投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式下的應(yīng)用研究

何潤靈

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的日益發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日漸成熟，會計信息計量方式越發(fā)多樣化。中國的資產(chǎn)計量模式也漸漸由歷史成本計量模式向公允價值計量模式轉(zhuǎn)變。但是，我國的公允價值的運用還不成熟，在會計政策及技術(shù)不成熟的情況下，該方法容易誤導(dǎo)投資者行為，債權(quán)人也將承受更大財務(wù)風(fēng)險。 因此，分析當(dāng)前企業(yè)轉(zhuǎn)換公允價值計量模式的動機及影響就很有必要了。

關(guān)鍵詞：公允價值計量;投資決策;財務(wù)風(fēng)險;動因及影響

一、公允價值計量的優(yōu)勢

公允價值更能代表當(dāng)前市場的價值，財務(wù)狀況反應(yīng)迅速。因此能為管理層和決策層提供有效的決策依據(jù)，合理地計量資產(chǎn)。通過這一屬性的研究，投資者可以了解企業(yè)真實的財務(wù)風(fēng)險及運營狀況，并能避免過去成本所帶來的負(fù)面影響。

與歷史成本法相比，公允價值能消除一些不確定因素帶來的負(fù)面影響，從而為信息使用者提供更加科學(xué)的依據(jù)。公允價值的財務(wù)信息具有現(xiàn)時性和市場性，相比歷史成本計量更能保障財務(wù)信息在當(dāng)前環(huán)境下的完整性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)公允價值計量模式的使用現(xiàn)狀

近年來將近半數(shù)的上市公司持有投資性房地產(chǎn)。然而， 由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，在1680 家上市公司中，采用公允價值計量的僅有約 80 幾家，占比不到 6%，大多數(shù)公司選擇投資性房地產(chǎn)的歷史成本。2007 年有投資性房地產(chǎn)的公司有 18 家，2017 年則是達(dá)到了 89 家，雖然每年都會增加，但是增長的數(shù)量依然比較少，在 CAS39 頒布之后，對公允價值計量的要求更加規(guī)范化，大部分的公司對這種計量方式的選擇比較謹(jǐn)慎。

三、公允價值計量在房地產(chǎn)行業(yè)運用中的主要問題

（一）公允價值分層計量的可操作性

公允價值計量的第一層級，由于其以活躍、有序的市場交易為基礎(chǔ)，因此得到的市場價格是真實可靠的;而第二、三層級缺乏活躍、有序的交易市場，其獲得的市場價格的可靠性會有所下降。第三層級通常采用估值技術(shù)確定公允價值，經(jīng)營管理者的主觀意識對價值評估影響大，會加大企業(yè)操控利潤的可能性，財務(wù)報表的數(shù)據(jù)可靠性大大下降。

（二）市場環(huán)境的未知性

會計準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值除了可以運用于初始計量外，也可以運用于資產(chǎn)的后續(xù)計量。而公允價值在資產(chǎn)后續(xù)計量中的運用，大多是在假想交易下進(jìn)行的。與此同時，我國的房地產(chǎn)定價體系不完善，房地產(chǎn)政策不夠穩(wěn)定，房地產(chǎn)環(huán)境不易判斷，同一處投資性房地產(chǎn)在當(dāng)期的公允價值出現(xiàn)大幅上漲或下跌，從而增加了預(yù)估投資性房地產(chǎn)公允價值的難度。

四、公允價值運用分析——以X企業(yè)為例

（一）案例簡介

X企業(yè)是浙江省國資委旗下房產(chǎn)上市公司，2009 年在深交所上市。公司總股本 18 億，資產(chǎn)規(guī)模近 400 億。X企業(yè)產(chǎn)品線豐富，中端高端產(chǎn)品占大頭。由于深化供給側(cè)改革，我國土地供應(yīng)逐漸增加，在限地價以及金融去杠桿的雙重影響下，住宅開發(fā)受到了一定程度限制，行業(yè)的利潤率呈下降趨勢，很多房企逐漸從只開發(fā)地產(chǎn)向多樣化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型。為了正確可靠地確定其投資性房地產(chǎn)不斷增加的價值，X企業(yè)在2016年的10月份決定，將投資性房地產(chǎn)的計量方法改成公允價值計量。

（二）公允價值計量動機

1、改善經(jīng)營狀況

在X企業(yè)2016年度的經(jīng)營成果財務(wù)指標(biāo)分析中，前三個季度的數(shù)值均為負(fù)值，在最后一個季度轉(zhuǎn)為正值。其中，企業(yè)的營業(yè)利潤率增長幅度最大，由-59.5353%增加到了38.2463%。究其原因，主要在于公允價值的計量使得營業(yè)利潤增長，營業(yè)利潤率提高，經(jīng)營狀況發(fā)生了質(zhì)的改變。

2、緩解退市危機

從表二可以看出，X企業(yè)連續(xù)兩年虧損，按照規(guī)定，X企業(yè)將要面臨退市風(fēng)險。在2014至2017年間，企業(yè)的營業(yè)收入呈下跌趨勢，X企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)并未得到提升。然而，在2016年實施公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值相比以前上漲了將近10倍。所以X企業(yè)轉(zhuǎn)變計量模式有增加利潤，盈利能力，保持上市資格的動機。

（三）公允價值計量模式下的不利因素

1.增加現(xiàn)金流出量，加大企業(yè)經(jīng)營不確定性。2.會計估計技術(shù)不成熟，公允價值計量不準(zhǔn)確。3.市場價格不穩(wěn)定，增加財務(wù)風(fēng)險。

五、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，公允價值計量模式在全球化的形式已經(jīng)非常明顯。從數(shù)據(jù)中可以看出，公允價值對于房地產(chǎn)經(jīng)營成果有明顯的增長。目前，中國的市場環(huán)境還不成熟，公允價值還沒有廣泛的應(yīng)用。在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變模式并未實現(xiàn)該準(zhǔn)則下的初衷，結(jié)果只是一種調(diào)整財務(wù)利潤的工具。因此，政府及組織應(yīng)該繼續(xù)規(guī)范投資性房地產(chǎn)市場建設(shè)，需要企業(yè)公司加強內(nèi)部控制，并增加多種社會監(jiān)督的渠道，使信息披露更加透明化，增強會計信息的可靠性。

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