渭南市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及政策建議

[摘 要]隨著渭南市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。知名房企的入駐，也改變了渭南市房地產(chǎn)業(yè)由本土品牌帶領(lǐng)的局面，給房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力。文章通過對(duì)渭南市2010年至2018年房地產(chǎn)的情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)一些阻礙渭南市房地產(chǎn)發(fā)展的問題，并提出一系列促進(jìn)渭南市房地產(chǎn)發(fā)展的建議。

[關(guān)鍵詞]渭南市房地產(chǎn);發(fā)展現(xiàn)狀;政策建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.14.036

1998年7月國(guó)務(wù)院實(shí)施住房貨幣化改革，這次改革推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)消費(fèi)逐漸成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)城鎮(zhèn)就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)日益突出[1]。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、制造業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)[2]。

近些年，隨著城市化進(jìn)程的加快，渭南市房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。2016年開始，許多知名房企紛紛入駐渭南，改變了渭南市房地產(chǎn)以本土品牌為主的局面，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的活力。2018年渭南市推進(jìn)建設(shè)關(guān)中平原城市群次核心城市，不斷增強(qiáng)建設(shè)力度，政策支持力度較大。渭南市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，也暴露出來了一些阻礙發(fā)展的隱患，如融資渠道狹窄、庫存問題有待解決等，從而抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何改善渭南市房地產(chǎn)存在的一些問題，也成了促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，避免生產(chǎn)、生活、金融等方面矛盾的關(guān)鍵[3]。

文章通過對(duì)渭南市房地產(chǎn)的基本情況進(jìn)行分析，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題提出建議。

1 房地產(chǎn)基本情況

1.1 房地產(chǎn)投資情況

2010年以來，渭南市國(guó)內(nèi)貸款的占比較低，房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于選擇利用自籌資金和其他資金進(jìn)行投資，自籌資金和其他資金占比八成以上，外資投入基本為0。對(duì)比分析2010至2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)，2009年，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的刺激和信貸資金的寬松使得房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2010年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、解決房?jī)r(jià)上漲過快等問題，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了多項(xiàng)通知，包括“國(guó)五條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金等，渭南市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以剛性需求為主導(dǎo)，受政策影響較小，仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速下降。2013年，“新國(guó)五條”加碼調(diào)控，對(duì)渭南市房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了一定的影響。2015年，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)速度換擋、發(fā)展動(dòng)力轉(zhuǎn)換的新常態(tài)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)方面的政策平穩(wěn)寬松，央行5次降準(zhǔn)，受政府宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)業(yè)投資增加。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的重視程度也在不斷加強(qiáng)。2010—2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)見圖1。

從表1可以看出，渭南市房企的融資途徑主要是自籌資金和其他資金來源。自籌資金和其他資金來源占八成以上，這是渭南市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)所需資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，缺乏流動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的資金壓力。并且，為了防范房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款投放的控制、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，使得國(guó)內(nèi)貸款占比較小，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所采取的融資手段并沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。渭南市融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取開發(fā)資金，需要加大自籌資金力度，通過提供一些優(yōu)惠條件吸入購房者的資金。對(duì)渭南市房地產(chǎn)資金來源情況進(jìn)行分析，我們能看出，在其他資金來源中，購房者支付的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占八成以上;在自籌資金中，企業(yè)的自有資金占五成以上。

1.2 房地產(chǎn)銷售情況

渭南市房地產(chǎn)起步較晚，隨著全市城市化、工業(yè)化所帶來的發(fā)展機(jī)遇，2009—2014年的快速發(fā)展，商品房的銷售情況呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。2015年，央行降息5次，降準(zhǔn)5次，全面推廣公積金異地貸款業(yè)務(wù)，但對(duì)渭南市房地產(chǎn)銷售情況并沒有太大的影響，銷售面積有所下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期。2017年，國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，公積金政策開始調(diào)整，銷售面積增加。2018年，出臺(tái)的《大西安立體綜合交通發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中關(guān)于撤銷渭南市，劃歸大西安范疇這一說法使渭南市的樓盤極其火爆，銷售面積同比增加22.5%。

