社會信任、內部控制與物業公司發展

華美娜

摘 要：近年來，隨著我國城市化進程加快，城市的房地產經濟不斷發展，生活水平的提高，使得人們對于居住的物業服務要求越來越高，這些改變都為物業集團的發展提供了機遇，同時也帶來了挑戰。社會信任是物業公司發展的基礎。是其經濟發展的根基和原動力，信任文化直接影響甚至決定經濟效率，本文基于相關理論，對物業公司的社會信任影響進行探討、對物業集團的內部控制進行案例研究，希望能夠為物業集團的發展提供一點思路。

關鍵詞：物業公司;社會信任;內部控制

經濟的發展，使居民小區的增加，也使物業公司加快發展，但是一些物業公司落后的管理尤其是財務管理，阻礙了公司的發展。尤其受到疫情的沖擊，物業公司面臨的管理考驗十分巨大。傳統的物業管理模式存在盈利模式單一、勞動力成本高、利潤率低等缺陷，物業公司如何能夠尋找新的利潤增長點——加強財務管理。物業管理部門生命周期占房地產生命周期的九成以上，提供的服務范圍廣、類型多樣。在人民對美好生活的需求日益增強下，物業板塊的市場前景好、具有廣闊的市場發展空間。并且，物業板塊在資金流通上也具有突出的優勢，擁有較為充足的現金流。現金的管理變得非常重要。好的財務管理是物業公司更具有核心產品競爭力、開拓多元化輕資產業務、分散經營風險。物業集團的財務控制工作影響其發展，財務管理在新環境下需要創新，不斷完善制度和體系，使財務為物業集團提供最優的資源配置方案，提升物業集團長期發展的實力。

社會信任并不是正式的制度模式，所以在不同地方的工作開展存在不小的區別，同時對社會經濟實體的大小、組織結構、交易情況都起到不小的作用。對物業公司來說更是如此。物業公司的發展是基于居民的信任的。由于一些物業公司內控的缺陷造成的社會信任缺乏，很大可能會造成財務風險。隨著現代市場經濟的發展，物業公司的社會信任在發展過程的重要性逐漸展現出來。市場經濟是一種新型的契約文明，它對社會信任有一定的內在需求，換句話說，市場經濟相比于其他的經濟形式，更加需要以信任作為其發展的基礎和前提。有專家研究認為，各種契約的實施首先都離不開兩方之間的信任和有效溝通，假如互相猜忌存疑，即使條款全面且細致，也會出現各種矛盾和問題。就算之后可以借助法律進行調解和解決，對于工作的開展效率也很不利，從而總得看來，是拉低了社會的運轉效率的。

一、理論基礎與文獻回顧

（一）理論基礎：嚴謹化戰略理論

業務處理的嚴謹化能夠提升物業公司價值、增加股東財富，而不嚴謹會導致負協同效應，難以實現社會信任。通過嚴格要求，物業公司能夠在其發展中更好的進行正確的管理、提高管理效率。更加有助于公司發展。

（二）前期關于社會信任的研究結論回顧

2014年有關專家研究表示，在市場化經濟領域內，物業公司的工作大部分都是被信任和溝通等方面所左右。社會信任是市場健康運轉的前提，是不同方面開展溝通和合作的前提。還有專家認為，各類合約的落實也需要兩方的充分信任，假如互相猜忌，及時簽訂了合約、開展了工作，之后的工作是否能順利完成也是未知數，很可能會出現不必要的矛盾。假如矛盾過大，訴訟和調解過程也會費時費力，不利于社會的進步和發展。相同的研究也表示，社會經濟的全體參與者都應該給予相互信任，這對經濟的發展和效率的優化都起到不小的影響，信任和溝通是良性合作和發展的重點。

