土地增值稅實施中若干問題探析

孫海鳳

摘 要：隨著市場經濟持續發展，土地增值稅逐漸成為地方稅收的一個重要稅種，土地增值稅清算是整個土地增值稅征收管理的重要環節，是房地產開發項目土地增值稅管理的重點。目前很多房地產企業依然需要繳納高額土地增值稅，高額的土地增值稅擠占了企業的利潤空間，降低了房地產項目的經營效率。如果土地增值稅扣除項歸集缺失計算混亂，直接會導致增值額虛高，稅率適用不當，繳納的土地增值稅金額超過實際應繳金額，使企業面臨巨大的稅務風險。本文從調控背景下房地產行業的發展困境入手，指出土地增值稅的節稅意義，闡述了房地產開發企業土地增值稅的節稅策略和注意事項，并結合實際進行分析，希望為納稅處理工作提供參考。

關鍵詞：土地增值稅;實施;問題

引言

隨著經濟快速發展，人民群眾的收入和消費水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的內容，其需求量也呈現上漲的趨勢，讓房地產行業獲得了極大的發展空間和機遇，同時也增加了稅收的種類特別是土地增值稅，這對于房地產企業的財務、資金管理規劃有著直接的影響，為此房地產企業要重視開展土地增值稅納稅籌劃，通過科學化的籌劃方法優化企業的稅務管理，使房地產企業獲得良好的經濟效益、社會效益。

1土地增值稅概述

房地產企業土地增值稅的計稅依據就是房地產企業開發中形成的土地增值額，增值額與征稅數額之間是呈正比關系的。對于土地增值稅，國家的調控也經歷了數次，通常就是對土地增值稅的數額進行調整，從而對上漲的房價進行控制。具體而言房地產土地增值稅由以下要素構成，首先是應納稅額，這是房地產企業在開發建設中，在進行房地產項目交易過程中產生的增長額和相對應的稅率相乘，并扣除相應速算扣除率，得到的數額就是應納稅額。其次為納稅人。從稅收角度來看，納稅人是通過國有土地、建筑物交易，在建筑行為中獲得利益的企業。

2土地增值稅實施面臨的主要問題

2.1企業沒有充分利用清算政策

國家對房地產項目的清算條件出臺了專門的通知，滿足要求的房地產項目應當進行清算;但在項目銷售過程中，有些已經滿足清算條件的企業卻不進行項目清算。這樣不僅不符合國家政策的規定，為企業帶來稅務風險，也不利于房地產公司整體進行稅務管理和各稅種的籌劃，同時擠占了項目資金，從長期來看，不利于企業的發展。

2.2企業納稅籌劃管理力度不夠

由于土地增值稅的特性，一般在項目開工前就會設計好整個開發銷售方案，這需要管理者有較強的管理能力并能熟練掌握相關知識。但是項目涉及的方面較多，可能存在疏漏的地方，而且房地產企業中一般會存在費用混亂、利息歸屬不清的問題，這給企業的納稅籌劃帶來了難度，而且可能會帶來稅務風險。

2.3缺乏專業型人才

稅務本身就是一門細碎復雜的學科，企業會計財務人員對稅務的理解往往不如對財務的理解透徹，因此，在進行納稅籌劃時可能難以達到預計的效果。另外稅務相關規定變動頻繁，財務人員可能難以掌握所有新政策的動向及含意，難以利用好新政策。“營改增”已經推行了好幾年，但是還有部分財務人員不能處理好這部分涉稅業務，難以進行納稅籌劃。

3房地產企業土地增值稅納稅籌劃的有效策略

3.1活設計籌劃方案

稅法變動較為頻繁，而且企業的經營狀況也是復雜多變的，企業的納稅籌劃方案應根據內外環境的變化對企業的稅收方案重新評估，做出合適及時的調整，分散企業的稅收風險，保證對稅收方案的靈活運用，使企業在面對變化時也能及時適應采用新的籌劃方法。

