區塊鏈技術在不動產登記中的應用及其法律規制

[摘 要]區塊鏈技術具有去中心化、不可篡改性等特點，在以不動產登記為代表的公共服務領域有深入應用的價值和空間。但目前，仍然缺乏相應的法律制度推動和保障區塊鏈技術發展。區塊鏈與不動產登記相互支持：一方面，區塊鏈技術運用于不動產登記可以保障登記數據完整性、提高登記效率；另一方面，不動產登記的諸多典型屬性與區塊鏈的特質相契合。不動產交易以智能合約的形式，可以直接與登記系統相銜接。區塊鏈技術使得登記過程更加數字化與自動化，但短期內仍然不能替代不動產登記機關工作人員的審查。區塊鏈使得登記錯誤歸責更加客觀化和去程序化，應區分情況予以規范。區塊鏈技術的特質為不動產登記帶來了個人信息安全風險和法律救濟風險，需要完善法律以防范風險，并合理利用區塊鏈的特點，尋求技術和規則之間的平衡。

[關鍵詞]區塊鏈；不動產登記；個人信息保護；民法典；法律風險

[中圖分類號] D923[文獻標識碼] A

一、問題的提出

隨著區塊鏈技術的發展和該技術在社會治理、隱私保護、數據流通和共享等方面的應用，我國已認識到區塊鏈技術應用的重要性。2021年，區塊鏈被正式列入“十四五”規劃綱要。《不動產登記法》（征求意見稿）第4條第2款肯定了充分運用互聯網、大數據等技術手段，優化辦理流程，確保登記結果真實準確的技術方向。

目前，域外諸多國家和地區，已經著手體系性地構建相關法律制度，為區塊鏈技術在不動產登記中的運用而鋪路。第一，在理論和制度層面上，以德國為例，有1本專著 Grundbuch ex machina 對在土地登記處使用區塊鏈展開了批判性調查，近年來還有一些研究也關注于此。［1］《德國土地登記條例》第七章“機器編制的土地登記簿”的制定，也為區塊鏈技術運用于不動產登記提供了制度層面的支撐。在不動產登記中適用區塊鏈技術，可以大幅度降低交易成本、改善國際交易。但是區塊鏈固有的匿名性、投機性和技術黑客攻擊的可能性是未來需要面臨的挑戰。其中，“區塊鏈僅僅是技術突破還是真正規則改變者”，［2］以及“土地登記簿是否可以保存在區塊鏈中”等問題，［3］都是各國研究關注的重點。第二，在實踐層面上，2017年，迪拜土地局成為世界上第一個通過區塊鏈網絡進行所有交易的政府實體。［4］瑞士和瑞典也已在不動產登記領域引入了區塊鏈技術。盡管之前各國土地登記簿已逐步從紙質形式轉變為電子形式，但瑞典的測試顯示區塊鏈能夠更加顯著地提高登記效率。特別是在腐敗程度高且不動產登記簿條目不完整的國家或地區，使用無法操縱的區塊鏈將更有意義。［5］

盡管區塊鏈技術已進入生活，但目前的學術領域，特別是民法領域對此的關注仍然不夠。借助區塊鏈技術，可以實現公共事務數據的共享，推動開放治理和有效監督，賦能國家治理體系和治理能力現代化。不動產登記作為政府公共服務領域重要的一環，運用區塊鏈技術可以更好地固定證據，保持登記的物理性狀，保護真實權利人的合法權利。民商法領域也關注區塊鏈問題，現有研究主要集中在知識產權、智能合約、個人信息保護方向，更多著重于對技術的闡釋。整體而言，我國在不動產登記方面的研究已較為豐富，［6］但是在不動產登記與區塊鏈交叉領域，僅有1篇簡要的論述。［7］該篇文章闡述了區塊鏈技術特點、與司法價值的契合，及其在不動產登記中應用的意義。［8］但是，對技術應用仍然缺乏法律層面的系統梳理。因此，筆者將基于我國不動產登記的現狀，從不動產登記和區塊鏈的關系、區塊鏈登記流程和登記錯誤的救濟，以及可能出現的風險及其防范等方面出發展開探討，以期為區塊鏈在國家治理體系和治理能力現代化中的推廣提供制度設計的初步思路。

二、區塊鏈技術與不動產登記的制度碰撞

目前不動產登記和轉讓過程并沒有實現自動化，即便某些過程和記錄已經被數字化，但是仍然存在許多問題。比如，它是在集中式系統上開發的，難以完整地維護不動產所有的歷史記錄，并且沒有內置的機制用于防止數據被篡改等。［9］而區塊鏈相對于不動產登記簿傳統的紙質和現有的電子形式，可以更好地保護權利人的物權，適應信息化時代發展的需求。

（一）不動產登記中的區塊鏈

目前，區塊鏈技術已經運用于不動產領域，其商業化案例包括自動支付房產租賃費、押金，或用區塊鏈智能合約的多重簽名替換房地產托管賬戶。也有部分國家將區塊鏈技術運用于不動產登記，無須中介干預，減少了交易時間。我國物權的公示方法不能依照當事人約定，而應當由法律明確規定。［10］《民法典》明確了原則上以登記作為不動產的公示方法，但是如何登記卻沒有強調必須法定，也沒有特定登記存儲介質，只要可以確?；蛘邇灮瘮祿拇鎯涂蓹z索性，就可以更換存儲介質，這為區塊鏈技術的運用創造了可行性。

