萬科企業(yè)償債能力分析

唐文杰，李林麗

（貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)，貴陽 550000）

1 萬科集團(tuán)短期償債能力分析

對(duì)萬科企業(yè)短期償債能力分析主要根據(jù)2020 年該企業(yè)公布的前三季度財(cái)務(wù)報(bào)告，并選取以下指標(biāo)進(jìn)行分析衡量。

1.1 流動(dòng)比率

流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債，是指每一元流動(dòng)負(fù)債有多少流動(dòng)資產(chǎn)作為償債保障。

如表1 所示，萬科集團(tuán)2020 年一季度流動(dòng)比率比2019 年同期略微下降，其中流動(dòng)資產(chǎn)較上年同期增長(zhǎng)11%，而流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)12%。流動(dòng)資產(chǎn)中占比最大的為存貨，從2019 年占比60.23%上升到62.48%，同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)自2189.52 天上升至2470.88 天，存貨周轉(zhuǎn)速度下降，由于房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值大，周轉(zhuǎn)較慢，會(huì)影響其流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障程度。2020 年第一季度，疫情疊加銷售淡季企業(yè)線下銷售活動(dòng)及回款受到影響，同時(shí)疫情也對(duì)萬科企業(yè)客戶交付帶來了影響。一季度應(yīng)收賬款較2019 年年底增長(zhǎng)32.16%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)為4.35 天，而2019 年同期僅為3.19 天。應(yīng)收賬款的增多，周轉(zhuǎn)天數(shù)的上升，以及存貨規(guī)模的增加與周轉(zhuǎn)速度的下降使得萬科企業(yè)一季度短期償債能力略微減弱。

表1 萬科集團(tuán)2019—2020 年前三季度流動(dòng)比率

2020 年二季度與三季度流動(dòng)比率均高于2019 年，其短期償債能力較上年正在好轉(zhuǎn)。2020 年三個(gè)季度流動(dòng)比率總體呈現(xiàn)略微下降趨勢(shì)。由于流動(dòng)資產(chǎn)表現(xiàn)為第二季度上升，第三季度下降，流動(dòng)負(fù)債則表現(xiàn)為逐漸上升，銷售在5 月份轉(zhuǎn)為同比正增長(zhǎng)，流動(dòng)負(fù)債中占比最大的合同負(fù)債三個(gè)季度中表現(xiàn)為逐漸增加。而合同負(fù)債主要涉及萬科集團(tuán)客戶的房地產(chǎn)銷售合同中收取的預(yù)收款，若后期開工竣工結(jié)算不受影響，按期交付產(chǎn)品，這部分債務(wù)則不影響其償債能力，后期三季度開工計(jì)劃就已完成年初全年計(jì)劃，竣工完成占全年計(jì)劃54%，四季度竣工計(jì)劃將增速。流動(dòng)負(fù)債增加以及流動(dòng)資產(chǎn)的減少使得三季度流動(dòng)比率下降，短期償債能力略微下降。

1.2 速動(dòng)比率

速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)－預(yù)付賬款－待攤費(fèi)用－存貨）／（流動(dòng)負(fù)債－合同負(fù)債－預(yù)收賬款）。

考慮速動(dòng)比率時(shí)應(yīng)著重考慮到存貨的影響，由于萬科流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占據(jù)比重較大，基本占據(jù)60%以上，房企存貨單個(gè)價(jià)值比較大，周轉(zhuǎn)速度較差，較短時(shí)間內(nèi)不易變現(xiàn)，故而從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除存貨。而流動(dòng)負(fù)債中合同負(fù)債占據(jù)比重最大，而且合同負(fù)債是萬科集團(tuán)客戶的房地產(chǎn)銷售合同中收取的預(yù)收款，只要按期交付商品，就不須支付現(xiàn)金資產(chǎn)來償還。

