關于高校房屋資產優化配置的思考

張軍倉

摘要：高校房屋資產是高校財產中極具價值的一部分，如何合理分配房屋資產，提高其利用效率，使其得到保護和增值，是當前高校資產運營中的重要課題。本文將公共物品理論引入高校房屋資產優化配置，對房屋資產管理和分配問題進行了詳細分析，結合當前房屋資產管理模式及問題，就如何優化房屋資產分配問題提出了一些看法，僅供參考。

關鍵詞：高校；資產；房屋；配置

DOI：10.12433/zgkjtz.20232930

房屋資產是學校的一項基礎資源，也是國有資產的重要組成部分，參照《普通高等學校建筑規劃面積指標》，每所學校都必須配備教室、圖書館、實驗室、教工宿舍等13項房屋。高校房屋資產管理成效關系著學校的辦學質量與效益。隨著我國高等教育內涵式發展，高校擁有新房屋的可能性日漸減少。這種形勢下，如何有效地開發和利用已有房屋資源，優化房屋資源配置，以提高其利用效率和質量，促進高等教育可持續發展，已成為眾多高校關注的焦點。為此，高校在發展過程中要重視針對房屋資源優化配置現狀進行研究，找到暴露的問題，并致力于從根源處提高房屋資產優化配置效果。

一、高校房屋資產優化配置的作用

首先，優化房屋資產配置對教學的作用。教育功能是學校工作的核心內容，高等教育應充分發揮其教育功能，為經濟和社會發展提供高素質的人才。房屋資產的合理分配，保證了教育教學工作資產供給，是實現教育教學工作的科學性、有效性的必然要求，也是實現科學發展觀的具體體現。房屋資產最優分配要充分體現線性、緊迫性和重要性作用。教學工作是高校工作的第一要務，根據教學、實驗和實訓的要求，資源配置應能保證教學效果最優化。

其次，優化房屋資產配置對科學研究的作用。科研是高校在經濟和社會發展中的重要使命。在高校房屋資產管理中，資產分配也需要考慮科研方面的需求。科學研究、學術研究、科技創新，均是促進經濟發展、社會進步的重要手段，科研工作是高校科技創新與學術創新的重要載體，其對房屋資源的需求必不可少。

最后，優化房屋資產配置對高校品牌文化的作用。推動文化大發展、大繁榮，是以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導的發展目標。高校作為社會主義文化的前沿陣地，承擔著傳統文化的繼承與發展、新時代文化的繁榮與創新的歷史重任。在高校房屋資產配置管理工作中，要充分認識到實現這一任務目標的緊迫性與必要性，保證文化發展與繁榮所需的房屋資產供給充足。在規范、科學及精細化房屋資產優化配置的前提下，保證高校教育、科研、文化三大功能得以充分發揮，從而達到科學管理和資源配置的目標，產生較好的社會效益。

二、高校房屋資產優化配置中存在的問題

（一）難以協調各部門，資產分配成效較低

高校房屋資產管理涉及多部門，存在眾多復雜的工作環節，沒有統一組織協調，很容易造成部門之間的矛盾和推諉現象。各職能部門間協調工作存在較大難度，導致房屋資產配置效率下降。例如：在第一類公共物品類中，二級學院為了便于利用，將會議室等設在內部，而不與其他學院共用，占用了大量空間，造成資源浪費。此外，第二類教學科研用地，由于長期無償占用，二級學院將其作為“私有財產”，希望能得到更多房屋資源，院系學科發展用房不從內部現有資源優化調整預留，而向學校申請“新房”，造成高校房屋資產分配困難，難以實現合理的流轉。

（二）房屋利用效率低下，資源分配不當

高校在針對房屋資產優化配置時，受客觀條件影響，經常出現現有房屋資產配置與資產分布情況間存在矛盾的情況。在二類教學科研用房屋資產配置時，房屋用量和房屋應用量極不平衡，個別團隊教學任務、科研方面的工作較少，但占有房屋資源較多；有些團隊教學任務繁重，存在眾多科研項目，但卻欠缺可支配的房屋資產，影響了日常科研項目的運轉。教師在退休離校后，仍占有高校的實驗室、辦公室房屋資源，而新入職的年輕教師從事研究工作，卻沒有實驗場地。如：大型儀器設備閑置很久，已經超過報廢期限，卻一直沒有得到處理，占用著實驗室空間；實驗室的空間被占、變成倉庫，使用者肆意對校舍空間進行改造。此外，教師公寓和人才公寓在地理位置、租金、管理服務等方面都優于市場型住宅，但在合同期滿后，由于缺少有效的約束與退出機制，導致有限房屋無法流轉，影響了使用率。

