房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制分析

侯立南

摘要：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程也在不斷加快，各個城市內(nèi)部的房建項目如雨后春筍般地站立起來，房地產(chǎn)領域內(nèi)部的市場競爭也愈發(fā)激烈，在這樣的背景下，項目工程造價管理工作的重要地位愈發(fā)明顯。傳統(tǒng)的工程造價管理模式存在諸多問題，比如前期策劃不到位、成本控制過程考慮不周全等，想要確保房建企業(yè)更加長遠地發(fā)展，必須有效解決這些問題。所以，深入地探討房地產(chǎn)工程造價管理的意義以及創(chuàng)新途徑具有一定的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)工程;造價管理;成本控制

1工程造價管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價遵循限額設計原則。工程施工作業(yè)中，因為工程周期長、消耗大，因此極易受到各個因素造成的影響以及限制，所以，需要按照工程的實際變更進一步明確管控工程造價。即明確工程造價既定限額，是建筑工程造價成本控制的首要原則。其次，遵循全壽命周期成本的原則。工程項目的成本管理主要目的在于降低建筑項目全壽命周期的成本投入，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠增強市場核心競爭力，節(jié)約成本投入，必須最大程度上的降低建筑項目全壽命周期成本。而全壽命周期主要指工程造價控制當中的工作。最后，遵循全面管理的原則。工程建設造價管理貫徹到工程建設各個環(huán)節(jié)，不但包括工程整體造價管理，也包括建設過程中的市場環(huán)境等各個方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2房地產(chǎn)項目特征與工程管理要求

房地產(chǎn)作為一城市發(fā)展的必要工程項目，成為了市政發(fā)展的重要基礎。房地產(chǎn)工程在開發(fā)過程中有著有其他建筑工程不同的特點，其不僅存在建設行為，又有著投資行為，不僅僅是工程建筑項目的產(chǎn)品，也是工程項目管理的重中之重。因此，房地產(chǎn)工程項目在建設開發(fā)階段不僅僅以具體的建設活動為管理重點，也需要同時考慮到包括設計開發(fā)，投資引進，成本控制，進度監(jiān)管等活動。房地產(chǎn)工程項目的建設范圍較大，露天建設環(huán)境較為復雜和多變，參與人員的構成也較為復雜，因此，房地產(chǎn)開發(fā)和施工企業(yè)必須加強對整個建設過程的管理和監(jiān)督，加強項目建設的組織管理，控制和協(xié)調(diào)以及實現(xiàn)工程日優(yōu)化配置，最終為用戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品。

3新時期房地產(chǎn)工程的造價管理體系中所存在的問題

3.1建設費用過高

項目的開展離不開資金的支持，合理地控制和管理項目資金可以促進項目順利有序完成，同時充足的資金投入可以為項目的完成提供保障。但是資金的投入并不是越高越好，比如該工程中如果項目資金投入過高，那么將會占用企業(yè)大部分的流動資金，這樣就會增加企業(yè)經(jīng)濟負擔，不利于企業(yè)的良好發(fā)展。

3.2準備工作不夠充分

對于任何項目來說，在正式施工前做好充分的準備工作，做好周密的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，都有助于提高項目建設水平。假如該工程項目在施工前，房地產(chǎn)企業(yè)對項目前期的準備工作不夠重視，那么可能會導致后續(xù)施工不能順利開展，不僅會嚴重影響項目工期，還可能會增加施工過程中的安全隱患，使得項目造價明顯增加。

3.3工程項目設計階段工作不嚴謹

企業(yè)在投資工程項目時會產(chǎn)生較大的費用，費用的使用情況也較為復雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目設計時必須嚴格控制費用，對于房地產(chǎn)投資來說，設計環(huán)節(jié)也是至關重要的內(nèi)容。比如說，該工程中所涉及的建筑材料、資源及施工環(huán)境較為復雜，如果設計人員工程造價經(jīng)驗有所欠缺，那么很有可能導致其不能將一些客觀的問題進行綜合分析，同時，也不能對施工環(huán)境、自然資源、工程材料等做出深入的總結，最后導致設計階段的內(nèi)容與實際施工情況出現(xiàn)一定偏差，影響工程最終質(zhì)量，而這些情況的出現(xiàn)都將會直接導致該工程項目的工程造價管理受到影響。