2019 年前三季度速動(dòng)比率分別為0.71、0.68、0.63，2020 年前三季度速動(dòng)比率分別為0.65、0.67、0.71。經(jīng)過修正后的速動(dòng)比率仍然小于1，其速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)于流動(dòng)負(fù)債的保障程度比較有限。2020 年一季度、二季度速動(dòng)比率較2019 年同期下降，而三季度上升。2020 年前三季度速動(dòng)比率表現(xiàn)為逐漸上升的趨勢(shì)，其中貨幣資金表現(xiàn)為上升又下降的趨勢(shì)，應(yīng)收賬款逐漸增加，增加數(shù)額不大，一季度與上年期末相比增加32.16%，由于疫情影響，客戶延付款項(xiàng)，三個(gè)季度占流動(dòng)資產(chǎn)比例趨于平穩(wěn)，周轉(zhuǎn)速度逐漸好轉(zhuǎn)，三個(gè)季度分別為4.35、2.85、2.61，但相較2019年3.19、2.23、2.12 而言周轉(zhuǎn)速度下降，有使速動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱，償債能力變?nèi)醯娘L(fēng)險(xiǎn)。其他應(yīng)收款逐漸增多，在三季度增長(zhǎng)最為明顯。合同資產(chǎn)也在增加，占流動(dòng)資產(chǎn)比例略微上升，后期只要開工竣工按時(shí)進(jìn)行，按期完成建造任務(wù)，一般而言合同資產(chǎn)不會(huì)對(duì)其償債能力造成影響。從速動(dòng)比率這一指標(biāo)來看，其短期償債能力表現(xiàn)為逐漸增強(qiáng)的趨勢(shì)。

1.3 現(xiàn)金比率

現(xiàn)金比率＝（貨幣資金＋交易性金融資產(chǎn)）／流動(dòng)負(fù)債，一般20%以上為好，這樣不會(huì)有過多資金閑置，也不會(huì)現(xiàn)金不足。

計(jì)算可知2019 年前三季度現(xiàn)金比率分別為12.94%、12.45%、8.94%，2020 年前三季度現(xiàn)金比率為13.88%、15.26%、13.15%。盡管現(xiàn)金比率對(duì)于流動(dòng)負(fù)債保障程度不到20%，但2020 年三個(gè)季度明顯好于2019 年三個(gè)季度，現(xiàn)金比率大體上呈現(xiàn)上升好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

萬科企業(yè)在2019 年年報(bào)中相比2017 年與2018 年萬科調(diào)低了分紅比例，留足現(xiàn)金一來是為了應(yīng)對(duì)年初突發(fā)疫情給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的不確定性，二來是由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策在逐步收緊，并未因疫情放松。

如表2 所示，萬科在2020 年前三個(gè)季度中，貨幣資金完全覆蓋有息負(fù)債，對(duì)有息負(fù)債有較強(qiáng)的保障能力，償債能力較強(qiáng)。

表2 2020 年前三季度萬科集團(tuán)貨幣資金與有息負(fù)債情況

1.4 現(xiàn)金流量比率

現(xiàn)金流量比率＝經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~／流動(dòng)負(fù)債，是指經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對(duì)于每一元流動(dòng)負(fù)債的保障程度。

通過計(jì)算可得2019 年前三季度現(xiàn)金流量比率分別為－0.024、0.007 6、0.001 4，2020 年前三季度現(xiàn)金流量比率分別為－0.002 3、0.017 2、0.025 3，明顯2020 年三季度現(xiàn)金流量比率大于2019 年前三季度，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對(duì)流動(dòng)負(fù)債保障程度逐漸增強(qiáng)。

疫情影響疊加銷售淡季在2020 年2～3 月份，萬科認(rèn)購(gòu)金額同比降低510 億元，二月銷售額回落低于前三年同期水平。萬科在湖北省業(yè)務(wù)范圍主要包括鄂州、宜昌、武漢三個(gè)地區(qū)，以往銷售占比達(dá)到3.2%，2020 年受疫情影響一月下旬基本沒有新的銷售發(fā)生，二月銷售額為前三年同期最低。一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期變化88.94%，從2019 年－2 671 260.35 元，到2020 年一季度－295 386.22 元。疫情影響疊加銷售淡季，2020 年前三個(gè)月銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金較2019 年減少約172 億元。五月份銷售開始轉(zhuǎn)為同比正向增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始好轉(zhuǎn)，二季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金與2019 年同期相比減少約4.7 億元。第三季度隨著疫情得到有效防控，上半年受到壓制的購(gòu)買需求開始釋放，銷售增長(zhǎng)強(qiáng)勁，此時(shí)2020 年銷售商品，提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金反超2019 年三季度。雖然銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金在減少，但是總體而言萬科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~呈現(xiàn)一個(gè)上升趨勢(shì)。

