我國居住權制度存在的不足與完善路徑

帕力扎提·阿不都熱衣木

摘 要：居住權制度與老百姓的“住有所居”問題密切相關。關于老百姓最根本的住房問題一直是黨和國家的重點關注對象。目前我國經濟增長迅速，隨之而來的是老百姓居住條件與經濟條件不匹配，居住需求程度高，但房價虛高不下，如何從制度設計方面利用好現有的住宅體系，成為了實現民生“住有所居”目標的關鍵。居住權制度的設立符合了當今社會經濟發展的現實需求性，使該制度的功能價值能夠在最大程度上發揮，為實現弱勢群體的“住有所居”和“以房養老”模式的改革提供制度支撐。

關鍵詞：居住權制度;民法典;法律適用

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2022）03 — 0113 — 04

在我國《民法典》中新增加居住權該項制度，這不僅深刻落實了“住有所居”理念，而且同時為居住權糾紛的有效解決提供法律的依據。該制度是為了滿足人民群眾居住的生活需求而對他人所有的房屋進行占有和使用的一種用益物權。在《民法典》中新增該項制度是有關繼承制度的基礎上結合了人民群眾的現實需求，結合當今經濟社會的發展需求，逐漸形成了具有中國特色的“居住權制度”。與此同時，居住權該項制度也存在著一些不足，并不夠完善，因此本文從解決居住權制度在現實中所面臨的難點進行出發點，以期待能夠對它的完善進步提供有效的建議。

（一）居住權之概念

根據我國《民法典》第366條的規定①，居住權是指擁有居住權利的主體對他人所擁有房屋的全部或部分及其房屋的附著物，享有的使用權與占有權。明確了居住權制度是屬于用益物權范疇，并且是可基于合同而設立。

（二）居住權之特征

居住權制度具有直接控制的能力它體現了“物盡其用”的屬性居住權制度具有如下幾點特征：

首先，居住權具有排他性及優先性。當居住權的有效期內，如果沒有法律規定或約定的理由，無論房屋所有人如何處置房屋，即使房屋所有權由他人所有、購買或繼承，居住權人對居住標的房屋仍依法享有居住的權利，買受人或繼承人不得要求居住人遷出。

其次，居住權制度具有比較相對的穩定性，即《民法典》370條②，當然任何權利都無法永續長存，居住權也如此。除此之外，關于居住權期限雙方當事人之間是可以約定的，當期限未明確約定時，居住權的最長期限是不可超過權利人生命，也就是居住權人死亡之時，該權利也就隨之消滅。居住權制度的該期限性特征體現著現實中的合理性，對居住權期限加以規定既給了當事人雙方自行協商的機會，維護雙方權益;對其最長期限的規定則是對限制權力濫用原則的體現，防止權利被濫用。

最后，居住權制度的人身專屬性較強。依據我國《民法典》中第369條③條明確了居住權人身屬性、是不予轉讓與不予繼承的，原則上也不得出租，當然再另有約定除外。若居住權可隨意轉讓則很有可能出現作為弱勢群體的居住權人出于償還債務等目的而轉讓居住權，從而導致需要住所之人無居住權，而自身有住所之人卻享有多個居住權，并通過轉讓居住權獲利的現象產生，這種現象無疑會削弱居住權保障性權利，這種情況也無疑與立法者的初衷相違背。從“當事人另有約定的除外”可知，雙方當事人之間是可以根據約定將居住權轉讓之第三人。經當事人協商一致后轉讓的居住權多為實現居住權人的投資性利益或其他利益的目的，在居住權設立時便已考慮到權利可轉讓的情況下較難出現權利人被迫轉讓居住權的情形，此種轉讓也體現并且符合在我國法律中的意思自治原則之意。

