房地產項目目標成本測算及動態成本管控模型的應用

韓潔

摘 要：隨著市場競爭日益激烈以及房地產調控政策密集頒布，房地產高利潤時代日漸消失，有效的成本控制成為房地產開發企業實現可持續發展的根本保證。如何合理確定目標成本、有效控制動態成本，成為房地產企業成本管理的重要工作。文章提出了目標成本測算、動態成本管控、成本數據庫的模型，希望能給成本管理人員實踐提供幫助。

關鍵詞：房地產項目 成本管理 目標成本測算 動態成本管控 成本數據庫

中圖分類號：F275? 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2022）04-287-03

一、引言

房地產市場逐漸回歸理性，有效的成本控制成為房地產企業生存和發展的最根本保證。大多數房地產企業都建立了比較完整的成本管理制度體系，但在實際執行過程中仍然會出現目標成本控不住、動態成本超目標的問題。如何合理確定目標成本、有效控制動態成本，是擺在成本管理者面前亟需解決的問題。

本文基于當前公司現狀及成本管理工作經驗，提出建立目標成本測算模型、構建動態成本管控模型和數據庫模型，將影響成本的各項因素設計到目標成本測算模型中，全過程使用同一套表格、對比口徑一致，定標后能夠快速進行目標成本對比、合同簽訂后能夠自動進行成本數據指標更新、結算后能夠自動進行項目后評估對比，能大大提高成本測算的準確性及效率、動態成本過程控制的及時性與有效性、成本數據積累的質量與效率。該目標成本測算及動態成本管控模型已在工作實踐中得到應用。

二、建立目標成本測算模型

目標成本是基于市場狀況、結合公司經營需要、根據項目收益要求而預先確定的，需要經過努力才能實現的成本目標，它是成本執行過程中檢查、預警以及考核的主要依據。目標成本的合理制定，對于成本控制意義重大。如果目標成本不合理，則動態成本就失去了可以參照的標準，動態成本管理也就無從談起。

目標成本從編制到確定的過程涉及部門多、數據信息繁雜，對編制人員的能力和經驗要求高;而受到企業經驗沉淀程度、產品成熟度等因素的影響，編制目標成本的顆粒度和準確度差異較大。如何編制目標成本，分析所編制的目標成本的合理性是成本管理的重點。結合成本管理工作的實踐，建立目標成本測算模型（如圖1），通過表單設計明確規劃方案、建造標準及含量指標、工程界面與范圍、測算時點的市場價格水平等測算輸入條件，固化成本測算指標體系，預防成本項目的缺項漏項，提高成本測算的準確性。

（一）明確目標成本測算的輸入條件，全面落實影響成本的建造標準及范圍，保證成本測算的準確度

1.明確產品配置標準、建造標準、含量指標，確保成本測算的輸入條件清晰完整。設計方案直接決定材料規格和數量，設計方案的優劣直接關系到成本的多少。設計單位在設計時往往更多地關注功能、布局、環境、建筑藝術、結構安全和驗收規范要求等等，有些設計人員由于專業性不強或者經驗不足會出現設計保守、設計出現缺項漏項等情況。房地產開發企業的設計管理部門應更多地從銷售需要和降低成本的角度來進行設計管理，通過限額設計讓設計人員有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下進行設計，而不考慮經濟因素;可以通過一些標準化設計減少后期因做法調整、設計錯漏等引起的成本增加;同時，通過加強技術溝通，嚴格控制設計質量，確保相關技術的可行性，避免因為技術問題導致項目后期無法正常進行。

通過宗地指標表、規劃指標表、經濟技術指標表等表單的設計，對影響成本的規劃設計方案相關的前提進行明確，包括從投資拿地到項目后評估的每個階段，全程跟蹤方案變化引發的成本及運營結果變動情況，確保形成以客戶價值為導向的設計方案，提升項目的整體價值，實現公司經營目標及項目收益要求。

2.明確各城市市政工程專業部門施工范圍、驗收交付標準及采購方式差異，準確測算市政機電相關的成本。水電氣熱等配套設施費用標準、收取方式及手續辦理，在不同城市、不同區域間存在較大差異。如電力工程，有的地區按房屋建筑面積的平方米包干價供電到戶，有的地區是由電力設計部門完成設計圖，交由電力施工企業施工，竣工后按市場價格結算。施工范圍、計價方式的不同，對成本有較大影響，提高市政配套工程成本的測算質量是確保目標成本可控的重要因素。

通過設計市政機電界面表單，對項目所在地區城市基礎設施配套費、紅線外基礎設施費和最新的政府收費文件及標準進行調研，落實擬拿地項目周邊市政配套情況等，確保合理預估紅線外基礎設施費用;同時，明確市政配套單位與總包、機電分包間的施工界面劃分，避免合同簽訂后的范圍調整、范圍缺失等引起的成本變動。

（二）構建目標成本測算模型，提高目標成本測算的準確性及效率

就目標成本測算過程而言，其過程并不復雜，一般來說分為以下五步：第一步，依據項目各階段規劃設計方案，形成《項目規劃指標表》;第二步，與設計及營銷等相關部門討論溝通確定，形成《產品建造標準》;第三步，依據相關指標和信息，按照產品測算建安成本;第四步，依據相關指標和信息，測算非建安成本;第五步，匯總建安和非建安成本，形成目標成本匯總表。