2 萬科企業(yè)長(zhǎng)期償債能力分析

對(duì)萬科企業(yè)長(zhǎng)期償債能力分析選取資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行衡量，資產(chǎn)負(fù)債率反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過負(fù)債取得，可以大致反映出企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。自2018 年期末至2020 年第三季度期末，萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.59%（2018 年末）、84.36%（2019 年末）、84.24%（2020 年第一季度），83.87%（2020 年第二季度），83.32%（2020 年第三季度），可以看出萬科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在逐漸下降。主要因資管新規(guī)房企“融資三道紅線”實(shí)施時(shí)間臨近，萬科加快調(diào)整負(fù)債步伐。

負(fù)債總額中流動(dòng)負(fù)債占比基本達(dá)85%以上，2020 年前三季度流動(dòng)負(fù)債在負(fù)債中占比分別達(dá)到86.33%、86.86%、87.15%。2019 年與2018 年年末占比分別為87.20%、86.77%。而流動(dòng)負(fù)債中合同負(fù)債占據(jù)最大比例。受到疫情影響，企業(yè)在一季度開工計(jì)劃與竣工結(jié)算速度有所放緩，二三季度疫情影響逐漸消退，開工與竣工結(jié)算逐漸恢復(fù)，若后期交付沒有問題，合同負(fù)債不會(huì)產(chǎn)生過高風(fēng)險(xiǎn)。而非流動(dòng)負(fù)債中占比最大為長(zhǎng)期借款，其中又主要以銀行借款為主，其次為應(yīng)付債券。

長(zhǎng)期償債能力與獲利能力密切相關(guān)，一般獲利能力越強(qiáng)，代表企業(yè)越有足夠資金保障其長(zhǎng)期債務(wù)的償還。2019 年前三季度毛利率分別為35.04%、36.25%、35.99%，凈利率分別為6.63%、13.84%、12.77%，而2020年前三季度毛利率分別為31.28%、31.81%、29.94%，凈利率分別為5.09%、12.73%、12.45%。2020 年前三季度萬科企業(yè)無論毛利率或者凈利率較上年都有所下降，盈利能力有所下降。前三個(gè)季度，毛利率持續(xù)下行狀態(tài)。銷售自5 月恢復(fù)同比正向增長(zhǎng)，全年銷售穩(wěn)健，銷售額突破7 000 億元，未來業(yè)績(jī)具有保障。

長(zhǎng)期看，具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率的萬科企業(yè)在2020 年資產(chǎn)負(fù)債率逐漸下降，其盈利能力在2020 年較上年相比有一定程度下降，毛利率持續(xù)下行狀態(tài)，銷售額在一季度受到一定影響，但是后期銷售額不斷增長(zhǎng)，2020 年銷售額突破7 000 億元，全國(guó)房企中排名前三，業(yè)績(jī)具有保障。受“融資三道紅線”影響，資產(chǎn)負(fù)債率逐步下降，長(zhǎng)期償債能力有所保障。

3 總結(jié)

在國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策逐步收緊的背景下，2020年萬科企業(yè)在疫情疊加銷售淡季的一季度銷售活動(dòng)受到一定影響，銷售回款受到影響，客戶延期支付，應(yīng)收賬款增多，開工竣工進(jìn)程減緩。2020 年前三季度萬科流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)于流動(dòng)負(fù)債具有一定保障能力，速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)于流動(dòng)負(fù)債保障程度較上年有所下降。考慮到存貨增加，以及其周轉(zhuǎn)速度的下降或許對(duì)于其償債能力有一定削弱作用。2020 年二三季度，隨著銷售情況逐漸好轉(zhuǎn)，速動(dòng)比率在逐漸升高，短期償債能力增強(qiáng)。隨著資管新規(guī)實(shí)施臨近，“降負(fù)債，去杠桿”迫在眉睫，降負(fù)債成為房企在應(yīng)對(duì)疫情以外的又一重要任務(wù)。前三季度其資產(chǎn)負(fù)債率大體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，負(fù)債占比逐漸降低，其毛利表現(xiàn)下行，不過后期開工超過預(yù)期計(jì)劃，銷售表現(xiàn)穩(wěn)健，2020 全年銷售額超過7 000億元，未來業(yè)績(jī)釋放有保障，負(fù)債率下降，償債能力表現(xiàn)較好。