運用區塊鏈技術的原因在于，不動產登記很大程度上可以發揮區塊鏈的優勢：第一，不動產登記能在法制框架內發揮區塊鏈自動化的功能。自動化的根本要求是最低程度的標準化，這種自動化體現了對意思自治的限制。不動產登記是一項具有權利行使邊界的法律制度。區塊鏈技術作為一項自動化技術，將其應用于不動產登記中，從根本上保證區塊鏈技術必須在不動產登記相關法律的范圍內發展。第二，不動產登記能發揮區塊鏈保障信息不被泄露或篡改的功能。不動產登記機構的工作人員，基于哈希函數和非對稱加密的交互作用，主要以電子簽名的形式完成其基本工作。數據之間使用加密機制轉遞，保密之外保證了數據具有足夠的完整性和真實性。除非能夠同時控制區塊鏈系統中51%以上的節點，否則鏈上的數據難以被篡改。第三，不動產登記能發揮區塊鏈技術解決語言歧義的功能。目前，紙質或電子形式的不動產登記程序中或多或少地需要人與人之間溝通對接，在語言表述過程中，總會出現理解的偏差，區塊鏈技術以程序代碼的形式使主體之間的溝通客觀化和明晰化。第四，不動產登記能發揮區塊鏈打破經濟全球化壁壘的優勢。因為區塊鏈是一種去中心化的分類賬系統，并且數字簽名可以在世界范圍內任何地方充當不動產具有公信力的證明文件。因此，通過全球網絡的身份驗證，可以將不動產與世界上任何人進行交易，而無須每個國家的政府或法院核實和登記新的所有權。在全球化進程中，克服當前不動產交易市場的地區局限性。第五，不動產登記能發揮區塊鏈技術整合和信息互通的功能。目前，不動產登記簿、不動產登記糾紛案卷等相關數據是分別存儲的。區塊鏈使得不動產登記處于一個多面的網絡之中，不同鏈之間具有高度的互連性，并且可以有效地實現新登記的保存和數據的自動傳輸。其中，跨位置信息的技術先決條件是，必須與共享數據存儲器或不動產登記機關的每一個相應數據存儲器建立連接。不論經登記機關審查后具體的決定如何，兩個配置選項中的空間距離都由不動產登記機關的鏈接來平衡。自動檢索程序還需要在不動產登記機關和審查人員之間建立一個鏈接，以傳輸數據。［11］

當然，也存在區塊鏈能否真正適用于不動產登記的質疑。一則，在內部和外部確保對分布式分類賬技術的信賴保護較為困難。區塊鏈的分散式結構，存在區塊鏈分裂為多個分支（叉）的風險。［12］有多個分支，將導致節點有不同的區塊鏈視角，不同的副本之間難以一直保持一致。由此，還可能導致兩個善意登記申請人之間的沖突。即一塊土地的兩個潛在購買者都信任數字（不同）存儲的不動產登記的正確性，并且對這種不同的登記狀況都懷有善意。正因如此，德國聯邦政府表示，暫時不考慮在州登記簿中使用區塊鏈技術，既為了保證登記簿中登記的正確性，也是為了避免國家責任。［13］二則，區塊鏈加密技術可能對物權公示公信原則造成挑戰。其一，區塊鏈技術具有匿名性，無法實現全部登記信息的公開。其二，登記冊由官方機構保存，代幣通常不能代表物，原則上也不能有效地映射物權。［14］

但是，面對上述質疑，并不乏解決之道。一方面，技術上可以嘗試解決第一個問題。譬如，所有節點制定統一的規則，都選擇最長累計難度的區塊鏈，整個網絡中的分支即使在不同的區塊鏈間可能存在某些暫時性的差異，最終也都會實現統一。另一方面，區塊鏈并不會挑戰物權公示公信原則，也就是說，上述第二個問題本身就不是一個問題。一是從定義上看，登記機關只是物權變動的服務者。登記主要指登記機關依據物權人或者權利享有人的申請而啟動登記，是登記機關服務于物權變動公示的民事活動。［15］代幣只是無法直接與物權相銜接，并不能阻礙主體享有物權。二是從登記的制度目的來看，其目的主要在于阻止第三人再以交易人的名義進入物權變動。［16］而區塊鏈所有的賬本信息具有透明性，采取非對稱加密技術主要是加密信息使用用戶的公鑰，而只能使用私鑰進行解密。隱藏信息的主要方式，是將主體基本信息換成了代碼。在對抗第三人方面，并不會因為這種改變而削弱物權公示公信的制度功能。

（二）區塊鏈中的不動產登記

從相反的方面看，還需要了解區塊鏈在多大程度上體現了不動產登記的典型屬性：

第一，安全保障方面。不動產登記可以保證與技術發展水平并行的最大程度的數據安全性。首先，不動產登記具有連續功能，區塊鏈也具有永久性。不動產登記需要防止未經授權對內容的更改，區塊鏈結合了哈希函數對偏差的敏感性和分散存儲，既可以抵御技術錯誤的不利影響，又可以防止數據被操縱。不動產登記永久內容一致性與區塊鏈完整性的加密要求相契合。就此，二者已經存在了趨勢目標的對應關系。其次，不動產登記需要備份，區塊鏈分布式數據存儲有著較好的備份條件。不動產登記流程類似于交易區塊的形成，即一定的時間段內允許多個流程捆綁在一起并送入系統。區塊鏈數據處理減少了強制性備份副本的創建和協調工作，因此只需要通過較小的系統更改即可增強儲存器的可靠性。最后，區塊鏈技術運用分布式數據存儲方式避免了中央錯誤源，與不動產登記的數據安全性要求不謀而合。當數據中心的內部硬件被破環，主要依靠不動產登記機構的數據備份，這就對備份數據保障安全性提出了要求。雖然不動產登記機構實質上處在登記的中間位置，某種程度上無法滿足區塊鏈的分散要求，但是可以實現所有登記的冗余存儲都與原始存儲相同步。［17］