如何進一步提高目標成本測算的準確性及效率，對成本測算方法進行改進，本文提出構建目標成本測算模型（如圖1）。

1.根據項目各階段方案明確的產品配置標準等前提條件，填寫《輸入條件1—宗地指標表》《輸入條件2—規劃指標表》和《輸入條件3—經濟技術指標表》。

2.結合標準合約框架及工程界面劃分、成本指標歸集及合同清單列項需要，對成本科目進行梳理調整，對包含范圍較大的成本科目設置成本科目子項，固化統一各級成本科目及科目子項。

3.增加“合約關系”：結合標準合約框架對每一成本科目進行合約分判，反映各科目成本的工程界面劃分及合約關系，指導成本測算的同時指導現場施工界面劃分。

4.增加“預留合同變化率”：調節因項目規模、運營能力引發的、從合約維度進行測算的成本總價與目標成本之間的差異。

5.調整總包成本測算邏輯，增加“輸入條件4—總包基準綜合單價表”，將總包成本按照清單模式從合約維度進行測算。

6.基坑支護及地基處理的成本屬于非實體的剛性成本，方案及成本由地塊所在位置及地質條件、地下方案決定，構建“土護降測算模型（輸入條件5）”，根據項目各階段設計方案對土護降地基處理相關的成本進行整體測算，測算后再分攤至項目各業態中。

7.各業態的《表3-建筑安裝工程費測算表》通過與《輸入條件2—規劃指標表》《輸入條件3—經濟技術指標表》《輸入條件4—總包基準綜合單價表》《輸入條件5—土護降分部分項工程清單與計價表》鏈接，自動計算生成對應的建安成本。

8.增加“合約預算拆分表”：通過合約框架與成本科目的映射關系，將目標成本從科目維度轉化為合約維度，將合約預算作為動態成本控制的目標，通過對合同的控制實現對項目動態成本的有效管控。

目標成本測算模型的設計考慮了動態成本跟蹤對比、成本數據指標積累的需要，全過程使用同一套表格，跟蹤對比口徑一致，能夠自動生成成本數據指標，及時跟蹤動態成本與目標成本的偏差。

三、構建動態成本管控模型

制定好目標成本后，需要全程動態，及時地監控實際成本。動態成本管理就是要在項目實施過程中，實時監控跟蹤項目成本的動態情況，對動態成本與目標成本的差異進行對比，一旦發現問題及時預警，分析原因并采取應對整措施。動態成本的核心是實時性，如果不具有實時性，那么一切成本控制都只是空談。動態成本管理實施中，經常出現待發生成本測算及錄入維護滯后，數據之間缺乏嚴密的關聯性、統計口徑存在偏差、不能進行及時的比較等問題。因此，如何建立目標成本動態跟蹤體系是成本管理的難點。

（一）明確動態成本構成，通過固化模板編制成本月報的形式，準確及時地掌握動態成本的變化趨勢

前述，目標成本測算模型通過“合約預算拆分表”將目標成本分解為具體的合同來進行招標和成本管理，通過對合同進行成本控制實現成本過程管控的目標。在項目開始前做好合約策劃，對項目各專業工程的施工內容及界面進行詳細劃分，通盤考慮合約界面（供應商數量、標段劃分）、采購方式（招標、議標）、合同模式（單價、總價），設置分級管控權限及要求，指導從招標、合同簽訂到最終結算的整個過程，避免重復招標或者遺漏招標的現象發生。

動態成本月報根據此邏輯對已發生成本做及時記錄和分解，對發生成本做動態預測。通過對動態成本構成進行明確的細分定義，固化模板、編制成本月度報表形式實時修正動態成本，準確及時地掌握動態成本的變化趨勢。

（二）基于目標成本測算模型設計成本數據庫的表單框架，保證成本數據收集的及時、準確、完整

建立成本數據庫是很多企業的目標，通常會安排專門的人員定期收集各項目的成本數據，對信息數據按照規定的表單模板進行加工處理后錄入，數據的完整性、及時性受到人員經驗、能力和態度的影響。依靠人工錄入不僅浪費時間而且容易出錯，能否通過對表單做出合理的設計，使合同數據按照事先規劃的指標模板自動收集，降低數據分析的工作量，保證數據收集的及時、準確、完整。

基于目標成本測算模型設計成本數據庫的表單框架，成本數據庫的各項技術經濟指標與成本測算模型的成本科目一致，通過合同清單標準化，搭建合同對應的經濟技術指標表，實現定標及合同簽訂后自動生成成本數據指標。同時，將與成本數據指標對應的項目概況、規劃指標、含量指標和建造標準作為關鍵信息一并收集，這樣在測算目標成本時才能以相似建造標準下的成本數據作參考。

四、結論

房地產行業將逐漸從高速發展回歸理性，在行業人力成本攀升、信貸趨緊、資本市場融資受阻、市場增速變緩等情況下，房地產企業必須把企業的經營重點放到成本管理上來，提高成本管理效率與效果。本文結合房地產開發項目成本管理實踐，提出了改進成本管理流程和方法的一些建議，希望能為房地產企業成本管理提供參考。

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（作者單位：首創置業股份有限公司 北京 100000）

（責編：賈偉）