地產兄弟尋出路

李惠琳

福建莆田的歐家兄弟，還在尋找出路。

3月下旬，融信中國發布業績，2022 年度虧損達124.4億元，報告落款簽名為主席歐宗洪。

歐宗洪的哥哥歐宗榮，同樣身陷泥潭。

他掌舵的正榮地產，也是百億級巨虧，2022 年損失128.77億元。

這對難兄難弟，旗下兩家地產公司，合計虧掉了253億元， 在上市房企中，虧損額居前。

市場風云詭譎，短期復蘇不易，二人肩上的壓力沉重，2023年仍是極具挑戰的一年。

福建歐家有三兄弟，老大歐宗金早年也從事建筑行業，后因項目失利轉戰投資。

兩個弟弟則繼續在房地產行業掘金。

二哥歐宗榮，要比弟弟歐宗洪更早涉足地產，1996年在江西宜春起步，兩年后成立正榮。融信的誕生，則晚了5年，規模卻慢慢趕超前者。

二人同樣風格激進，借勢房地產的黃金時代，曾在上海、杭州、武漢大手筆拿地。借助“三高”模式一路狂飆，雙雙成為“千億黑馬”，躋身國內房企前二十強。

在2020年的胡潤百富榜中，歐宗榮以360億元的財富，成為莆田地產商人中的首富。歐宗洪也憑借105億元身家，位列榜單之上。

登高易跌重。公司體量攀升，債務隱患同步引爆，兄弟二人一前一后，雙雙卷入漩渦。

2021年，融信、正榮分別還有13億元、8億元的凈利潤，到2022年均由盈轉虧。兩家公司給出的理由大致相似：

疫情影響疊加市場下行，工程進度減緩，已出售物業結轉確認的收入減少；結轉項目毛利低，毛利率大幅下降；物業項目計提減值增加；處置若干項目導致損失。

對比2022年上半年分別為44.3億元、26億元的虧損額，下半年兩兄弟的境況并無好轉。

2023年開局，依舊壓力重重。前兩個月，融信、正榮的銷售額，同比降幅為84.31%、73.95%。

兩個弟弟生意受困，老大歐宗金的境遇也不盡如人意。

他在2002年設立的歐氏投資集團，主要投資教育、醫療衛生、公路、橋梁、水利水電等。

天眼查顯示，2020年和2023年，歐氏投資因未按時履行法律義務，被北京金融法院、莆田市人民法院強制執行。其投資的四家公司，三家的股東股權被凍結。

歐家兩兄弟如今的困境，與過去高價拿地分不開。二人膽子大，都是業內有名的“地王收割機”。

尤受矚目的是，2016年，融信舉牌400多次，斥資110億元拿下上海靜安區地塊，單價高達10萬元/平方米，溢價率139%，刷新了當時國內地王紀錄。

此后，融信將該地塊49%股權給了萬科，由萬科主導后續操盤，案名為“中興路一號”。

蟄伏近四年，2020年第一期入市時，新房樓面均價約13萬元/平方米，低于14.3萬元/平方米的可售面積樓板價，去化仍不理想。

當時就有業內人士評價，按照開盤價，中興路一號很可能“賠本賺吆喝”。

截至2022年6月底，中興路項目仍有26.21億的土地貨值。

記者注意到，今年5月第三期即將入市，前期均價約12.98萬/平方米。

高地價下壓縮利潤空間，融信的盈利水平一直不高。近年的下行周期中，項目需降價銷售，毛利率下跌幅度尤其明顯。

2022年上半年，融信的毛利率跌至1.4%，凈利率為-32%。

正榮的境況比融信好一點，毛利率為10%，但對比上市房企毛利率中位數16.9%，仍處于低水平。

面對不確定的市場，2022年上半年正榮計提了8.8億元的庫存減值損失。

這兩年，兩兄弟無奈停止拿地。

毛利恢復路漫漫。

2023年2月，融信和正榮的平均售價分別為11233元/平方米、14700元/平米，均低于2022年全年水平。

造血能力尚未恢復，債務壓力又席卷而來。

此前，歐氏兄弟一直積極瘦身，出售資產回籠資金。

以融信為例，公告提到，2021年下半年至2022年7月，累計凈償付公開債券及各類有息債務及相關利息近300億元。

無奈，債務規模較大，資金流動性仍欠佳。

截至2022年6月底，融信的借款總額為452億元，賬上貨幣資金161.6億元。

同期，正榮的借款總額約640.7億元，擁有現金及銀行結余約142.29億元。

過去一年，融信違約境內債券有10只，違約金額約51億元。另有4筆美元債違約，合計約11.77億美元。

違約的金額可能會繼續增加。

當前，融信存續美元債4筆，2筆將在年內到期，合計為7.26億美元。存續境內債有7只，約49.5億元年內到期。

融信表示，積極與債權人接洽，尋求相關債務的整體解決方案。3月22日，其“21融信01”債獲得債權人同意90日寬限期。

兩兄弟都選擇把壓力分擔給年輕管理層。

去年9月，正榮老將黃仙枝交出權杖，在半年內先后辭任行政總裁、董事會主席職務，分別由36歲的李洋、38歲的劉偉亮接任。

去年11月，歐宗榮退出正榮董事長職務。

3月6日，劉偉亮簽署的一份公告顯示，正榮有三筆債券無法償還本金和利息，合計金額79.43億元，將于3月底前向境外債權人提呈整體債務管理的初步建議方案。

而在融信，歐宗洪仍在主持大局，但權力同樣在向年輕人靠攏。

2022年8月，30歲的吳建興被委任為執行董事，與80后女總裁余麗娟一起，組成新班底。

一榮俱榮，一損俱損。

歐氏兄弟，從高光跌落，正奮力自救中，等待新一輪轉機。