第二，程序要求方面。首先，不動產登記和區塊鏈都要求當前情況必須產生變動。不動產需要登記才能完成物權變動。適用區塊鏈技術后，區塊鏈作為證明手段使得登記具有合法性。其次，不動產登記和區塊鏈都要求考慮對過去情況的追溯性。根本上來說，不動產登記是一種永久性的信息媒介，不論是查詢登記情況還是完成新登記，都要通過登記條目識別出權利變化。當前不動產登記數據庫的連續跟蹤性不強，區塊鏈技術考慮了對過去登記和交易情況的追溯性，使得所有權利變化和交易情況更加具有透明性。最后，不動產登記和區塊鏈都追求順序優先的效力。比如，抵押登記中權利設立的順位決定了抵押權人優先受償的順序，而區塊鏈技術也要求精確地保留且按照時間順序錄入系統。并可以引入雙代幣模式，即一個代幣標識完整的產權，一個分散的代幣包含了不動產的抵押權。分散的代幣由全權代幣生成，因此必須在系統中創建相應的程序，避免優先權的沖突。［18］

三、區塊鏈技術在不動產登記中的應用路徑

關于區塊鏈技術在不動產登記中的應用路徑，最值得研討的主要包含三個關鍵問題。

（一）智能合約“協議+執行”的形式

房屋買賣等權屬移轉的行為可以通過智能合約的形式實現，與后續的區塊鏈不動產登記相銜接。智能合約中，代表權利憑證的代幣自動移轉，避免陰陽合同與無權處分。并參照比特幣基于工作量證明設置一種共識機制，使得區塊鏈中各節點貢獻計算資源尋找滿足特定SHA-256哈希值對應的數值解，維護區塊鏈網絡中資產所有權的唯一性，防止“一房二賣”的發生。［19］雖然智能合約以契約的形式存在，但因為登記的對象仍是不動產上的權利，即便適用區塊鏈技術，也無須擔心須將權利登記模式改為契約登記模式。

智能合約并不是傳統意義上的合同，原因在于其具有以下特征。第一，內容事先確定性。智能合約基于預先編程，屬于個人決定連續自動化處理的機制，在合同簽訂之前其內容已經確定，并不存在雙方就合同內容協商的過程。第二，要約承諾形式新穎性。雖然當事人無須就合同內容達成合意，而是依靠技術背書進行數據交換，但是當事人適用了智能合約，本身就是對合同的形式和內容的一種認可和合意，只是與傳統的要約與承諾方式不同。舉例而言，出賣人必須具有房屋對應的資產私鑰，共同所有可通過多重簽名實現。出賣人將不動產交易信息發到公共區塊鏈中，就是一種要約。區塊鏈通過公鑰和私鑰來識別身份，即出賣人以自己的私鑰和買受人的公鑰對交易信息簽名，買受人通過自己的私鑰進行解密。由于當事人不是代碼的編寫者，買受人只有以現實移轉價款等方式采取行動，承諾才完成。［20］第三，交付形式獨特性。有學者提出，區塊鏈技術通過代碼執行交易，如何判斷區塊鏈中資產的交付和風險轉移問題，仍然需要立法明確。［21］就這一點而言，區塊鏈中出賣人的交付行為屬于特殊的現實交付。當交易價金匯入合同指定地址后，權利憑證將自動移轉。既存在現實交付對物直接管領現實地移轉，又沒有現實交付的實物交付行為。根據現實交付的規則，區塊鏈技術充當媒介作用，實質上是買受人和出賣人之間代幣移轉的“承運人”。申言之，自代幣開始在區塊鏈中移轉時，風險就轉移給了買受人。

最重要的一點，除了協議的功能之外，智能合約還包含了部分執行的內容，可以減輕糾紛解決的司法成本。合約不僅記錄著當事人之間的意志，區塊鏈還使之成了可以執行的協議，并消除了合約訂立和執行之間的區別。智能合約以計算機代碼的形式分布于區塊鏈的每個節點上。比如，在銀行放貸過程中，借款方沒有如約還款，構成違約。智能合約可以通過終止借款方的數字密鑰，對違約行為予以響應。還可以激活借款人銀行的安全密鑰，直接收回貸款。［22］但是，智能合約的直接執行也存在一定的機械性。比如缺乏法官對于法理與情理的考查，可能無法考量到過失相抵、違約方與守約方損益的比例平衡、第三人的利益以及社會公共利益和公序良俗等方面。所以，智能合約執行的自動化仍然需要一定的限制。如果在技術上難以實現執行的人為介入，權利人或利害關系人可以以訴訟的形式向法院提出異議。但此時的執行異議并非執行異議之訴，當事人起訴后，法院仍可對民事實體法律問題居中裁判。要實現不動產智能合約“協議+執行”的形式，必須在技術層面和區塊鏈不動產登記系統直接連接。標的不動產移轉交付后，自動啟動系統的登記程序，以完成物權變動。

（二）登記的流程

當事人可以通過合同約定或者默示的形式，確定以區塊鏈形式完成登記。如果登記具有法律關系上的意義，則為登記義務甚至是主要的履行義務。如果只是文件性質，則為輔助履行的義務。比如，甲將房屋賣給乙，商定了通過區塊鏈交易。此時，乙對甲有兩個主張，一是房屋所有權的移轉，二是區塊鏈中交易憑證的給付。按照物權行為區分原則和無因性原則，這其中包含了一個處分行為和兩個負擔行為：移轉房屋的處分行為，出讓房屋的負擔行為和使得區塊鏈中存在相關文件的負擔行為。［23］這時使用區塊鏈技術完成不動產登記的行為是物權變動的一個環節，也是登記的要件，所以應當為主要的履行義務。相反，諸如為了規范房地產開發企業、房屋中介公司而進行的商品房預售管理的網上備案登記，登記行為并不發生物權變動，即便同樣運用了區塊鏈技術，也只是輔助履行方式的革新。

