基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素探析

王調(diào)調(diào)　鄧宇

摘要：為了遏制快速上漲的房?jī)r(jià)，厘清銀川市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，同時(shí)提供一套相對(duì)應(yīng)的調(diào)控體系。基于目前對(duì)于銀川市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析多是在定性分析層面，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析法，以2011—2018年寧夏建統(tǒng)計(jì)年鑒、銀川統(tǒng)計(jì)年鑒為研究基礎(chǔ)，建立數(shù)學(xué)模型開展定量分析。從分析結(jié)果來看，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最為顯著。大量外來人口來銀，改善住房住型需求的增加及政府規(guī)劃都是銀川市市區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，因此采用限購(gòu)及稅率等措施限制來購(gòu)買二套及以上房屋的購(gòu)買量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素;灰色關(guān)聯(lián)度

2020年七、八月份銀川市房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)居全國(guó)第一，引起了各方的高度關(guān)注。“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策基調(diào)，地方政府迅速出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，房?jī)r(jià)的漲幅得以回落，但城市居民對(duì)于房?jī)r(jià)的感受依然是偏高。找出影響房?jī)r(jià)的相關(guān)因素，精準(zhǔn)采取調(diào)控措施調(diào)控房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)影響因素的研究分別基于不同角度，各有側(cè)重;在對(duì)房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行分析時(shí)所采用的方法各有優(yōu)勢(shì)與不足。目前對(duì)于銀川市影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究大多采用定性分析，使用數(shù)學(xué)方法進(jìn)行定量分析較少。并且文章中所提出的調(diào)控措施大同小異，就一個(gè)地區(qū)而言針對(duì)性不強(qiáng)。本文采取灰色關(guān)聯(lián)度分析法，定量探討相關(guān)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的相對(duì)重要性，計(jì)算出各個(gè)因素的關(guān)聯(lián)度大小，針對(duì)分析結(jié)果為銀川市房?jī)r(jià)調(diào)控政策做出建議。

1.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析方法的確定

1.1. 分析方法的確定

灰色關(guān)聯(lián)度分析（Grey elation Analysis，GRA），是一種多因素統(tǒng)計(jì)分析的方法。簡(jiǎn)單來說，是在一個(gè)信息不確定性和不完全性的系統(tǒng)中，按照其發(fā)展態(tài)勢(shì)，分析一種指標(biāo)與其他幾個(gè)因素之間的變化關(guān)系，也就是關(guān)聯(lián)度。如果它們之間變化的態(tài)勢(shì)一致，說明關(guān)聯(lián)度較高;反之關(guān)聯(lián)度較低。

1.2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選取

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以歸類為需求端和供給端的因素。需求端是以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為衡量。供給端則是以供給為考量，從市場(chǎng)供給分析房地產(chǎn)價(jià)格升降的原因。

需求是指消費(fèi)者在一定價(jià)格條件下對(duì)某種商品的需求量，它包括消費(fèi)者的購(gòu)買意愿和支付能力。影響消費(fèi)者市場(chǎng)需求的因素包括商品自身價(jià)格、消費(fèi)者的偏好、消費(fèi)者收入、替代品的價(jià)格、互補(bǔ)品的價(jià)格、消費(fèi)者對(duì)未來收入的預(yù)期及其他影響因素。從需求角度來看，居民的購(gòu)買能力是決定其是否買賣房屋的關(guān)鍵，影響居民購(gòu)買能力的因素主要有居民可支配收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值等。地區(qū)生產(chǎn)總值反映了某地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模，是衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。居民可支配收入是居民可自由支配的收入，反映了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力和購(gòu)買力。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是居民家庭一般所購(gòu)買的消費(fèi)品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，反映居民家庭購(gòu)買消費(fèi)商品及服務(wù)的價(jià)格水平變動(dòng)情況，也就是各地商品價(jià)格變動(dòng)情況。

供給是指特定市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)，與每一銷售價(jià)格相對(duì)應(yīng)，生產(chǎn)者愿意并且能夠提供的商品數(shù)量。影響市場(chǎng)供給的因素有商品價(jià)格、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)技術(shù)、價(jià)格預(yù)期及相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，影響房屋供給量的主要因素有房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資、房屋竣工面積、房屋施工面積等，這些因素決定某段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)現(xiàn)房和期房存量.

1.3.影響因素及數(shù)據(jù)選取

根據(jù)上文的分析并依據(jù)數(shù)據(jù)收集的可操作性、簡(jiǎn)單性、科學(xué)性、可獲得性的原則，從需求端選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人口四個(gè)影響因素，從供給端選取住宅銷售面積、商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)（單位）本年完成投資、房屋竣工面積、商品房待售面積、房屋施工面積六個(gè)影響因素，作為數(shù)據(jù)研究基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

2.1.確定參考序列和比較序列

參考序列用以反映系統(tǒng)行為特征，這里選擇銀川市市區(qū)新房均價(jià)作為參考序列，以2011—2018年銀川市市區(qū)新房?jī)r(jià)格來反映2011-2018年銀川市市區(qū)新房?jī)r(jià)格變化態(tài)勢(shì) 。選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民可支配收入、人口、住宅銷售面積、商品房銷售面積、房地產(chǎn)企業(yè)（單位）本年完成投資、房屋竣工面積、商品房待售面積、房屋施工面積作為比較序列，分析上述因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的發(fā)展變化關(guān)系。