4房地產(chǎn)工程造價管理中成本控制案例分析

本次課題研究選擇的案例集中體現(xiàn)出成本控制在房地產(chǎn)工程造價管理當中的典型應用。按照地區(qū)的城市建設規(guī)劃設計，現(xiàn)擬建一座大廈，建設單位進行了工程項目的可行性研究，分析研究出工程整體盈利的空間，工程項目設計規(guī)劃階段，選擇剪力墻建筑結構，因為建筑施工現(xiàn)場周邊的建筑物數(shù)量較多，因此選擇混凝土灌注樁。該建筑工程的具體建設施工內(nèi)容主要包括了主體結構、石材幕墻、玻璃幕墻、鋁合金門窗、臺階坡道以及室外走廊等內(nèi)容，整體投資預算是2057.63萬元，因此，為了能夠提高成本控制的有效性

第一，應當做好招標階段的成本控制，基于工程施工設計圖紙來編制招標的最高控制價，采取擇優(yōu)選擇的方式，選出能力強且社會信譽度良好的施工單位。

第二，必須做好建筑工程項目施工材料、機械設備等采購及租賃價格的成本控制，該工程項目建設施工中需要用到大量的施工原材料，如鋼筋、商品混凝土、石材等，還有各種主要的施工機械設備。首先甲供材料需要充分的考慮到材料的質(zhì)量，選擇質(zhì)量好且價格合適的廠家，并與其簽訂購貨合同，并且在工程招標文件當中標明其他各種主要材料的名稱及其相關產(chǎn)品的具體品牌、規(guī)格及型號，確保施工企業(yè)在實際施工過程中不會出現(xiàn)以次充好的問題。

第三，必須做好施工方案的審查并及時優(yōu)化。通過對建筑工程項目資金成本以及工程施工建設的進度及質(zhì)量控制，與施工單位充分配合，在主體工程并未開工之前，由所有的施工設計方案當中選出技術切實可行，施工工期滿足相關規(guī)范要求，并且能夠最大程度上保證施工質(zhì)量的最優(yōu)最經(jīng)濟施工方案。

第四，必須嚴格控制建筑工程項目的設計變更情況。在建筑工程施工之前，安排相應的施工人員進行施工現(xiàn)場的仔細勘察工作，針對本項目的設計施工圖紙組織設計單位、施工單位、地勘單位、監(jiān)理單位等安排圖紙會審，做好技術交底工作，防止工程施工過程中出現(xiàn)不必要的返工情況，尤其是針對設計圖紙當中費用相對較高的施工環(huán)節(jié)，例如大型鋼筋混凝土的澆筑作業(yè)等，必須通過工程建設項目的相關設計單位、建設現(xiàn)場的代表、監(jiān)理部門以及施工單位等相關方進行現(xiàn)場的詳細審核，同時充分的分析研究施工技術與經(jīng)濟性等因素做出專項工程施工方案審批，最大程度上的減少在合同以外的費用。

第五，必須嚴格控制現(xiàn)場簽證的管理?，F(xiàn)場簽證屬于建筑工程建設施工過程中常見的一項工作，必須做好建筑項目施工現(xiàn)場的詳細記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實“隨做隨簽”的機制。針對現(xiàn)場的簽證必須采取嚴格措施加以管理，根據(jù)預先設計規(guī)劃的現(xiàn)場簽證工作管理程序來全面的落實執(zhí)行，保證各項工作的有效性。

第六，重視以及做好建筑項目合同管理工作，重點需要提高整體索賠管理的能力水平，不僅需要通過合同當中的相關條款來有效的解決或者規(guī)避工程造價等相關方面出現(xiàn)的糾紛，并且還應當全面的履約，嚴格的根據(jù)簽訂的合同展開施工作業(yè)與管理工作，盡可能的避免出現(xiàn)不必要的糾紛。

結束語：

綜合上述，在房地產(chǎn)開發(fā)公司對于房地產(chǎn)項目的施工造價成本管理中，我們有必要做好各項管理工作，并且明確成本管理和成本控制的重點項目。在此基礎上，全面的掌握全過程管理控制策略對促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展具有重要作用，最終促進房地產(chǎn)企業(yè)在我國社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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