區塊鏈技術在美國戴維森縣房地產登記中已有運用。從整個過程來看：最開始，需要攜帶所有證明房地產資產所有權的證明文件，并在登記處申請區塊鏈資產登記。登記處和稅務局共享房屋的所有信息，登記申請將直接發送到稅務局。電訊局核實相關房屋信息正確無誤后，創建與區塊鏈原始交易輸出相對應的數字信息，并在其中填入房屋所有信息。這時，由稅務局持有的唯一的區塊鏈公鑰完成將房屋信息轉移到當前所有者私鑰地址的工作。所有者打開私鑰，即可進行交易。當交易完成后，賣方的私鑰被關閉，買方的私鑰被打開。因為區塊鏈互聯互通和信息透明的特點，就標的不動產的基本權利狀況無須大費周章地調查，不動產登記機構的審查難度降低。不動產登記機構核實標的不動產相關情況后，一方面，如果是設立、注銷不動產登記的，直接載入不動產登記簿；另一方面，如果涉及所有權移轉的，在載入不動產登記簿之外，還需要公鑰和私鑰的信息輸送，方能完成不動產所有權的移轉?，F有的紙質或電子形式的登記程序中，一項不動產登記從申請到完成，需要大量的工作人員經手。區塊鏈技術的應用，主要在各類機構之間的流轉環節，不動產登記機構作為程序的起點，人工接收登記申請目前來看仍是不可或缺的一環。

在登記程序中，審查問題尤為關鍵。通常情況下，各類登記啟動程序都是相同的，都需要在登記前進行合法性審查。區塊鏈既可以使得整個交易歷史透明化，又可以連接審查機制。［24］在波蘭，只有公證人或有合法權益的人才能查看土地登記簿。當前的公共區塊鏈土地登記概念并未回答誰應該以何種形式決定審查請求。在德國，盡管已經多次考慮全面實現不動產登記流程自動化，但是到目前為止，所有項目都失敗了。雖然《德國土地登記條例》第12條第4款中規定了查閱土地登記簿、土地登記檔案，提供土地登記簿、土地登記檔案的副本應當被記錄。但是，對于誰應將此記錄保存在區塊鏈土地登記簿中，在記錄前應當如何進行內容的檢查，沒有確切的規定。所以，目前仍在兩方面存疑：一是審查主體的問題，即究竟是機器審查，還是人工審查。假設運用區塊鏈技術展開審查，一則機器審查過于僵化的缺點不可避免，無法充分審查每個個案。二則區塊鏈技術審查中，每種情況必須提前輸入確定的工作方式，但是這種確定性與個案中的不動產權利無關，無法實現不動產權利的確定性。在沒有事先正式審查和進行實質性的法律狀態探究的情況下，技術上可行的審查不能與不動產登記的可靠性相協調。［25］實質上來說，如果對節點（網絡中的參與者）投票不能代替審查，自動化審查又不具有可行性，那么現行的基本的審查模式是可以沿用的。目前的技術下，人工審查是有必要，審查之后工作人員再將記錄保存在區塊鏈土地登記簿中，運用電子簽名的方式在區塊鏈中加密處理，與之后的環節相銜接。二是審查標準如何。如果說仍然沿用登記機關工作人員審查登記申請，那么審查標準在各國都無須改變。雖然標準不變，但是區塊鏈技術將全球的不動產登記信息相連接，勢必會存在世界各地審查標準不一的情況。然而，即便標準不同，能夠完成登記，一定在當地具有合法性，不動產交易移轉的是權利，并不是空間層面的標的物，具有一定的地域性。所以，依照各地標準審查，并不會影響全球不動產交易市場的秩序。

此外，是否要將區塊鏈技術運用到不動產登記公證制度中，也是不可回避的問題。在擁有公證前置傳統的國家中，公證機構是負責預防性司法的原始機構，其從根本上被禁止參加有爭議的程序。但是公證機構作為預防性司法的一部分，可以代表參與法院和行政機關的某些環節。決定性的因素是，公證人不是私人利益的代表，而是有關各方的公正幫助者和調解人。［26］目前，德國作為公證前置的典型國家，其公證人是權利人和不動產登記機構之間的基本信息中介。倘若使用區塊鏈技術，公證人還成了移轉權利的起點，除了記錄與登記有關的信息外，還需要考慮登記相關事務并利用機器將其傳輸到不動產登記機關。［27］但是，區塊鏈本身值得信任，并無須中介程序就可以實現登記的安全性，［28］這就帶來了公證機構存廢的問題。所以目前在德國，區塊鏈沒有達到當前歐洲預防性司法的質量水平，且它與歐洲大陸的傳統形成了鮮明的對比，并沒有在公證環節被適用。［29］從我國的歷史慣性來看，既沒有預防性司法的傳統機構，也沒有公證前置的認識基礎，無須考慮該問題。

（三）登記錯誤的司法救濟

從筆者在中國裁判文書網中搜集的樣本數據看，［30］就司法機關訴求登記錯誤原因問題，91.6%的案件都或多或少地包含登記機關的錯誤。而登記機關錯誤類型中，登記機關錯誤或遺漏占47.7%，無正當理由拖延登記時間或拒絕查詢占7.1%，錯誤撤銷的占1.7%，程序違法的占30.7%。運用區塊鏈技術后，不動產登記錯誤問題的諸多方面都將發生變化。

其一，錯誤原因的變化。一方面，登記機關存在主觀過錯的可能性減小。區塊鏈技術加強了不動產登記簿的信息完整性，限制了登記機關工作人員審查時的自由裁量。登記中部分程序去人工化，標準更加客觀統一，弱化了主觀色彩。其中，“合理審慎”的客觀過錯標準，也將綜合區塊鏈中可追溯的數據信息一并考量。另一方面，登記中不再存在程序違法。原本登記錯誤包括因登記機關的重大過失、無正當理由拖延登記時間、無故拒絕當事人正當查詢登記請求，［31］以及第三人過錯、程序錯誤等方面。因為區塊鏈自動化、信息透明的特點，不動產登記機構工作人員只需接收申請材料、審查登記或查詢登記的申請。相關權利人可直接在全網系統中查看登記申請人和標的不動產的基本信息，審查之前和之后的程序事項將交給機器處理，基本可以避免程序性問題的出現。