設立居住權不僅是一個民法理論問題，更是一個具有實際意義的社會問題。但是，當前關于是否設立居住權問題的研究，持肯定論觀點的民法學專家和持否定論觀點的民法學專家都僅僅是單純的理論推演：第一，持肯定論觀點的學者則強調中國社會人口老齡化的現狀、農村地區多空巢老人、城市住房緊張等現實問題，在民法中確立居住權制度可以有效改善當前存在的住房問題，緩解社會矛盾;第二，持否定論的學者則突出中華傳統孝道，家庭成員的贍養可以解決老年人的晚年養老問題，而通過合同或遺囑、遺贈可以保障一方去世后另一方的晚年居住問題。而現實中是否有規定居住權的必要性，應將我國現代社會是否有居住權的現實需求作為判斷標準。

我國在《民法典》中增加了居住權制度，也是因為社會上有了對應的需求，但是在借鑒其他國家的居住權制度時也不應一味地照搬，要對居住權制度進行一定的改造，使其更加適應我國的國情和社會發展需要。同時，居住權還有更大、更廣的適用空間，以滿足我國居民的基本居住保障，實現人民群眾對房屋的充分利用，最大限度發揮居住權的作用。詳細來說，還有以下幾個功能：

（一）保障老年人權益的有效需要

隨著人口老齡化趨勢的上升，“以房養老”成了老年人最關心的社會問題之一。居住權制度的設立在“以房養老”中也有效呈現自身作用，如：首先，交易穩定、適用廣泛。在居住權模式下設立“以房養老”使得讓老人在生前直接獲得居住權，一方面就能避免以遺囑為條件換取保障，另一方面基于居住權的優先性，能最大限度保障“安有所居”。其次，會更加安全、操作簡便，許多老年人都有獨立的房屋，擔心把房子賣出去或抵押給銀行會失去房屋的產權導致沒有房子可住。由于我國金融體制和監管機制不健全，再加上許多老人對“錢商”、金融詐騙等辨別能力的不足，確實存在受騙風險。但是通過居住權來實現“以房養老”，其房屋的所有權已不在該老年人手上，不存在手頭擁有大量的閑錢。另一方面，清晰簡潔的設立流程使得老人避免信息不對稱、業務知識匱乏等問題，能最大限度保證交易安全。最后，效力更強、權利清晰，抑老年人在房屋上設立之居住權，意味著在居住權到期之前，老人占有、使用的房屋不能被收回，當自己的居住權被侵害時可直接行使物權請求權同時也不會受訴訟時效的限制影響等，有效避免了建立在租賃關系上的以房養老，因合同解除而只能獲得債權救濟的情形〔1〕。

（二）我國住房保障制度的有效補充

隨著改革開放以來，我國住房保障體系的轉變趨勢是從公益性的住房分配向商品住房市場的縱向去向。由于我國是人口大國土地供應十分緊張，因此房屋建設成本走向持續增長的趨勢，這加劇了中低收入群體的住房難等一系列問題。隨著物權法的頒布及實施，在住房市場中的供給對象多元化，隨之房屋供給量也呈現上升趨勢。當前，中國建立了各級住房保障體系，如公租房、廉租房、經濟適用房等有效地解決了中低收入者的購房和住房困難等一些現實的狀況〔2〕。然而，此類保障性住房的建設也當然存在著一系列未改變的根本性問題。如：保障對象群體十分的有限，保障的標準比較不規范，監督管理的手段也不全;雖然公租房此類房屋的覆蓋范圍相對較大，但是由于地方制定標準存在差異存在執行難問題;廉租房是只僅限于低收入家庭，這對購房相對困難的群體來說，人群數量的包含比例是非常小的;對于經濟適用房，雖然它以中低收入的家庭為保障對象，但該類房屋也是出現不公平，甚至是出現貪污腐敗現象較多的房屋類型，因此經濟適用房的供給逐步走向減少，最終導致中低收入者面臨的房屋問題未從根本上得以解決。在目前的這種社會需求之下，我國《民法典》之中增設居住權制度是一種行之有效的保障方法，并且在一定程度上可以有效解決住房保障該領域的投機炒作等問題。

