不動產預告登記問題研究

張金艷

摘要：隨著社會建設的進展，房屋漸漸成為人們的必需品，不動產市場交易也日漸興旺，不動產登記制度的規范化越來越重要，預告登記制度的作用也逐漸凸顯。而作為不動產登記制度的一種特殊形態的預告登記制度，具有非常強的實踐性，在物權法和民法體系中占據十分重要的地位;所以重視不動產登記制度，完善相關的立法規定，彌補立法存在的欠缺，改善實踐中的不足，不僅有利于保護債權人的利益，提升不動產物權交易的有序性和安全性，更有利于促進市場經濟的平穩運行，實現社會效益和真正的公平，從而更好地實現預告登記制度預期的立法目的。

關鍵詞：不動產;預告登記;完善建議

一、概述

不動產預告登記制度起源于歐洲，最早被德國民法典正式確立，后來被廣泛借鑒和運用于大陸法系國家。例如， 先后有日本、瑞士等將不動產預告登記制度視為不動產登記的重要組成部分。由于各國的傳統文化和法律理念的差異，關于不動產預告登記的定義各不相同;甚至在一個國家內不同學者也有各自不同的看法。我國2007 年制定的《物權法》正式規定了這一制度，先后又出臺了《房屋登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則》和相關司法解釋，更為詳細地介紹和規定了不動產預告登記這一制度?？偟膩碚f，不動產預告登記就是為了保全債權和保證將來物權的順利實現而進行的提前登記。土地交易和房地產市場蓬勃發展，意味著對不動產市場秩序的保護越來越重要。隨著不動產市場的發展，許多問題日益涌現。例如市場信用的缺失，制度保護力度的不足，預防性措施的欠缺等等導致不動產市場的秩序混亂，不動產交易合同的糾紛不斷，在房地產領域還大量出現了“一房兩賣”，甚至是“一房多賣”的現象，使權利人的利益難以得到切實的保障。但是如果在簽訂預售合同之后，與房地產公司到有關機構進行預告登記，就可以合法的阻卻房地產公司“一房兩賣”或者“一房數賣”的物權效力的發生，可以有效地維護自己的利益。所以說預告登記制度可以有效地預防這種不利現象，給予權利人保護自己合法權益的手段，對維護不動產市場秩序有著重要意義。

二、預告登記制度的特征

從屬性。根據《物權法》第二十條的規定，預告登記是在當事人雙方簽訂了房屋買賣合同或者其他不動產物權的有關協議后向有關機構申請登記的。由此可見，預告登記制度要以簽訂房屋買賣合同或者其他不動產物權的相關協議為前提，也就是說要以買受方基于合同而享有債權請求權為前提;同時該條還規定了，預告登記的效力也取決于買受方基于合同而獲得的債權請求權，由此可以看出，預告登記制度的一大特點就是其所具有的從屬性。

暫時性。申請預告登記的最終目的是為了順利實現產權登記，為了維護預告登記階段到實現本登記階段的當事人的合法利益，使買受方可以順利取得物權，完成交易。預告登記只是臨時的，并不是最終的結果，若出現《物權法》第二十條第三款或者《不動產登記暫行條例實施細則》第八十九條的情形，可以使預告登記失效或者被注銷，不會因此發生物權效力，從而可以說明，預告登記具有暫時性。

排他性。根據《物權法》第二十條第二款的規定，進行了預告登記后，若預告登記義務人在未取得預告登記權利人同意的情況下，擅自處分了預告登記的不動產的，該不動產物權效力不發生變化。由此可見，進行預告登記可以使預告登記權利人阻卻他人對預告登記不動產的處分行為而形成的物權，具有排他效力。

三、完善不動產預告登記制度的對策

健全預告登記制度的立法。為了解決預告登記制度在立法上的欠缺，解決因不同的規定而導致的這一制度的適用矛盾，最為關鍵的、至關重要的是統一立法。例如，可以在即將出臺的民法典中，將不動產預告登記制度的有關法律問題進行統一規定，彌補現行法律或者司法解釋中的缺陷，更好地完善預告登記制度，更有利于預告登記制度設立目標的實現。同時，我們應該積極借鑒國外的成功經驗，學習國外的預告登記效力規定并加以運用;結合我國的國情和實際需要，通過立法或者司法解釋，明確將預告登記制度的順位保全效力和破產保護效力 進行規定。通過補充和完善我國預告登記制度的效力，真正地發揮這一制度應有的作用，最大限度地利用這一制度的功能，有效地保障權利人的實際權利，制止不動產物權合同的糾紛，更好地保障交易安全，維護社會市場秩序。

擴展預告登記的適用范圍。相比于德國、日本， 我國對于預告登記的適用范圍規定過于狹窄， 不利于廣泛發揮預告登記制度的價值，也不利于確切的保證權利人利益的實現，所以應該合理的學習和借鑒國外的正確經驗，綜合境外立法的先進性和我國具體實際情況，在現有法律規定的范圍基礎上，擴展這一制度的適用范圍，改善我國制度規定的局限性，更大地發揮其積極作用。例如，可以將其不動產請求權的范圍擴大，包括其設定、轉移和變更等內容;還可以將地役權、建設用地使用權或者土地承包經營權等納入預告登記制度的范圍內，更好地促進此類權利的實現，保護當事人的合法權益;與此同時，還可以將預告登記的適用類型進行拓展，使其不僅僅限于不動產的范圍，而是將價值比較大、參照不動產實行登記制度的特殊動產，如汽車、船舶和飛機等有選擇性地納入到預告登記的范圍內，以此可以更好地維護這一類特殊動產的交易秩序，更有利于市場登記制度法律秩序的保障，維護市場交易安全。

放寬預告登記的成立條件。過于嚴格的成立條件可能會使不動產預告登記制度淪為虛設，沒有可適用性，所以為了避免這種不利后果，應該放寬預告登記的成立條件。例如，不必要求申請預告登記必須以當事人事先有約定為必要前提條件，而是允許在沒有事先約定，預售人又不愿意與其進行預告登記的前提下，可以持有相關的證明文件和證明材料，如預售合同或者不動產物權債權債務合同到預告登記部門申請預告登記。只要有關部門形式審查和實質審查認為材料或者證件屬實，合法有效，符合申請條件，就可以為其進行預告登記。這樣更有利于保護處于劣勢地位的預購人的合法債權，有利于將來物權的順利實現，也更符合預告登記的制度設立目的。

完善預告登記的程序設置。一個良好的制度若沒有完善的程序支撐，得不到落實，最后只能淪為虛設，所以為了不讓不動產預告登記制度成為一紙空談，必須要針對這一制度程序中存在的具體程序不明確、實際可操作性低、最終目標難以實現等不完善之處加以改進。首先，可以在即將出臺的民法典或者相關的立法解釋和司法解釋中加入明確的程序性規范條文，明確預告登記的具體程序，申請這一登記所需的材料、證件、登記事項的范圍和有權登記的主管單位或部門等等，使申請人清晰明了，促進預告登記的有效實施，有利于實現預告登記制度的價值。其次，登記部門可以將具體的程序公布于官網，讓更多的人知悉這一制度的內容和程序，激發各方當事人積極地進行預告登記。最后，可以利用互聯網或者電子化信息技術建立一個網絡信息庫或者電子信息庫，將所有的預告登記信息發到信息庫，方便當事人查閱，也方便第三人知曉，避免因為信息不流通而導致第三人利益受損，也有利于促進不動產市場的交易安全和交易秩序。

參考文獻

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[3] 沈偉民： 論不動產預告登記制度的完善策略[J].法制與社會，2019（19）：36-37.

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