其二，錯誤的類型、歸責和賠償的變化。第一，區塊鏈本身的代碼錯誤。具體情況有三種：一是代碼開發者、應用提供者和不動產登記機構，都疏于檢查區塊鏈；二是代碼開發者或者應用提供者，存在編輯錯誤代碼的故意，不動產登記機構疏于檢查錯誤；三是代碼開發者或者應用提供者，與不動產登記機構工作人員串通而使用錯誤代碼的區塊鏈。代碼錯誤的歸責要重點考量主觀因素，歸責時應當加重存在主觀故意當事人的責任。誠如《個人信息保護法》第69條的規定，個人信息處理者不能證明自己沒有過錯的，應當承擔損害賠償等侵權責任。第二，登記時輸入錯誤。不動產登記工作人員、登記申請人或者二者同時在登記信息導入過程中發生錯誤。這種錯誤主觀上存在過失，客觀上發生了錯誤事實。輸入錯誤歸責時重點考量實際損害，造成錯誤的主體應當對損失承擔責任。第三，外部攻擊導致區塊鏈代碼遭到篡改。這屬于第三人造成的錯誤，在區塊鏈技術中多表現為黑客攻擊系統。［32］《民法典》侵權責任編中，沒有將黑客攻擊致害責任作為一類責任情形。［33］所以對于不動產登記機構而言，應適用第三人過錯的一般規則。根據第三人過錯對損害發生所產生的原因力判斷各方的法律后果。［34］如果代碼開發者、應用提供者和不動產登記機關都履行了應盡的防止數據被盜取的職責，對黑客攻擊的新方式不可預見，那么第三人承擔全部的責任，以上其他主體免責。否則，以上主體應當根據過錯程度承擔相應責任?！秱€人信息保護法》第20條明確兩個以上個人信息處理者共同處理個人信息導致侵權的，應當依法承擔連帶責任。此時的共同侵權并不涉及第三方，就第三人共同侵權而言，具體承擔何種責任有三類說法。一是參考《民法典》第1194條至第1197條對于網絡服務提供者的規定，按照黑客攻擊網絡的規則，適用連帶責任歸責。區塊鏈應用提供者或不動產登記機構知道或者應當知道黑客行為，沒有及時采取必要措施，區塊鏈應用提供者或不動產登記機構需要承擔連帶責任。但是，區塊鏈的匿名性決定了無法通過私鑰確定其持有者主體是否為有權主體，那么私鑰被竊取后，因區塊鏈的不可刪改性、不可追溯性等特點，使得私鑰權利人不能在發現之時即刻請求停止侵權。所以區塊鏈應用提供者和不動產登記機構也不能采取措施阻止侵權行為的發生，受侵害人只能事后根據損害追索賠償。二是就第三人過錯實行不真正連帶責任。目前我國法律規定了環境污染和動物致害兩類第三人過錯不真正連帶責任。立法目的在于，避免權利人不當得利，同時符合過錯的歸責原則，以更好地保障被侵權人所受損害能夠及時得到救濟。三是第三人過錯情形下，還存在補充責任的形式。補充責任主要包括公共場所和學校的安全保障義務兩類。設置補充責任是為了平衡受害人的利益要求和間接責任人的利益。［35］黑客的入侵行為是損害事實發生的直接根本原因，不真正連帶責任需要多數責任人基于不同原因對權利人負有相同的債務，從技術層面來看，受侵害人憑借一己之力的確很難尋找攻擊登記信息的黑客第三人。所以從構成要件和立法目的等方面來看，相對于其他責任形式，補充責任能更好地保障受害人得到救濟。另外，就賠償范圍而言，《民法典》第222條第2款只明確了損害發生是登記機關賠償的要件，沒有點明到底賠償的是實際損害、可得利益抑或綜合主觀、客觀、社會經濟狀況等方面一并考量?，F實中，損害的確對不動產登記錯誤糾紛司法裁判結果有至關重要的影響。［36］而《個人信息保護法》第69條第2款強調了損害賠償責任按照實際損失或可得利益確定，當實際損失和可得利益難以確定時，依照客觀情況確定賠償數額。運用區塊鏈技術后，不動產登記的賠償可以參照適用《個人信息保護法》的規定。

此外，法院在審理中對證據的認定也應有特定的規則。區塊鏈登記同樣具有證據效力，在審查運用區塊鏈技術的不動產登記的證據材料時主要審查以下內容。一是區塊鏈技術必須是一個數字安全、按時間順序且分散的共識賬本或數據庫。此時，主要審查以下6個要件。（1）身份證明：通過區塊鏈訪問土地登記簿或者一般交易參加者必須能夠合法地證明自己的身份；（2）數字化數據：即使出于容量方面的考慮沒有將文檔和信息存儲在區塊鏈上，所有相關信息也應使用哈希函數鏈接到區塊鏈，作為一個有效的參考；（3）安全性：使用區塊鏈進行交易，使用者必須登錄私鑰；（4）使用一個私有或者混合區塊鏈：因為公共區塊鏈存儲容量低且具有匿名性，當公鑰（與公共區塊鏈一樣）無法合法地識別任何人，需要一個帶有私鑰的區塊鏈用以識別；（5）數據的可靠性（質量）：區塊鏈的優點之一是其上的登記不能再更改，相對應的缺點就要求確保在區塊鏈上輸入的所有登記都是正確的；（6）適用普及性和管理專業性：只有得到公眾的接受才符合技術投資的要求，也必須對用戶和負責管理的人員進行培訓，才能保證系統的安全性和平穩運行。［37］二是能夠證明記錄進入區塊鏈和區塊鏈收到記錄中的日期和時間，并且該記錄是作為定期的事務被保存在區塊鏈中。三是適用區塊鏈技術可以確定包括交易基本信息等在內的記錄的真實性或完整性。四是所提供的證據實際上就是其所聲稱的事實，即證據的真實性。因為區塊鏈技術的加密元素和自動驗證功能，外部證據似乎不完全合適。因此，需要內在和外在混合證明，包括開發人員和管理人員等在內的證人證言作為外部成分，根據已有記錄合法地推定為內在的組成部分。為了審查相關事務，也可以使用存儲在區塊鏈外部的哈希值，或者如果已知哈希生成的各個參數，可以使用相同的算法生成新的哈希值。在區塊鏈中輸入的哈希值與比較值匹配，則顯示信息是真實的。［38］

