房地產企業多元化經營的財務風險

聶瑛

【摘 ?要】過去20年既是中國由制造大國向“智”造強國轉型的關鍵時期，也是房地產行業快速發展的黃金時代。而隨著世界格局的不斷優化和資源重組，房地產市場也由增量市場逐步向存量市場過渡，單一渠道和營銷路徑的買賣交易在房地產行業中逐漸顯出傾頹之勢。在此背景之下，部分大型房地產企業嘗試通過開辟基于房地產交易的文化、旅游、基礎建設、金融等新業態，以實現通過多元化經營模式而達到協同效應，試圖盡量減少轉型對于企業的不良影響，但是在后疫情時代，這種多元化經營策略是否能“藥到病除”，幫助房地產行業順利克服伴生的財務風險還有待思考。論文以恒大集團為例，深入思考其在實施多元化戰略的過程中所面臨的財務風險，并相應提出應對措施和建議，以供同類型房地產企業借鑒和參考。

【關鍵詞】房地產企業；多元化經營；財務風險

【中圖分類號】F293.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）02-0138-04

1 研究背景

在經濟全球化和社會主義市場經濟發展如火如荼的背景下，以房地產行業為代表的實體經濟既面臨了改革轉型的無限機遇，也感受到了來自日漸擁擠的競爭市場的壓迫感。跨領域、跨國際等多種經營發展方式成為越來越多的企業為競爭發展注入活力的首選。而應用多元化經營策略擴大企業經營面究竟是為企業增加了更多的效益還是在原有實體經濟的基礎上加重了經營的負擔？不同企業有不同的嘗試也會產生不同的答案。打造以房地產為核心，酒店、民宿、觀光旅游、文化等多元化產業合力發展的經營模式確實能解決房地產企業的燃眉之急，但由于其轉型資金需求量較大導致債務風險劇增，且房地產本身就處于高杠桿風險中，多元化經營是否能夠長久發揮其能效，幫助房地產企業成功突圍還有待進一步考證。房地產是關系著住房和國民經濟的民生問題，本文基于上述提出的系列問題以恒大集團為例進行具體分析，希望能為我國其他房地產企業進行多元化經營提供參考借鑒。

2 恒大集團多元化經營發展背景

恒大集團成立于1996年，主要經營房地產規劃、設計、物業管理以及開發建設。在2016年6月16日召開的年度股東大會上，恒大正式將公司名稱由“恒大地產集團有限公司”改為“中國恒大集團”。雖然只是少了“地產”二字，但對于恒大來說，這一決定卻意味著未來恒大主要競爭優勢不再是聚焦于房地產交易，發展方向和道路都將重新布局。恒大對此次更名在官方的解釋是公司將由原先單一的房地產交易及物業管理業務向更加多元化的新業態發展，積極拓展互聯網、醫療、體育、旅游及文化等新業態，盡管物業管理及房地產交易仍是恒大集團的主要業務，但公司管理層認為變更名稱即是公司發展多元化經營戰略的第一步，也是向投資者展示企業創新動力十足、經濟效益良好的面貌的好機會。

3 恒大集團多元化經營策略動因分析

3.1 外部因素

對于恒大集團來說，向多元化經營策略轉型并不是一個完全自發性的行為。房地產行業整體走勢已從黃金時代逐漸隱退，其中一個重要的因素就是可供開發商選擇和盈利的土地資源正在一步步減少。我國土地資源基數總量雖然較大，但是隨著城鄉一體化進程不斷推進，再加上大部分家庭已經擁有了穩定的住房資源，人們對于住房的需求彈性遠遠大于房地產企業的供給彈性。且在未來，這種土地資源供給壓力必將持續增加，國家對于房地產行業的政策支持也將由大力發展逐步向加強管控收緊。政府也不會放任房價持續上漲，持續上漲的房價將會嚴重影響到國民經濟健康。因此，向多元化經營策略轉型對于恒大集團來說，是在日漸擁擠的房地產市場積極尋找出路，而這一次探險是否成功都是一次不可避免的嘗試。

