試論房地產企業預算管理應用現狀與對策

摘要：改革開放以來，我國房地產行業經歷了發展的黃金時代。在國家政策的扶持下，房地產企業的數量不斷增多，規模也來越來越大。隨著我國經濟發展進入新常態，房地產行業之間的競爭也越來越激烈。其中預算管理為企業的生產經營提供可行性指導，在房地產企業發展中的作用也越來越重要。如何提高房地產行業的預算管理能力對其整體發展具有十分重要的意義。

關鍵詞：房地產企業;預算管理;現狀與對策

一、房地產行業預算管理應用現狀

（一）預算組織結構不夠完善，分工較為模糊

現階段，預算企業的預算管理都沒有特定的預算管理部門，而是分散在企業的各個業務中，缺乏統一性和全面性管理。各業務部門因為不能較為全面的了解企業整體的生產經營情況，所以制定的預算管理方案差異較大，與企業整體預算管理的關聯性不高。如房地產銷售部門更加注重樓房銷售業績，房地產建筑部門更加關注樓盤建造進度。財務部門在進行預算管理工作時，更多時依靠自身人員的努力，沒有將預算數據的收集以及整理分工下去，造成各業務部門在預算管理工作中的參與程度不高。

（二）預算編制方法落后，流程不夠清晰

房地產行業采用這種自上而下的預算編制方法，面對市場經濟宏觀經濟形勢和國家宏觀經濟政策的變化對企業成本費用、銷售狀況等因素的影響，能夠較為準確的反映企業實際的經營管理情況，但也存在著預算管理偏向于保守而對企業的長遠發展預測不足的問題。房地產企業的主要產品如樓房、購物中心和辦公樓等開發周期較長，企業面臨的風險危機較大。同時也可能存在企業為避免當期剩余預算對下期預算額度的不利影響，在期末將企業當期剩余預算額度強制消費的現象，降低了企業的資金利用效率，造成了經濟資源的不必要浪費[1]。

（三）預算控制不到位，執行力度較弱

預算控制和執行是實現房地產行業全面預算管理的重要內容。目前房地產企業在預算控制和執行過程中一方面存在預算調整不夠及時的問題。當企業自身的經營狀況出現變化以及外部經濟形式發生轉變時，企業缺乏相應的應對措施。企業缺乏對預算調整適用情形的具體應用指導方針，對企業進行預算調整的時間，范圍，具體方法缺乏合理有效的預案。

（四）預算考評體系不完善，缺乏有效監督

一是房地產在進行預算考評時，更多是通過銷售收入、成本費用、凈利潤增長率等財務業績指標，對顧客滿意度、市場份額占有率、員工滿意度等經營業績指標缺乏使用，從而導致在對預算管理工作進行考評時具有一定程度的片面性，不能全面反映預算管理工作對企業自身生產經營和企業市場競爭力的影響。二是企業在建立預算考核體系時更多是由財務部門主導，沒有將企業各業務部門相結合。例如銷售部門往往更加關注房地產認購、銷售、簽約等銷售指標，而財務部門更加關注銷售回款進度、結算收入、預繳稅負等指標，但與公司考評機制結合度不高。三是對預算考評工作缺乏有效監督，在進行預算考核工作時可能存在弄虛作假的行為，預算考評結果與實際不符時有發生，給企業防范經營風險帶來更大壓力。

二、房地產企業預算管理應用對策

（一）完善預算組織結構，做好分工管理

一是房地產企業應結合自身的生產經營特點，建立全面的預算管理組織。通過專門的預算管理組織來管理企業的預算編制和執行。對企業的經營狀況進行全面了解，結合企業的樓盤選址、建筑施工、樓盤銷售等部門，加強預算編制工作中的溝通和交流，提升預算管理的力度，做好各個環節的預算管理工作，提升預算管理的整體水平。二是預算管理與企業的發展戰略相結合。企業的預算管理應服務于企業的整體發展戰略，因此預算管理組織在進行預算編制的時候要加強與管理層和治理層的溝通，明確企業的整體發展。如恒大集團的多元化戰略和萬科集團的一體化戰略下應有不同的預算管理。此外預算管理組織還要加強與財務部門的溝通交流，了解財務部門的投融資戰略、營運戰略以及分配戰略，在其基礎上編制預算管理，使企業的預算管理具有更強的現實意義。三是做好預算管理的分工。僅僅依靠預算管理部門自身來進行預算管理是遠遠不夠的。一方面預算管理組織自身人員力量有限，另一方面預算管理部門對具體的業務和財務活動的了解程度不夠。企業應將預算管理工作做好分工，由各業務部門和財務部門對自身的業務先做好預算草案，然后交給預算管理組織進行匯總整理，再上交企業管理層和治理層進行審批，通過后再開始進行執行，進一步提高預算管理的效率[2]。

