淺析房地產租賃行業內控制度的完善

池麗玲

摘要：隨著我國房地產市場的快速發展，各方資本也開始向房地產行業進發，而原本僅側重于住宅建筑開發的地產商，也開始向房地產租賃市場探索。但行業的快速發展終將會迎來競爭激烈的局面，房地產租賃企業為快速適應外部環境變化并實現高質量發展，必然要提高管理效能，強化內部控制。利用內部控制制度的完善和改進來提高企業業務管理與財務管理能力，實現經營風險的控制，從而獲得更高的經濟效益，提高企業的核心競爭力。本文圍繞房地產租賃行業的內控制度展開論述，探討了內控制度現存的一些問題，提出了完善內控制度的有關策略。

關鍵詞：房地產;房地產租賃行業;內控制度

在經濟迅速發展的背景下，我國房地產租賃行業的市場競爭十分激烈，房地產企業在新的經濟環境下所面對的問題也越來越多，企業各個經營方面都面臨著挑戰。對此企業應當不斷提高管理效率，才能在市場競爭中獲得一席之地，并實現長遠可持續發展的目標。而如何提升管理效率則成為了一個重要問題，對于房地產租賃行業來說，內部控制制度在企業的經營發展過程中起到了決定性作用，甚至直接關聯著企業經營的穩定性以及經營方向，也影響著企業的戰略決策，因此內控制度的完善和優化對于企業的經營發展來說具有關鍵的現實意義。

一、房地產租賃行業完善內控制度的意義

房地產租賃指的是出租人將土地使用權，以及地上建筑、附著物等出租給承租人使用，并且承租人需要承擔一定租金。相較于房地產銷售來說，房地產租賃業務的資金投入量更低，資金回收周期也更長，所面臨的經營風險也更多，對于經營管理具有較高要求。同時受外界因素影響，2020年住宅租賃市場的傳統旺季推遲，使得發展迅速的房地產租賃市場遭受了嚴重沖擊，市場供大于求和成交量斷崖式下跌，甚至2020年2月份由于經濟出現了回落，市場幾乎停滯，直到次月才逐漸回升。如長租公寓市場在經濟下滑趨勢的沖擊下，由于擴張速度較快導致整體的出租率大幅度降低，個別頭部企業的出租率下跌20%以上，中小型企業房源出租狀況同樣不容樂觀，較高的空置率對于房地產租賃帶來很大挫折。

近年來我國經濟增長明顯趨緩，我國在堅持“房住不炒”定位的同時實施了租金減免政策，同時加大對房地產租賃企業的扶持力度，各地區政府針對采取減免租金政策的租賃企業予以一定的財政補貼。國家政策指出，地方政府應當統籌各類財政資金，根據地方實際情況對承租非國有房屋的服務業小微企業及個體予以適當幫扶。而出租方則可以適當減免當年房產稅與城鎮土地使用稅等，予以稅收政策優惠政策。

在財政補貼和政策優惠的支持下，2020年房地產租賃市場開始快速回暖，并且提高租賃市場運作的規范性。但根據當前的情況來看，即便國家及地方政府對房地產租賃行業的扶持使其快速回暖，這讓企業得以平穩度過危機，但受部分扶持政策持續周期的影響，2021年的租賃市場依然不太樂觀，全國重點40城租賃市場成交量9月環比減少超20%，租金水平相較于2019年9月下跌10.7%，而第四季度為全國租賃市場的傳統淡季，租金回落似乎已成定局。

在當前的經濟形勢下，企業必須要利用內部控制的改進來加強自身的管理水平，對經營發展中的各項風險進行管控，避免不必要的經濟損失，提高企業經營效益的基礎上也加強自身的核心競爭力。

二、房地產租賃行業內控制度現存的幾項問題

（一）內控受限于傳統思維

絕大多數企業都沿用西方的內部控制制度管理模式和方法，但不管是西方發達國家還是業內成功企業的內控方法與模式，正確的應用都要結合企業現狀進行不斷優化調整，只有適合企業的才是最有效的內控制度，單純執行西方的空空制度往往會存在政策落實不力的問題。很多國有企業參考國外大公司的內控制度，投入了大量的人力物力最終收效卻并不理想，原因就在于傳統思維的限制。在企業內部大多存在儒家思想的影響，也就是求和求平，盡可能避免沖突糾紛問題，這使得內控制度在執行期間，很多執行人都抱有不得罪人的想法，只要制度規定人員審批簽字，即便發現了嚴重違規行為也不會直接指出。制度的執行不夠嚴格，導致內控制度流于形式，即便看起來足夠理想足夠科學，在落實環節出現了問題也無法發揮其作用。很多情況下并非企業內控制度不夠完善，而是傳統思維的影響下企業內部人員的思想導致制度落實不到位，裙帶關系、明哲保身、趨利避害、不愿得罪人等，導致同樣的制度模式在中西方企業中的落實效果差距甚大。