（三）保障弱勢群體的房屋權益

隨著國家的社會經濟不斷發展和國民財富不斷增長的趨勢，隨之帶來的是，在社會上，相當多的離婚婦女和老年人及其他弱勢群體的住房需求無法滿足現象的層出不窮。尤其是在“夫妻共同所有的房屋進行權屬分割”是在大多數離婚案件中最常見的并且最大的財產權屬分割爭議。就如，在《婚姻法》42條①中所規定，在法律上盡管去規定夫妻雙方離婚之時，對于放棄房屋所有權面臨居住困難的一方有權可以得到另一方的幫助，但是對于幫助對方而設立居住權的條件和范圍并沒有做出詳細說明，有時得到房屋所有權人的財產轉移等行為也帶來了在實際的司法執行中的難點。因此居住權制度的設立，有利于雙方離婚時，在離婚財產分割中為婦女的住房提供基本保障。〔3〕

在從老年人的角度來看的話，現在有相當一部分購買房屋時，將要求家長幫助支付購房首付款。當父母用他們辛苦賺來的積蓄為他們的孩子買房時，他們自己的“住有所居”問題，就成了一個重要的現實問題。在這種情況下，通過居住權可以同時滿足家長與孩子的不同需求，既讓孩子擁有房屋的所有權，滿足資金需求;讓父母擁有該房屋的居住權，滿足住房需求，有效解決每一個年老父母有生之年的居住有房子的保障。從而可知，居住權制度的設立可以有效解決現實生活中所出現的此類問題，并且也有利于司法實踐中的執行。對于居住權制度設立的條件，設立的目的進行全面性的把握之時，使得居住權的保護弱勢群體的作用在最大限度內發揮極致。

（一）未明確規定法定居住權，應增設居住權法定取得

《民法典》367條①第一款之規定可知居住權制度是書面的合同形式來設定的，并以登記作為權利設立要件并且也是可以遺囑設定。因此可以看出我國取得居住權的方式明顯是意定取得，只允許通過合同雙方主體意思表示來設立居住權。

雖然居住權通過意定方式來設立，沒有明確規定它的法定取得，但這與物權法定并不沖突，因為這兩者一個規定“有無”問題，一個規定“如何有”的問題，不是同一概念范疇，因此居住權的意定方式取得和物權法定原則不存在彼此沖突的情形。但是這里所存在的問題是，關于居住權的設立方式僅規定意定取得，在實務中并不能夠完全解決所牽涉案情相對復雜的居住權糾紛。尤其是在一些夫妻雙方感情破裂的離婚案件中，盡管我國婚姻法司法解釋出現了關于“居住權”的規定，但是如果民法典沒有與之對應的法律規定，法官仍然難以充分發揮自由裁量權，僅依據婚姻法解釋來為離婚婦女設立居住權，這對判決的支撐力度明顯不足。居住權制度的規定的本身目的本來就是保護社會中的弱勢群體的基本的住所需求，使他們得到有效的法律救濟途徑。

隨著居住權的功能拓展，其設立和取得方式也應當相應符合新發展要求。筆者認為，新時期我國規定居住權制度，既應當允許當事人之間以合同、遺囑和遺贈等法律行為的方式設立取得，也可直接依據法律的規定或裁定的方式設立取得。因此，我們需要衡量法定取得居住權體現的正義價值與民法的意思自由價值，并結合實際情況做出取舍。