3.2 內部因素

從恒大集團自身角度來講，多元化經營發展戰略是一個增強核心競爭力的方式，例如綠地、萬科近幾年也都在其他相關領域積極探索。就房地產行業來說，這本就是一個高風險、高收益的行業。企業前期資金投入巨大、開發建設周期長也就意味著企業收回投資金額獲得報酬的周期越長。恒大集團將營業成本和流動資金分散在各個產業、各個新業態也是從分散經營風險的角度考慮，將雞蛋放在不同的籃子里，恒大也就不再將企業的發展命脈全放在房地產開發交易這一項業務上了。

此外，對于恒大集團來說，它在房地產行業已經站穩了跟腳，經過幾十年的經營它已經積累了豐富的資金和有形資產、無形資產。但在日常經營中，只在房地產開發交易及物業管理中施展拳腳已經無法滿足生產經營需求了，且存在部分資源未能得到充分利用的情況。因此，向外拓展開發新業態確實能利用恒大集團的品牌效應吸引一部分忠實用戶，而從文化、體育等方向增加企業軟實力也能反過來正向維護恒大集團的品牌和聲譽。所以，從這個角度講，實施多元化經營策略對于恒大集團來說是一次雙贏的嘗試。

4 恒大集團多元化經營策略下的財務風險分析

過去十年間，恒大集團在諸多領域都進行了多元化經營的探索。2010年，恒大斥資1億元購買廣州足球俱樂部全部股權，下半年斥資10億元成立恒大文化產業集團。2013年，恒大冰泉上市發布，打響高端礦泉水的名號。2014年，恒大進軍金融業，斥資33億元入股華夏銀行，年底恒大糧油和恒大農牧集團正式上市。2015年，恒大斥資34億元成為中新大東方人壽保險公司最大股東且更名為恒大人壽。2018年，恒大斥資145億元入股廣匯集團，成功在汽車行業占領一席之地。從恒大擴張版圖的速度可以看出，多元化經營策略并不是一個短期計劃，也不是解決燃眉之急的權宜之計，恒大在各個領域都有分一杯羹的野心。但這也不是一個萬無一失的發展策略，資金需求量大、投資風險高、營運壓力大等問題都是制肘其發展的關鍵因素。

4.1 資金需求量大導致債務風險劇增

房地產行業經營的策略就是利用高杠桿效應加大投資和籌資力度以撬動更多的利潤，這就導致房地產行業負債水平往往較高。且由于房地產行業收入確認時點晚于收到款項的時間，這就導致公司賬面上預收賬款的比例較高，從外部投資者的角度來看，企業的高負債率并不是一個積極的信號。而實施多元化經營戰略，將運營資金分散在各個不同的板塊，又進一步加劇了企業的債務風險。在多元化經營探索初期，恒大集團資金缺口較大（表1），且自我造血能力嚴重不足，無論是本職業務物業管理和房地產交易，還是新業態都略顯疲軟。因此，恒大集團不得不通過大規模借款和發行債務進行融資，從而保障恒大集團多元化經營策略能夠順利實施落地。而同時期競爭對手，以萬科、碧桂園為例，它們已經開始采取保守投資戰略，加快現金流周轉速度，縮短回款周期并降低財務杠桿效應的經營策略，從而保障自身財務狀況的穩定。恒大集團激流勇進的多元化經營戰略就略顯激進，承擔了遠高于競爭對手的償債壓力，而提高利潤能力也不是一件一蹴而就的事情，獲取等額回報的時間尚還久遠。

