關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效實(shí)施的策略分析

彭碩果

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，由于其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金規(guī)模較大，而項(xiàng)目回款周期較長(zhǎng)，這使得企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨之增加，促使房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)重視內(nèi)部控制體系的建設(shè)。盡管內(nèi)部控制是現(xiàn)代化企業(yè)內(nèi)部管理工作的重要組成部分，但實(shí)踐中多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不夠健全，內(nèi)部控制應(yīng)用不夠深入。基于此，本文先分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題，再針對(duì)性地提出了優(yōu)化策略，旨在通過(guò)完善內(nèi)部控制管理體系來(lái)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部控制;實(shí)施策略

內(nèi)部控制作為企業(yè)管理中的重要一環(huán)，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有一套自己的內(nèi)部控制體系，但其內(nèi)控制度的設(shè)置、流程的設(shè)立等都是參考其他企業(yè)，內(nèi)控體系通用性較強(qiáng)，個(gè)性化不足，并不能完全匹配房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展需求，存在部分業(yè)務(wù)游離在內(nèi)控監(jiān)管之外、部分業(yè)務(wù)方面的內(nèi)控制度不切合實(shí)際等問(wèn)題，難以有效協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和管理優(yōu)化，有待房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步探討內(nèi)部控制體系的建設(shè)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）缺少完善的內(nèi)控組織結(jié)構(gòu)

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理情況來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立有效的內(nèi)部控制組織結(jié)構(gòu)。即企業(yè)雖然設(shè)置了經(jīng)理層、監(jiān)事會(huì)、董事會(huì)及股東會(huì)等，但管理層成員與董事會(huì)工作重疊度較高，缺乏明確的管理職能界線;同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還存在著“重業(yè)務(wù)、輕管理”的問(wèn)題，即企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制重視程度不高，甚至認(rèn)為內(nèi)部控制的管理流程相對(duì)復(fù)雜，會(huì)影響企業(yè)的辦事效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期存在著不相容崗位尚未分離的問(wèn)題。例如：重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)審批崗位和執(zhí)行崗位尚未分離;原材料采購(gòu)與驗(yàn)收入庫(kù)崗位尚未分離;資產(chǎn)管理與系統(tǒng)錄入崗位尚未分離。關(guān)鍵崗位均由同一位工作人員擔(dān)任，無(wú)法實(shí)現(xiàn)崗位與崗位之間的相互牽制，不僅會(huì)影響企業(yè)的人力資源配置工作，也會(huì)影響內(nèi)部控制的實(shí)施成效。

（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨風(fēng)險(xiǎn)較大

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受內(nèi)外部環(huán)境的影響，其經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)可以從業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這兩方面細(xì)分。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，具有鮮明的跨時(shí)間和跨區(qū)域特征;同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中企業(yè)還需要聯(lián)系上游材料供應(yīng)商、建筑設(shè)計(jì)單位、施工分包商、城市規(guī)劃局等多個(gè)單位，無(wú)論是項(xiàng)目管理還是關(guān)系主體協(xié)調(diào)，都存在一定的難度，因此在業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期投入較大，而企業(yè)的資金渠道大多為自有資金或銀行貸款。以貸款融資為例，在近幾年金融市場(chǎng)環(huán)境不景氣的情況下，一味依賴(lài)貸款融資方式，不僅會(huì)加重企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)、限制企業(yè)的資金流動(dòng)，還可能會(huì)影響企業(yè)的資信評(píng)級(jí)，甚至給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于此，如果房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)淡薄，且尚未建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，則會(huì)影響對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素的判斷和評(píng)估，也不利于內(nèi)部控制管理體系的完

整性[1]。

（三）內(nèi)部監(jiān)督功能失效

目前來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展內(nèi)部環(huán)境控制過(guò)程中，缺少相應(yīng)的監(jiān)督審計(jì)機(jī)制，即審計(jì)部門(mén)缺乏獨(dú)立性、會(huì)計(jì)信息失實(shí)等。一方面是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使設(shè)置了審計(jì)機(jī)構(gòu)，審計(jì)工作以財(cái)務(wù)報(bào)表為主要內(nèi)容，沒(méi)有涉及內(nèi)部控制系統(tǒng)運(yùn)行情況，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱瞞收入、亂攤成本、資金體外循環(huán)、利潤(rùn)虛報(bào)等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。另一方面則是由于企業(yè)信息溝通渠道較少，尤其在財(cái)務(wù)部門(mén)與業(yè)務(wù)部門(mén)之間存在信息溝通不暢、信息反饋不及時(shí)等問(wèn)題，使得會(huì)計(jì)核算結(jié)果不準(zhǔn)確，由此也將直接影響內(nèi)部審計(jì)工作的科學(xué)性，這也是造成內(nèi)部監(jiān)督功能失效的主要原因。

