麗水市解決不動產(chǎn)歷史遺留問題的實踐與探索

摘要：麗水市不動產(chǎn)登記中心為妥善解決國有建設(shè)用地上因房、地分散登記等原因帶來的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，牽頭建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決政策執(zhí)行過程中碰到的新情況、新問題，有效地化解了社會矛盾、切實解決了歷史遺留問題。

關(guān)鍵詞：歷史遺留問題;麗水市;實踐探索

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0022-25 收稿日期：2021-08-30

為妥善解決國有建設(shè)用地上因房、地分散登記等原因帶來的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，切實維護群眾權(quán)益，深入推進“最多跑一次”改革和進一步優(yōu)化營商環(huán)境，麗水市不動產(chǎn)登記中心在《不動產(chǎn)登記暫行條例》《國土資源部辦公廳關(guān)于全面排查不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題的通知》《浙江省國土資源廳關(guān)于推進全省不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合工作的通知》等有關(guān)法規(guī)政策的指導(dǎo)下，牽頭建立不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決政策執(zhí)行過程中碰到的新情況、新問題，有效地化解了社會矛盾、切實解決歷史遺留問題;按照問題類型、分類梳理劃分為12大類，逐一制定出處理辦法，根據(jù)不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理難度和緊迫性，分為值班長、主任辦公會、局長辦公會、政府常務(wù)會議4個層級，對應(yīng)4個機制進行處理。并按照問題類型對整改中解決的歷史遺留問題做好臺賬記錄，加強痕跡化管理，截至2021年8月30日，已解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題91個，群眾反響良好。

1 部分未辦理房屋所有權(quán)首次登記問題的處理辦法

2007年7月1日之前已竣工驗收且部分權(quán)屬單元已登記的商品房項目，剩余部分符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已改制或被依法注銷和具有購房合同及發(fā)票的，可由購房人作為申請人單方申請辦理不動產(chǎn)首次登記。辦理登記時，由登記機構(gòu)在其門戶網(wǎng)站公告15個工作日。

2 部分未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題的處理辦法

《房屋登記辦法》廢止之前，市區(qū)已辦理房屋初始登記或首次登記的商品房、安置房項目，部分權(quán)屬單元已按購房人或被安置戶單方申請辦理了轉(zhuǎn)移登記，剩余部分辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時可參照執(zhí)行。

3 兩證不全問題的處理辦法

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)由兩個部門分別登記，導(dǎo)致有土地證無房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證無土地證現(xiàn)象產(chǎn)生。

有土地證無房產(chǎn)證問題的處理。（1）房屋建造報批手續(xù)齊全的且不存在違法建筑的，2003年之前出讓的項目先自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處審查;2003年之后出讓的項目直接予以辦理首次登記。（2）房屋建造報批手續(xù)不全的，應(yīng)經(jīng)行政執(zhí)法部門處理后辦理。

有房產(chǎn)證無土地證問題的處理。（1）土地權(quán)屬來源合法（含需行政審批的相關(guān)手續(xù)已辦理完成）直接予以辦理首次登記。（2）對無法核實土地權(quán)屬來源的，需補辦土地權(quán)屬來源手續(xù)后辦理。

4 兩證數(shù)量不等問題的處理辦法

同個權(quán)利人擁有多本房屋所有權(quán)證書，但土地使用權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書數(shù)量不等，申請按房屋所有權(quán)證書本數(shù)辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的，除工業(yè)用房或土地出讓時或政府文件中有限制建筑物分割條件之外，經(jīng)權(quán)籍調(diào)查后，符合不動產(chǎn)單元條件的，可予直接辦理;否則作合并辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。

5 房地登記信息不一致問題處理辦法

房地均已辦理登記，但房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證信息不一致的，可直接辦理不動產(chǎn)權(quán)注銷登記，其他登記分情形辦理。一是坐落不一致問題的處理。登記檔案資料不清楚的，根據(jù)地名證明文件辦理變更登記。二是房地范圍不一致問題的處理。其中對房屋超出宗地界址線的，在辦理抵押權(quán)登記時，抵押物應(yīng)不包含超宗地的房屋（以幢為單位）。在辦理其他不動產(chǎn)登記需要核發(fā)或換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書時，又分為土地使用權(quán)類型、用途相同和土地使用權(quán)類型、用途不同辦理。首先對于土地使用權(quán)類型、用途相同的處理。所占用合法土地使用權(quán)人為同一主體的，應(yīng)合并宗地。其中土地使用權(quán)類型均為國有出讓，但宗地的土地使用權(quán)終止時間不一致的，可由當(dāng)事人申請補辦延長土地使用年限的用地手續(xù)，按現(xiàn)時點的評估確認價補繳土地出讓金，將兩宗地的終止時間保持一致;也可由當(dāng)事人出具自愿同意按土地使用權(quán)到期在前的進行登記的具結(jié)書，直接辦理不動產(chǎn)登記。對于所占用合法土地使用權(quán)人為不同主體的，如房屋竣工時間在《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集體用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）執(zhí)行土地復(fù)核驗收制度（2008年1月3日）之前的，按當(dāng)事人與被占用主體的協(xié)商結(jié)果直接辦理分割轉(zhuǎn)移登記;如房屋竣工時間在實施土地復(fù)核驗收制度之后的，應(yīng)重新辦理用地審批手續(xù)。

對于土地使用權(quán)類型、用途不同的處理。應(yīng)先完善用地手續(xù)，若確實無法完善的，可維持登記現(xiàn)狀，但應(yīng)在不動產(chǎn)權(quán)證書和登記簿的附記中注明“房屋跨宗”。如權(quán)利主體不一致的，在完善用地手續(xù)中一并辦理。

