房地產開發企業預算管理探討

傅超

摘 要：近年來，宏觀調控政策對房地產行業發展帶來了較大影響，在當前開發商拿地成本不斷提高，銀行對房地產開發企業貸款采取了更嚴格的控制措施，更多購房者持幣觀望，房地產開發企業在發展過程中也面臨著一系列問題。當前越來越多企業認識到優化預算管理機制的重要性，企業的預算管理從粗放的管理體系向精細化的管理模式發展。房地產開發企業要做到精細化管理，就要通過優化預算管理機制，實現對企業內部各項工作的規范化管控，對企業的長期規劃進行分析，并結合戰略規劃開展管理，保障企業的預算管理各環節都圍繞長期目標開展。但是當前很多房地產開發企業的預算管理體系中還存在一系列問題，各類問題阻礙了房地產開發企業預算管理體系的進一步優化，因此本文針對房地產開發企業預算管理相關問題進行探討，希望借此研究提高房地產開發企業的預算管理水平。

關鍵詞：房地產開發企業；預算管理；探討

企業的全面預算管理是一項系統性的管理工具，以企業的戰略目標為出發點，結合企業的長期發展規劃確定年度計劃。近年來我國越來越多企業通過全面預算管理體系的開展，改進了企業的管理水平，但是還有很多房地產開發企業的預算管理體系中存在一系列問題，缺乏對全面預算管理的有效應用，容易導致預算管理的效果無法得到有效發揮。大部分房地產開發企業預算管理體系還處于探索期，沒有形成完善的管理體系。房地產開發企業存在資金投放量大、原材料成本變動頻繁、項目周期長等特點，只有加強對各環節的預算管控，才能保障企業實現預期的管理目標。因此針對房地產開發企業加強預算管理體系的研究，具有一定的理論意義和實踐價值。

一、相關概念

房地產開發企業的預算管理工作指的是通過預算的編制、控制、考評等環節，對企業內部各類資源進行合理配置與規劃的方法。通過預算管理體系能夠幫助企業達成戰略目標規劃，提高企業整體管理水平。

二、房地產開發企業預算管理原則和目標

第一，明確全面預算管理的原則。首先，房地產開發企業預算管理必須要與戰略實現統一，結合企業長期發展的規劃確定短期預算目標。在預算的各環節需要結合預算目標開展管理，實現對企業資源的有效分配。其次，強調全員參與。房地產開發企業預算管理強調全體成員參與，要求實現對企業的全面管控，提高預算管理工作的嚴肅性，確保全體成員主動參與到預算管理工作中，發揮各主體的主觀能動性。

第二，明確全面預算管理的目標。首先，規范預算管理的流程。房地產開發企業在確定預算目標之后，預算管理的各環節都需要按照預算管理流程開展，轉變傳統管理模式下預算管理隨意性的問題。通過優化預算編制、執行、考核等環節，促使預算管理工作更加規范。其次，實現對預算的動態監控。房地產開發企業在預算執行的全環節，需要對預算執行工作中存在的不足進行分析，幫助決策層了解房地產開發企業工作中的問題并予以改進。

三、房地產開發企業預算管理的問題

第一，預算管理組織缺位。很多房地產開發企業的預算管理組織缺位，預算管理工作的全過程由財務部門負責，財務部門負責預算導致其他部門人員認為預算工作僅是財務部門的任務，不主動參與到預算中，企業內部沒有明確各層級人員預算工作具體職責，員工對自身的崗位了解不夠細致。

第二，預算目標設置不合理。當前大部分房地產開發企業的預算目標都以短期經濟效益為依據，房地產開發企業要在短期內獲得資金回流，實現健康發展，就需要重視短期的經營效益，但與此同時很多房地產開發企業忽視自身長期戰略規劃，不利于幫助企業實現長遠發展的目標。

第三，預算編制存在問題。很多房地產開發企業在預算編制的過程中，僅采用增量預算的方法開展編制，沒有結合不同預算指標使用多種編制方法，預算編制的流程也不夠科學，不利于提高預算編制的科學性。

第四，預算執行存在問題。預算執行作為預算管理的關鍵，很多房地產開發企業在預算執行中沒有監控預算執行的情況，沒有針對執行差異落實責任，當預算額度不足時隨意追加，導致預算流于形式。

第五，預算考評不完善。很多房地產開發企業的預算考評主要以財務目標為主，忽視了非財務目標的考評。在考評的過程中，也沒有結合不同層級人員的評分發放績效，僅將預算考評落實到部門層面，沒有落實到具體的員工層面。