此外，高負債率必將損害投資者對于恒大集團的信任度，進而影響企業下一階段的籌資而形成惡性循環。

4.2 資金利用率較低

在行業發展逐漸顯出疲軟的時期，大部分企業都將選擇加大資金持有量，降低風險投資以應對充滿不確定性的市場，而在此背景下，恒大集團將寶貴的資金資源用于投資，并加大投資力度進軍完全陌生的領域并不是一個明智之舉。就其現金流量和運營能力來看（表2），恒大集團應收賬款周轉天數在2017年高達113天，周轉天數越長，說明恒大集團流動資金使用效率越低；近五年恒大集團總資產周轉率維持在0.2次/年左右，總資產周轉率是企業銷售收入凈額與平均資產總額的比率，反應了企業投資規模與銷售能力、銷售狀況的配比情況，而恒大集團一直維持在較低水平，這說明恒大集團資產投資收益情況并不理想，銷售能力與實際投資回報并不相匹配；現金流量比率這個指標上，恒大集團2017年現金流量比率跌至負數-13.9%，該比率用來衡量企業經營活動所產生的現金流量可以抵償流動負責的比例，比率越高則說明企業財務彈性越好，而恒大集團現金流量比率在2017年、2019年均為負數，這也與其當年冒進的投資戰略有關。

此外，由于債務壓力劇增，與其競爭對手萬科、保利相比，恒大集團將其經營主要業務所產生的大量現金用來償付各類債務，這也進一步加劇了巨額債務對于經營成果的腐蝕。而恒大集團為了滿足多元化經營戰略的資金缺口，必須利用高杠桿的工具，這也導致近幾年恒大集團的現金流量一直處于十分緊張的狀態，這在很大程度上影響了其主營業務房地產開發交易以及物業管理的經營。

4.3 企業整體盈利能力下降

隨著多元化戰略的實施，恒大集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢（表3），2017年、2018年恒大凈利率在8%左右波動，2019年恒大凈利率下滑到3.6%，2020年恒大凈利率繼續下滑到1.6%，2021年恒大集團盈利狀況有所回暖，凈利率上升到4%左右。過去五年間，恒大集團無論是從銷售凈利率、總資產凈利率還是股東權益凈利率來看，其盈利情況都不太理想。這說明恒大集團在多領域投資中仍存在較大的問題：恒大集團在足球俱樂部累計投資超過100億元，但截至2017年，恒大足球俱樂部總虧損額高達25億元；快消領域，恒大冰泉累計投資超過100億元，3年虧損超40億元，恒大糧油、恒大農牧業也都以經營不善慘淡收場；文化領域，恒大文化項目實現創收2.1億元，但總體仍處于虧損狀態。由此可以看出，恒大的多元化發展戰略稍顯激進，其多元化投資并沒有依托房地產行業的價值，盲目地在完全陌生的領域企圖開辟一片戰場，而無論是快消還是新能源汽車，這些行業都很難在當下高速發展的時代占據壟斷地位，因為無論是高端礦泉水還是體育俱樂部，他們的進入門檻都很低，隨時都有可替代品出現的可能，因此，恒大集團作為后來者，除了能依靠品牌效應吸引部分擁躉，要在這個行業站穩腳跟并實現盈利，并不是一件容易的事情。且對于恒大集團來說，遍地開花的投資戰略所獲得的收益遠少于所付出的資金代價，收回所有投資對于恒大集團來說，尚且是一件可望而不可及的事情。

5 恒大集團多元化經營下財務風險應對策略

5.1 優化多元化經營策略產業布局

對于恒大集團來說，實施多元化經營戰略布局并不是一個錯誤的決定，但是它獲取投資收益的速度遠遠趕不上它擴張版圖的速度，過去十年，恒大一直保持著一年開拓一個新業態的速度，導致主營業務收入遠遠彌補不了哺育新板塊所產生的資金缺口，進而嚴重增加了恒大集團的資金周轉負擔。所以，恒大未來在進行投資戰略時，多從自己的強勢領域出發，在房地產行業的基礎上打造生態，在各個板塊之間有所側重，例如，在后疫情時代，旅游業重煥生機，恒大可以打造集住宿、向導為一體的旅游服務；結合熱門影視、文學IP建設特色民宿，邀請游客前往體驗；采取房地產、新能源汽車聯合銷售策略，瞄準其已有的房地產客戶銷售新能源汽車……對于恒大集團來說，它在房地產行業已經擁有了足夠的名聲和客戶資源，所以必須利用這個優勢將恒大變成一個令消費者信任的品牌，充分考慮到自己的競爭優勢和資產結構，持續優化多元化經營策略。