參考序列為 Y={Y（1），Y（2），…，Y（n）}，即2011-2018年各年銀川市市區(qū)新房均價(jià)。比較序列為Xi={xi（1），xi（2），…，xi（n）}，i=1，2，…，m}，該指標(biāo)體系中比較序列即為：X1（地區(qū)生產(chǎn)總值）、X2（城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）、X3（城鎮(zhèn)居民可支配收入）、X4（年末總?cè)丝冢5（住宅銷售面積）、X6（固定資產(chǎn)投資額）、X7（竣工房屋面積）、X8（城鎮(zhèn)人口）、X9（商品房施工面積）。

2.2.無量綱化處理

由于不同種類的指標(biāo)之間其計(jì)量單位和數(shù)量級(jí)有所不同，所以不能直接進(jìn)行數(shù)據(jù)的比較分析。因此在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析之前，先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。在此次計(jì)算中，采用初始值法：對(duì)表1數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。

2.3.2計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)公式，借助表3進(jìn)行輔助，利用SPSS軟件進(jìn)行計(jì)算。其中ρ越小，分辨力越大。通常ρ的取值區(qū)間為（0，1），具體取值可視情況而定。當(dāng)ρ≤0.5463時(shí)，分辨力最好，通常ρ=0.5，故本次計(jì)算中取ρ=0.5

2.4? 計(jì)算關(guān)聯(lián)度

結(jié)果分析。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，上述影響房?jī)r(jià)的因素的關(guān)聯(lián)度均大于0.5，說明選取的因素對(duì)銀川市市區(qū)房?jī)r(jià)都有影響。關(guān)聯(lián)度大于0.9的有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積，關(guān)聯(lián)度在0.8—0.9之間的有城鎮(zhèn)居民可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值、商品房銷售面積和商品房待售面積，在0.7—0.8之間是房地產(chǎn)企業(yè)（單位）本年度完成投資。說明居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人口、住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積對(duì)銀川市市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大，其中居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人口為需求端的影響因素，住宅銷售面積、房屋竣工面積、房屋施工面積則為供給端的影響因素。

從上述結(jié)果來看，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與銀川市房?jī)r(jià)的關(guān)聯(lián)度最大，這說明，當(dāng)物價(jià)上漲時(shí)，房?jī)r(jià)也隨之上漲。關(guān)聯(lián)度大于0.9的六個(gè)影響因素中，屬于供給端的因素就有四個(gè)，可以體現(xiàn)出新房均價(jià)與市場(chǎng)中房屋供應(yīng)量緊密相關(guān)。

3.結(jié)論及政策建議

根據(jù)上述分析，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和人口對(duì)對(duì)銀川市新房均價(jià)影響最大。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增加，物價(jià)水平不斷提高，同時(shí)，銀川市周邊石嘴山、中衛(wèi)、吳忠等市的人群，周圍省份，如陜北、內(nèi)蒙古的人，以及在銀川外來務(wù)工人員，都選擇在銀川市內(nèi)買房，使得銀川市的房屋需求量逐年增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。同時(shí)，隨著消費(fèi)者對(duì)住房需求的升級(jí)，剛需減少，高品質(zhì)改善住房住型需求增加，且此類房屋數(shù)量嚴(yán)重不足，開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)需求，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略，建設(shè)更多高品質(zhì)住房，這也使得房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。面對(duì)逐年增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，政府雖然采取了一系列調(diào)控措施，但是效果不理想，其面臨的困難依舊很大。同時(shí)銀川市“南進(jìn)北拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，讓開發(fā)商每年可以拿到大量土地，開發(fā)新樓盤，每年市場(chǎng)中都有房屋存量增加。這些原因使得銀川市新房均價(jià)不斷增加，居高不下。

供給需求兩端齊發(fā)力，增加供給限制投資購(gòu)買。人口是影響房?jī)r(jià)的一重大因素，隨著銀川市人都的快速增加，住房需求必然加大。居民住房需求有剛需和改善型，增加供給主要面對(duì)剛需需求，政府要加大對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政投入，有計(jì)劃地增加供應(yīng)面積。堅(jiān)持“房子是用來住的”，通過房產(chǎn)稅等政策打擊惡性炒房，對(duì)與多套房購(gòu)買者，采用限購(gòu)或提高稅率等措施限制購(gòu)買，使住房滿足中低收入者的住房剛需或合理的改善性需求。

引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行合理投資。利用各種媒體宣傳合理的投資理念，使消費(fèi)樹立正確的住房消費(fèi)觀念，進(jìn)行合理投資。同時(shí)，加大對(duì)首套房的優(yōu)惠力度，增加對(duì)二套及以上購(gòu)房的限制條件，建設(shè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：王調(diào)調(diào)（1997—），女，學(xué)士，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與管理研究。

通訊作者：鄧宇（1967—），男，博士研究生，主要從事城鄉(xiāng)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)研究。