（三）缺乏日常監管和業績評估機制

高校房屋管理本身是一項系統性、長期性的工作，當前，高校第二類教學科研用房管理中存在日常監管不力、缺少過程監控等問題，無法及時掌握房產資產的動態變化，未形成動態管理機制。同時，缺乏績效評估機制，導致二級房屋使用單位對房產資產的管理不夠重視，學校制度執行不力，資產無法實現良性循環。此外，由于缺少監管和績效評估機制，無法及時發現運營風險，使國有資產無法有效增值。

三、高校房屋資產優化配置的具體方式

（一）明確高校房屋資產優化配置的目的

高校房屋資產是高校重要資產的組成內容，各二級單位應用房屋資產，可結合教學、學科、科研服務、管理實際需求、人員結構等資源，針對定額標準面積加以測算，為行政辦公設備提供專業保障。高校在開展房屋資產優化配置工作時，需要意識到合理配置房屋資產對高校未來發展的重要性，進一步強調做好房屋資產優化配置工作對高校教學事業發展、科研事業發展及文化事業發展的重大意義，從而保證高校科研教學設備及場地充足、教學工作及文化發展工作的順利進行。

（二）建立科學的高校房屋資產優化配置體系

首先，注重頂層配置設計及整體規劃。高校房屋資產的分配是一個系統性工程，要建立專業的組織機構，從整體上進行整體規劃和頂層設計，強化前瞻性及系統性設計。資產管理部門要綜合考慮學校發展戰略、校園分布格局、房屋資源狀況等，處理好短期發展和長遠發展之間關系，優化短期和長期利益間的關系。同時，二級單位要充分考慮房產分配方案、部門實際情況以及學科發展的方向，為人才隊伍的引進預留空間，以達到合理配置房屋資產目標，盤活現有房屋資源。

其次，重視整合各種共享資源，并注重科學調配。在針對高校房屋資產要做到合理分配，不僅要保障數量及房屋結構匹配，還要針對改造方案進行全面研究，考慮各項硬性指標，并將相關院校的教學計劃、科研計劃、人員調整、搬遷周期等指標考慮在內，制定詳細計劃，確保工作順利進行。眾所周知，在高校房屋資產優化配置的過程中，需要堅持綜合共享原則，分析空間布局及學校特色，把相似學院安排在相鄰位置，有利于學科發展、學術交流、儀器共享。同時，從房屋功能的角度出發，減少不必要的重復建設，加強會議室、活動室等功能房屋資源共享。

最后，重視強化常規化監督及績效評價工作。在監督及檢查高校房屋資產優化配置情況時，要全面了解各項房屋資產的具體應用情況，并進行常規化使用效率測評管理，為后期優化配置各種房屋資產做好鋪墊。建立房屋資產評估機制，極有利于使用人員建立行之有效的自律制度，從而更好地調節高校房屋資產，增強房屋資產的應用效益。針對不同特征的房屋資產，需要采用差異化評估方式。比如：針對黨政機關辦公房屋資產，遵守業績表現、房屋共享等指標考核原則；對于教學科研房屋資產，則要考慮師生人均面積、科研用房成本效益、科研績效等。關于人才公寓和教師公寓，則不可忽略租金收入成本比、使用者滿意程度等因素。而面對經營性商業房屋資產的優化配置，則著重考慮收益增長率、資產收益率等各項指標。在健全高校房屋資產優化配置體系時，做好評估工作非常關鍵，評估結果可為日后房屋資產的分配提供重要參考。

（三）創新高校房屋資產優化配置模式

根據高校房屋資產用途和特征進行分析，其經營方式也不盡相同。本文對高校現有各類房屋資產提出了基于統一規劃、分類管理的分配模式，具體做法如下：

首先，教學、研究場所等準公共物品的房屋資產管理模式。建立定額分配指標，實行定額分配，并有償使用。根據具體情況，各地高校使用不同指標計算定額面積。例如：一些高校以實驗時間為計量基礎，而有些高校則以學生人數為計算基礎。參照高校二級教學科研機構公用房核算辦法的相關規定，對二級單位定額面積進行核定，對超出面積進行征收。其中，定額建筑面積的計算方法包括基礎設施用地定額和科研開發用地指標，基本教學用房的定額使用，包括三項指標，即教學科研基本用房、實踐教學用房和單位綜合用房。科研發展用房的定額使用，包括科研業務用房和重點科研基地補助用房。學校基礎設施由學校補助，科研發展用地由學校調整，在一定范圍內免費，超出部分繳納使用費。