（四）缺少規(guī)范化的制度約束

在開(kāi)展具體建設(shè)業(yè)務(wù)過(guò)程中，提升空間也比較有限，雖然房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了相關(guān)制度的建立，但是缺少完善的內(nèi)部控制流程，內(nèi)部控制執(zhí)行受到約束，無(wú)法落實(shí)相關(guān)控制措施[2]。比如在開(kāi)展項(xiàng)目管理的過(guò)程中，合同變更情況時(shí)有發(fā)生，未及時(shí)進(jìn)行合同內(nèi)容的審批，不能及時(shí)對(duì)施工管理的規(guī)章制度進(jìn)行遵守，無(wú)法對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量產(chǎn)生實(shí)際有效的控制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制有效實(shí)施的策略

（一）夯實(shí)內(nèi)部控制實(shí)施環(huán)境

內(nèi)部控制環(huán)境主要包括組織結(jié)構(gòu)和文化氛圍，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，組織結(jié)構(gòu)的建立需要遵循崗位責(zé)任制和不相容崗位分離制。從管理層來(lái)說(shuō)，以董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層作為主要決策機(jī)構(gòu)，參與企業(yè)的重大投資事項(xiàng)，在聯(lián)簽制度的作用下，確保決策環(huán)節(jié)的透明性和科學(xué)性;從執(zhí)行層來(lái)說(shuō)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)不相容崗位分離制度，明確關(guān)鍵崗位的職能權(quán)限，在部門(mén)與部門(mén)之間、崗位與崗位之間形成監(jiān)督制約關(guān)系，規(guī)避舞弊現(xiàn)象[3]。因此，鼓勵(lì)管理人員積極參與企業(yè)內(nèi)部控制培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部人員的工作態(tài)度進(jìn)行端正，促進(jìn)企業(yè)管理人員及房地產(chǎn)企業(yè)工作人員對(duì)內(nèi)部控制機(jī)制的認(rèn)識(shí)，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的內(nèi)部控制環(huán)境，方便內(nèi)部控制體系的應(yīng)用。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范