用途不一致問題處理。已登記的不動產(chǎn)，房地用途不匹配的，在申請登記時，繼續(xù)按原用途登記，有證據(jù)證明原用途登記錯誤或市政府有明確規(guī)定的除外。如土地登記用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類不對應(yīng)的，應(yīng)按照最接近的二級類重新確定歸屬地類進行登記，對于不能確定的由資產(chǎn)管理所確定，土地使用權(quán)年限截止日期與原土地出讓合同保持一致，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證書“附后”中記載原批準(zhǔn)用途。

6 土地、房屋用途不明確問題的處理辦法

出讓合同記載的土地用途不符合《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類的（如綜合用地、商貿(mào)用地、綜合辦公等），經(jīng)自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處明確用途后辦理登記。

出讓合同記載的土地用途為商住綜合用地的，房屋現(xiàn)狀與市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批。圖紙一致且住宅部分具備獨立使用條件的，土地用途原則上按底層為零售商業(yè)用地（住宅通道除外）、二層以上為城鎮(zhèn)住宅用地登記，房產(chǎn)用途按底層為商業(yè)用房（住宅通道除外），二層以上為住宅登記，特殊情況由自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處審查。

建筑工程規(guī)劃許可證中建設(shè)項目名稱用途不明確的，房屋用途可以市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批圖紙上的注記用途文字作為房屋用途登記。仍不明確的，由國土空間用途管制處審查，國土空間用途管理制處認為難以明確的，提交局專項會研究。

7 原房屋設(shè)計平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致問題的處理辦法

在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，已完成房屋初始登記，市城建檔案館存檔的規(guī)劃審批房屋設(shè)計平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致的，以房產(chǎn)登記存檔圖紙或平面圖作為登記依據(jù)。

在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后發(fā)現(xiàn)原房屋設(shè)計平面圖與房屋現(xiàn)狀不一致的，但外立面未改變的，分情況處理。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，獨立宗地的住宅樓以“幢”為不動產(chǎn)單元登記，登記后不再辦理分割登記。跨宗地聯(lián)建住宅的，不動產(chǎn)登記宗地按混合宗登記，產(chǎn)權(quán)按混合宗內(nèi)規(guī)劃審批或確認的建筑面積比例辦理按份共有登記。綜合樓需經(jīng)市區(qū)補繳土地出讓金陪審會議研究辦理。

對已登記的房屋權(quán)屬分割、合并的，符合以下情況時可以辦理。一是房產(chǎn)登記存檔圖紙或平面圖與房屋現(xiàn)狀相符的，可作為分割、合并的依據(jù)。其中，原登記時以“層”為登記單元，共有面積按所在層次登記在證載建筑面積內(nèi)的，應(yīng)對共有面積的合理使用作出具結(jié)地。二是在《房屋登記辦法》實施之前跨宗地聯(lián)建住宅已成事實的，按事實情況結(jié)合相關(guān)權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)分割、合并協(xié)議辦理，其中實際擁有建筑面積與審批建筑面積不一致的部分視為交易。三是經(jīng)市區(qū)補繳土地出讓金陪審會議議定同意改變用途或根據(jù)《市政府關(guān)于印發(fā)補繳土地出讓金暫行規(guī)定的通知》規(guī)定認定原批準(zhǔn)用途的原司商住綜合用地的項目，申請人需提供房屋使用安全鑒定報告、經(jīng)圖審并經(jīng)建設(shè)部門裝修備案的與房屋現(xiàn)狀相符的設(shè)計圖紙等材料。四是經(jīng)局專面會議議定同意辦理的。

8 國有劃撥的不動產(chǎn)抵押登記問題的處理辦法

國有劃撥土地使用權(quán)抵押審批取消后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)與市自然資源資產(chǎn)交易中心建立業(yè)務(wù)聯(lián)系單制度，由市自然資源資產(chǎn)交易中心審查劃撥土地抵押物在實現(xiàn)抵押權(quán)時是否涉及限制性條件。對存在限制性條件、影響抵押物處置的，應(yīng)明確不予辦理抵押登記。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理該類業(yè)務(wù)時，應(yīng)作風(fēng)險提示，即告知抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓金。

9 房屋已經(jīng)竣工但無證明材料問題的處理辦法

建筑工程竣工時間在《房屋登記辦法》實施之前，不能提供房屋已經(jīng)竣工證明的，可提供有資質(zhì)的房屋安全鑒定機構(gòu)出具的房屋安全鑒定報告，其中建筑面積在300平方米以下的建筑工程以及個人自建低層住宅可由申請人出具房屋已經(jīng)竣工的保證。

10 面積不一致問題的處理辦法

在原國土和建設(shè)部門建立聯(lián)合工作機制前出讓的且已辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的項目，先經(jīng)市自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處審查。已登記房屋建筑面積超過土地使用權(quán)出讓合同中土地利用條件規(guī)定的建設(shè)項目規(guī)模的，區(qū)分是否超原規(guī)劃許可面積，未超的按原房產(chǎn)證記載事項辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記;已超的需辦理補交土地出讓金相關(guān)手續(xù)。

11 土地使用權(quán)年限不一致問題的處理辦法

土地證記載的土地使用權(quán)年限與出讓合同不符的，區(qū)分不同土地用途對應(yīng)的年限，其中年限與最高使用年限一致的，不再進行變更;不一致的，原則上按證書用途對應(yīng)的最高使用年限辦理變更，涉及土地補交出讓金的，應(yīng)先經(jīng)市自然資源資產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。

12 用途不一致問題的處理辦法

土地證記載土地用途不明確的，由自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處明確土地用途后，再辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)登記。自然資源所有者權(quán)益開發(fā)利用處難以明確的，提交市區(qū)土地市場遺留問題聯(lián)審會議研究確定。

作者簡介：李蘇敏，麗水市不動產(chǎn)登記中心。