四、區塊鏈技術應用于不動產登記的法律風險及其防范

普適性風險、跨區域監管風險、量子計算機風險等，都是區塊鏈技術應用于不動產登記中可能面臨的問題。在這些風險之外，因為區塊鏈技術的發展速度極快，而立法程序繁復，法律的滯后性此時表現得尤為明顯。需要配套相關制度，保障數字時代不動產登記的技術革新。

（一）技術應用的法律風險

1．個人信息安全風險

我國《民法典》第1034條定義了“個人信息”的概念。不動產登記簿包含了個人信息中的姓名等基本信息，還包括了個人所有的不動產坐落、登記類型、產權面積、共有情況等財產信息。盡管區塊鏈使用了加密的方法，但是加密后仍然可以將數據與信息主體相聯系，目前實踐中仍然無法避免個人信息泄露的風險?，F階段來看，可能出現兩種主要的個人信息安全風險。

第一，區塊鏈數據不可刪改性與信息支配權的兼容風險。目前紙質的和電子的不動產登記簿，個人信息的增刪由不動產登記機關完成。個人信息權益作為一種新型的人格權益，包含了人對其自身信息的支配和控制，并排除他人侵害的權利。根據我國《個人信息保護法》第44條的規定，個人對個人信息的處理享有決定權。又根據《民法典》第1037條第2款、第1038條以及《個人信息保護法》第47條的規定，自然人發現信息處理者違反法律、行政法規的規定或者雙方的約定處理其個人信息的，可以請求信息處理者刪除。法律還強調了信息處理者發現或者可能發現個人信息泄露、篡改、丟失，按照規定應當告知自然人并向有關主管部門報告的義務。但是，因為區塊鏈缺少中心化的管理系統，私鑰丟失不能追回，不能重新設置，也無法通過公鑰逆推。無論是從法律層面還是技術層面，都無法提供有力的救濟。［39］極易產生包括所有權人在內的相關人員對不動產登記信息無法控制的局面，也無疑與法定的信息支配權相悖。

第二，區塊鏈數據透明性與隱私權的兼容風險。正因為區塊鏈中數據具有透明性的特征，使得查閱登記信息更加便捷，有利于不動產登記公示公信的實現。但是，對個人信息安全性的保護不僅表現在本人對于其個人信息基本情況隨時知悉和查閱的權利，還包含排除他人對于個人信息的查看和竊取，即對隱私權的保護。區塊鏈的加密特征，不僅體現在對本人信息的加密，還體現在對包括交易相關人員基本信息等方面的加密。保護匿名數據，要求泄露匿名數據必須承擔法律責任。在《民法典》第1038條中規定“無法識別特定個人且不能復原”的信息處理者泄露或篡改個人信息的免責條款，《個人信息保護法》第4條規定該法保護的個人信息不包括匿名化處理后的信息?！盁o法識別”的標準，可以參照歐盟《通用數據保護條例》序言第26條有關數據保護原則的規定。該原則同樣強調了其不適用于包括個人信息在內的匿名信息，即泄露無法識別的匿名信息不能被免責。此外，不能排除不動產登記申請人相關信息被推理出來的可能性。區塊鏈技術中，有一個環節是將信息發送到公共區塊鏈，所以個人有部分信息是直接公開的，根據公開的信息，通過數據挖掘、分析的技術，可能篩選出有效信息，從而推測出用戶的基本信息。

2．法律救濟風險

所謂法律救濟的風險，是指由于刪改不夠靈活導致登記發生錯誤后，難以糾正錯誤、修復真實登記狀態的風險。誠如《民法典》第1037條和《個人信息保護法》第46條的規定，自然人發現個人信息存在錯誤，有權提出異議并請求更正等。根據我國《民法典》第222條的規定，不動產登記錯誤后主要的救濟手段包括更正登記、異議登記和司法訴訟三類方式。

第一，從更正登記、異議登記的角度來看，區塊鏈技術對已有登記規則提出了挑戰。一是訪問受限帶來的“依職權”登記存廢的問題。我國《民法典》第220條并沒有規定登記機關對錯誤登記依職權更正或異議的權利。理論上，如果登記的內容不被允許，那么登記的決定更加應當終止。不動產登記機構要充分保障當事人合法權利，就要推進登記的真實性與準確性。道德上，不動產登記的內容本身具有推定力，這無疑對登記簿中權利正確性有了更高的要求。當登記機關發現登記確有明顯錯誤之時，無視錯誤使得登記繼續保持在不正確的狀態之中，無疑存在包庇縱容之嫌。在承認依職權更正登記、異議登記的德國，仍有學者提出，當前區塊鏈不動產登記并未就誰應該提供區塊鏈內適當安全手段給予答案。如果不動產登記簿和相關文件不能全部被訪問，面對異議或更正的請求，不動產登記機關就不能作出決定。僅僅以鼓掌同意的方式或者就是否通過異議進行投票，與《德國土地登記條例》第53條第1款第1句的規定相抵觸。［40］由此來看，運用區塊鏈技術的依職權更正或異議登記本身不應當被認可。二是發現權利疑義后，利害關系人或者不動產登記機關難以改變不動產登記狀態，有待臨時性技術措施的開發。與更正登記不同，異議登記強調登記申請人在登記后的十五日內必須提起確認權利的民事訴訟。但是，相較于更正登記需要對登記錯誤有確切的證據而言，異議登記對于錯誤的證明需求較弱，所以便于緊急情況下利害關系人對錯誤的及時制止和對應有權利的盡力維護。目前主流觀點認為，應當淡化異議登記對于登記權利人行使其物權的限制。［41］但是，區塊鏈的不可刪改性不僅代表著登記信息不能刪除或改變，還代表無法設置程序對其背后的登記狀態進行更改，以防止登記公信力被濫用，不利于對真實權利人利益的保護。所以，如何暫時擊破公信力又不破壞不動產用益的臨時性保障措施，需要依賴技術以實現。