一方面，從業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)可以將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作為基礎(chǔ)，利用信息技術(shù)建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加強(qiáng)與上下游行業(yè)之間的聯(lián)系，也能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目部門(mén)的跨區(qū)域管理。例如：基于信息共享平臺(tái)，企業(yè)管理層人員可以從成本支出信息庫(kù)當(dāng)中了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本支出情況，對(duì)分包商與采購(gòu)商的相關(guān)交易數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，并加強(qiáng)與合作單位之間的聯(lián)系，分析物料單價(jià)波動(dòng)幅度、企業(yè)資信等級(jí)變化情況、回款進(jìn)度情況等，解決項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)存在的時(shí)間差與空間差，并協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，確保施工項(xiàng)目順利開(kāi)展，也能夠建立高效透明的合作機(jī)制。另一方面，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資金流動(dòng)作為主要監(jiān)管內(nèi)容。在融資環(huán)節(jié)，不斷拓寬企業(yè)的融資渠道，除了銀行貸款以外，也可以考慮股權(quán)融資、債務(wù)發(fā)放、合作開(kāi)發(fā)等，緩解企業(yè)的資金壓力;在回款環(huán)節(jié)，針對(duì)應(yīng)收賬款建立相應(yīng)的管理制度和催收制度，限制掛賬規(guī)模，提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)提準(zhǔn)備，避免給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和防范，以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為內(nèi)部控制的重點(diǎn)內(nèi)容，改善內(nèi)部控制執(zhí)行手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須定期對(duì)內(nèi)部控制的流程及相關(guān)控制制度進(jìn)行審批，在開(kāi)展內(nèi)部控制制度及流程應(yīng)用過(guò)程中，必須保障內(nèi)部控制能夠與企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況相適應(yīng)，提升內(nèi)部控制權(quán)威性，保障內(nèi)部控制制度能夠深化至企業(yè)內(nèi)部管理中。監(jiān)管部門(mén)必須定期評(píng)估內(nèi)部控制機(jī)制實(shí)行的缺陷，在保障內(nèi)部控制流程合理性的基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)部控制缺陷進(jìn)行優(yōu)化，以保障內(nèi)部控制體系的完善性，優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率及經(jīng)營(yíng)效果。其次，必須強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)功能，通過(guò)建立完整性和全面性的內(nèi)部監(jiān)督管理機(jī)制，能夠?qū)?nèi)部監(jiān)督管理制度實(shí)行過(guò)程中存在的缺陷進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，對(duì)機(jī)制偏差問(wèn)題進(jìn)行改善，并實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)部控制制度的修訂與完善。通過(guò)開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)工作，可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我評(píng)價(jià)，幫助企業(yè)建立良好的控制環(huán)境，為企業(yè)內(nèi)部控制提供良好的改進(jìn)意見(jiàn)，所以這就需要獨(dú)立化的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的建立，在審計(jì)委員會(huì)及董事會(huì)下進(jìn)行審計(jì)機(jī)構(gòu)的建立，保障各個(gè)部門(mén)權(quán)責(zé)的制約與平衡。除此以外，必須進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)崗位的設(shè)立，聘用專(zhuān)業(yè)性的內(nèi)部審計(jì)人員，以確保審計(jì)工作質(zhì)量的提升。再次，必須協(xié)同外部監(jiān)督機(jī)制開(kāi)展內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督，包括社會(huì)及政府部門(mén)，政府監(jiān)管機(jī)制必須嚴(yán)格執(zhí)行自身的證券監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督和財(cái)政監(jiān)督功能，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化的管理。社會(huì)相關(guān)機(jī)制必須依靠社會(huì)輿論和注冊(cè)會(huì)計(jì)師開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督。最后，必須在內(nèi)部管理過(guò)程中融入風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和防范策略，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性不斷提升，但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)缺少風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和防范策略，未能依據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較差，這就需要企業(yè)管理人員不斷提升自身的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，并強(qiáng)化自身風(fēng)險(xiǎn)管理理念，并在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中貫穿風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，將內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理相結(jié)合，以更好進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和防范，對(duì)內(nèi)部控制薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，強(qiáng)化內(nèi)部控制管理質(zhì)量。

（四）完善內(nèi)部控制制度

完備的制度體系是保障企業(yè)有序開(kāi)展內(nèi)部控制工作的基礎(chǔ)。針對(duì)內(nèi)部控制制度的建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要增加自身內(nèi)控制度的“個(gè)性化”，以企業(yè)自身實(shí)際業(yè)務(wù)流程、財(cái)務(wù)流程等為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，制定相應(yīng)的內(nèi)控制度細(xì)則。具體建設(shè)時(shí)，可以參考同業(yè)其他房地產(chǎn)公司成功的經(jīng)驗(yàn)，并邀請(qǐng)第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人士來(lái)進(jìn)行協(xié)助，健全內(nèi)部控制制度。同時(shí)，有機(jī)結(jié)合績(jī)效管理，將內(nèi)控制度執(zhí)行效率和人員績(jī)效掛鉤，保證內(nèi)部控制制度可以有效落實(shí)。最后，考慮到內(nèi)控制度的建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)有機(jī)結(jié)合內(nèi)部審計(jì)，由其定期對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析其中存在的問(wèn)題，及時(shí)督促管理人員改進(jìn)，并形成閉環(huán)監(jiān)管，持續(xù)推進(jìn)內(nèi)部控制制度體系的優(yōu)化，使得企業(yè)內(nèi)部控制制度越發(fā)切合實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理需求，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全覆蓋，更好地規(guī)范各項(xiàng)工作的開(kāi)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，內(nèi)部控制雖然是房地產(chǎn)企業(yè)管理的主要內(nèi)容，但當(dāng)前應(yīng)用中還存在不少問(wèn)題，新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)必須明確認(rèn)識(shí)到自身內(nèi)部控制體系的不足，從實(shí)際出發(fā)，具體問(wèn)題具體分析，強(qiáng)化內(nèi)部控制管理人員的培訓(xùn)、融合企業(yè)文化與內(nèi)部控制并強(qiáng)化監(jiān)督管理，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理效果的提升，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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