行的房貸額度整體充足，批貸正常。

某股份行北京分行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，該行按揭業(yè)務(wù)正常推進(jìn)，沒有停貸的情況，1月額度比較寬松，放款速度也沒什么問題。“現(xiàn)在我行房貸放款正常，銀行批貸放款率高，成功率是每年最高的時(shí)期。”某股份行北京地區(qū)一支行信貸經(jīng)理如此表示。

銀行發(fā)放房貸分為審批和放款兩個(gè)環(huán)節(jié)，多數(shù)在北京地區(qū)展業(yè)的銀行表示，目前房貸審批及放款均正常。但也有銀行及中介表示，受臨近春節(jié)等因素影響，銀行放款節(jié)奏會(huì)受到限制。

一位城商行信貸經(jīng)理表示，現(xiàn)在北京放款正常，房貸7-15天下款，不過因?yàn)榇汗?jié)原因，可能臨近春節(jié)時(shí)期房貸節(jié)奏會(huì)有變化。

“年前沒有政策調(diào)整，房貸年前審批力度可以，但目前只能申請額度，放款只能等年后了。快到春節(jié)了，目前北京已經(jīng)有銀行停止放款了，其他銀行估計(jì)還有一周的時(shí)間都會(huì)暫停放款，肯定越往后越難辦。”某銀行貸款中介對記者如是說。

近期，“房貸變天”等消息見諸報(bào)端，但值得關(guān)注的是，梳理相關(guān)信息可以發(fā)現(xiàn)，目前市場上出現(xiàn)“停貸”消息的銀行大多是房貸集中度“踩線”的銀行。光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，受房貸紅線影響，主要是個(gè)人住房按揭貸款觸及紅線銀行“停貸”。

此前，2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比兩個(gè)指標(biāo)上限，對占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年或4年調(diào)整過渡期。《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

從此項(xiàng)規(guī)定帶來的直接影響看，東吳證券研報(bào)指出，如果基于2020年中報(bào)數(shù)據(jù)測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標(biāo)、11家房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)。

談及近期的房貸受限風(fēng)波是否有受到影響，華夏銀行方面表示，截至2 02 0年末，該行個(gè)人住房按揭貸款余額占比符合房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。目前該行北京地區(qū)堅(jiān)持落實(shí)“房住不炒”政策，滿足首套剛需，支持改善需求，穩(wěn)步發(fā)展業(yè)務(wù)。

“房貸受限是總行的問題，總行超越了監(jiān)管紅線，所以要停管控，基層受不受影響在于各地分行是否已經(jīng)超越了指標(biāo)。”某股份行北京一支行相關(guān)人士如是說。他進(jìn)一步補(bǔ)充道，總行有房貸總指標(biāo)，然后分給各地分行一定的額度，如果分行本身放款超過額度了，就需要調(diào)整。另外，即使總行超了紅線，但是分行額度還夠，就不會(huì)受影響。

地區(qū)市場過熱成額度受限重要誘因

北上廣深的房貸動(dòng)向一直牽動(dòng)市場神經(jīng)。與廣州、深圳、上海多地銀行出現(xiàn)“停貸”、額度緊張的情況相比，北京市場略顯“平靜”。

在全國統(tǒng)一政策，僅有部分地區(qū)銀行出現(xiàn)額度受限情況的背景下，也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，此次房貸受限風(fēng)波不能簡單歸于受央行“兩條紅線”新規(guī)的影響，更多與部分地區(qū)市場交易活躍貸款申請積壓有關(guān)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下全國一二線熱點(diǎn)城市房貸基本正常，少數(shù)城市包括上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)交易活躍，出現(xiàn)了放款排隊(duì)現(xiàn)象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒有出現(xiàn)政策變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點(diǎn)城市2020年交易活躍，少數(shù)交易申請積壓，挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節(jié)奏。從當(dāng)下市場實(shí)際情況看，熱點(diǎn)城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長，部分城市從1個(gè)月拉長到了2個(gè)月。從銀行政策看，目前沒有變化，當(dāng)下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易能正常貸款。

“房貸變化不全是政策原因，有些城市交易活躍了，放款稍微慢了一點(diǎn)。2月是春節(jié)，交易少了，自然放款就又能正常了。”張大偉如是說。

事實(shí)上，國內(nèi)對樓市“房住不炒”的態(tài)度非常明確，此次房貸收緊的部分地區(qū)的房價(jià)近段時(shí)間漲幅較大，而針對上海、深圳出現(xiàn)樓市熱的情況，兩地也迅速出臺(tái)了調(diào)控政策。1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，從嚴(yán)格執(zhí)行限購政策、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策、嚴(yán)格商品住房銷售管理等多方面給市場降溫。兩天后，1月23日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴(yán)格審查購房人資格、加大違規(guī)懲罰力度等方面入手調(diào)控。

新規(guī)下部分銀行擬收緊額度

除了地區(qū)樓市的分城差異，長期來看，自今年1月1日起正式實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中制度新規(guī)對后續(xù)銀行房貸變動(dòng)以及業(yè)務(wù)的影響如何，頗受市場關(guān)注。

周茂華指出，房貸新規(guī)的初衷，是為銀行設(shè)置“安全邊界”，避免銀行對房地產(chǎn)過度依賴的潛在風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)銀行加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域支持。由于銀行房貸新規(guī)落地實(shí)施，部分觸及紅線的銀行新增房貸業(yè)務(wù)受限，存量業(yè)務(wù)面臨整改壓力。尤其一線城市在全國具有風(fēng)向標(biāo)作用，樓市調(diào)控常態(tài)化，近期剛出臺(tái)的銀行房貸新規(guī)有望得到嚴(yán)格落實(shí)。

“我們之前做的不激進(jìn)，所以還可以正常申請貸款，有幾個(gè)行就超了新規(guī)紅線，后續(xù)應(yīng)該會(huì)停。”上述股份行北京一支行相關(guān)人士表示。北方一家城商行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，新規(guī)之下，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款增量肯定受影響，空間已經(jīng)不大了，房貸也會(huì)連帶受影響，但是現(xiàn)在還沒出細(xì)則，需要等監(jiān)管落實(shí)細(xì)節(jié)政策要求。

“新規(guī)要求的時(shí)間是1月1日起，我們行的占比是超標(biāo)的，目前沒有收到領(lǐng)導(dǎo)的通知要在2年還是4年過渡完，但具體的安排很快就會(huì)下發(fā)。北京地區(qū)的房貸額度總行一直給的很緊，目前還沒有明顯收縮的情況，但我聽說上面已經(jīng)計(jì)劃要收緊額度了，客戶現(xiàn)在申請房貸還能放款，再過一個(gè)月就不好說了。”一位股份行工作人員如是說。

在周茂華看來，基于銀行房貸新規(guī)影響，由于各家銀行房貸是否觸及紅線存在差異，后續(xù)也將影響各家房貸情況，對于超限的“停貸”多久，關(guān)鍵要看這些銀行何時(shí)能采取措施“騰挪出房貸空間”。但值得關(guān)注的是，近期市場對于房貸資產(chǎn)證券化有所升溫，這可能成為部分銀行合法“規(guī)避”房貸紅線的一個(gè)途徑，后續(xù)市場發(fā)展仍有待觀察。