第二，從司法訴訟的角度來看，存在司法審查的困境。現今主要審查訴訟主體是否適格、是否存在導致錯誤登記作為或不作為的行為、該行為是否具有違法性、主體是否存在主觀過錯等方面。引入區塊鏈技術后，行為及行為的違法性都可以通過客觀表征判斷，但就主體和主觀過錯，司法裁判可能面對加密性和匿名性問題。如果依照區塊鏈基本規則，交易雙方僅知悉對象公鑰地址而私有信息是被加密的，整個登記過程中，其他人對于主體和主觀過錯是無從知曉的，這就需要重新審視司法審查規則和技術。

（二）技術應用的風險防范

《不動產登記法》（征求意見稿）第106條、第107條鼓勵登記信息的互通共享，提出建立信息糾錯機制，保證數據真實、完整、可用的同時，也強調了登記信息的安全保護，健全全流程不動產登記數據安全管理制度，明確采取相應的技術措施和其他必要措施，保障登記信息安全。區塊鏈技術的運用符合“全流程”和“數據安全管理”的要求。但不可否認的是，也需要采取一定的措施，防范技術運用的現實風險：

一是配套區塊鏈技術的法律規則。相對于《個人信息保護法（草案）》來說，我國正式頒行的《個人信息保護法》已然就區塊鏈技術運用于民事領域而產生的新問題予以回應和調整。面對這類問題，下一步需要體系性地為新技術制定配套規則。第一步，已經在《個人信息保護法》第44條的除外規定中為個人信息處理決定權例外情形留有一定的空間，并在《個人信息保護法》第47條第2款中增加了“刪除個人信息從技術上難以實現”的處理方式，即個人信息處理者應當停止除存儲和采取必要的安全保護措施之外的處理。第二步，則需要在諸如《不動產登記法》和個人信息保護相關實施細則中完善具體規則、明確例外情形。比如，因技術固有特點無法完成查閱、復制、更正或刪除信息等個人信息權應當包含的內容，適用技術方在認可該技術之時，視為對相應權利的自動放棄。再比如，由于目前登記之時仍需到不動產登記機關完成登記，［42］據此判斷主體和主觀方面，所以需要根據區塊鏈的特點調整司法審查的要件。

二是合理利用區塊鏈的自身特征。雖然區塊鏈技術利弊共存，但只要合理利用好該技術，相對于現有的紙質化或者電子化的不動產登記而言，其對于個人信息保護是有所助益的。至于如何利用，則需要堅持以下幾點。一則，發揮區塊鏈的特點，改進其存在的不足。首先需要肯定區塊鏈的積極作用。區塊鏈技術因其去中心化特征，無須防止中心信息機構出賣用戶信息。不可刪改性避免了中心化網絡模式中，外部攻擊者或者內部工作人員對于系統的入侵。至于對信息支配權的影響，可以通過技術的革新予以平衡。二則，厘清權利邊界。數據透明性保障的是個人信息權中的查詢權、抄錄權、復制權，而非對稱密碼技術則保護了參與方的隱私權，可以極大提高個人信息保護的水平。［43］整個區塊鏈數據，有所加密，有所公開。只要理清隱私權保護和透明公開之間的數據界限，該加密的加密，該公開的公開，就不會存在權利的沖突。三則，革新區塊鏈技術。面對公共區塊鏈信息泄露問題，必須秉承即使是在開放式的區塊鏈系統上，也不排除對個人信息的保護。例如，可以通過包括自主權身份模型、鏈外存儲、零知識協議等適當的方式，實現對于公共區塊鏈上個人信息的保護。［44］

三是尋求技術與規則之間的平衡。技術與規則之間本就不是非此即彼的關系，需要在不斷磨合中相互促進。區塊鏈技術應用于不動產登記后重點需要面對的就是不可刪改性的問題，該問題還帶來了私鑰丟失無法找回的影響。雖然從技術的角度出發，不動產登記難以刪改，但從法理層面來看，仍應當給予當事人恢復真實權利狀態的救濟權利。目前，在技術層面主要提出了兩類解決辦法：第一種，利用技術刪除登記記錄。針對區塊鏈不可刪改性，有學者提出，應當要求運營商改進技術允許刪除，以尊重信息主體的被遺忘權。［45］目前德國學者提出了另一種“修剪”的方法，由中央機構部分刪去過去的記錄。應當注意的是，要刪除的數據必須已經包含在新記錄中。這個過程使得數據被刪除而不會丟失相應合法性證據，并可以繼續使用區塊鏈。因為在不更改區塊哈希值的情況下刪除了記錄數據，所以保留了整個區塊鏈的功能。使用這種方法，可以確保更好地遵守數據保護的規則。然而，這很可能導致可追溯性的喪失、產生數據偽造等情況。當使用該技術時，也可能導致區塊鏈完整性和透明性的喪失，主要取決于刪除請求的程度之間的平衡。［46］第二種，利用技術改動登記記錄。現已開發了“可編輯的區塊鏈”，借助“變色龍哈希函數”，規避區塊鏈技術所基于的實際不變性，區塊鏈既不會失去其功能，又能應對法律上的挑戰。可以通過“不變的數字疤痕”看到相應塊中的更改。但是，實現該項技術需要使用中央權限，該權限根據某些參數進行刪除并對此負責。而需要中央機構來更改數據與區塊鏈去中心化和技術自主性的基本思想相矛盾。即使參與者可以理解更改，網絡仍將依賴于單個接口，即取決于相應的主接口及其信任度。因為通常需要訪問控制，又有中央權限，這個過程對于私有區塊鏈存在可行性問題。在公共區塊鏈中，如此做則代表著對數據完整性的巨大干擾。［47］