還有研究認為，社會信任體系的打造是逐步延伸和成長，慢慢完善的工作。第一步需要物業公司從公司內發展到公司外，而信任水平也需要一步一步抬高。2017年有專家的研究也認為，內部控制和企業的經營水平是正向關聯，而社會信任水平的高低可以改善雙方的聯系，使之更加合理。假如物業公司被發現了不良行為，很可能會失去投資方的信任和期待。也就是說，假如物業公司的不良行為被公之于眾，社會信任度較高的地區股價的下跌情況會更明顯。張維迎表示，在改革發展的道路上，對資本市場良性成長產生關鍵作用的社會信任在不同地方的擴散和優化水平差異不小。

二、物業公司社會信任與物業經濟發展分析

信任是一種文化的傳承，來源于群體生活的重復性博弈。根據心理學來說，信任是社會活動所導致的人類情緒;而按照社會學來說，社會信任的主要模式是信用，也就是自發地肯定別人會按照所說來開展后續工作，切實完成義務。這是大家在合作、交流過程中產生的美好預期，體現了群體活動的團結關系。經濟學的看法和社會學比較接近，也就是法律有關限制會左右社會信任水平。社會信任表示市場活動中，由于信息水平的差異，交易雙方根據有效合約完成自身的義務、實現承諾的行為。有專家解釋了信任對社會經濟進步能夠起到的關鍵影響，表示社會經濟中的各類人員間的互相信任對經濟水平和工作效率都會產生作用，某些情況下還會是關鍵作用，信任借助文化的手段左右經濟。

基于以上的研究我們可以得出，社會信任需要合理的溝通和足夠的交流才能實現，沒有人與人之間的溝通，必然無法產生社會信任。所以社會信任的前提是人際來往，人是群體動物，交流和溝通是與生俱來的能力，就是在這樣的長期交流和溝通中產生出信任。別的信任也是由基礎的人際交流信任延伸而來，從親朋好友、同學老師再到商業伙伴乃至更多的社會關系，包括物業公司等，都是社會大眾交流和相處之后產生的信任聯系。

產生物業公司社會信任網絡模式對物業公司的發展具有一定的意義。物業公司的社會信任網絡的出現和成長不是一蹴而就，都是隨著時間的推移慢慢進行，這是和物業公司社會資本關聯的一個漫長過程。描述起來大致如下：第一，信任關系是從物業公司內部發展滲透到外部，并由于物業公司的發展而同時推動了公司社會網絡的發展;第二，產生了早期的信任后，社會網絡中的不同方面之間的信任水平緩慢而不間斷地推進，物業公司社會資本的沉淀也持續推動;第三，社會信任離不開長久且平穩的發展前提。因此物業公司和不同方面必須不斷地交換信息和想法理念，這對于物業公司組建社會信任網絡至關重要;再者，即使物業公司社會信任網絡的產生需要時間的積累和沉淀，但信任也能夠在短時間內擊碎。

形成物業公司社會信任網絡的制度機制。對于物業公司社會信任網絡的形成，除了需要依靠物業公司自身的發展能力以外，另外還需要相應制度的約束、以及獎懲機制作為其重要保障。這就是社會信任的形成與個人信任形成的一個重要不同之處。并且，有效、正確的制度安排，還可降低整個社會經濟參與者的失信風險，以此可以保護物業公司的利益，并且提高物業公司社會信任網絡的連續性和正確性。

三、社會信任與物業公司內部控制

社會信任水平優秀的地區能夠在優化內部控制來增強物業公司運營水平和速度方面起到關鍵影響，因此社會信任和物業公司的內部控制屬于互相影響的存在。因此物業公司在成長和優化時，不光要改良物業公司的正式制度條例，同時也必須建設發展社會信任等方面的非正式制度要求，從而優化公司的承受能力，優化公司運營質量，抬升業績水平，確保公司的股價健康成長。內部控制若有漏洞必然會失去投資方的信任，也就提高了物業公司的財務壓力。因為信息水平差異，投資方僅僅可以通過企業年報和部分公開數據資料來研究物業公司的運營水平和績效狀況，判斷投資回報和風險水平。假如上市企業的內部控制水平良好，沒有重大違規問題，社會信任度高、口碑良好，則投資者就能夠更全面的掌握企業的相關信息，屬于良性標志，讓投資方減少預估的投資回報水平也就拉低了公司的財務危險性。但若反之，假如公司曝出了嚴重的違規問題，社會信任受損，必然會打擊投資方的信心和信任，投資者會期待更夠的投資回報水平來對應風險水平的提高，公司的財務危險性就提升了。