（二）居住權主體范圍的設置過于局限應當擴大

《民法典》對居住權制度的規定僅限于個人屬性，而忽視了它用益物權的價值。它把居住權受益的相關主體和房屋的所有權人限制在擁有特定身份的自然人的范疇之內，在明確居住權定位的保障性權利的同時也忽略了對房屋的消費性居住和投資性居住等賦予居住權更多的新含義。該局限難以滿足現有住房市場主體對房屋多元化利用的需求，實現房屋經濟利用價值的最大化。隨著經濟社會的發展，要求著居住權制度在設立過程中，對于主體作出一定的擴大。居住權的主體擴大，并且法人或者其他組織擁有居住權可以使該權利變為有償的，并所屬的房屋可以出租。這都為該權利主體的擴大提供了一定的可能性，在有償設立居住權的情形之下，該權利更多的是商業性質，需要獲得一定的經濟效能，從而提升商業價值。但是此擴大是有限制的。如果將設立主體擴大到法人和非法人組織，并且沒有設置相應的限制，則可能導致“房地產投機”等現象的滋生，因為法人和非法人組織擁有的資產數量遠遠超過自然人。因此居住權對于法人及非法人組織的設立限制做出加強，同時還要進行較嚴格的資格審查程序來更好的防止類似惡意“炒房”等社會現象的滋生。

（三）居住權的消滅方式過于片面化

依據《民法典》第370②條規定可知，居住權是在“居住權期間的屆滿”和“居住權人的死亡”的情形下才得以消滅，并且消滅之時，必須要及時辦理注銷登記。但是這無法去涵蓋所設立居住權可能要被面臨的其他消滅事由。此處的“注銷登記”僅是對于居住權消滅的程序上的追認方式，居住權并不只是經過程序性的注銷登記才得以消滅〔4〕。如果是雙方當事人通過彼此之間的合同而設立居住權，是否可以允許他們在居住權合同中約定居住權的解除條件，或者是附條件的消滅情形呢？在這種情況之下，可以依據意思自治原則，在不觸犯法律的禁止性規定以及不違背公序良俗、不損害國家利益及他人合法權益的前提之下，應當允許雙方當事人之間的合同約定的條件使居住權消滅。除此之外，如果居住權的標的房屋滅失、毀損或者被征收，那么將會無法滿足居住的需求，在這種情況下，該居住權的效力將是否會消滅？若該居住權人他不行使自己居住權達到一定的期限時，是否會導致居住權消滅呢？因此對于上述可能出現的情形都應該具體予以探討。居住權的其他法定消滅事由并未規定，但是，當出現嚴重違約，嚴重損害與居住權標的的住宅的行為，侵犯居住權人的合法居住權利等情形出現之時，是否應當允許在審理相關案件時根據實際的具體情況使法院在司法判決的方式來消滅居住權，這仍然是需要進一步的研究及探索的方向。

（四）缺少對居住房屋的保管和維護義務規定，應當明確居住權人的權利與義務

《民法典》第366條①只規定了居住權的含義，沒有對居住權人所需要承擔的對于居住標的房屋的一些維護與保管這方面沒有規定出明確的義務。若居住權的期限屆滿，作為居住標的的房屋發生受損消滅之時，這必然會導致所有權人利益的侵害。由于居住權與租賃權有相似之處，因此在出現上述情況時，我們可以引用租賃的相關規定，即“承租人應當妥善保管租賃物因保管不善造成租賃物毀損、滅失的就應當承擔相應的賠償責任”從而可知在居住權人對房屋沒有盡到妥善保管維護義務，一旦發生滅失或毀損就應承擔相應的賠償責任。

