房地產開發項目融資管理現狀分析及改進建議

劉達

[摘 要] 近年來，隨著我國城鎮化進程不斷加快，房地產行業迎來了很多機遇，得到了迅速發展。與此同時，房地產行業在經濟逐漸下行的背景下，也面臨著眾多挑戰。房地產公司要想在激烈的市場競爭中站穩腳跟，提高自身的經營管理水平是非常重要的。大多數的房地產企業在經營過程當中都需要進行融資，以確保自身有足夠的資金正常運轉，而房地產企業在進行融資的過程當中，在融資成本方面將會面臨巨大挑戰。文章對房地產開發項目融資管理現狀進行分析，并有針對性地提出相關改進建議。

[關鍵詞] 房地產企業;融資管理;資金管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2021.23.014

從房地產企業市場投資的情況可得知，我國房地產企業的投資總額一直呈上升趨勢。房地產行業是我國經濟發展的支柱，但其自身的管理和發展卻存在很多不足，其所承受的市場競爭壓力與資金的不足都對房地產企業的發展造成了阻礙? [1] 。因此，很多房地產企業都采取了融資手段來緩解資金壓力，針對這一情況，以下將結合房地產融資管理現狀，提出相應的改進建議。

1 房地產企業資金現狀

房地產屬于資金密集型行業，房地產企業必須對企業現金流加以重視，并保證現金流處于持續健康的狀態。近年來，我國房地產行業發展迅速，房地產企業也隨之不斷發展。調查顯示，近年來房地產企業對貸款和外資的依賴有所降低，自籌資金的運用有所增加。房地產企業要想穩步發展還需要積極開拓融資渠道，加強融資管理。2019年隨著非標融資與房地產融資管理政策的收緊，市場開始擔憂房地產板塊流動性。相關監管部門嚴格控制資金流向房地產，金融機構地產業務審批和投放收緊，市場利率也隨之上行，放款和審批難度增強，融資成本加大，融資環境緊張。

2 房地產開發項目融資成本內容

企業的經營運轉都需要成本，企業在運營過程中必定會有支出，而房地產企業在融資過程當中的必然支出就是房地產開發項目的融資成本。房地產企業在籌集資金的過程中定會產生支出，例如房地產企業在發行股票時，需要印刷有價證券，人力和宣傳等一系列支出都是其所必須要付出的成本。其在市場資金的來往過程當中，還會支付相應成本，這就對房地產開發項目的成本支出差異造成了一定程度的影響。

3 房地產開發項目融資成本的計算方法

計算房地產開發項目融資成本需要根據企業融資的資金額度來進行，融資額度越高，融資成本也會增多;融資的額度越低，融資成本就會減少。在進行融資后，資金回本需要一段時間，那么這段時間的長短也會對房地產開發項目融資成本的計算帶來影響。房地產開發企業可以利用相對應的成本公式來計算開發項目融資成本，降低房地產企業在支出成本中所面臨的風險。

4 房地產開發項目融資管理的現狀

4.1 不完善的資金管理機制

企業的運營都需要資金的支持，而房地產行業更是如此，其運營與發展需要大量的資金支持。房地產開發項目具有建設周期長、資金運轉速度慢的特點，若資金管控不到位，就極易出現資金鏈斷裂的情況。與此同時，建設施工的過程中也存在著各種各樣的風險，開發項目如果不能按時完成，大量資金被占用，償債利息也隨之增加，資金周轉便會出現問題。導致這些問題出現的主要原因是房地產企業的資金管理機制不完善，并沒有根據自身的實際情況來制定相應的資金籌措管控制度，資金的使用、審批、管理流程混亂，不具有規范性，使資金管理出現問題。很多房地產企業還存在資金流向管控不到位的問題，這也給房地產企業帶來了巨大的經濟損失。

4.2 資金結構不合理

房地產企業的融資結構一般分為兩種：一種是內源融資;另一種是外源融資。內源融資主要指企業內部資金，內源融資的成本和風險是比較低的，但內源融資存在企業資金利用率不高的問題? [2] 。外源融資又分為間接融資和直接融資兩種形式，兩者的主要區別就在于是否需要金融中介的存在。如果房地產企業的資金機構長期處于不合理的狀態，對間接融資過度依賴，那么房地產企業的財務風險也會逐漸加大，甚至出現財務危機。因此，房地產企業必須要創新豐富融資方式，對融資成本、風險、收益進行詳細分析，制定出合理的、科學的資金結構，以此來確保企業的穩定健康發展。

4.3 融資成本不斷提高

隨著房地產企業的不斷發展，其融資成本也在不斷增加。大多數企業都存在著風險預防抵抗能力弱、自身經濟實力不夠強的問題，在實際的運營當中，會承擔巨大的市場競爭壓力和經濟壓力。面對這樣的情況，房地產企業便會通過金融機構來進行融資，但大多數金融機構為了滿足自身的風險控制和發展需要，對房地產開發項目提出了很多要求，這一舉措加大了房地產企業的融資難度。

4.4 融資風險不斷增大

隨著市場經濟的迅速發展，市場中存在的不可控因素也越來越多，增加了房地產企業開發項目的融資風險。房地產企業為了解決自身問題，可能會選擇風險較大的融資方式，進一步增加了融資風險。同時，部分房地產企業的風險管控不到位，管理體系不健全，使融資風險不斷增大。

4.5 融資渠道單一

銀行貸款在房地產開發項目總資金中占比較大，這樣單一的融資渠道也增加了房地產企業的融資風險。企業在運營過程中，如果周期收益較差，那么就會對企業的資金運轉造成影響，不能夠及時償還銀行貸款，會影響企業信用，對企業之后的貸款造成嚴重的影響。同時，如果企業不能及時償還銀行貸款，銀行還會強制性地對企業進行破產清算。商品房的預售也是房地產企業的資金來源，但商品房預售情況和市場需求具有密切相關的聯系，市場需求大，那么預售情況就好，市場需求小，那么預售情況就差，預售額隨之減少。資金的不穩定，給房地產企業帶來了極大的風險? [3] 。國家還出臺了相關政策，禁止建筑施工企業墊資，這一系列的政策也大大增加了房地產企業的融資難度。