2009年至2014年，渭南市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展，由于房地產(chǎn)業(yè)的周期較長(zhǎng)，前期的建設(shè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋庫存量較大，而2015年銷量突然下降，也使得房屋庫存上升，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也受到影響。2015年，渭南市房地產(chǎn)待售面積為67.56萬平方米，盡管2015年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫存”列為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，但是2016年商品房待售面積為132.86萬平方米;2017年、2018年前三季度，商品房的待售面積為113.03萬平方米、85.80萬平方米，庫存問題仍然很嚴(yán)峻。2009—2018年渭南市房地產(chǎn)銷售情況見表2。1.3 保障房建設(shè)基本情況

1988年開始，我國(guó)開始對(duì)城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行全面改革，低收入群體住無所居成為政府要解決的嚴(yán)峻問題，為了解決這一問題，政府通過實(shí)施棚戶區(qū)改造、改擴(kuò)建廉租房和建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房等一系列措施解決低收入家庭的住房問題，對(duì)中等偏下收入群體提供限價(jià)房、公共租賃住房，積極幫助群眾解決住房困難問題。2009年開始，渭南市加大了保障性住房的建設(shè)力度;2014年，在各縣市區(qū)保障房小區(qū)率先創(chuàng)新設(shè)立“一站式”住房保障服務(wù)大廳，并且推行保障房政務(wù)公開、引進(jìn)社區(qū)化物業(yè)管理、強(qiáng)化保障房后續(xù)管理，僅2014年，基本建成10956套。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2009年至2019年4月，渭南市臨渭區(qū)累計(jì)建設(shè)各類保障性住房61749套，總占地面積2180畝，總建筑面積313萬平方米，其中廉租房17036套，共計(jì)81.18萬平方米;公租房43915套、219.72萬平方米;限價(jià)房798套、8.1萬平方米。目前已分配36010套，入住18482套，惠民家園、民生苑、青青家園等8個(gè)小區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)入住。

2 房地產(chǎn)存在的問題

2.1 融資渠道狹窄抑制房地產(chǎn)的發(fā)展

在當(dāng)前的金融環(huán)境下，渭南市房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要為自籌資金和其他資金，融資渠道狹窄、缺乏創(chuàng)新，未拓展多元化融資渠道，這種融資體系不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。拓寬融資渠道是目前房地產(chǎn)融資的重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極創(chuàng)新，采取股權(quán)融資、基金、抵押等方式[4]。房地產(chǎn)業(yè)耗費(fèi)資金較大、資金回收期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性欠款也成了一種資金來源，如拖欠工程款及房屋預(yù)售收款等。以定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款為資金來源也會(huì)使得支持方銀行承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，這種現(xiàn)象會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)商品是資本密集型商品，狹窄的融資渠道會(huì)阻礙房地產(chǎn)可持續(xù)的發(fā)展。

2.2 房地產(chǎn)庫存量較高

當(dāng)前，土地出讓、房地產(chǎn)企業(yè)及其上下游企業(yè)的稅收是政府的財(cái)政來源之一，使得地方政府過于依賴土地財(cái)政，過度出讓土地，人口城鎮(zhèn)化的速度趕不上土地城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，加大了房屋庫存壓力。渭南作為四線城市，教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等資源集聚程度較低，對(duì)人群的吸引力不強(qiáng)，人群更容易流向經(jīng)濟(jì)密度較高的區(qū)域，對(duì)住房的需求也會(huì)相對(duì)減少。近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，投資利益驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)紛紛入駐渭南市，知名房企如碧桂園、萬科、宏帆廣場(chǎng)、恒大、中海等入駐，進(jìn)行了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，由于之前渭南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是由本土房企帶領(lǐng)，專業(yè)度欠缺、品牌附加值低，隨著知名房企的涌入，會(huì)使得品質(zhì)較低的商品房滯銷，造成庫存量增加，去庫存壓力大。