四、房地產開發企業預算管理對策

（一）改進預算組織

首先，建立預算管理委員會。房地產開發企業需要建立由董事會直接領導的預算管理委員會，負責預算制度制定、預算編制審批等方面的決策工作。預算管理委員會應該每年召開兩至三次會議，確定企業預算管理的方向，提出預算管理工作的總體規劃與要求，并針對預算全過程進行有效管控，對預算執行的結果開展績效評價。當預算執行過程中存在不可預見因素導致需要調整時，對調整事項進行審批。其次，企業應該在預算管理委員會下設預算管理辦公室，由企業的財務部門牽頭，其他部門的成員參與到其中，負責預算的日常管理工作，起到預算管理的協調工作，監控各部門的預算執行情況，開展預算工作的分析。再次，明確預算管理執行部門。房地產開發企業的各職能部門作為預算執行部門，各部門在明確預算管理要求的基礎上，需要嚴格按照預算工作規劃開展管理，做好對預算管理體系的配合。通過在企業內部明確各職能部門的職責分工機制，落實預算管理的歸口管理原則。各部門需要結合自身資源分配規劃開展預算的執行，當發生重大不可預見因素時提出預算調整的申請。各部門需要確保部門內部的員工明確企業的預算規劃，從而確保預算工作得到有效執行。

（二）合理設置預算目標

預算目標在預算管理過程中較為重要，房地產開發企業的預算目標必須要和企業實際及外部環境相吻合，確保預算管理工作和企業發展吻合。通過規范預算管理機制，保障企業的管理目標順利達成，促使房地產開發企業實現健康發展。

第一，強化房地產開發企業的戰略規劃。房地產開發企業在確定預算目標時，需要以戰略作為導向，但是戰略是相對抽象的概念，如果戰略成為一種口號，那么就不對企業的工作有指導性意義。因此企業的戰略必須要具有可行性，企業需要通過SWOT分析的方式合理確定企業的戰略規劃，確保戰略目標切實可行，避免預算目標假大空的問題。企業的管理層需要加強對戰略規劃的分析，為房地產開發企業的管理工作提供支持。

第二，合理確定房地產開發企業的預算目標。房地產開發企業預算目標確定的過程是對企業內部各類資源進行協調與分配的過程，在確定預算目標時，必須要結合戰略目標進行分析，通過將戰略規劃分解為年度預算目標，再進一步分解為季度、月度的預算目標，在此基礎上將管理目標在內部分解到各員工身上，通過對預算目標的層層分解，讓企業內部的各層級人員了解自身工作的具體要求，明確具體的管理責任。

（三）細化預算編制

第一，改進預算編制方法。房地產開發企業要轉變傳統管理下僅采用增量預算編制預算的局限性，讓企業結合房地產行業的經營特點以及業務實際選擇恰當的編制方法，避免不必要的開支，保障資金實現合理安排。零基預算適用于不受上期預算支出影響的預算，零基預算編制的項目容易受到市場影響，例如廣告費、差旅費等方面的支出。固定預算適用于在業務范圍內成本保持相對穩定的預算，例如辦公費用、租賃費用、固定支出折舊。同時房地產開發企業的開發周期較長、資金回收周期較長，應采用滾動預算，因為按年度編制預算無法準確體現出預算開展的情況，因此企業可以以3至5年為滾動周期，解決預算管理過程中各環節銜接性的問題，使預算周期與項目周期相適應。

第二，完善預算編制流程。房地產開發企業要獲得長遠發展，就需要在戰略目標導向的原則下，確保企業實現資金有序運作。房地產開發企業要確保預算具有可行性，在預算編制過程中需要結合自身的實際，采用上下結合的方法優化預算編制機制，提高企業內部全體員工參與預算工作的積極性。同時為了幫助房地產開發企業實現戰略目標，保障企業在市場競爭中獲得發展，就要重視自身的規劃，通過對戰略目標進行分解，將戰略目標分解為各部門預算目標，再由各部門開展預算編制。首先，在每年的第三季度末，企業需要結合自身的總體戰略分析各部門的預算目標，在此基礎上制定預算方案。企業在確定預算目標時，需要具體到未來開發項目規劃、預計購買土地面積、年銷售收入、預計融資等方面的目標，形成具體的管理目標并報董事會審批。董事會審批通過之后，由預算管理委員會將預算目標下達。其次，預算管理辦公室需要制定預算編制的指導性文件，明確企業內部各職能部門需要開展的預算編制規劃，促使各職能部門主動履行自身職責要求，通過明確內部各職能部門的要求，促使各職能部門在編制預算時有據可依，并明確各類數據的來源以及預算編制的依據，確保預算編制的方法更加科學。再次，企業內部的各職能部門在預算編制的過程中，需要和部門內部的員工進行討論，學習預算管理的指導文件，在結合各部門實際情況基礎上，分析部門的資源配置情況與能力水平，并分析以前年度預算編制的情況及預算執行的情況，防范同樣問題再次發生的可能性。在合理分析各類因素的情況下，編制下一年度的預算草案。各部門的預算草案編制完成之后，由部門負責人進行分析，部門的負責人需要檢查是否存在不合理之處，并針對存在的疑問提出改善建議。房地產開發企業的各部門都需要結合自身實際編制預算，例如開發部門要按照項目制定整體經營計劃，明確開發周期、竣工時間、交付時間、利潤指標等方面指標；工程部要按照項目的關鍵節點明確項目開展的整體計劃，明確各節點完成時間；成本管理部需要對項目進行管理，分析成本核算方案，明確資金支出計劃；銷售部需要預測未來資金回流情況，預計可能產生的銷售面積與銷售價格，并以此開展對銷售人員的績效目標設定。各部門對下一年度的工作進行全面分析之后，形成詳細的預算規劃報由預算管理辦公室匯總，并報預算管理委員會審批，預算管理委員會在統籌分析各部門工作能力、資源分配、企業發展目標等方面因素的基礎上，分析各部門的預算是否合理，并找出不合理之處提出修改意見。通過反復的溝通與協調形成最終的預算工作規劃，確保預算工作更具可執行性，促使各部門的預算和企業總體預算一致。最后，在完成預算調整之后，通過審核并交由董事會審批之后預算編制完成，各部門嚴格按照預算工作的要求執行工作。