（二）風險控制意識薄弱

作為企業內部控制中的關鍵構成，風險控制是保障各項業務能夠順利開展的重要手段，完善且可行的風險控制機制能夠幫助房地產租賃企業靈活面對各種風險問題，設定合理的風險預警值，針對不同風險制定對應的處理方案，避免層層上報而耽誤風險處理時機，確保業務效益能夠達到預期水準。但根據當前的情況來看，很多房地產租賃企業內部控制卻存在著風險防控意識薄弱的現象，并沒有成立專項的風險防控人員及風險測評人員，同時高層管理人員因其他事物而無暇分出精力進行風險控制，財務人員的風險意識不足或風險防控能力不足等，導致在面對市場環境變化時無法及時采取應急解決方案，對企業的日常經營也產生了限制，還可能會影響企業的長遠發展以及項目的經濟效益。

（三）財務核算不科學，財務監管不到位

其一，部分房地產租賃企業在財務核算方面出現了明顯漏洞，比如收入確認的時間節點方面并沒有按照權責發生制原則，根據合同中規定的租賃期來確定收入，而是在資金到賬并且開出發票之后才確認收入，這一行為可能會導致稅務風險;其二，財務人員的管理意識較為欠缺，日常工作中也僅向承租人收取租金和開具發票，并沒有在房屋租賃合同簽署及執行等方面發揮應有的監管職責，財務職責履行不夠到位[1]。

三、房地產租賃行業內控制度建設原則

（一）合法性原則

企業內控制度建設應滿足我國現行的政策要求及相關監管部門的監管要求，遵照法律法規要求，建設行之有效且合規合法的內控制度，才能保證內控制度可以有效落實。

（二）全面性原則

由于內控制度關系到了房地產租賃企業各項經濟活動，包括經濟活動各個環節，應當滲透于財務活動的決策、執行、監督等細節之中，確保全過程性與動態性。

（三）有效性原則

內控制度的建設應當具有明確的方向與要求，為提升房地產租賃企業內部管理效能，實現企業的戰略發展目標及健康發展服務。企業內部職工也要主動遵守內控制度規范，嚴格按照制度內容規范自身的工作行為，確保內控制度在企業內部順利落成，實現內控目標，提高內部控制落實效果。

（四）重要性原則

內控制度建設應當遵循統籌兼顧的基本要求，同時還要把握住重點，樹立全局觀念實施全面監管，同時也要具備針對性，層次化落實。針對重要環節和高風險關節予以重點關注，最大程度上規避和控制風險。

（五）制衡性原則

對于房地產租賃企業來說，內部機構及崗位的設立，以及財務活動權利責任細分都要建立在企業客觀現狀之上，將企業的戰略發展目標作為主導，內部各部門應當合理調配建立高效協同機制，滿足內控基本要求的同時相互制約相互督促。崗位設立應當權責分明，整體上協調統一但在業務活動中也要避免交叉現象，履行監督檢查職責的同時還要保證權威性與獨立性，確保監督檢查工作開展的公平性公正性。

（六）成本效益原則

房地產租賃企業發展同樣要將經營效益最大化作為基本目標，內控制度是企業內部管理中的一個分支構成，最終目的與要求都要與企業的整體發展保持高度一致。成本效益原則要求下，內控制度應當達到企業健康發展和長遠發展要求，同時對成本進行控制，提高企業的綜合效益。

（七）適應性原則

企業內控制度建設應當展現出財務業務活動的基本特征、規律、風險信息等，適應企業內部管理制度改革及現代化發展的要求，隨著企業的不斷發展隨之優化、改進、創新，適應企業的發展而實現動態化演變，始終符合企業的經營發展需求。