（二）改進預算編制方法，完善預算流程管理

一是針對房地產行業項目開發回收周期長的特點，在資金管理的過程中要更多采用滾動預算的編制方法。根據企業每一個季度的預算完成情況及時進行下一期預算編制的調整，使企業的預算管理期間保持一定的跨度。二是適當加強零基預算法在預算管理中的應用。減少以往的經營活動對預算編制的影響，將企業的預算管理聚焦于本期，根據預算利潤、銷售目標等因素對費用水平進行預測，考慮本期成本費用的結構和數額的合理性，減輕部分預算項目各期變動較大對預算工作的不利影響，使企業的預算編制更加綜合平衡。三是完善預算管理的流程，制定預算管理各個環節的具體流程和標準，使企業的預算管理更加有跡可循，提升預算管理的透明度。固定預算法和增量預算法是目前房地產企業在進行預算編制時采用的最為常見的方法。這兩種預算編制方法的工作量相對較小，企業可以降低預算編制的成本，但也存在著靈活性較差和準確性不高的問題。企業應根據行業的發展趨勢和自身的實際經營狀況，不斷改進預算編制方法。企業合理利用科學的預算編制，才能減少在預算執行過程中存在的問題。

（三）加強對預算管理執行過程中的控制

一是要完善預算管理的相關制度。在預算管理工作進行中針對內外部條件的變化，能夠及時進行調整，在嚴格控制預算管理工作進行的基礎上保持其靈活性。確保預算管理組織有一定的預算調整權限，當國家的宏觀經濟政策發展轉變時，預算管理組織可以及時做出調整決策，降低企業的經營風險。二是建立健全預算動態管理機制并做好與企業財務預警機制的協同。當企業的預算指標超過規定標準時，預算部門要及時向上級進行匯報，促使管理層及時轉變經營策略，做好風險應對。三是將加強預算管理的信息化建設，借助企業的信息技術系統和信息共享平臺，及時發現企業在建筑施工中的成本控制以及樓盤銷售方式等方面存在的問題并進行及時有效解決。

（四）完善預算考核和激勵機制

一是建立更加全面立體的預算管理考評體系。在相關考核指標的選取上，不僅要考慮企業利潤、收入、成本費用等財務指標，也要考慮企業市場占有率，員工及顧客滿意度、可持續發展能力等非財務指標。將企業各業務部門和員工的關注點盡可能加入預算考評中，提升預算考評的科學性和完整性。做好預算管理與公司整體發展和員工個人的獎懲結合，發揮其主觀能動性服務于企業管理。二是完善預算考核的流程。先由各業務部門根據預算執行結果編制預算執行報告并上交預算管理組織，接著預算管理組織對各業務部門的預算執行報告進行審核，通過后上交管理層進行審批，最好進行獎懲措施的實施。三是加強預算管理的審計工作。對企業的預算管理目標和預算管理組織的預算管理活動進行監督，確保預算數據的真實可靠，規范企業的預算管理工作和流程。同時也要做好預算考評的審計，對考評的過程和結果進行審查，保證考評工作的公平性[3]。

三、結論

預算管理作為企業提升管理水平的重要手段，在企業發展中的作用越來越重要。企業在預算制定時應做好與發展戰略的結合，與時俱進更新預算編制方法。隨著宏觀經濟形勢的變動和預算執行的結果，及時對預算管理進行調整，只有這樣才能真正提高企業的經營管理水平，提升企業在房地產行業中的競爭力。

參考文獻：

[1]鄧亮清.房地產企業中全面預算管理的應用探討[J].中國產經，2021，（10）：130-131.

[2]郭珺.房地產企業全面預算管理存在的問題與對策研究[J].大眾投資指南，2021，（10）：163-164.

[3]李明池.淺談房地產企業全面預算管理實踐[J].中國集體經濟，2021，（15）：45-46.

作者簡介：陳松（1979.8-），男，漢族，四川巴中人。注冊稅務師、中級會計師。綿陽明佳置業有限公司總經理助理兼財務總監、綿陽銳衡置業有限公司總經理、綿陽衡地置業有限公司總經理。畢業于西南財經大學會計學專業，大學本科文化。研究方向為企業財務內控及預算管理。