（四）強化預算執行

預算執行是預算工作的關鍵環節，房地產開發企業要確保預算工作得到高效執行，才能落實預算管理工作具體要求。房地產開發企業在預算管理的過程中，需要以批準的預算指標為前提，將年度預算分解為季度、月度預算，確保年度目標按照規劃有序執行。首先，強化預算控制。房地產開發企業的預算控制要以資金控制為核心，對于資金支付條件進行把關，通過資金支付的嚴格審核，確保支出得到嚴格審批，保障預算的各環節得到嚴格管理。同時企業需要加強對預算外資金的控制，對于追加預算需要明確追加金額、追加原因等方面的因素。其次，優化對預算執行的分析。房地產開發企業需要定期對預算執行的差異進行分析，確保預算按照既定規劃順利完成，結合預算執行的規范性，在預算執行的過程中通過分階段分析，幫助企業落實戰略規劃，并結合預算管理工作中存在的問題進行完善。通過建立動態的預算分析機制，動態改進預算執行過程。

（五）完善預算考評

預算管理的考評體系是預算工作的關鍵環節，房地產開發企業通過優化預算考評體系能夠提高全體人員參與預算工作的積極性，幫助企業達成預期的經濟效益目標。

第一，基于平衡計分卡設置預算考評指標。房地產開發企業的考評指標要重視企業長期發展，避免過于關注短期發展導致短視效應的問題，通過細分企業的總體戰略目標，確保企業內部各層級的行動規劃得到有效確定，并對企業內部成員提出預算管理工作的具體要求，以達到預算管理工作的預期規劃。在財務維度需要分析房地產開發企業的應收賬款回收情況、項目回報率、營業利潤等方面指標，財務維度指標能夠幫助股東了解是否增加了價值。在客戶維度，客戶是企業競爭力的重要影響因素，房地產企業在市場上需要樹立良好的企業形象，吸引更多客戶，提高企業的市場份額。在內部流程維度，要求企業從內部流程加強內部管理效率，優化各部門的管理活動。在學習與成長維度，需要突出員工的重要性，要求房地產開發企業重視人員管理，促使人員主動參與預算工作，幫助企業達成預期的管理目標。通過明確預算管理的原則，提高預算管理的可執行性，幫助企業在順應長期戰略規劃的前提下，結合各部門的實際明確各部門的預算工作側重點，幫助企業提高經營管理效率。

第二，完善獎懲機制。房地產開發企業在開展預算管理考核之后，需要完善獎懲措施，通過優化獎懲措施，對企業內部的全體員工形成激勵效果，激發員工工作的積極性。通過建立有效的激勵機制，提高員工工作積極性。例如A企業在考核的過程中，通過平衡計分卡的角度得出評分，并結合各責任主體的得分發放相應的績效工資，具體的績效工資比例如表1所示：

表1? 績效工資比例表

[績效得分 評價 績效工資比例 90-100 預算工作完成出色 0.9-1 80-90 能夠勝任本職工作 0.8-0.9 70-80 基本能夠完成本職工作 0.7-0.8 60-70 預算工作執行不理想 0.6-0.7 60以下 不具有崗位勝任能力 不發放績效工資 ]

五、結束語

預算管理體系應用對于提高房地產開發企業的經營管理水平有重要的意義，房地產開發企業在構建預算管理體系的過程中，需要以流程化的管理形式開展預算管理，結合企業的管理特點，將戰略目標融入預算的各環節，為預算管理工作的開展提供依據。房地產開發企業在未來開展預算管理的過程中，需要在結合本文理論的基礎上分析企業自身的規劃，有序實施預算管理體系，為企業預算管理工作的優化提供支持。

參考文獻：

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