1.需增設的居住權人之權利：

居住權人的權力這方面可以做出如下增加，首先，占有及使用房屋并房屋附屬設施之權利〔5〕。這里的占有權能居住權利人為了日常生活而對所住房屋內的生活設施所享有使用的基本權利之一，并且為了日常生活對于房屋造成的合理損耗可以不承擔責任。其次，有改善及修理房屋之權利。也就是說居住權人在居住期間，為正常使用該房屋，滿足基本生活需要，在不改變房屋用途和結構的前提下進行適當的修繕和改善。如果房屋所有權人和居住權人當中并沒有特殊約定，那么該修繕和改良所造成的相應費用應該是由居住權人自己來承擔。再次，居住權人有一定的收益權。雖說解決居住問題是居住權制度的設立的目的，滿足人們的正常生活，不應將該權利用作收益。但是，“當事人通過之間的約定將居住權設立的房屋出租”的此規定為居住權可以用來收益提供了相對的空間。例如，在房產所有權人同意的前提下，居住權人可以出租該房屋并取得相對應的租金。收益的方式多種多樣，在居住權有償的情況下，可以存在更多收益的方法。在法律允許的范圍內，居住權人采取何種形式進行收益都應當予以尊重，保障意思自治。最后，居住權人享有優先購買的權利。《民法典》關于這方面始終是并沒有做出明確規定的，但是根據該權利的性質與法律規范，是可享有對該房屋優先購買權的，雙方當事人可以通過約定來實現該項權利。法律規范進要求雙方在訂立居住權合同時應當明確有哪些條款，但是并不禁止在雙方所訂立的居住權合同中不應寫入哪些條款。因此，雙方可依據合同約定優先購買權的內容、行使方式等事項。通過優先購買權居住權人居住的利益及房屋交易能夠得到保障與穩定的進行。

2.需增設的居住權人之義務：

首先，居住權人具有合理使用和管理房屋的義務，為保證原住宅的價值在該權利消滅時不受減損，權利人對住宅應當僅以日常生活的使用方式進行。居住權人未得到房屋所有人的情況之下不得改變房屋結構或者對房屋造成損害，除此之外，還應當對所住房屋進行保護。當所有權人的住宅遭受危險和侵犯時，居住權人應當第一時間告知所有權人并給予一定程度的補救保護，最大限度地保護所有權人的住宅，如果在正常使用房屋時出現重大維修問題時，房屋所有人應該有知情權〔6〕。其次，居住權人應有承擔日常所需的必要費用的義務，居住權人作為房產使用人和直接受益人應當支付房產因日常使用生活產生的各項開銷費用，如日常物業費、水電氣暖費以及基礎的修理費等各項，因為這些費用是為了滿足權利人生活的需要而產生的。最后，居住權人應該要承擔返還房屋的義務。居住權制度的設立正是為權利人解決住所問題，當居住權不復存在，房產也應回到原房主占有、控制的狀態下。居住期限屆滿，居住權人就應當要返還該居住的房屋，并要保證房屋質量，造成房屋損壞、滅失誤應當要承擔相應的賠償責任。

我國《民法典》中居住權制度之設立，對社會發展的實際需求以及住房保障體系的完善有著促進作用。該制度充分發揮了保障面臨離婚、喪偶及養老等問題的特定人群的居住權益方面的住有所居需求。當然任何一個法律規定并不能夠完全覆蓋日常生活當中所出現的形形色色的問題，作為我國《民法典》中新設立的居住權制度也當然不例外，在今后的生活實踐中需要通過各種方式來彌補居住權制度的不足，對它進行豐富完善，使該制度更好地發揮本身所具備的制度優勢及功能價值。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕楊嬿寧.論民法典新設居住權的意義〔J〕.佳木斯職業學院學報，2021（08）：58-59.

〔2〕房紹坤.論民法典中的居住權〔J〕.現代法學，2020（04）：83-98.

〔3〕辜明安，蔣昇洋.我國《民法典》設立居住權的必要性及其制度構造〔J〕.西南民族大學學報（人文社會科學版），2020（02）：106-114.

〔4〕李正華.居住權的設立與行使 〔J〕.政法學刊，2021（08）：83-90.

〔5〕林洋，唐萬鈺.我國居住權制度的結構模式及其規則重釋.〔J〕.學術探索，2021（07）：98-112.

〔6〕申衛星.《民法典》居住權制度的體系展開〔J〕.吉林大學社會科學學報，2021，61（03）：51-61.

〔責任編輯：包 闊〕