2.3 保障安居工程問題突出

土地和資金是保障性安居工程建設(shè)大力發(fā)展的保障，必不可少。隨著城市化的深入發(fā)展，政府需要依靠出讓土地獲得財(cái)政收入，又要?jiǎng)潛芡恋亟ㄔO(shè)保障性住房，城市建設(shè)用地供需矛盾突出。保障性安居工程分為兩類：一類是由政府組織建設(shè);另一類是由政府批準(zhǔn)，由企業(yè)事業(yè)單位集資建設(shè)，但由于保障性住房建設(shè)所需資金較多、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)率較低，企業(yè)投資開發(fā)意愿較低，導(dǎo)致資金投入不足、融資渠道狹窄。目前，絕大部分主要是由政府組織建設(shè)。保障性安居工程是一個(gè)回報(bào)率低、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，未來也會(huì)面臨較大的資金壓力。

3 房地產(chǎn)發(fā)展政策建議

3.1 拓寬企業(yè)融資渠道，保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

渭南市房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄，主要以自籌資金和其他資金來源為主。需要拓寬房地產(chǎn)融資渠道，積極促進(jìn)房地產(chǎn)資金來源多元化的發(fā)展，以保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、耗費(fèi)較大的特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極創(chuàng)新，加大金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度，減少對(duì)債務(wù)的依賴[5]。鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金的投資[6];建立房地產(chǎn)投資信托基金，房地產(chǎn)信托具有流動(dòng)性強(qiáng)、高收益的特點(diǎn)，建議政府機(jī)構(gòu)積極推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，拓展融資渠道[7]。積極探索多元化的融資方式，改變?nèi)谫Y渠道單一的局面，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

3.2 政企共同發(fā)揮作用，使去庫存效果更佳

2014年，住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存首次提出，將“千方百計(jì)去庫存”意見排在首位;2015年至2016年，中央陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，降準(zhǔn)降息;2018年，地方和全國(guó)兩會(huì)定調(diào)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)為“去庫存”之年，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布房貸新政，為房地產(chǎn)去庫存進(jìn)行了宏觀調(diào)控。為了使去庫存的效果更佳：一方面，政府對(duì)土地的管控要更為嚴(yán)格，可以根據(jù)渭南市房地產(chǎn)庫存情況，制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，完善教育、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)，積極吸引和調(diào)動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城，培養(yǎng)潛在的購房需求，刺激住房需求，可以適當(dāng)放寬住房公積金的提取條件、降低公積金貸款門檻，化解房地產(chǎn)高庫存;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極吸收新的資源，與旅游業(yè)、教育行業(yè)、醫(yī)療業(yè)等行業(yè)進(jìn)行跨界融合，達(dá)到資源共享、合作雙贏的目的[8]。房企也要積極創(chuàng)新，根據(jù)不同的需求設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品。

3.3 引進(jìn)多渠道資金，保障保障性安居工程有力發(fā)展

保障性住房建設(shè)資金主要以政府投入為主，籌資難是保障性安居工程建設(shè)面臨的問題，為彌補(bǔ)資金缺口，政府應(yīng)積極探索，引進(jìn)多渠道資金投入，加大保障性安居工程的資金支持力度。政府可以鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極為保障性安居工程提供信貸支持，加強(qiáng)與商業(yè)銀行的合作，多渠道拓寬渠道，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的交流，利用信托合作等方式進(jìn)行融資[9]。投資企業(yè)往往追求利益最大化，政府可以給予參與保障房建設(shè)的企業(yè)一些優(yōu)惠政策，如給積極參與保障性建設(shè)的企業(yè)進(jìn)行稅收減免等稅收優(yōu)惠、信貸支持、土地優(yōu)惠等優(yōu)惠政策以幫助它們更好的發(fā)展，帶動(dòng)企業(yè)參與投資，緩解資金緊缺的局面[10]。

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[作者簡(jiǎn)介]周炫，女，漢族，陜西華陰人，就讀于渭南師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，研究方向：城市經(jīng)濟(jì)管理。