其次，教師公寓、人才公寓等準公共物品類房屋資產配置模式。當前，高校普遍采用的一種辦法是宿舍用地用于解決教師短期居住問題、保證安全、有償使用等，這種物業經營模式通常按公開、公平的方式分配，設置階梯租金，保證房屋良性運轉。根據各高校周轉房管理辦法，從組織保障、配置方案、管理制度、租金制度、保障機制等多方面建立辦公用房管理體系極具必要性。一是建立一個專業機構，加強“短期周轉公寓”規劃和管理團隊，對物業管理和調撥工作發揮良好的作用。二是針對不同類型入住教師需求，營造更加和諧、優美的工作與居住環境。三是明確教師公寓入住、退房等制度，嚴格管理騙租、轉租、逾期不退、強占房屋等行為，與人事手續辦理、聘期考核結果掛鉤。對自愿離開的教職工給予一定激勵，以促進教師公寓健康流轉。四是構建與市場同步的階梯租金制度。租賃期間，租賃價格為市價的80%，租賃期結束后，租金將按當地市場租金上漲10%，以激勵租戶在指定時間內自愿退出，一般以新入職兩年額定期限。五是強化管理信息化，建立定期審核和人員進入與退出審查相結合的長效機制。

最后，完善經營性商業房屋類財產配置模式。當前，高校在保證教學科研發展需求的基礎上，堅持以效益優先原則，使國有資產得到保值和增值。在選擇經營服務用房時，根據學校的總體規劃，在保證運營服務用房的使用不會對校園秩序、環境和師生員工的生活產生不利影響的前提下，按照不同的使用功能，確定適當的經營項目。在價格機制方面，采取公開招標、評標、評審、資產評估等方法。將租金收入列入學校預算外收入，實行“收支兩條線”管理。同時，強化物業管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退及室內設備設施監督。閑置辦公用房應及時交還給學校，并由資產部門負責管理。

（四）加強高校房屋資產優化配置監督管理力度

首先，實現高校房屋資產規范化管理，必須實現網上、信息化監督管理方法。運用信息化管理系統，全面及多視角地對房屋資產管理各環節進行監督管理，運用動態和靜態方式，掌握各環節的具體情況，分析相關基礎數據，為房屋資產的標準化體系建設構建網絡平臺和信息監督平臺。

其次，有償使用房屋資產，是確保資產規范化管理和有效監管的一種長效機制。制定適用于各高等學校房屋資產有償使用費的規則，對各種類型的固定資產予以有償使用。固定資產占有費是以量化標準、采用經濟手段推動資產規范化建設的一種方法，固定資產占用費按照不同資產的原價或單數計算，按照已使用年限的不同檔次，對不同檔次收取不同的費用，并對其進行綜合評價。例如：對評價的使用效率給予不同評分，對所收取的資金重新分配統籌，并將其列入資產預算，以最大限度地發揮潛能。

最后，加強對高校房屋資產的監管，必須建立完善的內部監管體系。完善資產申報、監督、評估等相關制度，明確資產管理責任，確保各項資產的安全運行。切實加強對二級院系、實驗室及各級管理者全過程、全方位的監督，進一步明確監督、論證、決策等方面的內部控制方法，從而為改善高校房屋資產優化配置現狀奠基。

四、結束語

綜上所述，房屋資產是高校重要的資產，對高校的教育、科研等事業發展提供有效保障。面對當前房屋資產流轉不暢、應用效率不高等問題，高校需要進一步協調各方需求，合理調配整體資源，通過系統性設計，針對不同類型的房屋資產進行相應的配置和管理，從而增強房屋資產配置的有效性。同時，在完成房屋資產配置工作后，要做好后續核查，配合相應的績效管理制度，確保房屋資產的有效配置。高校只有在具體實踐過程中不斷強化房屋資產優化配置的研究與管理，才能保障國有資產保值增值，為高校發展積蓄更多的基礎資源。

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