筆者認為，不可刪改性是區塊鏈最基本的特點，也是其無法被篡改的原因。如果允許刪除記錄，雖然尊重了信息主體的被遺忘權，但是由誰刪除、何種條件下可以刪除、如何賦予并監督其所擁有的刪除權，又會存在問題。所以，保留區塊鏈最基本的特點仍然重要，這是順應智能化趨勢與使用區塊鏈技術取代目前的紙質化不動產登記、電子化不動產登記的初衷。在尊重區塊鏈不可刪改性的前提之下，應當尋找其他技術手段處理登記有關的信息變更。所以，增加一個中央機構，或者使得區塊鏈具有可編輯性而構建的不動產登記簿，實質上會限制區塊鏈的技術意義。是故，秉持著在法律框架內尋求技術與規則之間的平衡的原則，反向交易和封存仍是現今最有效的防范法律風險的手段。因為哈希函數差異的敏感性，無法追溯介入系統并刪除數據記錄，所以需要額外的過程，將相關的數據通過新的行為轉移回去，要更改必須通過附加登記來識別。但是反向交易需要交易二者配合完成，這就存在另一方不積極配合的可能性。因此，或許可以通過區塊鏈的區塊封存技術，隔離想要刪除的信息或者丟失的私鑰信息與用戶其他信息。既不破壞不可刪改性的特點，又可以保障個人信息處理的決定權。

四是提高區塊鏈技術人員和登記申請人的保護意識。一方面，將區塊鏈技術引入不動產登記中，諸多程序通過數據代碼完成?？梢哉f，登記的正確性很大程度上有賴于區塊鏈技術人員。因此，提高這一群體的法律保護意識和技術專業水平相當重要。另一方面，區塊鏈只是一個數據庫，用戶的自主泄露信息顯然無法避免。因此，如同《個人信息保護法》第11條和第61條第1項的規定，提高個人的信息安全防護意識極其重要。

五、結語

2019年公布的《自然資源部信息化建設總體方案》強調2021—2025年“互聯網+自然資源政務服務”體系全面建成聯網運行。其中，國土空間基礎信息平臺是一個物理分散、邏輯集中的分布式一體化管理、應用和共享服務的平臺。區塊鏈技術分布式、加密等屬性，與以自然資源為代表的不動產的信息化要求和《不動產登記法》對登記效率提升、登記結果真實準確的要求不謀而合。區塊鏈技術適用于不動產登記中，將最大限度地減少未注冊財產的數量，減輕登記機關的負擔。目前，技術應用還存在一些法律之外的問題：一是現今市場仍然缺少必要的基礎設施，交易者缺乏足夠的交易能力，技術的普及尚存疑問。二是如果將太多當前版本的軟件編碼到系統中，不可避免地產生改進的困難，也可能存在系統容量問題和故障，這些都可能對不動產市場造成毀滅性影響。三是其分散式架構基于連接到散布在世界各地的大量計算機之上，存在巨大的能源消耗。［48］雖然區塊鏈技術運用于不動產登記存在技術局限和規則缺口，但不能因為存在局限性而停止發展的腳步。一方面，技術的發展需要法治的保障和推進，所以區塊鏈技術的應用需要完善的法律制度，化解新問題、防范新風險，為科技更好地服務人類保駕護航。另一方面，科技的發展為法治建設提供強有力的技術支持，區塊鏈技術賦能法治發展、開辟國家治理的新路徑，激發了法治實踐的創新動力。法治與技術相互促進，是新時代依法治國與科技強國戰略結合的一個鮮明體現。

【Abstract】Blockchain technology has the characteristics of decentralization， immutability and so on. It has value and space for in-deth application in the field of public services represented by real estate registration. But at present， there is still a lack of corresponding legal systems to promote and guarantee blockchain technological development. Blockchain and real estate registration support each other： On the one hand， the application of blockchain technology in real estate registration can ensure the integrity of registration data and improve the efficiency of registration. On the other hand， many typical attributes of real estate registration are consistent with the characteristics of blockchain. Real estate transactions can be directly connected to the registration system in the form of smart contracts. Blockchain technology has made the registration process more digitized and automated. But during the process of the review， it still cannot replace by the staff of the real estate registration agency in the short term. Blockchain makes the imputation of registration errors more objective and de-procedural. The situation should still be distinguished and regulated. The characteristics of blockchain technology have brought personal information security risks and legal relief risks to real estate registration. It is necessary to improve legal regulations to prevent risks， to rationally use the characteristics of blockchain， and to find a balance between technology and rules.

【Keywords】blockchain; real estate registration; personal information protection; civil code; legal risks

（責任編輯：王中）

［收稿日期］2023-01-10

［基金項目］國家社會科學基金重大項目：自然資源權利配置研究（15ZDB176）；湖南省自然資源廳重大科技項目：湖南省全民所有自然資源資產產權體系實現機制創新研究（ZFCG2022068004）。

［作者簡介］柳婷婷，法學博士，湖南財政經濟學院法學與公共管理學院講師、湖南經濟與社會發展研究中心特聘副研究員。

［1］ 2021年4月12日，筆者在Beck-online數據庫中以 Blockchain Grundbuch 為關鍵詞進行檢索，在民法領域中有57篇評注、判例、文章或觀點集。