5.2 以風險為導向優化資源配置

現金流是決定一個企業能否長期發展向好的關鍵因素，在舉債投資的同時，恒大集團必須充分意識到其資產負債水平會嚴重影響應對風險的能力，因此必須遏止負債水平逐年遞增的趨勢。為解決這一問題，恒大集團必須把握好擴張的進程，綜合考慮設置一個負債閾值，降低企業資產負債率和財務杠桿系數，徹底轉變高負債率、高成本、高杠桿、周轉速度慢的發展模式。并設置一個合理的財務風險控制范圍和風險預警系統，同時也必須注意到不同行業財務風險管控方法和路徑并不統一，所以必須有針對性地制定財務風險控制戰略和目標，從而利用事前介入干預的制度達到防范風險的效果，靈活解決各類財務風險問題。

此外，恒大集團還應當結合近年各個領域發展狀況，有針對性地修剪枝葉并合理分配資源。企業應當充分考量各個新業態的發展戰略和生命周期，根據不同行業的成長軌跡合理安排資金注入時間，制定差異化發展戰略和目標，按季度、年度進行差異化考評，并將考評依據作為下一個周期投資的依據，以此實現資源的優化配置并保證各個業務板塊能夠均衡發展。

5.3 持續提高投資者信任度并拓寬融資渠道

對于投資者來說，常年保持高負債率必然會損害投資者的信任程度，并進一步影響下一階段恒大集團的融資能力。因此，為保障企業多元化經營戰略能夠實施落地，恒大集團可以依托新一輪國資國企改革，加大外部資本引入力度，改善資本結構。在發展新業態的過程中，充分利用新業態的優勢與其他行業投資者開展密切商務合作，在內部融資的基礎上利用預收賬款減輕企業融資需求，從而提高恒大集團的償債能力。另外，恒大集團可以利用權益融資降低債務到期還本付息的壓力，盤活現金流。

5.4 建設專業化投資團隊理性投資

從恒大集團內部來說，不同行業的經營模式和戰略發展都存在著顯著的差異，企業在進行投資決策之前必須組建專業團隊，制定差異化戰略，同時，恒大集團在進行投資的過程中，還必須考慮到新發展的業態對于主營業務的協同和補充效應，必須時刻牢記企業的重點仍是在通過房地產開發和交易及物業管理獲取收益，而實施多元化經營策略的最終目的都是為了輔助主營業務的發展。因此，恒大集團必須在保證核心業務發展態勢良好的基礎上進行擴張戰略，從而為多元化經營提高足夠的資金幫扶，同時留有足夠的現金流滿足主營業務的資金需求。否則，企業不僅將因為實施多元化經營戰略而占用了過多的資金和資源，還將失去核心業務的支柱力量。

此外，恒大集團還應當建立靈活的投資經營退出機制，提高投資效益考評頻次并制定分析報告，根據結果指導企業進行下一步的投資決策制定，保障企業在某個投資策略被證不合理或效益甚低的時候能夠順利退出并及時止損，重新尋找新的投資方向。

6 結語

近兩年，房地產行業逐漸飽和，無論是龍頭企業還是名不見經傳的小企業都深刻感受到了來自市場的擠壓。恒大集團一直秉持著民生地產的理念，堅持讓利于民打造精品，而這一理念同樣可以應用到其擴張投資的活動中。在經濟全球化發展愈演愈烈的今天，越來越多的企業都傾向通過多元化經營策略增強核心競爭能力，但同時也應當注意到多元化投資是一把雙刃劍，在幫助企業掙脫土地政策和經營風險的枷鎖的同時，也增大了潛在的財務風險，因此，企業必須合理運用資金，在各個板塊中有所取舍、有所側重，建立合理的財務風險預警機制，設置負債閾值，拓寬融資渠道持續提高投資者信任度，并建立專業的投資團隊提高投資的合理性。

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