3.2建立稅務風險預警

由于稅務籌劃本身具有變動性，而且主觀性較大，因此隱藏的稅收風險也較大。企業可以將自身相關業務、稅務和當前較為先進的大數據等技術結合起來，建立稅務風險預警系統，這更能及時發現企業蘊含的稅務風險，盡快找出應對方案，避免因稅務風險給企業帶來資金損失。

3.3提高稅務人員籌劃意識

由于企業稅收籌劃具有全局性的特點，稅收籌劃工作往往會涉及企業的各個部門，需要企業對員工進行有意識的稅收籌劃觀念培養;企業財務管理者應當注重稅務知識的學習，結合企業實際情況對業務進行有預見性的稅收籌劃;籌劃的相關員工也應當將自己的業務工作有效地和稅收籌劃相結合。只有如此才有利于企業整體增強稅收籌劃意識，提高稅收籌劃工作效率。

3.4信息分析及風險識別平臺

依托政務數據和第三方數據，驗證企業申報數據是否存在風險，包括房地產收入、房地產面積、土地使用權、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、利息支出、稅金等預警分析模型，針對風險點進行分析識別，預警指標和分析模型涉及與清算相關的所有內容，分別從宏觀、中觀、微觀的角度進行分析，進一步發揮數據在清算中的價值。

3.5優化土地成本分攤方式，確保成本真實準確

一是在取得土地階段注意掛牌文件和土地出讓合同中約定的所有費用明細，確認是否存在土地出讓金以外的其他費用，尤其是不能取得財政收據的其他費用，如存在類似清場費、建設資金等費用，必須提前溝通，盡量囊括在土地出讓金內，如實在不可行必須取得相應的證明資料，例如協議或合同，支付憑證，簽收憑證，收據或者發票等，以備土地增值稅清算時提供足夠的支撐依據。二是選擇最優土地成本分攤方式。房地產企業成本分攤方式有多種，如按占地面積分攤，按建筑面積分攤，按樓層面積及層高分攤等，不同的分攤方式會導致不同業態的增值額不同，適用不同稅率，進而導致應納稅額有很大不同。企業必須提前測算不同成本分攤方式下的企業增情況和對應稅負，使用對企業最為有利的方式進行分攤，以最大程度的減少土地增值稅。

3.6積極關注“營改增”政策變化，加強學習利用土地增

值稅優惠政策

房地產企業的稅務管理部門以及其他員工都應當積極關注“營改增”政策變化，深入學習“營改增”政策，同時及時掌握土地增值稅優惠政策，充分運用以達到降低稅務的目的。房地產企業作為國家重點調控管理的企業，必須要重視稅務政策調整，企業及時組織相關人員深入學習“營改增”政策，掌握各項細節，避免在處理土地增值稅清算工作時，與稅務機關的要求產生矛盾。而且政府針對房地產行業發布的稅務政策文件嚴格規定了企業的收入確認行為。在實際項目開發過程中，房地產企業可以控制增值率實現節省稅負，比如制定產品銷售價格時以稅收臨界點為標準，在增值率靠近臨界點之時不可以繼續提升售價。另外，房地產企業需要充分利用土地增值稅優惠政策，利用的前提是全面學習了解，如土地增值稅政策規定普通住宅項目可以免征土地增值稅，而企業項目增值額超過20%則要全額征收土地增值稅。

結束語

總而言之，在房地產行業中，土地增值稅是十分重要的稅種，它將直接影響建筑工程的基礎價值，不同區域的土地增值稅是有差異的，這也就使得我國大部分房地產項目的價格比較高，所以，房地產企業要通過合適的納稅方法，降低土地增值稅造成的稅務負擔，明確相關政策變化，對稅務管理的方案、制度等進行規劃，使房地產企業的納稅籌劃更加科學合理，提高資源的利用率，使工程項目的價值以及盈利水平得到提升，減少生產成本，促進房地產企業整體實力與競爭力的提升。

參考文獻

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