四、案例分析

本文選擇的案例研究對象是N物業公司。致力于打造以物業管理服務為基礎，涵蓋案場服務、顧問咨詢服務及增值服務等高附加值服務的一站式物業服務體系，全面涵蓋社區價值需求。

對于物業管理費未能按時收繳的情況，調研者進行了調查，發現最主要的原因是社會信任的缺失，另外還存在著社會信任缺失導致的內部控制方面的問題。這些缺陷有可能給物業公司帶來風險。本文通過分析有關資料，發現該物業公司存在以下風險：

（一）未入帳收入、支出的涉稅風險

N物業在兩個住宅項目中，針對部分業主繳費時不需要發票，而給業主開具收據，該部分收入不繳存公司，而是入到小金庫，經統計2015-2017.10期間未入帳收入合計292.99萬元。同時為減少繳納所得稅金額，2015-2017.10期間通過多列支工資支出形式來調節報表利潤，期間累計虛列成本706.21萬元。

（二）4家分公司經營存在不可控風險

N物業母公司下設5家分公司，除一家分公司無項目外，其余4家分公司均有項目經營，經了解這4家分公司均是給別單位掛靠用，N物業根據掛靠合同金額的5%-6%不等計提管理費，在N物業現場盡調期間向其索要這4家分公司財務報告數據，均無法提供，對這4家分公司經營合規情況無法作出評估。

五、研究啟示

本文認為，隨著中國經濟的不斷快速發展，市場上發生了各式各樣的財務造假事件，導致了社會信任的普遍缺失。虛增利潤、虛假記載、推遲披露、重大遺漏、虛假上市、內幕交易、占用公司資產、違規買賣股票、操縱股價、等都是在證券市場上的舞弊行為。這些問題不僅會阻擋物業公司自己的可持續發展，而且也對中國的經濟市場的長期發展造成不好的影響。作為非正式制度與文化傳統的體現，社會信任可以在缺乏正式制度的情況下減少不確定性，為組織提供穩定的制度環境，并且可以促使資本市場的健康持續發展。可是，在改革開放的過程中，對資本市場健康持續發展產生重要影響的社會信任在各地區發展不平衡。

同樣，社會信任通常被認為是建立合約關系的一種重要保障機制。社會信任可以通過分類誠實和不誠實的成員來減少整個社會網絡的道德風險，通過特定的獎懲機制，進而影響到物業公司的舞弊行為。總的來說社會信任對內部控制的影響機制為，在一個相對來說普遍信任度很高的社會網絡中，參與者如果采用不正當的手段得到非法利益，那么他因此受到的懲罰相對來說也是比較嚴重的。采用不正當的手段雖然可能帶來短期的利益，但破壞了未來的長期的信任，并且未來的有利交易也將會變得更難。所以，在社會信任水平度高的地區，由于經濟發展和投資金額相對比較高，并且加之社會中其他參與者共同的約束，物業公司發生財務舞弊行為的可能性也就大大降低。

參考文獻：

[1]王進朝。社會信任、內部控制質量與商業信用融資[D].鄭州航空工業管理學院，2017.

[2]李雄偉.考慮社會信任的內部控制與經營效率關系[J].福建工程學院學? 報，2017，15（01）：

[3]楊衛. 社會信任度對會計舞弊的影響研究[D].安徽大學，2014.