四、房地產租賃行業內控制度的完善對策

（一）積極轉變傳統思想觀念

對于房地產租賃行業內控制度的執行來說，內控表單作為內控實施的主要載體，理應準確記錄不同階段的審核信息，但很多情況下內空表單存在流于形式之嫌，并未發揮預期的效果。實際上不管業務的性質如何，內空表單應該簽字的地方都應該進行簽字，避免事后補簽的現象發生。內空表單是內控制度產生的成果，同時也要使其發揮應有的內部控制作用。對此應當積極轉變傳統思想觀念，在一些關鍵控制點中，堅決杜絕人員形式主義現象，將內控制度的構建與優化以及落實能夠形成一體，提高執行人員的法律意識和制度意識，明確制度大于人情、制度就是企業法律的理念，讓每個員工都能積極遵守內控制度，讓內控制度在企業內部得到全面落實，在不斷的實踐中探索優化創新路徑。

（二）完善內控管理體系

在房地產租賃企業內控管理體系建設方面，必須要保證不同部門的職能職責合理劃分，讓各部門各崗位在實際運作中能夠做到分工明確和責任清晰，各部門在日常工作中也能夠達到相互促進、相互監督、相互合作的關系。同時，還需要改進企業內控審計制度，若條件允許可以設立獨立的審計部門，專門執行企業業務的日常審計監督，也可以聘請第三方會計師事務所等機構來實施審計評價。財務工作需要具備一定的前瞻性，以長遠發展的目光來分析業務與財務的融合，實現業財一體化管理，不僅要將業務工作成為財務工作的支持力，同時也要讓財務工作的有效展開為業務工作提供可靠引導，建立業財融合的科學內控模式。此外，還需要構建內控長效管理機制，在內控管理體系建設過程中不斷探索落實，在執行和改進過程中不斷總結經驗，建立適合企業的內控管理體系[2]。

（三）提高財務管控力，落實內控監管

為有效提高內控制度的有效性，還需要對會計核算工作進行規范化，提高財務管控李，讓財務部門能夠高效且精確地反饋出房地產租賃企業的經營現狀，并提出具有價值的建議。其一，在租賃收入確認方面，財務部門需要遵照權責發生制的原則，根據合約中規定的租賃周期進行收入確認;其二，對于租金收繳來說，財務部門可以構建租金與物業費收繳臺賬分析表格，每個月都要向業務經辦部門提供對應的數據信息，幫助業務經辦部門向承租方定時催收租金;其三，承租人若存在欠繳行為，那么財務部門需要根據合同中規定的滯納金、違約金等與業務部門一同完成追繳工作;其四，財務部門需要與業務部門定期進行房屋的盤查工作，檢查承租方的合同履約是否存在違規現象，比如違規占用和轉租等，一經發現未簽約房屋空間非法占用問題，則可以向公司匯報并且向承租方追繳一定的租金與其他有關費用。

（四）提高內控信息化水平

對于房地產租賃行業當下的發展方向來看，信息化管理是最主要的趨向之一，并且也是房地產租賃企業重點關注和探索的一項工程。房地產租賃企業需要在內部構建安全可靠的信息庫，并且整合好企業房產與房產租賃合同信息，包含房產坐落地址、房產面積等資料。同時還需要建立承租人的基本檔案，整合承租人的征信情況、租賃單價、合同期限等，將這些信息錄入到信息庫中，定期對信息庫進行更新，以便于了解承租人的基本信息，也有利于控制房屋租賃業務可能出現的風險問題。此外，企業還可以構建租金收入與收繳臺賬，利用信息化的手段進行出租信息的分析，幫助企業管理應收賬款，并為人員工作提供便利，提高工作效率的同時也加強人為行為監管力度，避免徇私舞弊等問題的發生[3]。

（五）加深風險認知，加強風險防控

房地產租賃行業的經營運作不可避免地會產生各種風險問題，針對這些可能發生的風險，企業應當通過內控制度的完善來實現風險的識別與評估，根據風險識別和評估結果進行風險的防控與規避，對此需要重點關注以下幾點：1）面對項目、銷售業務、資金等重要業務需要制定完善的風險承擔目標;2）根據企業內部控制管理實況，對內部與外部可能存在的風險及其因素進行識別與分類，結合風險的類別與特征分析風險嚴重程度，判斷能否承受風險;3）對于風險分類防控，需要制定合理的風險應對方案，即便是可承受的風險，也要盡可能將風險的發生概率和影響降至最低。如稅務政策的變化可能會影響企業所承擔的稅率，對房地產租賃業務的利潤帶來影響。針對這一風險，企業可以在與租戶簽訂合同時就應約定好，若稅率上漲那么租金金額相應上浮，能夠保證企業的利益免除政策方面影響。針對一些不可控的意外性因素，就可以購買對應的保險，實現風險的轉移，能外包的業務盡可能外包，業務外包時風險也能轉移出去。