投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式下的應(yīng)用研究

何潤(rùn)靈

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的日益發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日漸成熟，會(huì)計(jì)信息計(jì)量方式越發(fā)多樣化。中國(guó)的資產(chǎn)計(jì)量模式也漸漸由歷史成本計(jì)量模式向公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)變。但是，我國(guó)的公允價(jià)值的運(yùn)用還不成熟，在會(huì)計(jì)政策及技術(shù)不成熟的情況下，該方法容易誤導(dǎo)投資者行為，債權(quán)人也將承受更大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 因此，分析當(dāng)前企業(yè)轉(zhuǎn)換公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)機(jī)及影響就很有必要了。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值計(jì)量;投資決策;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);動(dòng)因及影響

一、公允價(jià)值計(jì)量的優(yōu)勢(shì)

公允價(jià)值更能代表當(dāng)前市場(chǎng)的價(jià)值，財(cái)務(wù)狀況反應(yīng)迅速。因此能為管理層和決策層提供有效的決策依據(jù)，合理地計(jì)量資產(chǎn)。通過這一屬性的研究，投資者可以了解企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)狀況，并能避免過去成本所帶來的負(fù)面影響。

與歷史成本法相比，公允價(jià)值能消除一些不確定因素帶來的負(fù)面影響，從而為信息使用者提供更加科學(xué)的依據(jù)。公允價(jià)值的財(cái)務(wù)信息具有現(xiàn)時(shí)性和市場(chǎng)性，相比歷史成本計(jì)量更能保障財(cái)務(wù)信息在當(dāng)前環(huán)境下的完整性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)公允價(jià)值計(jì)量模式的使用現(xiàn)狀

近年來將近半數(shù)的上市公司持有投資性房地產(chǎn)。然而， 由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，在1680 家上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量的僅有約 80 幾家，占比不到 6%，大多數(shù)公司選擇投資性房地產(chǎn)的歷史成本。2007 年有投資性房地產(chǎn)的公司有 18 家，2017 年則是達(dá)到了 89 家，雖然每年都會(huì)增加，但是增長(zhǎng)的數(shù)量依然比較少，在 CAS39 頒布之后，對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的要求更加規(guī)范化，大部分的公司對(duì)這種計(jì)量方式的選擇比較謹(jǐn)慎。

三、公允價(jià)值計(jì)量在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)用中的主要問題

（一）公允價(jià)值分層計(jì)量的可操作性

公允價(jià)值計(jì)量的第一層級(jí)，由于其以活躍、有序的市場(chǎng)交易為基礎(chǔ)，因此得到的市場(chǎng)價(jià)格是真實(shí)可靠的;而第二、三層級(jí)缺乏活躍、有序的交易市場(chǎng)，其獲得的市場(chǎng)價(jià)格的可靠性會(huì)有所下降。第三層級(jí)通常采用估值技術(shù)確定公允價(jià)值，經(jīng)營(yíng)管理者的主觀意識(shí)對(duì)價(jià)值評(píng)估影響大，會(huì)加大企業(yè)操控利潤(rùn)的可能性，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)可靠性大大下降。

（二）市場(chǎng)環(huán)境的未知性

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，公允價(jià)值除了可以運(yùn)用于初始計(jì)量外，也可以運(yùn)用于資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。而公允價(jià)值在資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用，大多是在假想交易下進(jìn)行的。與此同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)定價(jià)體系不完善，房地產(chǎn)政策不夠穩(wěn)定，房地產(chǎn)環(huán)境不易判斷，同一處投資性房地產(chǎn)在當(dāng)期的公允價(jià)值出現(xiàn)大幅上漲或下跌，從而增加了預(yù)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的難度。

四、公允價(jià)值運(yùn)用分析——以X企業(yè)為例

（一）案例簡(jiǎn)介

X企業(yè)是浙江省國(guó)資委旗下房產(chǎn)上市公司，2009 年在深交所上市。公司總股本 18 億，資產(chǎn)規(guī)模近 400 億。X企業(yè)產(chǎn)品線豐富，中端高端產(chǎn)品占大頭。由于深化供給側(cè)改革，我國(guó)土地供應(yīng)逐漸增加，在限地價(jià)以及金融去杠桿的雙重影響下，住宅開發(fā)受到了一定程度限制，行業(yè)的利潤(rùn)率呈下降趨勢(shì)，很多房企逐漸從只開發(fā)地產(chǎn)向多樣化生產(chǎn)轉(zhuǎn)型。為了正確可靠地確定其投資性房地產(chǎn)不斷增加的價(jià)值，X企業(yè)在2016年的10月份決定，將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方法改成公允價(jià)值計(jì)量。

（二）公允價(jià)值計(jì)量動(dòng)機(jī)

1、改善經(jīng)營(yíng)狀況

在X企業(yè)2016年度的經(jīng)營(yíng)成果財(cái)務(wù)指標(biāo)分析中，前三個(gè)季度的數(shù)值均為負(fù)值，在最后一個(gè)季度轉(zhuǎn)為正值。其中，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)幅度最大，由-59.5353%增加到了38.2463%。究其原因，主要在于公允價(jià)值的計(jì)量使得營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率提高，經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生了質(zhì)的改變。

2、緩解退市危機(jī)

從表二可以看出，X企業(yè)連續(xù)兩年虧損，按照規(guī)定，X企業(yè)將要面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。在2014至2017年間，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入呈下跌趨勢(shì)，X企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)并未得到提升。然而，在2016年實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值相比以前上漲了將近10倍。所以X企業(yè)轉(zhuǎn)變計(jì)量模式有增加利潤(rùn)，盈利能力，保持上市資格的動(dòng)機(jī)。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式下的不利因素

1.增加現(xiàn)金流出量，加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)不確定性。2.會(huì)計(jì)估計(jì)技術(shù)不成熟，公允價(jià)值計(jì)量不準(zhǔn)確。3.市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，公允價(jià)值計(jì)量模式在全球化的形式已經(jīng)非常明顯。從數(shù)據(jù)中可以看出，公允價(jià)值對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果有明顯的增長(zhǎng)。目前，中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境還不成熟，公允價(jià)值還沒有廣泛的應(yīng)用。在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變模式并未實(shí)現(xiàn)該準(zhǔn)則下的初衷，結(jié)果只是一種調(diào)整財(cái)務(wù)利潤(rùn)的工具。因此，政府及組織應(yīng)該繼續(xù)規(guī)范投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，需要企業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制，并增加多種社會(huì)監(jiān)督的渠道，使信息披露更加透明化，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的可靠性。

參考文獻(xiàn)：

[1]關(guān)于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性——公允價(jià)值的應(yīng)用研究[J].刁俊.內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì).2013（08）

[2]公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響——以藍(lán)光發(fā)展為例[J].何佰鈺.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息. 2018（24）

[3]投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響探析——以茂業(yè)商業(yè)為例[J].黃金曦，杜璠.商業(yè)會(huì)計(jì). 2018（12）